一個(gè)理論的誕生
五年前，郭梓文還是一個(gè)專門從事酒店和裝修業(yè)的承包商；一年前，他的金業(yè)集團(tuán)年開(kāi)發(fā)能力已達(dá)二十多萬(wàn)平方米，成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上為數(shù)不多的跨區(qū)域開(kāi)發(fā)商。
2001年，他的南國(guó)奧林匹克花園更成為樓市的創(chuàng)紀(jì)錄者，其兩天800套的銷售紀(jì)錄在強(qiáng)手如林的華南板塊刮起了一股強(qiáng)勁的“南奧旋風(fēng)”。一向矜持的“樓市大佬”萬(wàn)科，其高層職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍先后來(lái)踩盤考察三次；王石也和郭梓文進(jìn)行了密切的交流，直言?shī)W林匹克花園的開(kāi)發(fā)模式給萬(wàn)科帶來(lái)了很大的沖擊。
郭梓文曾相當(dāng)幽默地評(píng)述了金業(yè)集團(tuán)五年的成長(zhǎng)歷程：“1996年開(kāi)發(fā)金業(yè)別墅花園的時(shí)候，我們是一個(gè)項(xiàng)目公司；現(xiàn)在，我們開(kāi)發(fā)五大奧園，是一個(gè)專業(yè)公司。1996年開(kāi)發(fā)金業(yè)別墅花園的時(shí)候，我們還是一個(gè)家族企業(yè)；現(xiàn)在，我們是一個(gè)股份制企業(yè)。1996年我們開(kāi)董事會(huì)是用家鄉(xiāng)話，后來(lái)用番禺話；現(xiàn)在是用普通話，以后也許會(huì)說(shuō)英國(guó)話。1996年開(kāi)發(fā)金業(yè)別墅花園的時(shí)候，我們是老板領(lǐng)銜主演；現(xiàn)在，我們有了一個(gè)強(qiáng)有力的班子。若僅憑我一己之力，就算三頭六臂，也無(wú)法駕馭全國(guó)不同地域的五個(gè)奧園開(kāi)發(fā)。”
一斑而窺全豹，郭梓文率領(lǐng)著一支年輕的隊(duì)伍跑步前進(jìn)，短短五年時(shí)間，其積累名氣的速度與積累財(cái)富的速度一樣令人吃驚。
五年來(lái)，在金業(yè)集團(tuán)高速發(fā)展的每一個(gè)階段，臺(tái)前幕后都閃現(xiàn)著王志綱工作室的身影。雙方的合作直接推動(dòng)了金業(yè)集團(tuán)邁上一個(gè)又一個(gè)新臺(tái)階。然而，在這五年多的財(cái)智互動(dòng)中，最令人難忘的恐怕還是一段長(zhǎng)達(dá)半年之久的理論探索與創(chuàng)新，也正是在那個(gè)時(shí)候，“復(fù)合地產(chǎn)”這個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的新生兒悄悄落地了。
讓我們把時(shí)鐘撥回到1998年的夏天，獅子洋畔，番禺南沙。
剛剛完成番禺金業(yè)別墅花園的郭梓文又一次風(fēng)塵仆仆地來(lái)到王志綱工作室，請(qǐng)工作室為南沙的一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行前期策劃。1998年夏，王志綱工作室與郭梓文在番禺南沙開(kāi)始了長(zhǎng)達(dá)半年的理論探索，終于醞釀出泛地產(chǎn)、復(fù)合地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理論和開(kāi)發(fā)模式。1999年，廣州奧園一鳴驚人，郭梓文深有感觸地說(shuō)：“奧林匹克花園是王志綱工作室的精神產(chǎn)兒。”圖為當(dāng)年王志綱（右）與郭梓文一起考察中華養(yǎng)生園地形。當(dāng)時(shí)的南沙，還沉睡在珠江的懷抱之中，海風(fēng)襲襲，令人不無(wú)蕭瑟之感。但其獨(dú)特的地理位置和發(fā)展前景，還是引起了郭梓文的注意。從地圖上看，南沙地處珠江三角洲的中央，為粵港澳的輻輳之地，而虎門大橋橫貫全境，可謂天賜之合。霍英東已先行一步在南沙投資經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，按照當(dāng)時(shí)的情景，人們仿佛看到一個(gè)外向型的海濱新城即將崛起。
很快，郭梓文在南沙的項(xiàng)目就有了一個(gè)動(dòng)人的名字——“中華養(yǎng)生園”。為了做好這個(gè)項(xiàng)目，王志綱工作室一如既往地展開(kāi)了新一輪的大勢(shì)把握，開(kāi)始了長(zhǎng)達(dá)半年的理論探索。遠(yuǎn)離了都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的黃金旺地，遠(yuǎn)離了鋪天蓋地的概念炒作和喧囂，丘陵起伏的南沙不失為拓荒者和思想者們的一塊絕好的試驗(yàn)田。
未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)將向何處去?這個(gè)聽(tīng)起來(lái)很簡(jiǎn)單的問(wèn)題每天都懸在王志綱工作室的案頭。憑借幾年的經(jīng)驗(yàn)和積累，工作室已經(jīng)感到在繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)背后正潛伏著一場(chǎng)看不見(jiàn)的危機(jī)，一個(gè)住宅產(chǎn)品過(guò)剩的時(shí)代即將到來(lái)，一個(gè)大浪淘沙、英雄莫問(wèn)出處的時(shí)代即將到來(lái)。新的市場(chǎng)環(huán)境下，必須在思路上尋找新的突破。
半年的苦苦求索使工作室終于得出了自己的判斷和解決之道，翻開(kāi)當(dāng)年的《中華養(yǎng)生園策劃報(bào)告》，我們可以清楚地看到這樣一段分析：
絕對(duì)過(guò)剩的市場(chǎng)呼喚新的突破點(diǎn)
1995年碧桂園模式一舉成功，作為中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和發(fā)展的典范及里程碑，它已成為概念房地產(chǎn)階段的重要標(biāo)志性項(xiàng)目。其后，便是業(yè)內(nèi)水漫金山式的同構(gòu)化競(jìng)爭(zhēng)，造成了無(wú)論是別墅、豪宅，還是公寓、寫字樓之間的大量相互克隆。經(jīng)過(guò)五年的不斷宏觀調(diào)控，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已從最初的風(fēng)起云涌、大起大落到現(xiàn)在的小心翼翼、謹(jǐn)小慎微，業(yè)內(nèi)的發(fā)展速度已得到了基本控制，法律體系也已初步形成，行業(yè)管理水平明顯提高，并初步建立了以住房為中心的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)因素已深入到土地儲(chǔ)備、融資能力、品牌、政府資源、信息等五個(gè)方面。但業(yè)內(nèi)形勢(shì)依然不容樂(lè)觀。
總而言之，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍然被一團(tuán)迷霧所籠罩，房產(chǎn)過(guò)剩早已是不爭(zhēng)的事實(shí)。在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入概念地產(chǎn)這一新的歷史時(shí)期，像霧像雨又像風(fēng)的傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著前所未有的嚴(yán)峻考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。它的前途何在?它的突破點(diǎn)何在?它的下一個(gè)引導(dǎo)點(diǎn)和制高點(diǎn)又何在?
為了實(shí)現(xiàn)這驚人的一躍，在更大的范圍內(nèi)整合更多的資源，王志綱工作室開(kāi)始了對(duì)健康、體育、教育、旅游、休閑等產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期關(guān)注和研究。
在中華養(yǎng)生園項(xiàng)目中，王志綱工作室在把目光投向新興的健康產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)了供需矛盾的背后健康產(chǎn)業(yè)所蘊(yùn)藏著的巨大商機(jī)：
一方面，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和文明的進(jìn)步，人們?cè)诮鉀Q溫飽、邁向小康和富裕之路的進(jìn)程中，保健意識(shí)日益增強(qiáng)。如何提高生命質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)人自身的可持續(xù)發(fā)展，已成為全社會(huì)普遍關(guān)注的問(wèn)題。由此，形成了對(duì)健康產(chǎn)業(yè)日益擴(kuò)大的市場(chǎng)需求。
另一方面，傳統(tǒng)的醫(yī)院不能滿足人們解決亞健康問(wèn)題的需要，雖然有一些“醫(yī)院+星級(jí)酒店”的服務(wù)模式，但與傳統(tǒng)醫(yī)院相比，它們只是量上的不同，而沒(méi)有質(zhì)的飛躍，其改革只是服務(wù)形式上的改革。在技術(shù)力量方面，它們多依附于某個(gè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，沒(méi)有自己獨(dú)立的技術(shù)力量，甚至有的技術(shù)條件還不如傳統(tǒng)醫(yī)院，這是其致命弱點(diǎn)。
第三方面，現(xiàn)有的此類醫(yī)院，雖附設(shè)有康復(fù)、療養(yǎng)功能，但卻沒(méi)有一家醫(yī)院把亞健康病人作為主體服務(wù)對(duì)象，并有意識(shí)地對(duì)其進(jìn)行深入、全面地治療。因此，不能在根本上解決日益激化的供需矛盾。
凡此種種表明，人們的需求被壓抑了，以亞健康人群為主要服務(wù)對(duì)象的健康產(chǎn)業(yè)處于自發(fā)、分散、獨(dú)立和無(wú)序的低水平階段。然而，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，這種供需嚴(yán)重失衡的局面不可能長(zhǎng)期持續(xù)下去，因?yàn)閺?qiáng)有力地需求與無(wú)力的供給之間的巨大反差蘊(yùn)藏著巨大商機(jī)。現(xiàn)在的問(wèn)題不是有效需求不足，而是沒(méi)有形成切中賣點(diǎn)的強(qiáng)有力的供給，以亞健康為主體的健康產(chǎn)業(yè)正處在蓄勢(shì)待發(fā)、呼之欲出的臨界點(diǎn)上。
怎么在房地產(chǎn)行業(yè)和健康產(chǎn)業(yè)之間為中華養(yǎng)生園尋找一條全新的道路呢?
王志綱工作室在報(bào)告中這樣寫道：
從房地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)看，過(guò)剩的市場(chǎng)呼喚新的突破，必須跳出房地產(chǎn)做房地產(chǎn)，從新的角度，以新的思路，在更廣的范圍內(nèi)整合各種資源，尋找房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新的制高點(diǎn)；從健康產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)看，亞健康人群的市場(chǎng)需求，尤其是成功人士在這方面的市場(chǎng)需求十分強(qiáng)勁并日益擴(kuò)大，而與之相應(yīng)的供給還很薄弱，市場(chǎng)呼喚有效的供給方式，供需矛盾之中蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)，以服務(wù)亞健康人群為主導(dǎo)方向的健康產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出噴薄欲出的態(tài)勢(shì)。
獅子洋國(guó)際中心的龍頭項(xiàng)目——中華養(yǎng)生園，正是在這種時(shí)空背景下被隆重推出的。它的出世呼應(yīng)了這個(gè)時(shí)代的饑渴需求。
中華養(yǎng)生園項(xiàng)目的隆重推出，正是基于對(duì)現(xiàn)代人健康水平和健康質(zhì)量的深深思索，它以全新的生命、健康理念將房地產(chǎn)業(yè)資源和健康產(chǎn)業(yè)資源進(jìn)行了有機(jī)、合理、科學(xué)、經(jīng)濟(jì)嫁接，在天時(shí)、地利、人和的條件下，以健康產(chǎn)業(yè)為核心，創(chuàng)造性地把養(yǎng)生保健與休閑娛樂(lè)巧妙地融為一體，從而對(duì)人們的生活產(chǎn)生了劃時(shí)代的影響。
集保健療養(yǎng)、休閑娛樂(lè)、社交商務(wù)等多種功能于一體的養(yǎng)生園作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與健康產(chǎn)業(yè)的嫁接體，絕非“1+1=2”的簡(jiǎn)單克隆與機(jī)械拼湊，而是對(duì)舊要素的新組合，是一種創(chuàng)新，是一個(gè)全新的概念，它必將釋放出巨大的能量，帶給房地產(chǎn)業(yè)與健康產(chǎn)業(yè)一場(chǎng)革命性的變化，開(kāi)辟出一個(gè)新的紀(jì)元。
事隔三年，當(dāng)我們重讀這段熱情洋溢的文字時(shí)，依然不能不為當(dāng)時(shí)的探索者們的敏銳和激情所打動(dòng)。而復(fù)合地產(chǎn)的理論，早在王志綱工作室為中華養(yǎng)生園進(jìn)行前期策劃時(shí)就已播下了第一粒種子，邁出了至為關(guān)鍵的一步。
后來(lái)由于種種客觀原因的限制，中華養(yǎng)生園未能啟動(dòng)，但王志綱工作室經(jīng)過(guò)半年時(shí)間孕育出來(lái)的復(fù)合地產(chǎn)理論，卻從此煥發(fā)出了不可阻擋的魅力。
可以說(shuō)，1999年廣州奧園的成功，不過(guò)是復(fù)合地產(chǎn)的一次小牛刀試，是中華養(yǎng)生園時(shí)期誕生的復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的一個(gè)中試產(chǎn)品。郭梓文曾深有感觸地說(shuō)過(guò)：“廣州奧園是王志綱工作室的精神產(chǎn)兒。”而今天南奧的成功，則再一次驗(yàn)證了復(fù)合地產(chǎn)強(qiáng)大的生命力。
龍行天下：奧龍計(jì)劃[1]東征告捷星星之火，可以燎原。短短三年多的時(shí)間，奧林匹克花園早已不再是當(dāng)年以“巧、快、靈”打天下的神奇小子，而成了一支名副其實(shí)的聯(lián)合艦隊(duì)了。廣州奧園、番禺奧園、南國(guó)奧園的相繼成功，也不過(guò)是“小荷才露尖尖角”，一個(gè)醞釀已久、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、橫掃全國(guó)的“奧林匹克之龍計(jì)劃”正悄悄浮出水面，在不久的將來(lái)，奧林匹克花園將成為一支跨地域的集團(tuán)軍。哪里有人群，哪里有地產(chǎn)，哪里就有奧林匹克花園的影子。
“奧龍計(jì)劃，是奧林匹克花園的全國(guó)連鎖開(kāi)發(fā)計(jì)劃；奧龍將是中國(guó)房地產(chǎn)界的第一個(gè)連鎖品牌，是地產(chǎn)界的麥當(dāng)勞。”南國(guó)奧園一戰(zhàn)功成，面對(duì)媒體，郭梓文躊躇滿志：“南國(guó)奧林匹克花園只是奧龍計(jì)劃當(dāng)中的一步，與南奧同時(shí)啟動(dòng)的項(xiàng)目還有上海奧林匹克花園和北京奧林匹克花園。”從產(chǎn)業(yè)疊加的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式中嘗到甜頭的郭梓文，以體育產(chǎn)業(yè)的整合疊加來(lái)從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，并希望借助“奧龍計(jì)劃”和連鎖經(jīng)營(yíng)擴(kuò)大資源整合的范圍。
使郭梓文自信的，不只是眼下南國(guó)奧園的成功，因?yàn)樵谀蠆W開(kāi)盤之前，全國(guó)連鎖的奧龍計(jì)劃已經(jīng)在上海成功地打響了第一槍。
2001年6月30日，上海奧林匹克花園一開(kāi)賣就迎來(lái)了從四面八方趕來(lái)追捧的人群，這令多年在上海市場(chǎng)摸爬滾打的老江湖們感到不可思議，難道奧林匹克旋風(fēng)會(huì)“傳染”，從華南又帶到了華東?有人感慨地對(duì)上海奧園總經(jīng)理陳穗建(當(dāng)年的廣州奧園總經(jīng)理)說(shuō)：“上奧旋風(fēng)是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)奇跡。”
也許這個(gè)奇跡來(lái)得是太容易了。在此之前，當(dāng)?shù)乜春蒙虾W林匹克花園這個(gè)“外來(lái)戶”的人并不多，理由很充分：首先，項(xiàng)目地段的位置不好，周邊的生活配套不齊全；其次，上海市場(chǎng)是最挑剔、最理智、也是最難落訂的。業(yè)界曾流傳著這樣一句話，“上海人買樓要看三四十次，廣州人買樓看七八次，北京人買樓看三四次，東北人買樓不用看。”話雖有些夸張，卻足以說(shuō)明上海奧園面對(duì)的是什么樣的市場(chǎng)。
為此，在上海春季房展會(huì)的前20天，郭梓文專程飛到上海，為其派駐上海奧林匹克花園的大將——上海奧林匹克花園總經(jīng)理陳穗建“打氣”。而5月15日再次飛抵上海的郭梓文，得到的卻是陳穗建報(bào)告的喜訊：“春季房展上，上海奧園只是露了露面，就有兩千三百多人登記認(rèn)購(gòu)，掏錢下定金的消費(fèi)者超過(guò)六百人。”
6月23日，郭梓文應(yīng)邀參加上海“居住改變未來(lái)”地產(chǎn)高峰論壇，此時(shí)的上奧已開(kāi)始準(zhǔn)備“總攻”，因?yàn)轭A(yù)訂買家已達(dá)3 000人，不得不停止內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。
其實(shí)，早在奧龍計(jì)劃東征之前，郭梓文與擔(dān)負(fù)東征重任的陳穗建就一起分析了上海奧園的定位和思路。經(jīng)過(guò)廣州市場(chǎng)的多年洗禮，理念先行和資源整合的意識(shí)已深深地滲入到郭梓文的思維方式中，他認(rèn)為：“上海奧園必須在廣奧和番奧的開(kāi)發(fā)模式和產(chǎn)品基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新。其一，廣州奧園只有260畝，而上海奧園四倍地盤的項(xiàng)目在各方面都不只是四倍的關(guān)系；其二，上海的文化大背景不一樣，目標(biāo)客戶群消費(fèi)時(shí)的關(guān)注點(diǎn)也大不一樣。因此，上海奧園的整盤工作，包括園林景觀、功能設(shè)施、體育設(shè)施、藝術(shù)品和健康概念等，都應(yīng)圍繞上海當(dāng)?shù)氐奈幕拖M(fèi)特點(diǎn)而進(jìn)行。”
在消費(fèi)觀念更為開(kāi)放和理性的上海，奧園的復(fù)合地產(chǎn)概念能不能被上海買家所認(rèn)同，就看上海奧園能不能尋求到適合當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境和人文環(huán)境的產(chǎn)品定位了。
上海海派文化的國(guó)際化和現(xiàn)代化，給郭梓文和董事局成員帶來(lái)了上海奧園文化構(gòu)思的靈感。上海人好靜，崇洋而不媚外，尚雅而不從俗，理性而不感性。所以，上海奧園在兼顧“價(jià)廉、物美、有特點(diǎn)”這三大商品暢銷基本原則的同時(shí)，必須在業(yè)界扮演“新生活領(lǐng)跑者”的角色，“五環(huán)旗下的國(guó)際社區(qū)，健康美麗的現(xiàn)代生活”的文化理念因此而確立。在小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、園林及文化氛圍的營(yíng)造上，上海奧園也有意識(shí)地進(jìn)行了一些特殊處理，實(shí)現(xiàn)了與上海海派文化的對(duì)接。
全新的開(kāi)發(fā)理念，為上海奧園的社區(qū)硬件與軟件、內(nèi)容與形式、外觀與內(nèi)涵的創(chuàng)造帶來(lái)了無(wú)限的空間，因此而展開(kāi)的市場(chǎng)營(yíng)銷變得游刃有余。有備而來(lái)的上海奧園，一亮相便讓精明的上海人眼前一亮。
奧園連鎖開(kāi)發(fā)接二連三的成功，似乎可以歸結(jié)為“整合”兩個(gè)字。唯其對(duì)各種優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)資源的整合，才有了第一個(gè)奧林匹克花園；唯其對(duì)人才和機(jī)制的整合，才有了今天的上海奧園——只需派出一個(gè)“洪長(zhǎng)青”，就可以打下一片新江山；唯其對(duì)企業(yè)和品牌的整合，才迅速崛起了一個(gè)橫掃全國(guó)的奧林匹克之龍計(jì)劃。
短短五年，郭梓文帶領(lǐng)金業(yè)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了“出成果、出品牌、出機(jī)制、出人才、出網(wǎng)絡(luò)”的目標(biāo)，每一個(gè)項(xiàng)目的成功都為以后企業(yè)的發(fā)展預(yù)留了更大的空間。對(duì)于“出品牌、出機(jī)制、出人才、出網(wǎng)絡(luò)”，郭梓文有著自己更深刻的理解：
出品牌——就要處理好項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌的關(guān)系。1999年廣州奧園的成功，初步樹(shù)立了金業(yè)集團(tuán)的項(xiàng)目品牌，隨著以后幾個(gè)奧園的連續(xù)成功，金業(yè)集團(tuán)漸漸完成了由項(xiàng)目品牌到企業(yè)品牌的過(guò)渡。企業(yè)品牌好像一條蘇伊士運(yùn)河，一旦開(kāi)通就可以同時(shí)航行很多條船，獲取最長(zhǎng)遠(yuǎn)而穩(wěn)定的收益。試想一下，如果沒(méi)有前幾個(gè)奧園的成功，奧龍計(jì)劃從何而來(lái)?
出機(jī)制——金業(yè)集團(tuán)已經(jīng)從早期單純的項(xiàng)目公司發(fā)展成為今天的股份公司，并正在籌備上市。郭梓文心里清楚，奧龍計(jì)劃要想走得遠(yuǎn)，資本市場(chǎng)的支持是少不了的，而一旦成為上市公司，資金也就有了基本的機(jī)制保障。
出人才——人都說(shuō)郭梓文帳下有五虎上將，每一員上將把守著一個(gè)奧園。“帥威不如將威”。在郭梓文看來(lái)，一個(gè)企業(yè)家必須做好人力資源的戰(zhàn)略規(guī)劃，否則，再好的戰(zhàn)術(shù)也沒(méi)有用。在整個(gè)企業(yè)的管理中，從某種意義上說(shuō)，郭梓文就是奧園的精神教練。郭梓文對(duì)于下屬素質(zhì)和能力有較強(qiáng)的洞察力和判斷能力，并能為下屬提供相應(yīng)的發(fā)展空間，這為奧園的連鎖擴(kuò)張?zhí)峁┝嗽丛床粩嗟男迈r血液。在不久前廣州、深圳大盤的互動(dòng)會(huì)議上，郭梓文直言不諱地說(shuō)出了自己的人才經(jīng)：“奧林匹克花園未來(lái)的目標(biāo)就是要一年造就十個(gè)百萬(wàn)富翁，一個(gè)千萬(wàn)富翁!”
出網(wǎng)絡(luò)——房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)的特征，因此，相對(duì)于家電等行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是個(gè)很特殊的行業(yè)，經(jīng)歷了起起落落、大悲大喜的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們大多走不出“陣地型”和“板塊型”這兩種發(fā)展形態(tài)。
但郭梓文認(rèn)為奧園不同，他就是要通過(guò)南國(guó)奧林匹克花園、上海奧林匹克花園、北京奧林匹克花園來(lái)打破這種格局，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)。郭梓文的理想是，通過(guò)奧龍計(jì)劃的啟動(dòng)，用三年的時(shí)間實(shí)現(xiàn)總銷售額100億元的目的。
一個(gè)成功的實(shí)踐勝過(guò)一千打綱領(lǐng)，上海奧園的成功對(duì)奧龍計(jì)劃的推進(jìn)無(wú)疑是巨大的。與此同時(shí)，奧龍計(jì)劃進(jìn)軍北京的鼓聲也已經(jīng)敲響，也許用不了多久，奧林匹克花園輻射全國(guó)的一天就會(huì)早日來(lái)到。
“奧龍”解密
1999年7月廣州奧園成功之后，金業(yè)集團(tuán)及其合作伙伴——北京中體產(chǎn)業(yè)股份公司和沈陽(yáng)華新集團(tuán)，就共同邀請(qǐng)王志綱工作室為他們進(jìn)行奧龍計(jì)劃的策劃工作。這次為期幾個(gè)月的策劃不僅使每一個(gè)參與“奧龍計(jì)劃”的人都對(duì)奧林匹克花園本身有了更深刻的認(rèn)識(shí)，也為奧園的連鎖經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步夯實(shí)了理論基礎(chǔ)，奠定了未來(lái)發(fā)展的大方向。
首先，王志綱工作室通過(guò)大量的研究，深入分析和總結(jié)了奧林匹克花園所特有的開(kāi)發(fā)理念和開(kāi)發(fā)模式。
在奧龍計(jì)劃中，王志綱工作室指出，奧園的開(kāi)發(fā)模式是“概念復(fù)合型”開(kāi)發(fā)模式，是復(fù)合地產(chǎn)的初露頭角。從廣州奧園的一舉成功來(lái)看，廣州奧園雖小，卻天生是一個(gè)“龍種”。其精髓是：
專業(yè)化房地產(chǎn)商+復(fù)合型地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念+資源整合力+具唯一性、權(quán)威性的體育資源庫(kù)+獨(dú)到的市場(chǎng)推廣及公關(guān)策劃運(yùn)作+優(yōu)秀的產(chǎn)品。
奧園的開(kāi)發(fā)理念可以闡述為：
——以連鎖經(jīng)營(yíng)之模式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)的有效對(duì)接；
——在原創(chuàng)性的復(fù)合房地產(chǎn)理論指導(dǎo)下整合多種資源；
——以全新的服務(wù)理念，滿足有效需要、激發(fā)潛在需求、活躍市場(chǎng)需求；
——以超常規(guī)的營(yíng)銷、推廣、策劃思維啟動(dòng)新的市場(chǎng)消費(fèi)熱點(diǎn)；
——以獨(dú)特、領(lǐng)先的技術(shù)手段，創(chuàng)造一種“科學(xué)運(yùn)動(dòng)，健康生活”的全新生活方式。
奧龍計(jì)劃，正是要以跨地域快速擴(kuò)張及跨行業(yè)聯(lián)合發(fā)展的模式，借助權(quán)威的體育資源與渠道，使奧園在具備獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，在快速的連鎖擴(kuò)張中保持領(lǐng)跑者的姿態(tài)。
奧龍計(jì)劃的擴(kuò)張過(guò)程無(wú)疑是一個(gè)整合社會(huì)資源的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，奧園輸出的主要是品牌、管理方法和經(jīng)營(yíng)模式，加盟者則是利用自有資金或資源優(yōu)勢(shì)結(jié)合奧林匹克的資源贏利。奧龍計(jì)劃在體現(xiàn)郭梓文整合資源、合作共贏的經(jīng)營(yíng)理念的同時(shí)，最終目標(biāo)是要使奧林匹克花園成為中國(guó)房地產(chǎn)連鎖經(jīng)營(yíng)的第一品牌。
其次，對(duì)于奧林匹克生活方式的本質(zhì)內(nèi)涵，工作室也做了深入的研究和闡述。對(duì)于奧林匹克生活方式的核心內(nèi)容，王志綱工作室提交的奧龍計(jì)劃報(bào)告上是這樣描述的：
——我們提供給業(yè)主的不僅僅是一個(gè)生活空間，更重要的是70年的生活時(shí)間，是奧林匹克的生活方式。
——奧林匹克生活方式旨在倡導(dǎo)一種健康、科學(xué)、文明的生活。這種生活的構(gòu)成要素不僅僅是優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、舒適合理的居住空間、完美的生活配套和先進(jìn)的現(xiàn)代化設(shè)施，更重要的是以“健康管理”為核心的健康管家服務(wù)系統(tǒng)、與社區(qū)生活融為一體的各種體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施、以?shī)W林匹克文化為主要內(nèi)涵的社區(qū)文化交流活動(dòng)。以上這一切旨在為業(yè)主構(gòu)筑融健康的身心、健康的生活觀念和行為、健康的家庭、健康的人際關(guān)系、健康的成長(zhǎng)、健康的環(huán)境、健康的文化為一體的社區(qū)生活。
——居住不僅僅意味著休息和睡覺(jué)，正如運(yùn)動(dòng)不僅僅意味著強(qiáng)身健體一樣。我們期望的是，生活在奧林匹克花園的業(yè)主們，從此擁有一種全新的生活。家在奧園，這里的孩子將在運(yùn)動(dòng)中更具適應(yīng)性和獨(dú)立性，更能與人合作，更靈活、敏捷，更善于面對(duì)未來(lái)的挑戰(zhàn)；這里的女性將更加健康美麗而無(wú)須寄希望于美容與減肥；這里的老人將不再輾轉(zhuǎn)于病床，不再沉迷于麻將。
——健康不僅僅意味著個(gè)人的身體健康，更重要的是心理健康。奧園提供的不是豪華的賓館式的家，奧林匹克生活方式實(shí)際上體現(xiàn)了人們對(duì)于家園的追求，是一個(gè)從物質(zhì)到精神，從有形到無(wú)形的演變過(guò)程。奧園提供的不僅是健康的身心，還有健康的家庭關(guān)系、健康的人際關(guān)系和一個(gè)健康的社區(qū)。
其三，王志綱工作室指出，對(duì)于奧林匹克花園來(lái)說(shuō)，體育社區(qū)的旗手舍我其誰(shuí)?創(chuàng)造體育社區(qū)是奧龍計(jì)劃的初衷與起點(diǎn)，也是奧龍計(jì)劃的終極追求。體育資源是奧龍計(jì)劃不可或缺的血脈。所謂的奧林匹克生活方式，旨在倡導(dǎo)一種健康、科學(xué)、文明的生活。而奧園所擁有或能使用的體育資源具有高度的權(quán)威性和排他性，是其他開(kāi)發(fā)商所望塵莫及的。
體育要真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，必須以體育消費(fèi)的大眾化為前提，只有體育消費(fèi)大眾化了，體育才有發(fā)展的前途。最能提供體育消費(fèi)的方便場(chǎng)所就是社區(qū)，如果能抓住機(jī)遇，打好社區(qū)體育這張牌，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，這將會(huì)是很得力的一個(gè)賣點(diǎn)和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。奧龍計(jì)劃畢竟是一種長(zhǎng)期的戰(zhàn)略。對(duì)它而言，發(fā)揮奧園的獨(dú)特品牌優(yōu)勢(shì)，搶占各大城市的健康與運(yùn)動(dòng)主題房地產(chǎn)，已是迫在眉睫。因此，奧園一方面忙于“南奧”、“上奧”、“北奧”的建設(shè)，另一方面，則在捕捉著下一步的整合目標(biāo)。
其四，王志綱工作室總結(jié)出了關(guān)于奧園模式的兩個(gè)理論模型。
與星河灣老板黃文仔“內(nèi)圣”式的開(kāi)發(fā)哲學(xué)截然相反，郭梓文是典型的“外王”式開(kāi)發(fā)商。南國(guó)奧園成功發(fā)售后，郭梓文在接受媒體記者采訪時(shí)指出，南奧的勝利同廣奧一樣，是復(fù)合地產(chǎn)對(duì)單一地產(chǎn)的勝利，奧園是復(fù)合地產(chǎn)，是多種行業(yè)資源的整合。一切有利于業(yè)主生活的資源都是其復(fù)合嫁接的對(duì)象，更重要的是，一切嫁接對(duì)象的選擇都以其目標(biāo)消費(fèi)群的需求為標(biāo)準(zhǔn)。
1?奧園目標(biāo)市場(chǎng)模型
(模型出處：王志綱工作室理論研究部，2000年11月)如上圖所示，設(shè)收入水平和文化層次兩個(gè)指標(biāo)，按低、中、高三個(gè)水平層次，可以將目標(biāo)市場(chǎng)群劃分為九個(gè)組群。
在奧園的主流消費(fèi)群中，首先可以排除四個(gè)組群：高文化、高收入的“頂級(jí)貴族階層”；高收入、低文化的“庸俗暴發(fā)戶階層”；以及中文化、低收入的“清貧工薪階層”；低文化、低收入的“社會(huì)底層”。
所以，奧園的主流消費(fèi)群由以下五個(gè)組群構(gòu)成：
A型：高文化、中收入的“知識(shí)英才階層”；
B型：高文化、低收入的“前衛(wèi)另類階層”；
C型：中文化、高收入的“社會(huì)精英階層”；
D型：中文化、中收入的“高級(jí)白領(lǐng)階層”；
E型：低文化、中收入的“普通市民階層”。
其中A、B兩個(gè)消費(fèi)群是奧園消費(fèi)群的中堅(jiān)力量。
2?開(kāi)發(fā)理念模型
通過(guò)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的進(jìn)一步研究，王志綱工作室提出，奧園的開(kāi)發(fā)將始終追求高功能價(jià)值與高文化價(jià)值。(模型出處：王志綱工作室理論研究部，2000年11月)如圖所示，按功能價(jià)值(有形的、實(shí)物的、實(shí)用的、基本的價(jià)值)和文化價(jià)值(無(wú)形的、心理的、理念的、品牌的、附加的價(jià)值)兩個(gè)指標(biāo)以及高、中、低三個(gè)水平層次，可以將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式劃分為不同的類型：
合生創(chuàng)展：高功能價(jià)值、低文化價(jià)值；
碧桂園：中高功能價(jià)值、低文化價(jià)值；
奧園：高功能價(jià)值、高文化價(jià)值 ；
萬(wàn)科、麗江：中高功能價(jià)值、中高文化價(jià)值；
現(xiàn)代城： 中功能價(jià)值、高文化價(jià)值；
上河城：低功能價(jià)值、高文化價(jià)值。
可見(jiàn)，不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)有不同的開(kāi)發(fā)理念和競(jìng)爭(zhēng)策略，奧園模式選擇的是功能價(jià)值與文化價(jià)值并重的“雙高”模式。在其他的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式中，最逼近這一模式的是萬(wàn)科模式、麗江模式和現(xiàn)代城模式。事實(shí)上，這兩種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式也被市場(chǎng)實(shí)踐證明是最成功的。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的早期(20世紀(jì)90年代初)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多為“雙低”模式，即房地產(chǎn)就等于鋼筋加水泥的蓋房子階段；其后(90年代中期)，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，開(kāi)始逐步向中高功能價(jià)值、低文化價(jià)值的模式過(guò)渡，出現(xiàn)了以碧桂園為代表的模式；再后來(lái)(90年代中后期)，隨著同構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，以萬(wàn)科、麗江為代表的開(kāi)發(fā)商走向中高功能價(jià)值、中文化價(jià)值的開(kāi)發(fā)模式，在提高功能價(jià)值的同時(shí)，文化價(jià)值日益成為制造產(chǎn)品差異化、超越市場(chǎng)同構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)的有利武器；再到后來(lái)(20世紀(jì)末、21世紀(jì)初)，也就是最近一兩年，奧園模式、另類模式(現(xiàn)代城與上河城)浮出水面，把主題、概念、理念、文化與生活方式演繹得盡乎極致。當(dāng)然，在超越傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的過(guò)程中、在功能價(jià)值方面，三者還是選擇了不同的路徑，落實(shí)到文化價(jià)值上，有的就顯得生動(dòng)充實(shí)，而有的就顯得比較虛浮。
應(yīng)該說(shuō)，奧園模式更接近于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的理想模式，是一種相對(duì)完美的、富有生命力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。當(dāng)然，它也必定是最高難度的、最富于挑戰(zhàn)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。而現(xiàn)代城與上河城這樣的另類模式卻很難被廣泛地推廣與應(yīng)用。
也正因?yàn)槿绱耍瑠W園開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全新模式和房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的新型模式，在短時(shí)間內(nèi)造就了一個(gè)聲名顯赫的新興房地產(chǎn)品牌。
2001年7月13日，郭梓文收到了鄧亞萍發(fā)自莫斯科的賀電，7月17日上午又接到了中奧基金會(huì)要求參與奧龍計(jì)劃的消息。北京申奧的成功，對(duì)于奧園正在實(shí)施的奧龍計(jì)劃，不啻于一個(gè)新的契機(jī)。郭梓文雄心勃勃，要使奧林匹克花園成為中國(guó)健身連鎖與體育產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的第一品牌，他要使奧園成為房地產(chǎn)界“新生活的領(lǐng)跑者”。
南國(guó)奧林匹克花園，雖不過(guò)是王志綱工作室和郭梓文對(duì)復(fù)合概念地產(chǎn)和房地產(chǎn)連鎖經(jīng)營(yíng)的又一次探索。但它的成功，為奧龍計(jì)劃的品牌擴(kuò)張?jiān)俅蔚於藞?jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
