登場
當名不見經傳的星河灣在華南板塊的大地上盡情演奏了近三個月的獨奏曲之后，市場的目光漸漸落在了下一個出場的選手——南國奧林匹克花園身上。人們關心的是，如果說星河灣的橫空出世為華南板塊開了個好局，那么，緊隨其后的南國奧園能否推波助瀾、再掀狂潮?
2001年7月21日，北京申奧成功后的第八天，南國奧園隆重開盤。早上8時30分，中國奧申委特別助理魏紀中、中國申奧形象大使鄧亞萍、奧運冠軍王義夫等一行不遠千里來到了南國奧林匹克花園現場，參加南國奧園公開發售典禮，并與廣州市民一起分享申奧成功的喜悅。與業界人士的事先猜測相反，南國奧園此次開盤并沒有借北京申奧成功之機而大炒特炒“奧運概念”，顯得格外沉靜和理性。有意思的是，從來不打體育概念的華南碧桂園卻組織了一場“國際女子網球公開賽”來阻擊南奧開盤，沒想到重拳掄空，南國奧園沒有接招。在開盤典禮上，南國奧園戰略合作伙伴之一的中體產業董事長魏紀中透露了奧園準備申請承辦2008年奧運村建設的構想。魏老表示，奧園系列產品的開發，都是在為2008年奧運會運動員村的建設積累經驗。言語背后，我們不難看出郭梓文進軍北京的決心和信心。申奧成功后，剛剛從莫斯科飛回北京的中國申奧功臣魏紀中先生又風塵仆仆地來到廣州，以中體產業董事長的身份出席南奧開盤儀式。圖為王志綱（左）與其在南奧現場參觀、交流。廣州的地產記者和買家猶記得，21日當天，整個南國奧林匹克花園內簡直是人的海洋，處處人頭攢動；停車場根本就找不到泊車位；拿資料、喝水甚至上衛生間都要排隊。選樓隊伍里三層、外三層，看樣板房的人在樣板樓外排了足足一百多米長的隊，要進去需要等兩批人出來才輪得上，即使這樣，每個人都是樂此不疲。廣州人看樓的熱情在南奧再一次得到了充分的體現。
每15分鐘一趟的看樓車從廣州各區帶來了一波又一波扶老攜幼的看樓人，由于賣得實在太快，開發商只好以每天一百多套的速度把“庫存”拿出來加推。南奧還增開了“取款專車”——許多人本是來看樓的，但看樓后想買又不夠落訂錢，于是開發商派出專車護送買家去銀行取錢。
類似的情景在南奧隨處可見：一位白領打扮的小姐對著電話著急地嚷嚷：“你快點來啦，學校、幼兒園都建好了，我看中的一套好單位單價每平方米還不到4 000元，不僅送全部裝修，而且還有你最喜歡的敞門大衣柜。”
一時間，“華南新軍南奧熱賣”的消息充斥了廣州各大媒體的房地產版面。
南國奧園究竟有什么神奇的魅力呢?難道僅僅是因為其清新的外表、獨特的戶型、時尚的概念和美麗的生活口號?跟三個月前星河灣的亮相一樣，南奧的開盤也成了業界關注的焦點。但當夾雜在看樓隊伍中一批又一批的同行仔細地觀察、打量、挑剔著南國奧園的時候，他們也不得不佩服南奧渾身所散發出的那種深受年輕人喜愛的與眾不同的氣息。令這些行家們感到納悶的是，這里的氣氛為什么能與別的樓盤不一樣，總是那么生機勃勃和充滿活力。可誰曾想到，僅半年多前，這1 000畝地還是一片荒地和土坡。這么短的時間，一座既現代又充滿異國風情的小城就展現在了人們眼前，它到底是怎么做出來的?它是如何在前有狼（老牌的祈福、碧桂園，新生的星河灣）、后有虎（野心更大的錦繡香江、華南新城）的華南板塊中脫穎而出的?更讓人搞不懂的是，南奧并沒有大打廣告，怎么會有這么多人來？賣得這么快?在南奧，理智、成熟的廣州買家怎么會變得如此沖動，在短短的時間內就下定了掏錢買樓的決心?其認購之快速、反應之熱烈仿佛不是在買樓……事實正在眼前發生，諸如此類的疑問卻始終縈繞在諸多同行的心頭，久久揮之不去，成為難解的謎團。
7月22日，南奧開盤的第二天早上，人們驚奇地發現奧園老板郭梓文陪同前來剪彩的合作伙伴中體產業的總經理打了一場高爾夫。在清晨的陽光下，漫步在綠草如茵的球場上，郭梓文看起來心情很不錯。隨行的人都不免有些疑惑：難道老板忘了南國奧園正在開盤嗎?
南國奧園從拿地到前期策劃、從施工到市場推廣，一共只用了九個月的時間。這樣的開發速度和操作效率是很多大盤開發商想都不敢想的，但南國奧園卻輕而易舉地做到了。
郭梓文自有他氣定神閑的理由。
新生活的領跑者
在很多人的記憶里，奧林匹克花園向來是一個不按常理出牌的家伙。1999年下半年，廣州奧園在強手如林的洛溪板塊小試牛刀，憑借其新鮮的運動主題的概念地產和令人難忘的廣告推廣一炮而紅，令很多行家記憶猶新。隨后，番禺奧林匹克花園的成功，再一次驗證了“體育+房產”的復合地產開發模式的威力。短短三年之后，廣州地區第三個奧園粉墨登場。人們還依然會追捧又一個奧園嗎?南國奧園又將上演什么劇目呢?
行家們都認為，奧園的每一次廣告運動都是與眾不同的，它總是在適當的時候敲擊買家的心，尤其善于借勢借力。可這一次，南國奧園仿佛睡著了。
從三月份起，華南板塊的浪潮聲由遠及近，一步步沖向頂峰，星河灣是這浪潮中最引人注目的一條船，它所承載的關注和目光是常規的廣告效應遠遠無法達到的。直到2001年4月27日，星河灣開盤的前一天，南國奧園的第一個廣告才終于出街——“一生的幸福，值得60天的等待!”多么溫存的一句暗示：60天后，你將迎來一生的幸福。既然是一生的幸福，60天的等待還算長久嗎?這令人會心一笑的一幕不禁使人想起了兩年前的洛溪之戰，當碧桂園揮師廣州、攻城掠地、不可一世之時，突然從斜刺里殺出一個廣州奧林匹克花園，它用有些稚嫩但卻不無悅耳的嗓音溫柔地告訴人們：“雖然我不認識你，但是我要謝謝你!”未見其人，先聞其聲，在這款款耳語之間，不知換取了多少一見鐘情的目光。當年廣州奧園的口號“運動就在家門口”，宛如一首通俗的流行曲迅速傳遍了廣州城，而今天的南國奧園有了更豐富的內涵和更打動人心的氣質——“新生活的領跑者”。此時的奧園，是那么自信，又是那么標新立異，它有點兒另類卻又熱力四射，常常給人意外的驚喜。
果然，南國奧園在以后的日子里更是好戲連臺。
轉眼到了“六一”。此時，距南國奧園開盤僅剩一個多月的時間了。迎接華南板塊各大盤的不是兒童們天真快樂的笑臉，而是圍繞社區學校展開的新一輪教育戰。祈福新村和碧桂園的社區教育早已名聲在外；華南新城先下手為強，“傍”上了華師附中；星河灣也和百年名校——執信中學，牽手聯辦番禺執信；廣地花園找到了培正。就在所有人都為南奧“棋慢一著”而擔心之時，南奧赫然在報紙上拋出了繡球——“南奧學村”，面向全國進行公開招標，它不但響亮地提出了打造國際化終生教育學村的理念，還對入選學校的軟硬件提出了詳細要求，好一個別人求愛我招標!名校熱烈響應，市場連聲稱好，而發展商們卻目瞪口呆，原以為奧林匹克花園只會守著一片體育資源過日子，不想它冷不丁又冒出個聞所未聞、見所未見的學村!
南國奧園已經不再只是復合地產和體育了，教育的元素也悄然融入了其中。
緊隨其后，南國奧園的一組“生活就像高爾夫”的廣告又迎面而來！什么意思?生活怎么會像高爾夫?高爾夫，聽說過但沒見過,見過也沒玩過，一個球證三五十萬，打一場球近千塊，別開玩笑了!南奧將平常的家居生活同“貴族運動”高爾夫扯在一起，使市場既興奮又疑惑。直到人們了解南奧的高爾夫是區別于以往的都市高爾夫和鄉村高爾夫的第三種高爾夫、是與人更為親近的社區高爾夫、是跟打一場網球、保齡球的費用相差無幾的運動時，人們才明白了。看到南奧的電視廣告，男主人用雨傘、女主人用晾衣叉擊打高爾夫的幽默場景，人們心動了。開盤的時候，一百多畝的高爾夫球場成了一大景觀，買家爭相觀賞，駐足難返。
廣告，特別是房地產廣告必須喋喋不休地賣產品嗎?地產廣告能不能多與人溝通、多體現對人的關懷、更有人情味一些呢?
從2001年6月底開始，南國奧園開始在《廣州日報》同一位置連續刊發了20期的《新生活雜志》，首開房地產報紙廣告雜志化宣傳之風。每期《新生活雜志》由幾個固定的板塊組成——幾張與項目有關的圖片，或者環境或者設施；關于項目的進展和動態；屋內陽光拂地靜靜的一角，并配以溫馨、平實、美麗的文字。這些樸實平和的文字和關于項目的點點滴滴，彌漫著奧園生活方式的特有氣息，如同春風化雨。它潤物細無聲地浸潤著“城市精英”——他們往往是高文化、高品位、高素質的“三高”人群，是奧園產品的重點目標人群。在一段時間里，看《新生活雜志》，享受被文字打動得微酸的感覺，成了城中白領每天早上的期盼之一。
直到開盤前一個星期，《新生活雜志》才停止了和風細雨般的訴說，轉為有關產品賣點的實際陳述。奧園的戶型設計一向獨領風騷，深受年輕人的喜愛，如廣州樓市最早出現的躍式設計就是當年廣州奧園的創新。這次，南奧更給出了“戶戶都是樣板房”的承諾：買到的房子跟樣板間里看到的房子。有記者這樣形容南奧的樣板房：“整個兒一個小妖精。從樣板房走出來后，應該先用一盆冷水澆一下，看看能不能清醒過來，如果還決定要買，那就沒辦法了!”南奧產品的魅力由此可見一斑。
細致造就完美。南奧依托其新技術研發中心多年來累積的實力，并從國內外專業廠家精選各種新型優質建材精心打造，其個中處理的心思贏得買家陣陣掌聲，極富個性的躍式設計、一體化的廚衛精裝修、溫馨舒適的衣柜、時尚精致的面盆等，都成為買家駐足觀賞的亮點。
南奧展現的不僅僅是出色的房子，每一個到南奧的人看到的都是一個有品位、有格調、生動自然的新城。小學、中學、購物中心、超市、高爾夫球場、撒野公園、公交車站等一切與生活相關的配套設施，全以看得見、摸得著的實景展現于眼前，人們此前的種種疑慮、擔憂通通煙消云散。事實上，從元月開工到7月開盤，南奧人只用了七個月的時間就完成了上述工作，令號稱“中國房地產第一品牌”的萬科都感到震驚。
開盤即封盤
2001年7月29日下午3點半，開盤僅一周的南國奧園售樓大廳里依舊是人滿為患，現場廣播突然傳來令人意想不到的消息：“各位購房者，我們排常抱歉地通知大家，南國奧園首批推出的單位已經全部售罄，現在開始正式封盤。”也就是說，從7月21日公開發售到29日封盤，南國奧林匹克花園創下了今年以來廣州樓市的一項新紀錄，開幕即閉幕。在今天越來越理性的廣州市場、在堪稱中國房地產市場競爭最激烈的華南板塊、在入行僅僅幾年時間的奧園身上，這不能不說是一個奇跡，不能不讓人深思。
就在南奧異軍突起的時候，星河灣的老板黃文仔也無時無刻不在關心著華南板塊的局勢。令黃文仔高興的是，南奧開盤當周，星河灣的市場業績不僅沒有受到擠壓，反而比平時賣得更好，一周賣了3 000萬。黃文仔給王志綱打來電話興奮地說：“星河灣和南國奧園的確是共榮共贏!”南國奧園剛一開盤，浩浩蕩蕩的看樓大軍從廣州市區奔涌而來。對南奧的成功，奧園總策劃王志綱這樣評價道：
兩天賣出800套，一周封盤，開幕即閉幕，不是傳奇，更不是神話，而是科學，也是真正的策劃所追求的最高境界。策劃所強調的大勢把握、戰略至上、策略制勝，在項目實施之前就應該已經全部到位，其情其景猶如十月懷胎的基因嬰兒，其命運與前途在胚胎設計之初、降臨人間之時即已注定。
南國奧園早在開盤之前，其戰略層面的理念開發、概念設計、要素整合、復合推進就已被考慮得清清楚楚、明明白白，也已用沙盤推演了很多次。加之郭梓文在殘酷的商戰中已經打造出一支能征善戰的職業經理人隊伍，已經具備一套模式化的操作規程，能夠快速反應、動態調整，所以，南奧的成功是必然的。如果心中無數，在開盤之際，郭梓文能優哉游哉地揮桿擊球嗎?
為什么在市場發育最成熟、房地產競爭最殘酷的珠江三角洲，金業集團總是福星高照?1999年，占地僅二百六十多畝的小字輩廣州奧園在當時洛溪新城、麗江花園、廣州碧桂園的重重包圍中脫穎而出，一炮走紅，到后來番禺奧林匹克花園次第引爆，再到今天華南板塊的南國奧園旋風，三年五個奧園的成功，靠的究竟是什么?
奧園，在廣州業界堪稱一匹黑馬，一只繁殖力極強的黑馬。當業界的競爭對手還在對昔日廣州奧園的“運動就在家門口”耿耿于懷的時候，奧園卻“輕舟已過萬重山”，由當初的一個廣州奧園裂變為五個奧園了(廣州奧園、番禺奧園、南國奧園、上海奧園、北京奧園)。用奧園掌舵人郭梓文的話就是，“一年(2001年)生了三個仔(南奧、北奧、上奧)”。據悉，奧園已經制訂了全國性的擴張計劃，也許過不了幾年，在全國的主要大中城市，人們都能看到奧園的身影。
在談及南國奧林匹克花園為什么成功以及它到底用什么地產概念時，郭梓文說道：“如果認為奧園只是運動健康型社區，那就有失偏頗了，因為奧園從來都不是守著運動資源過日子的。自廣州奧園入市以來，全國不乏運動型社區，一些發展商也加大了社區內運動健康設施的投入。但奧園絕不僅僅是‘體育+房地產’這么簡單，奧園有著自己獨特的內涵。奧園引入是復合地產概念，進行的是多種行業的資源整合，一切有利于業主生活的資源都將是奧園復合嫁接的對象。而這一切，又是以奧園目標消費群的需求為參照的。”
用王志綱的話講，奧園成功依靠的就是整合各種與人們生活的基本需求息息相關的優勢產業。南奧的成功是復合地產對單一地產的勝利，是電腦對算盤的勝利。
那么，究竟什么是復合地產?它何以屢戰屢勝?它從哪里來?如果要追根溯源的話，我們還得從一段鮮為人知的故事說起。
