速度、創新與整合
在奧龍計劃的策劃報告中，王志綱工作室對金業集團的企業能力進行了綜合評估，指出奧園獨特的競爭優勢源自三種能力：高速度下的市場爆發力、創新下的市場突破力和資源整合下的市場覆蓋力。
南國奧園的開發速度以及銷售速度都是令人不可思議的。翻開南奧大事記，我們可以看到以下幾行記錄：
2000年6月，正式簽訂土地合同；2000年7月，邀請悉尼奧運村的設計機構——澳洲五合公司，對項目進行初步規劃設計；2001年1月，正式開始動工；2001年7月21日，首期開盤。小學、幼兒園、體育館已建成完工，首期組團已接近現樓，總建筑面積13萬平方米；2001年7月29日，首期1 000套單位全部售罄，封盤。南奧的開發和銷售速度，在國內的房地產開發史上創造了一個奇跡，而金業集團三年五個奧園連鎖的擴張速度更是造就了地產界的一個神話。
奇跡不是空穴來風。奧園開發的成功，不單是概念的成功、產品的成功，而是整體的成功、企業的成功，是戰略理念和哲學思想的成功。事實上，奧園的成功充分體現了企業力的成功，而不僅僅是項目運作的成功。
知識經濟與信息時代的企業競爭，關鍵在于速度、創新與整合。一方面，要快速實現競爭優勢和核心能力的釋放和裂變；另一方面，要不斷超越自己進行原創，進一步強化競爭優勢和核心能力；此外，要善于進行跨行業的資源整合，組建戰略聯盟，優勢互補，強強聯合，迅速實現資本集聚和品牌擴張，實現超常規的發展。
隨著房地產產業鏈的日益完善，決定一個企業興衰成敗的關鍵因素不再是它擁有資源的多少，而是企業核心能力的強弱。比誰有自我造血機能，誰又具備大勢把握的能力、產品原創的能力、品牌塑造與資本運作的能力。
王志綱將概念地產分為兩大類：一種是單一型概念地產；一種是復合型概念地產。前者不值錢，因為可以輕易復制；后者屢戰屢勝，是因為倡導者整合的資源具有無法克隆的唯一性優勢。復合地產概念的最大價值在王志綱（左四）同奧園的職業經理人團隊在澳洲和悉尼奧運會場館的主設計公司——五合公司，進行交流。于，倡導者可以從競爭最為激烈的領域抽身而出，另辟蹊徑，開辟出一塊屬于自己的高價值、低風險的利潤空間。
為了保證這種優勢的持續性，郭梓文這樣解釋道：
奧林匹克花園品牌的塑造，離不開對社會資源和自身創新意愿的整合。我們一方面注意聯合中體產業這樣一個全國最大的體育資源擁有者，同時又牢牢掌控房地產產業的研發創新資源，并在公司總部設立專門的研發大廈，對房地產業各個層面的環節進行研究，總結出房地產開發效率極高的產業鏈條。
從某種意義上說，塑造一個品牌易，維護一個品牌難。品牌應具備可持續發展的能力，要令品牌不能被簡單克隆，就必須不斷有提升、確保品牌有不斷更新的源動力。廣奧、番奧是體育與地產嫁接，南奧是“地產+體育+教育”，只有創新才會使品牌有生命力。奧林匹克花園是不會被克隆的，因為它具備了品牌應有的三個特性，即唯一性、排他性與權威性。
正因為如此，雖然今天的房地產市場已經到了過剩時代，住宅作為一種大眾消費品，消費者的態度也是日趨理性和挑剔，一夜之間幾百套的神話已多年不見，但南奧卻創造了過剩時代的銷售神話。
如果發展商將自己視為生活方式的提供者和保障者，視為居住文化的創造者，那么房地產的每一個毛孔里都有可以創新的空間。地產市場表面上是供大于求，其實卻是有效供給不足，因為市場上能真正滿足消費者需求的樓盤總是供不應求，好房子永遠不愁賣!從生活方式出發、與生活方式息息相關的產業和資源是無窮盡的，所以，創新也是無窮盡的。
在轉型期的中國房地產市場，開發商只有不斷超越自己，才能進一步強化競爭優勢和核心能力，從而立于不敗之地。
奧園銘
漫步于南國奧園你會發現，在通往高爾夫球場的小路上，矗立著一塊蠟黃色的巨石。石重33噸，采自廣東英德，據說在運送的過程中，曾壓壞了三輛吊車。石上刻有一篇古綠色的短文，題為“奧園銘”。字是廣東著名書法家盧瑞祥先生的手書，雕刻者是廣州市雕刻院副院長許鴻飛先生，撰文者則是南國奧林匹克花園總策劃王志綱。
一次，郭梓文站在石頭前笑道：“能讀懂《奧園銘》的人，100人里有1個；而能讀懂并且能操作到位者，足以在房地產界縱橫江湖、獨步天下?！?br/>
說起《奧園銘》，還有一段故事。
郭梓文經營奧林匹克花園多年，對奧園情深意厚，對王志綱工作室的泛地產理論也是越嚼越有滋味，畢竟，奧園能有今天，在理論和實踐上都離不開泛地產理論和復合地產開發模式的引導。所以，他希望在南國奧園這個奧林匹克花園的升級版上對自己的事業進行一個總結，于是請王志綱撰寫一篇美文，闡述奧園所凝結的泛地產理論精髓，并學古人刻石為記。王志綱一聽這創意，立刻贊同，并拍手稱快。
幾易其稿，《奧園銘》終于出爐了，它古雅、大氣、深刻。郭梓文看罷拍案稱絕。
他對麾下那些能征善戰的經理人說：“只要我們堅持一個理念——奧龍計劃，懷抱一本真經——《奧園銘》，再恪守一套成熟的操作模式，就一定能攻無不克、戰無不勝!”
于是，他斥資十幾萬，打造了鎮園之寶——《奧園銘》。王志綱(左)與郭梓文在其親手撰寫的《奧園銘》石碑前區區一篇七八百字的短文，究竟道出了奧林匹克花園的什么玄機呢?下為碑文:
奧園者，奧林匹克花園也。
其初起時，地不過百畝，樹不過三千，凡數變而有今日，儼然有大家之風，于今止三載矣。人多奇之，百思不得其解。今逢南國奧園新成，人或亦將奇之，以其善變而常新也。有問其故者，余試為答之。
觀夫今日之社會，善創新者固少，善整合者亦稀。非創新無以知整合，非整合無以出創新。創新者，世人皆知之，然能圖新而不失其本者，則寥寥矣。整合者，人或亦知之，然非居高而臨下者則不能為也。奧園之有今日，實出于創新兼整合之功也。何謂能圖新而不失其本乎?
夫造房者易，造家者難。家者，人之本，非獨藏身之所，亦精神之系也。健康者，亦人之本，四體不運，身心不調，則人生之樂安可得歟?然此二本者，世人常不可兼得也。今之謀家者，多意其居必華，用必奢，而不知家乃身宅，亦心宅也。謀健康者，或寄興于一時，或問道于方醫，亦不知其舍近而求遠也。蓋起居之道，貴在健身益心，日常堅持，豈可遠乎家而得哉?
奧園初起于江湖，首破傳統地產之故局，力行嫁接之巧，復合之實，并用志于健康兼家居之二本也。本固則木榮，源遠則流長，其于此可謂有深得矣。然固本之道無窮，而奧園創新豈有窮乎?故吾輩不敢稍懈矣。
今南國奧園復求變，始添西人之高爾夫于其中。然不數日，同輩皆效之，高爾夫不足為嘆也。繼而又添一學村。學村者，非尋常之學校，乃終身教育之所寄也。學村之外，又有一園，其意在釋放孩提之天性，使回歸自然也，故名之曰撒野公園。顧今日之奧園，復昔日之奧園者乎?然貴在屢變而不失其真，非獨善變，亦善守者也。
何謂善變?今日添一物，明日添一物，凡物為我所用，故奧園之變未有止也，奧園之境未有界也。何謂善守?變固無窮，然創新與整合之本心，其背后之方法與理念，未嘗有變也。
故曰：萬變不離其宗，百創不離其本。蓋無形馭有形，思路定出路，地產如此，行事莫不如此。夫人之孜孜一世者，不亦然乎?
為什么是南奧
2001年7月的南奧花園，讓華南板塊又狠狠地火了一把。兩天賣出800套住宅，輕松改寫了當年樓市單個樓盤的成交紀錄。其實，南奧帶給廣州樓市的沖擊不僅體現在兩天800套房子的銷售紀錄上，對于發展商來說，南奧的成功原因同樣也是耐人尋味的。
消費者：為什么購買
1?綜合性價比是買家購房時決定性的因素
——在這個消費觀念日趨成熟、買家眼光越來越高、挑剔越來越多的理性消費時代，每一個消費者心中都有一桿無形的秤。有感性的一面，“千金難買我喜歡”，所以第一印象最重要。而最終促使消費者下決心的，卻是理性的因素。無論人們購買住宅的理由有多少，綜合性價比是促成買家購買的最根本的因素。
——以前，消費者看重的是房子里面的東西，如房型、戶型、裝修、質量，忽視了產品的外延，而現在，在消費者的心目中，買房子不但要考慮戶型、裝修，還要考慮配套、環境、品牌等無形要素和有形要素，是一個綜合評估的過程。對于南國奧林匹克花園的買家來講，當他們看到精巧的戶型，看到美輪美奐的實景樣板房，看到幼兒園、學校、會所、高爾夫球場、撒野公園等實景配套，特別是看到價目表上才三千五百多元的價格時，他們無一例外都做出了購買的決定，可以說是南奧超值的綜合性價比讓買家下了最后的決心。
2?有信心才有購買
對于郊區樓盤來講，業主對開發商是否有信心尤顯重要。毫不夸張地講，南奧正是用看得見、摸得著的信心打動了實實在在的廣州人。
——排列在漢溪大道上高(起點)、大(體量)、全(設施)的配套給買家留下了深刻的印象。消費者在南奧的宣傳廣告中，已經熟悉了這些配套，在現場他們也看到了宣傳上承諾的所有配套設施，而在以往這是不可能的。
——從“高、大、全”的公共配套上，買家首先感受到了發展商的實力，感受到了發展商為買家日后生活方便所花的心思，這也堅定了買家的信心。郊區大盤帶給人們生活的種種不便由此一舉消除。
——除了用概念引導消費者，南奧還有更多實實在在的東西。如“家家都是樣板房”，不僅樣板房、在現樓里也絕沒有面積夸大或家具縮水的現象，而且樣板房里所有搬不走的東西都是發展商送出的——所見即所得。南奧正是靠這些實實在在的東西打動了實實在在的廣州人，粉碎了有些人“奧林匹克花園只是炒概念”的說法。
3?深刻理解買家的生活，才能促進購買
從來沒有哪一個發展商像南奧一樣花這么多的心思去了解消費者，以對買家生活的理解為出發點，將買家對生活的理解滲入到開發工作的每一個細微之處。南奧的人性化設計給買家留下了非常深刻的印象：
——如候車廳的設計，不僅打消了人們等車時的無聊，在心理上縮短了交通距離，而且每天早上都為候車的人們營造出一天的好心情，晚上則消減了人們辛勤工作一天的疲憊。
——如裝修標準，很多樓盤即使送了豪華裝修，也避免不了“羊毛出在羊身上”。但南奧示范單位里，天花板上如鮮花般盛開的吊燈，洗手間內晶瑩剔透的洗手盆等，買家感受到的是那份心思。有些東西可能不是特別貴，關鍵在于，即使是自己裝修，可能也裝不出那個品位和效果。只有對目標消費群深刻把握，對他們的生活深入理解，對他們品位的理解后，才能將他們一直隱藏在心里的生活夢想鉤沉出來。
南奧的賣場是精彩，但南奧的其他東西比賣場更精彩，不像有些樓盤，將錢全都堆在了銷售部，只求以眩人耳目的銷售部和樣板間將消費者的理性全部打消，從而“引君入甕”。
4?意外的驚喜是購買的催化劑
對于廣州的消費者來說，奧林匹克花園是耳熟能詳的，因為他們通過廣州奧林匹克花園，通過番禺奧林匹克花園，見識了太多的精彩，對它開發的產品的功能、品質、品位已是毫不懷疑，并且通過對南奧前期宣傳的解讀，人們已經了解到南奧絕對是一個好樓盤，一個非看不可的樓盤。但是來到現場，人們仍然得到了很多意外的驚喜，如首期就沿漢溪大道一字排開的氣勢恢弘的配套；精美而富有品位的裝修；五彩斑斕的候車亭、頭等艙式的候車廳；極富童年野趣的撒野公園；每一個都充滿了靈性的指示牌。綠茵如毯、綠樹成蔭的高爾夫球場，充滿著力量和動感的雕塑等，這些細微之處的點點滴滴、方方面面，無不成為促使買家購買的催化劑。
5?對于生活方式的引導是促進購買的潛在因素
有很多生活方式、生活形態是一直潛藏在買家心里的東西，沒有機會得到滿足，他們也沒有期待會被滿足。正如灰姑娘的夢一般，而南奧正如那位有著魔棒的仙子，將這些需求、這些生活方式變成現實，引導人們進入到更高層次的生活中，去體會更高的品位，這也正是南奧被稱為“新生活的領跑者”的原因。
學村以“居住就是成長的過程”打動了這些高文化、高品位的人群，將他們平時可望而不可即的居住境界——像中山大學一樣的環境和氛圍，比中山大學更漂亮的房子，活生生地展現在了人們的眼前。
“生活就像高爾夫”則為那些對高爾夫運動心馳神往，但無緣接觸高爾夫的人群鋪就了了解高爾夫、品味高爾夫的臺階，將高爾夫運動的環境融入社區內。
相信候車是每個人每天必修的一門功課，但是從來沒有發展商研究過人們候車時的心態，研究人們候車時最需要的是什么。南奧這樣做了，才有了頭等艙式的候車廳。雖然這種需求一直隱藏在消費者心中，但其實這卻是他們從來沒有想過會得到滿足的一種需求。
又如撒野公園，人們一直想讓孩子們更多地接觸自然，卻無法找到安全、有趣、自然的空間，撒野公園提供了這樣一個空間。奧運村般的居住空間、健康管家、大型綜合會所等，無不迎合了人們一直以來隱藏在心底的一種愿望。
人們常說奧林匹克花園是在炒概念，但是在南奧，我們看見的何止概念這么簡單。相信精明的廣州消費者也不是這么容易就被概念蒙住眼睛的，沒有強有力的支撐體系，概念必是無根基之大廈，極容易倒塌。
有人說，房地產界有兩派——北派和南派。北派是處處講概念，從SOHO到LOFT，而南派則是絕口不提概念。南奧的做法則是融合了兩種派別，予概念以強有力的支撐，令概念不再流于炒作、流于表面的、浮躁的詮釋，而是從生活的每一個層面，將概念落到實處。成長有學村，健康有高爾夫，居住則是奧運村，相信人們看了南奧后，對于概念、對于派別的爭執就有了最好的答案。南國奧園：銷售只是順帶的結果
對于南國奧園兩天800套、一周售磬的銷售速度，業內很多人士均表示不相信，說南奧肯定夸大了數字，意在作秀，但是事實表明，南奧的銷售旋風真是將首期單位一掃而空。
這種銷售速度確定令人感到不可思議。隨著市場的日益成熟，三天一個新盤，人們有著越來越多的選擇，一個樓盤大量出貨似乎是不太可能了。
那南奧為什么能再掀波瀾呢?
要回答這個問題，或許還要回溯到銷售的本意上。
在過剩時代，如果產品在開發的過程中任何一環節不理想，如環境、配套、規劃、戶型、服務等出了問題，那么，全部的壓力都將放在了銷售環節上，銷售就成了決定成敗的一個關鍵。銷售人員要使盡渾身解數，回避或消化這些弱點，所以，樓盤去量緩慢也就是一件自然的事情。
但是在南奧，銷售卻成了開發順帶的一個結果。在開發中，消費者所需要的產品、環境、品牌、形象、信心等全都得到了妥善的解決，銷售便也回歸了其本意，成為與開發同步的一個自然環節，一個與消費者進行更直接溝通的過程。
在南奧看來，銷售是一個不斷溝通、引導和交流的過程。正式發售前，南奧已經積累了一批準買家，而這些準買家，正是在不斷的溝通中逐步積累起來的，南奧花在這方面的心血和精力非常大。也正基于此，南奧可以做到開幕就是閉幕，開盤即是封盤，銷售只是開發順帶的過程而已——這是無數房地產開發商夢寐以求的境界。發展商：新一輪的洗牌開始了
經常會聽到有的發展商發出這樣的感嘆：消費者越來越理性，也越來越挑剔了，消費者的層次越來越高，他們對房地產的理解也越來越專業，也越來越有自己的主張了，市場是越來越難做。
確實，中國房地產業經過了十余年的高速發展，已從短缺時代到了過剩時代，住宅已經成為一種大眾消費品，每個消費者都可以稱得上是半個專家，消費者的日益成熟和理性是不言而喻的，但是相對于消費者的成熟，發展商的成熟是否與之同步呢?
雖然逐步引進了許多國外一流的設計師，雖然各種概念滿天飛，雖然房地產廣告鋪天蓋地地說著自己有多好，但在很多時候，市場并不為之所動。最根本的原因在于：目前許多發展商所恪守的行規、所做的事情，仍然是從短缺時代或者是從香港地區克隆而來的。時代變了，香港地區與祖國大陸的房地產更是有著不同的土壤和市場，簡單的沿襲或是克隆無論如何是跟不上時代的步伐的。因此，隨著新經濟的到來，隨著樓市新一輪的更新換代，一場新的行業浪潮開始了。
讓我們先看一下現在仍在一些樓盤中上演的陳規陋習：
——樓書豪華精美，價格不菲，但是里面除了有精美的圖片堆砌(其實沒有一張是實景)，消費者所能得到的信息量十分有限。
——樣板房美輪美奐，但是搭出來的樣板房看著總比同樣面積的房子大了很多，不是面積放大就是家具縮水。所以，樣板房雖美輪美奐，但是交樓時卻是另外一回事。
——買樓的時候，銷售人員會有許多承諾，這里將來是政府的規劃路，那里將來是學校，另一處將來是市場等。但這些承諾最后能有多少兌現，是誰也不知道的，銷售人員的口頭承諾是不會寫到合同里的。
這一切，是該改變的時候了。
南奧，恰好在轉變的時代，踩準了這個點。南奧的《理想生活手記》并不豪華，但是信息量很大，并注重與消費者的溝通；南奧的樣板房，設在現樓里，而且家家都是樣板房；南奧的配套，不僅在首期就都建了起來，而且全都看得見、摸得著，是實實在在的成熟果子，不再是華而不實的“花”。
金業集團董事長郭梓文先生與王志綱在談到南奧成功的十大心法時曾總結說：房地產的每一個毛孔里都有創新的空間?？磥恚瑥拿襟w樓書、新生活雜志到“家家都是樣板房”；從配套的花到果，南奧都找到了創新的空間。
從這個意義上看，南奧的成功是在情理之中，也是在意料之中的。若發展商都能如此，試問，哪一個發展商會不成功？下篇泛地產風暴思路決定出路，理論指導實踐。
泛地產進可攻，退可守，它不僅可以救活一個大盤項目，帶動一個區域，甚至可以撬動一座活生生的城市。
那么，究竟什么是泛地產呢？
