星河灣開盤一個月，在一片叫好的追捧聲之中，2001年6月8日的《南方日報》樓市版，以整版的形式刊登了對王志綱的一篇專訪——《為什么是星河灣 》，全面破解了星河灣之迷。王志綱對星河灣的成功進行了如下的總結：
策略與開發模式的制勝
與板塊內其他老牌發展商相比，星河灣的開發商似乎名不見經傳，很多同行都對他不以為然?？墒聦嵶C明，一匹黑馬竄了出來，并且大有引領潮流之勢，這不能不是一個值得反思的問題。
第一，星河灣能取得如此成功，一靠實力，二靠決心，三靠策略。
首先，星河灣的董事長黃文仔可謂是廣東商界的“常青樹”，之所以名不見經傳，只是因為他為人一貫低調。宏宇集團的名氣盡管不大，但實力很強，否則,番禺當年也不會把這么一塊寶地交給他來開發了——有實力才能做出好樓盤。
其次，他開發星河灣這個項目是為完成自己的一個心愿，不僅僅是為了賺錢。三年前當他找到我們的時候曾說：“錢對我已經不是問題了，作為一個廣州人，我要開發一個代表新廣州門面的項目。”如果不是這個出發點，星河灣完全有另一種開發策略，但它就不是今天的星河灣了，華南板塊也不是今天的華南板塊了。沒有創新，怎么會引起這么大的轟動呢?
再次，策略制勝。房地產的競爭到了今天，已經超越了產品競爭和項目競爭，歸根結底是開發策略和開發模式的競爭。星河灣的后來居上，充分說明了這個道理。
星河灣開發策略就是解決了兩件事情：做什么和怎么做。
星河灣做什么?是要讓郊區房產上一個臺階。在一個廣州消費者陌生的區域，周邊又是大盤林立、強手如林，如何才能讓沒有品牌的星河灣橫空出世、一炮打響?是按照郊區大盤的一貫做法，采用低成本、低檔次入市的策略，還是另辟思路，通過與國際接軌一步到位開發全新的高尚社區?十字路口的選擇關乎全局。
星河灣將目標鎖定在了后者。經過洛溪板塊發展商們的努力，廣州人住宅郊區化的觀念已經日趨成熟，人們呼喚著郊區出現更高水平的住宅區。買家是識貨的，他們需要的不僅僅是簡單的環境營造，而是整體上更高素質的住宅，一種更高層次的生活品位。廣州樓市走了十多年，消費者已經有鑒別能力，知道什么是好東西，什么是自己需要的東西，關鍵是發展商們能不能開發出來。而且，以星河灣這塊地的自然條件來說，完全有可能做成一個具有國際居住水平的社區。
星河灣的開發策略可以用這樣三個短語來表達——“深挖洞”，“廣積糧”，“高筑墻”。
我們在提出“中國樓市看廣東，廣東樓市看華南”時，也提出了房地產發展的四種趨勢——郊區化、大盤化、個性化和國際化。所謂“深挖洞”，就是對項目進行個性化的縱深挖掘。星河灣面世，讓人們感到,不是又多了一個樓盤，而是又多了一個非常有個性的、非看不可的盤。
“廣積糧”，就是用全新的開發理念整合國內外一流的資源。我常說，資源整合就是生產力。與國際上這些一流的專業機構合作，關鍵是要有一個總譜，讓他們作為出色的樂師，按統一的旋律演奏出威武激越的交響曲。這一點，星河灣做到了。
“高筑墻”，就是提高投資門檻。實力促成了這一點。開盤標準超過了當年的廣州碧桂園，讓它在氣勢上遠遠地壓過了其他競爭對手。
一句話，星河灣采取的是一種領跑者的策略，用廣東話講就是要飲“頭啖湯”。
第二，領跑者策略取得的成效。
這種策略的選擇，對華南板塊這樣新興的、快速啟動的、各種市場要素急劇變化的區域更為重要。
首先，讓買家看得見、摸得著、感受得到。住宅本來也是一種商品，星河灣所做的不過是還住宅以本來面目。沒有一種商品是賣半成品的，而住宅這種價值更高、與人的生活利益點關系更密切的商品如果只是賣半成品，賣一個夢想，這對消費者太不公平了；
其次，擺脫了同質化的競爭。如果按照常規思路開發星河灣的話，無疑又加入了郊區樓盤的同質化競爭中，比小分，比規定動作，你死我活，最后就像彩電業一樣陷入價格大戰，馬革裹尸，血流成河。而采用這樣一種領跑者的策略，使星河灣進入無競爭對手的狀態；
再次，打亂了其他競爭對手的陣腳。我們看到，正是由于星河灣對游戲規則的改寫，對競爭標桿的提高，才使得周邊甚至相隔很遠的樓盤不得不調整自身策略。我們看到，改頭換面一改舊樣式、推出新形象的有之；規劃設計一改再改、開盤時間一推再推甚至暫時轉移戰場的有之；搶閘出籠的也有之。
外在產品的更新換代往往是短暫的，只能流行于一時；由內而外、從開發理念和策略到產品的更新換代才是深遠的，影響才是革命性的。從這個角度來說，星河灣采取的這種策略在中國房地產市場的競爭中是有典型意義的。
第三，在廣州，好房子從來都不愁賣。
廣州市場的消費力總是令很多專家大跌眼鏡。縱觀廣州房地產十來年的發展，每年都會有一些明星樓盤出籠，每年市場反應都會很熱烈。首先，這是因為廣州經濟每年兩位數的增長率為消費者提供了厚實的經濟基礎。住房早已成了一種大眾消費品。相對于北方大部分地區來說，消費者更為成熟和理性。
其次，華南板塊的崛起預示著廣州樓市正處于新一輪更新換代的前夜。回頭看1997～1998年，廣州樓市曾領全國風氣之先，主要表現在發展商對社區景觀、規劃、會所等有了重新認識和更大投入，房子越建越漂亮，出現了一批明星樓盤，像錦城花園、翠湖山莊等樓盤都在廣州掀起了一陣旋風。兩三年后的今天，我們可以看到，一些樓盤推出的新產品已經與舊的產品有了明顯的分野，像嘉仕花園推出了加勒比灣；金桂園推出了金色領地；華景新城推出了翠安依苑；麗江花園推出了TOWN HOUSE等。貝爾高林、雅科本等國際公司正慢慢成為發展商乃至消費者耳熟能詳的名字。整個市場不斷有創新，不是新產品就是新的營銷推廣手法。同時，市場上每有新產品出現，總能引起消費者的興趣，去年下半年到今年開盤的疊彩園、柏濤雅苑、中海名都、麗江棕櫚灘等都賣得很好，說明了消費者對新產品的期盼和接受。
如同1997～1998年一樣，市場又到了新一輪更新換代的時候。隨著新產品的推出，過時的產品將再也賣不出去，消費者都是喜新厭舊的?？罩脴堑某霈F并不是因為開發量過大、市場供過于求，相反，這是轉型時期發展商缺乏戰略規劃、產品缺乏市場競爭力的結構性過剩，屬于市場經濟優勝劣汰規律的反映，類似的現象在家電、服裝等行業比比皆是。
機會總是留給有準備的人的。廣州樓市新一輪的升級換代也是一個大浪淘沙的過程。在潮起潮落中，誰能在戰略和策略上棋高一招，誰能在產品和營銷上有所創新，誰就能贏得市場，否則就只能被市場掃地出門。
第四，確定策略必須要因時、因地、因人。
首先，要根據發展商的特點量身定造。就黃董事長有實力，也有決心。難能可貴的是，他不僅掛帥而且親征，他將其他的產業交給手下人打理，自己專注于這個項目。試問，廣州市場上能做到這一點的大老板有幾個?
常規的專業化、產業化開發模式，容易帶來信息不對稱的弊端。企業首腦大都是掛帥不出征，在市場信息瞬息萬變、講究快速作戰的今天，往往會造成決策效率不高、決策操作脫節的現象。星河灣的黃文仔恰恰相反，掛帥又出征，很多事情甚至是一竿子插到底，使發現問題到解決問題的過程大大縮短了。
專注于一個項目，就等于是把老板的所有精力和所有資源都傾注給了這個項目。有的企業，同時做幾個項目，老板就顧不了這么多了。所以，項目之間的競爭，實際上相當于一個老板和一個職業經理人之間的較量。老板的專業化知識和管理技能并不一定比職業經理人更強，但他們考慮問題的出發點不同，所以，沒有經驗、沒有品牌并不可怕，關鍵是策略選擇得當。在正確的路線下，專注于一個項目，從而取得經驗、取得品牌，順利成長只是早晚的事。
星河灣的成功告訴我們，機會永遠是存在的，問題在于怎么去發掘。房地產的創新仍然有很大的空間。
星河灣的成功給廣州樓市的啟示
第一，給了廣州樓市，特別是華南板塊一顆定心丸——廣州樓市再次迎來一個難得的旺銷年。
2001年年初，當我們提出“中國樓市看廣東、廣東樓市看華南”的說法時，一些人不以為然，也有人表示懷疑，挖苦、諷刺的也大有人在。但是，事實勝于雄辯，市場是檢驗真理的唯一標準。形勢發展到今天，社會各界，特別是廣大消費者對以星河灣為首的華南板塊的反響遠遠超出我們的預料，那些質疑也就不攻自破了。
如果說星河灣是華南板塊乃至廣州樓市的試金石的話，那么，通過“五一”的小試牛刀，至少可以告訴人們：華南板塊大有可為，廣州樓市大有可為。包括星河灣在內的樓盤大受歡迎、大銷熱銷，再次有力證明了廣州樓市的旺盛，說明廣州樓市仍然大有潛力可挖，以往那種“廣州年住宅供應量已達到多少，年需求量有多少，所以，廣州房地產供過于求，發展見底”等形而上學的教條也就站不住腳了。
從2000年到2001年，從疊彩園、柏濤雅苑、中海名都到最近的美林海岸，廣州新開盤的樓盤都賣得滿堂紅，這一方面說明了消費者感受到了產品的更新換代，他們對這些新產品的期盼和捧場；另一方面，也說明了廣州市場又迎來了一個難得的旺銷年。這個旺銷，不同于1992～1993年，當時是房地產初級階段的興旺，市場、買家、開發商、政府彼此都不成熟，房地產興旺、城市發展的同時也造成了泡沫；它也不是因為福利分房結束等外在因素刺激引起的，而完全是因為消費者的覺悟和產品的創新，由于市場的成熟引起的，真正是一個健康發展的旺銷年。
星河灣發展商，一名不見經傳，二開盤前正式廣告才出街20天，三沒有做大SHOW、抽大獎、送大禮，為什么能引來十幾萬人?這正說明了市場對華南板塊的認同!事實上，十幾萬人的市場豈是一個星河灣能夠消化得了的?正是因為看到了這一點，華南板塊的發展商們都像吃了一顆定心丸一樣，也加緊了開發節奏。
第二，競爭不可怕，高空置率也不可怕，機會總是給有準備的人的。
1994年，當我們為碧桂園做策劃的時候，碧桂園老板看著鄰近祈福新村盛況空前的熱銷場面，曾不無擔心地說：“祈福做得這么大，我們還有機會嗎?”1998年，廣州奧林匹克花園開盤前夕，郭梓文看著熱火朝天的廣州碧桂園和麗江花園也表示憂心：“供應量這么大，消費者還會追捧洛溪板塊嗎?”嗣后，他們都用自己的創新實踐戰勝了原有的擔心，都取得了意想不到的成功。碧桂園從一個碧桂園裂變為五個碧桂園，奧園也從一個奧園連鎖為五個奧園。
由此可見，不是沒有市場，而是缺創新的理念和產品。市場是做出來的，不是算出來的。競爭不可怕，高空置率也不可怕。機會與幸運無時不在，但機會和幸運只會降臨在有頭腦、有準備、勇于創新的強者身上。
第三，對木桶理論的修正。
關于企業競爭力，傳統的木桶理論是這樣說的：一個木桶裝水的多少不是取決于它的長板，而是取決于最短板，要想讓木桶盛更多的水，首先要補齊短板。
按此理論，星河灣的短板是沒品牌、沒專業隊伍、沒經驗。在強手如林的華南板塊，最佳的選擇就是退出。但星河灣沒這么做。它首先找到自己的長板，星河灣的長板是什么?很明顯，實力、決心和親歷親為、心無旁騖的精神。至于短板，如沒有經驗，可以找一流的策略公司作外腦，專業機構可以找國際上一流的建筑、規劃、園林、物業管理等公司。海納百川，有容乃大，市場上優秀的資源很多，關鍵是怎么去整合。
實踐證明，真正的企業發展、項目成功不是截長補短，而在于怎么整合資源；企業及項目的成敗往往不在于最短木塊，而是取決于怎樣按照最長、最高的木塊，即企業的核心優勢和潛在能力來調動各種資源，使其釋放出最大的能量來。
第四，策略高于一切。
在房地產開發中，選擇何種策略,一是取決于市場的成熟程度，二是取決于發展商的實力、資源和手段。只有確定了科學可行的策略，然后才是具體怎么做的問題，否則再多的努力都是白費。所以，很多發展商來找我們時，都沉迷于園林怎么做、戶型怎么做等技術層面的事情，而根本忽略了自己究竟要做什么，要采取什么樣的開發策略，這是很多開發商不能不警醒的。
尤其是大盤開發，單靠一兩個賣點或者華而不實的概念包裝是經不起市場和時間的考驗的，一定要有總譜。如果說小盤開發是獨奏曲的話，那么，大盤開發則是一闋波瀾壯闊的交響樂，項目開發必須有自己的靈魂和主題，注意開發節奏，注意什么時段采取什么樣的策略?？傊?，大盤開發依靠簡單的克隆與模仿是沒有出路的。
第五，“大象的游戲”開始了。
星河灣主觀上的高起點開發，客觀上必然導致整個房地產市場投資門檻的提高，其一步到位與國際對接的標準不僅迫使其他樓盤一再修改規劃、加大競爭籌碼，更意味著一個時代——四兩撥千斤甚至空手套白狼的投機和炒作的時代，一去不復返了，房地產的游戲規則因此將發生深刻的變化。
強者愈強，弱者愈弱。未來的中國房地產市場必將像西方發達國家和地區一樣，出現由若干家強勢發展商主導市場的局面，一些實力弱、管理不規范、靠投機取巧生存的中小型發展商將被淘汰出局，馬太效應(強者愈強、弱者愈弱的兩極分化)表現得將更加明顯。像目前的華南板塊，基本上形成了以星河灣、華南新城、南國奧林匹克花園、錦繡香江和華南碧桂園等幾大項目縱橫馳騁的格局，正呈現出強強爭雄的趨勢來。
當然，資金不是決定實力的唯一標準，多不一定強，少也未必弱。中小型發展商眼下的關鍵是要轉變思路，認清形勢，找出自身差距和問題所在，加強學習，盡快進步。未來的房地產市場將是航空母艦和小舢板互動共存的市場，交戰雙方各有各的優勢和劣勢?？梢哉f，中國房地產市場出現強者主導市場、馬太效應張揚之日，也是市場規范、透明、理性發展之時。
星河灣的上市和華南板塊的崛起，預示著廣州樓市“大象的游戲”開始了。
第六，一種全新的房地產開發模式——快速成長型。
有什么樣的消費者就有什么樣的市場；有什么樣的市場就有什么樣的發展商；有什么樣的發展商，就有什么樣的開發模式和產品形態。
崛起中的星河灣將成為繼碧桂園的工業化擴張開發模式、麗江花園和祈福新村的積累完善型開發模式、奧林匹克花園的復合地產型開發模式、萬科及合生的專業化擴張模式等之后的另一種全新的房地產開發模式!
與上述模式的根本不同是，星河灣超越了以往大型社區開發“積累、完善、成熟”的慢熱舊思路，也不同于碧桂園式的工業化擴張思路，而是開辟了高屋建瓴、大力投入、快速成熟、快速啟動的快熟新模式。作為華南板塊領頭羊，星河灣的所作所為，客觀上已經使華南板塊成為投資門檻最高、發展水平最高、進步最快的區域，它成為中國樓市大盤的樣板田指日可待。
第七，城市發展的啟示。
在城市化進程中，政府規劃是看得見的手，市場機制是看不見的手。政府與發展商合作，是計劃與市場的合作。
以往，我們經?？吹絻蓚€極端：一種是政府行為過度，像珠江新城，規劃搞了好幾年，幾易其稿，市場上還是波瀾不驚；另一種是政府缺位，像洛溪新城，典型一個城鄉結合部的社會主義新農村，各種問題沉渣泛起。
城市化一般有這樣幾個發展階段：庸俗城市化時期，城市像攤大餅一樣被動擴張，出現了很多像洛溪這樣的城鄉結合部，魚龍混雜；逃離城市時期，低成本、低品質的住房吸引了大量來自都市的人；再就是像華南板塊這樣的政府和市場互相為用、共謀發展的城市化，其根本在于用市場的力量來實現城市的改造。
星河灣的發展是個逆城市化的過程，市場的力量大于政府的力量，兩者互相為用。像地鐵三號線方向的調整、廣州從山水城市到海濱城市方向的轉變，無不是“看得見的手指導看不見的手、看不見的手撥弄看得見的手”的過程。番禺目前也已對城市規劃做了調整，重新制定了以迎賓大道、地鐵三號線、金山大道和江邊為主線的發展規劃——這也正是市場經濟的神奇力量。
番禺的主要領導參觀完星河灣時，曾深有感觸地說，實踐證明，當政府沒有雄厚的財力、能力進行大規模的城市建設時，可以將發展商作為開發城市的一只手，將大面積的土地批給有實力、有品牌、有信譽的發展商進行開發，借發展商之手，完成區域內的商業、文化、生活配套。這條路在番禺是成功的，這也就是廣州的大盤基本上都出現在番禺的原因之一。星河灣等這一批大盤正是政府開發城市的另一只手，有力地推進了區域的城市化進程。
第八，大盤開發一定要走泛地產之路。
大盤有大盤的做法，在中國，大盤開發一定要走泛地產之路。前幾年我們首先提出“泛地產”理論時，幾乎人人都在懷疑：房地產怎么可以這么做?但是到了今天，華南板塊的每個大盤無不是在走泛地產之路。這也正是中國房地產開發的必由之路。
在中國，由于社會保障不足、生活需求社會化程度有限，存在城市發展與市政配套脫節、住宅需求與生活方式成熟程度不同步的市場情形，因此，并不存在西方發達國家中純粹的土地開發商和住宅供應商。所有的發展商要么是不得不被動地“兼職炒更”，做業主們的生活保障者；要么是主動地做一個引領時尚潮流的生活方式營造者——走“泛地產”開發之路。
正因如此，執信中學正式與星河灣簽約，合辦番禺執信中學，其他大型的公建配套也會蜂擁而至。整個華南板塊的建設會催生一股商業投資的熱潮，住宅產業將拉動如服裝、餐飲、建材、休閑、零售業等一大批行業。只要有了人氣，有了市場經濟需求的活力，就有了一切。這正是市場經濟的奧妙和魅力所在。
星河灣克服了市場開發與政府規劃脫離的尷尬，留下了兩者同頻合拍、互相合作的經典佳話。正是在這個意義上，星河灣的成功實踐對項目開發、對社會、對政府都有著深遠的意義。
華南板塊很有可能成為廣州第一個擺脫庸俗城市化發展軌跡的地方，它有可能一步到位地完成現代城市發展之路，形成一個全新的城市組團，并有望發展成為廣州的CLD（中央居住區）。
廣州第四代住宅浮出水面
從有高尚住宅開始，廣州大概走了十年的路。十年前，住在廣州看名雅苑這樣的高尚住宅，覺得簡直像天堂一樣!現在看，它明顯地跟不上時代潮流了。高尚住宅是一個相對概念。經過十年的發展，可以說，今天的高尚住宅已經到了一個新的轉折點上。
在廣州，高尚住宅的發展商為吸引市場關注，不得不強化樓盤賣點，以諸多“非常手段”增強競爭力。具體表現在：
——為追求豪華感而強化樓盤的裝飾性因素，如大門、入口、外立面、園林等，但建筑和園林未得到統一和諧調；
——為強化推廣，大量增加銷售成本和廣告投入，特別是在銷售環境、樣板房等方面無所不用其極。樣板房更是或夸大面積或縮小家私，令買家得不到真實的信息；
——為應付價格戰，采取成本控制手段，導致樓盤素質下降，買家利益得不到保障；
——為追求檔次而過分強化會所功能，明知業主對會所的真正需求并非那么豪奢，也要大張旗鼓地提高檔次和規模，即使未來虧損經營也在所不惜；
——廣告宣傳與新聞炒作嘩眾取寵、言過其實。曾幾何時，不僅廣州，全國樓市都遍布著“經典”、“豪華”、“至尊”、“帝”、“王”等虛華的詞匯，仿佛中國的建筑已全都是經典之作，中國一下子從發展中國家步入了發達國家。
這種浮夸、虛榮、矯揉造作、極盡雕琢粉飾之能事的風氣，已經使廣州樓盤，尤其是高尚樓盤的開發走入了一條歧途，導致開發成本過高或住宅質量得不到保障，令買家目眩卻失去了信心。過分關注銷售賣點而不是關注業主未來70年的生活，是一種僅僅為銷售而開發、為短期利潤所驅動、急功近利的社區開發“異化”行為。表面上看，是為了擺脫競爭，建立市場優勢，其結果卻只會進一步加劇競爭的同質化和白熱化。
過去及未來的十年，中國房地產一直處于快速的成長和學習過程，是一個逐漸積累和成熟的年代，在這樣的年代里，是不可能產生經典的。用“帝”、“豪”等被廣告用濫了的詞來形容房地產產品，就像是資本原始積累時期暴發戶令人厭惡的嘴臉。早期或許有一部分人會認為這就是身份的象征，但是隨著新經濟和知本家時代的到來，“帝”、“豪”之類非但不能成為身份的象征，反而會因為它的淺薄、低俗而很快被拋棄。
相反，有深厚文化內涵的東西則會日益受到人們的追捧。住宅也一樣，人們會要求它的文化內涵、品位和格調，看它是否能代表自己的生活形態和生活方式。這個時候，耐看、耐住、耐琢磨的住宅或許仍不能被稱為經典，因為這畢竟是一個學習和積累的時代。但在10年、20年內這些住宅將不會過時，這也就是高尚住宅發展的趨勢。中篇之二奧林匹克旋風一時間，“華南新軍南奧熱賣”的消息充斥了廣州各大媒體的房地產版面。
南奧究竟有什么神奇的魅力？難道僅僅是因為其清新的外表、獨特的戶型、時尚的概念和美麗的生活口號嗎？
