【編者按】受政策調(diào)控和市場等諸多因素影響，傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)市場已進(jìn)入紅海，而文化旅游地產(chǎn)越來越成為國內(nèi)房企突圍的新方向，大家都期望能在這片藍(lán)海中找到未來企業(yè)拓展的新空間。智綱智庫（王志綱工作室）戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長云亮認(rèn)為，隨著市場與客戶需求的新變化，旅游地產(chǎn)的開發(fā)者們能否提供承載這些新變化的新平臺，能否找到對接這些新產(chǎn)品的新模式，是房企能否實(shí)現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型并迎接旅游地產(chǎn)新拐點(diǎn)的關(guān)鍵。
PART 1
「我們要從需求的誤判中回歸」
旅游地產(chǎn)拐點(diǎn)的出現(xiàn)，意味著發(fā)展商意圖在開發(fā)中“以地產(chǎn)形式短線套取暴利”的游戲已經(jīng)終結(jié)。核心問題在于：大規(guī)模開發(fā)第二居所這件事本身，就是資產(chǎn)泡沫中一個(gè)對需求的誤判。
今天，那些在旅游景區(qū)或遠(yuǎn)郊大規(guī)模圈地的地產(chǎn)商，不得不面對一個(gè)并不新鮮，但以往不愿面對的“常態(tài)”——人們并不需要投資購買那么多用于度假的房子。
一旦地產(chǎn)泡沫破滅，發(fā)展商就不得不重新思考旅游地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，并根據(jù)其價(jià)值確定其合理空間、平臺與盈利模式。實(shí)質(zhì)上，旅游、休閑、度假，以及其關(guān)聯(lián)的養(yǎng)生、健康、娛樂、購物……本體上是一種常態(tài)化的傳統(tǒng)行為。它往往植根于持續(xù)千年的，常態(tài)化的傳統(tǒng)文化與傳統(tǒng)需求。
因此，對這些傳統(tǒng)文化、常態(tài)需求中所表現(xiàn)出的趨勢與拐點(diǎn)的把握，正是旅游地產(chǎn)開發(fā)的基本立足點(diǎn)。
旅游地產(chǎn)最重要的商機(jī)，是在傳統(tǒng)需求的消費(fèi)升級中，發(fā)現(xiàn)新藍(lán)海，其核心在于需要重審資源，尋找資源與需求的對應(yīng)密碼。
案例：太極文化的傳統(tǒng)瓶頸與現(xiàn)代演繹
在過去兩年里，王志綱工作室受邀為兩個(gè)國家級的傳統(tǒng)文化重大項(xiàng)目提供戰(zhàn)略策劃，一是曲阜打造儒家文化經(jīng)濟(jì)特區(qū)，二是武當(dāng)山西線新景區(qū)的開發(fā)。我有幸?guī)ш?duì)參與了這兩項(xiàng)戰(zhàn)略性項(xiàng)目的策劃。
曲阜以“尊孔”為核心，因循守舊的老態(tài)沉悶讓游客失去耐心；而我作為游客走完武當(dāng)，竟無從感受太極文化的存在，這實(shí)在讓人有些意外。
當(dāng)我們?yōu)檫@些圍繞傳統(tǒng)文化和傳統(tǒng)需求進(jìn)行現(xiàn)代演繹的項(xiàng)目尋找定位時(shí)，我們首先碰到的問題是：在豐富而傳承悠久的傳統(tǒng)文化資源中，確定一個(gè)開發(fā)主題，這個(gè)開發(fā)主題能夠影響足夠的需求規(guī)模，有充分的可持續(xù)性，并能引導(dǎo)高度敏感的需求。
需求規(guī)模意味著經(jīng)營空間，可持續(xù)性意味著經(jīng)營前景，敏感度意味著支付意愿。
傳統(tǒng)文化的現(xiàn)代演繹，從市場需求和供應(yīng)層面，已經(jīng)從形式的演變上升為內(nèi)容的更新，“太極文化”顯然是武當(dāng)山最為引人注目的大題材。
然而進(jìn)一步研究有關(guān)太極文化的需求變化趨勢，我們發(fā)現(xiàn)三個(gè)關(guān)鍵問題：
1、當(dāng)下主流消費(fèi)人群對傳統(tǒng)文化表現(xiàn)的需求及其變化的趨勢是什么？
2、用什么產(chǎn)品和服務(wù)可以持續(xù)性地滿足這些需求？
3、把握這些需求的商業(yè)模式是什么?
一個(gè)以持續(xù)經(jīng)營為主的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，如果不能在把握趨勢的同時(shí)，洞察需求變化的拐點(diǎn)，它從誕生之日，就已經(jīng)過時(shí)了。
傳統(tǒng)之所以歷時(shí)千百年仍然存在，是因?yàn)樗哂袃蓚€(gè)特征:一是與人性、民族性相契合的根源性；二是根據(jù)不同時(shí)代需求而變化的適變性。
以武當(dāng)?shù)奶珮O文化為例，這項(xiàng)古老的運(yùn)動，表現(xiàn)出規(guī)模化、老齡化、自發(fā)性和功能模糊性的特點(diǎn)，但其內(nèi)涵卻蘊(yùn)藏著與當(dāng)代人精神、健康和社交需求相對應(yīng)的珍貴價(jià)值。
太極是什么？
它是一種高度個(gè)性化的健康管理方式，每個(gè)人都可以根據(jù)自己的身體情況，摸索出一套個(gè)性化的修練方式。
它是一種極富體驗(yàn)性的情緒管理方式，修練太極讓人更從容、淡定，內(nèi)心更強(qiáng)大更包容。
它是一種深度互動的社群交流方式。太極的修練是一個(gè)需要不斷學(xué)習(xí)、交流、互動的過程，在這個(gè)過程中，人們同聲相求，同氣相應(yīng)，很容易形成一種亞文化的微社群。
而太極的平衡、協(xié)調(diào)的核心價(jià)值觀，正是高速發(fā)展的中國最重要的精神需求所在。太極的平衡理念，很有可能與儒家思想中的“和諧”理念共同成為主流文化的重要組成部分。
更重要的是，它有一套“以運(yùn)動為基礎(chǔ)，以健康為導(dǎo)向”的行動體系，看得見、摸得著、感受得到。這是它最珍貴的，與現(xiàn)代人群內(nèi)在需求相對應(yīng)的價(jià)值所在。
PART 2
「傳統(tǒng)領(lǐng)域里的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)」
“把握根源性”是旅游地產(chǎn)確立開發(fā)主題的基礎(chǔ)，而洞察適變性，則是旅游地產(chǎn)定位產(chǎn)品、服務(wù)與商業(yè)模式的核心。
我們需要了解，某種傳統(tǒng)文化在我們的生活中，呈現(xiàn)出與時(shí)代主流需求不相匹配的慣性。沒有完成對時(shí)代的適變，不僅是因?yàn)榕f體制的約束、舊習(xí)慣的羈絆，還因?yàn)橛写址诺慕?jīng)營模式的束縛和固化封閉的觀念、行為模式的禁錮，甚至是既得利益群體的阻礙。
推動這個(gè)變化的關(guān)鍵，就在于把握拐點(diǎn)！
類似的拐點(diǎn)，已經(jīng)出現(xiàn)在我們生活中最傳統(tǒng)的領(lǐng)域：
1、新一代活力長者出現(xiàn)了
改革開放后第一代大學(xué)生”老三屆“退休了，這使我們意識到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，以及相關(guān)聯(lián)的健康、娛樂、旅游、公益領(lǐng)域會發(fā)生重大的變化。
新一代老人不再靠退休金和子女孝順過日子，他們正處于財(cái)富巔峰期、身心自由期、感情空巢期、體能衰退期和活力旺盛期，他們身上充滿了釋放欲望與能量的渴望。
他們的出現(xiàn)，意味著養(yǎng)老關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)必須提供全新的產(chǎn)品、服務(wù)并以全新的模式滿足其需求。這就是拐點(diǎn)！
2、特色教育的新增長點(diǎn)開始了
高中生海外游學(xué)近幾年增長率達(dá)到30%，這意味著對教育高度敏感，并具備強(qiáng)支付能力的家長，對中國應(yīng)試教育體系失去信心，對素質(zhì)教育的渴望達(dá)到饑渴程度，對于教育行業(yè)的經(jīng)營者來說，國際中學(xué)和校外素質(zhì)教育市場將開始新一輪的增長。
例如：央視前名嘴曲向東十年前創(chuàng)辦了專門拉人到戈壁徒步的“刀鋒”機(jī)構(gòu)，近年突然火爆，土豪和中產(chǎn)們突然開始在大山里、戈壁上遠(yuǎn)足徒步，這些大都市的寵兒，到茫茫戈壁里頭，一走就是三四天。一望無際的戈壁是物質(zhì)文明的空白點(diǎn)，這說明富裕人群的精神需求進(jìn)入一個(gè)深層次開發(fā)的階段。
這就是拐點(diǎn)！
當(dāng)“國八條”使大量高檔消費(fèi)場所走向絕路時(shí)，這個(gè)拐點(diǎn)的出現(xiàn)是否能讓高端需求的服務(wù)商們絕路逢生？
PART 3
「太極也可以這么玩」
