王志綱工作室
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編者：本文為王志綱老師 2006年12月08日在“云南地產(chǎn)對話王志綱”高峰論壇上的演講整理稿。
三種現(xiàn)象說明什么
戰(zhàn)略并非虛無之物，而是非常實(shí)的東西。相當(dāng)于船長手中的航海圖或?qū)Ш絻x。
今天的中國正處于歷史性轉(zhuǎn)型期。伴隨著城市化進(jìn)程不斷提速，中國的城市正實(shí)現(xiàn)著從量的增長到質(zhì)的突破的轉(zhuǎn)變。中國的城市在轉(zhuǎn)型當(dāng)中，都希望自己能夠在經(jīng)濟(jì)全球化，區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化背景下，向更有高度、更有競爭力的方向挺進(jìn)。如果做不到這點(diǎn)，就會在激烈的城市競爭中陷入被動。在這一轉(zhuǎn)型趨勢中，城市的升級給地產(chǎn)商提供了很多挑戰(zhàn)、選擇和機(jī)會。由此引出如下三個現(xiàn)象。
現(xiàn)象一：
爛尾樓全部有了投資價值。舉個例子，上世紀(jì)90年代初（1993年、1994年）的宏觀調(diào)控在中國（包括昆明）留下不少爛尾樓，這些建筑就像幾個赤身裸體的男女站在鬧市中心一樣，滿目瘡痍。可就在這一兩年時間里，市場的力量“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開”，幾乎所有的爛尾樓獲得了重生，這些曾經(jīng)讓人頭疼的“形象工程”全部有了投資價值——要么變身五星級酒店，要么成為甲級寫字樓。
這些變化的背后，折射出一個現(xiàn)象——城市價值在升級。城市升級以后，這些占據(jù)城市黃金旺地的項(xiàng)目才有了開發(fā)空間和開發(fā)價值，商機(jī)自然聚集。
城市升級給地產(chǎn)創(chuàng)造了前所未有的商機(jī)。城市價值決定地產(chǎn)升值，如果一個城市沒有價值，地產(chǎn)是怎么也做不起來的。昆明房地產(chǎn)緣何穩(wěn)中有漲？原因很簡單，中國只有一個昆明，隨著中國經(jīng)濟(jì)全球化和區(qū)域一體化，有相當(dāng)一部分人都在全國范圍內(nèi)選擇適宜自己居住的家園，而昆明溫暖、陽光、青春的氣息，是其他很多城市所不具備的，久而久之，這種城市價值就會被市場所認(rèn)同。那么，我們房地產(chǎn)開發(fā)商如果能在此過程當(dāng)中充分挖掘打造精品，就會獲得一個超值的市場回報(bào)。
在土地日益集約的情況下，如果不能夠真正精心打造產(chǎn)品，把它的價值最大限度的挖掘出來的話，那就是對昆明的犯罪，對人民的犯罪，對歷史的犯罪，反過來，優(yōu)秀的地產(chǎn)價值，也會拉伸城市價值，這樣，城市的輻射力和聚合半徑才會越來越大，魅力越來越強(qiáng)，也就更具競爭力，最后這個城市就是“近者悅，遠(yuǎn)者來”的地方。所以，昆明的城市發(fā)展還有很大空間。
現(xiàn)象二：
把物業(yè)變成一頭“奶牛”。過去，很多開發(fā)商從城市中心區(qū)獲取土地資源后，基本上是通過樓花或按揭方式，把寫字樓快速銷售出去。而今，這種模式已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，在深圳、廣州、上海、北京等地，一批非常優(yōu)秀、實(shí)力雄厚、有融資平臺的地產(chǎn)公司，開始將重心轉(zhuǎn)移，從地產(chǎn)投資商演變?yōu)榈禺a(chǎn)物業(yè)經(jīng)營商，即不再簡單地賣樓，而是在寫字樓、酒店、商鋪等物業(yè)建成后，把這些物業(yè)變成自己養(yǎng)的“奶牛”，只租不賣。舉個例子，在重慶，6年前，一位開發(fā)商在其項(xiàng)目的住宅項(xiàng)目銷勢甚火的時候，決定把全部的商業(yè)面積留下來，自己經(jīng)營，在當(dāng)時引得輿論及同行一片嘩然。他的戰(zhàn)略著眼點(diǎn)非常明確：作為優(yōu)秀的企業(yè)，必須要有一筆優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)來支撐企業(yè)長久發(fā)展。結(jié)果，這一商業(yè)平臺給他的企業(yè)創(chuàng)造了巨大的商業(yè)效益——短短四年時間，其年租金已從最初的3000萬元飆升至現(xiàn)在的1.2億元。同時，這種運(yùn)作思路實(shí)現(xiàn)了對物業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一維護(hù)，從而保證了物業(yè)運(yùn)行的有序和收益的可持續(xù)性。
試想，一個企業(yè)，每年有1.2億的現(xiàn)金流來支撐企業(yè)發(fā)展，是多么良性??！
今天有越來越多的老板已意識到這個問題，在城市中心區(qū)運(yùn)作項(xiàng)目時，不僅要開發(fā)優(yōu)質(zhì)物業(yè)，同時也要擁有、經(jīng)營好優(yōu)質(zhì)物業(yè)。這一趨勢在中國已經(jīng)開始蔓延，相信這一潮流也將會迅速刮到昆明市場。
現(xiàn)象三：
旅游地產(chǎn)，在中國才剛剛冒尖，空間無限。但怎么做學(xué)問很大，如果做好了，可能在中國贏得很長的收獲期。特別是對云南的房地產(chǎn)商來說，更要爭取這塊資源。
在當(dāng)今中國，旅游地產(chǎn)的運(yùn)作模式已發(fā)生了深刻變化?，F(xiàn)在的很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，動不動就是幾十億的投資。我這次來昆明時，有兩家外地大企業(yè)追了過來，打算投資幾個億到云南做旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)在正在跟我們談合作的事宜。那么，為什么人們愿意花幾十億來投資旅游地產(chǎn)？空間真有那么大嗎？事實(shí)上，這跟整個中國社會的發(fā)展有很大關(guān)系。經(jīng)過20多年改革開放，中國開始全面向小康型社會邁進(jìn)，而在中國局部地區(qū)（如沿海中心省會城市）則有將近兩億人達(dá)到初步富裕，有上千萬人口達(dá)到絕對富裕。在此形勢下，旅游就不再是一個點(diǎn)綴，它成了先富者的生活所必需。與之相對應(yīng)的是，旅游業(yè)已從早期的觀光旅游變成了休閑旅游，而休閑旅游與旅游房地產(chǎn)業(yè)僅一步之遙。這為旅游地產(chǎn)贏得了很好的商業(yè)契機(jī)。在三亞、九寨溝等地，這種旅游地產(chǎn)開發(fā)模式已嶄露頭角。它使得城市的價值在資源的不斷挖掘和重塑中不斷被放大、升級，從而產(chǎn)生更為巨大的商機(jī)。
這一點(diǎn)，對云南房地產(chǎn)而言，特別有現(xiàn)實(shí)意義。
城市升級“裂變”出兩大格局
城市的升級，給房地產(chǎn)發(fā)展留下了廣闊的空間和商機(jī)，并由此在地產(chǎn)圈中形成兩大格局。
格局一：在常規(guī)的住宅地產(chǎn)領(lǐng)域，“二八定律”將會表現(xiàn)得越來越突出（即20%的企業(yè)擁有80%的市場份額，80%的企業(yè)只能爭奪剩余20%的份額）。常規(guī)住宅地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)霈F(xiàn)一批麥當(dāng)勞、肯德基式的操作模式，即克隆-規(guī)模-克隆-規(guī)模，甚至于走向一種工廠化生產(chǎn)。
格局二：常規(guī)地產(chǎn)之外，復(fù)合型地產(chǎn)方興未艾。比如由云南本土開發(fā)商打造的“新亞洲體育城”就是典型的復(fù)合型地產(chǎn)。它不是簡單地蓋房子，而是打造一個新的城市中心，把一個城市的運(yùn)動、健康、新的生活理念與居住平臺有效嫁接。而這種復(fù)合型產(chǎn)品不是萬科、中海的強(qiáng)項(xiàng)，他們的優(yōu)勢是“麥當(dāng)勞”式的模塊化運(yùn)作，然后迅速復(fù)制，一旦遇到創(chuàng)新性的東西反而感到麻煩，優(yōu)勢也就隨之削弱。而這一點(diǎn)，恰恰為云南本土開發(fā)商提供了更多成功機(jī)會。
昆明地產(chǎn)商曾經(jīng)很擔(dān)心外來大鱷，比如世紀(jì)金源集團(tuán)、新希望集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)等。其實(shí)沒必要那么緊張。他們所開發(fā)的樓盤只是其作為全國戰(zhàn)略布局中的一個棋子，往往派一個職業(yè)經(jīng)理人來打理，并未傾注整個集團(tuán)的資源來全力經(jīng)營。由此決定，其產(chǎn)品也是“一般性”的產(chǎn)品。而土生土長的昆明企業(yè)，對本土文化、地脈文脈理了然于胸，只要認(rèn)認(rèn)真真去做，勇于采取“自選動作”，最后做出來的產(chǎn)品，其含金量及附加值肯定要比他們高。新亞洲體育城的崛起便是“地頭蛇”戰(zhàn)勝“過江龍”的一個典型例證，而另一個典型例證便順城的崛起。
“順城”項(xiàng)目，在復(fù)合型地產(chǎn)的探索上比北京、上海許多開發(fā)更往前跨了一大步，形成了既有居住、寫字樓，又有文化、商業(yè)等元素的融合。
首先它把云南及昆明的地域文脈深埋到產(chǎn)品肌理中；其次是以城市價值的提升為己任；第三是不惜代價，努力把產(chǎn)品價值挖掘深透。而這種產(chǎn)品也只可能在二線城市才會出現(xiàn)，因?yàn)橐痪€城市（比如北京、上海等地）太容易賺錢了，開發(fā)商也就沒心思去下功夫把一個產(chǎn)品挖深掘透。因此，在中國二線城市，可能會冒出很多引領(lǐng)和影響中國房地產(chǎn)開發(fā)的新的商業(yè)業(yè)態(tài)和另一種平臺，不僅帶動區(qū)域發(fā)展，同時建立一套商業(yè)模式，并迅速在其他區(qū)域擴(kuò)張，獲得一個全國性的市場。
當(dāng)然，這種周期只有兩年時間，任何一個好的創(chuàng)新品牌出來，如果不迅速借用這種熱度在全中國進(jìn)行擴(kuò)張的話，兩年以后，見異思遷、喜新厭舊的市場就會把你拋棄。什么叫戰(zhàn)略？戰(zhàn)略就是遠(yuǎn)見、預(yù)見、預(yù)留管線，事先鋪排，當(dāng)我們做一個帶有革命性、突破性、能開辟新模式的項(xiàng)目的時候，如果用這種眼光去考慮問題，開辟新模式的時候所耗費(fèi)的精力將會在更多產(chǎn)品的復(fù)制當(dāng)中得到更大的回報(bào)。
在座的各位應(yīng)該記住一句話：商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)有巨大差別差距。就好比一個杯子，住宅地產(chǎn)，它的價值取決于這個杯子，這個杯子值多少就值多少，而商業(yè)地產(chǎn)取決于這個杯子里面裝著什么東西，裝礦泉水，10元錢，裝啤酒，50元錢，裝白蘭地，500元，裝法國香水，5000元錢。所以，誰能夠發(fā)掘文化，誰能夠打造文化，誰就能夠擁有明天。
城市運(yùn)營：努力成為那1%中的一分子
城市運(yùn)營不是概念，不是包裝，而是時代的需求。今天中國城市化的發(fā)展提供了很多商機(jī)。但因?yàn)闇?zhǔn)備不到位，就出現(xiàn)了兩個極端，一個是政府一竿子插到底，政府既當(dāng)裁判員，也當(dāng)運(yùn)動員，結(jié)果，政府的弊端暴露無疑——政府不是萬能的。所以，政府應(yīng)該退回到他應(yīng)該做的事情上去，把注意力集中在把握方向、經(jīng)營環(huán)境、制訂規(guī)則等方面，而把市場空間“讓渡”給開發(fā)商。但“讓渡”以后又有另一個問題——我們的大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都是從住宅商出來的，用的是三個蓋子蓋十個盤子的思維方式，缺少社會責(zé)任，認(rèn)為政府公建與己無關(guān)，在建房子時把容積率盡量提上去，不考慮公建。殊不知，這是搬起石頭砸自己的腳?，F(xiàn)在，北京、上海經(jīng)常出現(xiàn)很多糾紛，很多房地產(chǎn)商在初期承諾的東西，到最后都沒有兌現(xiàn)。事實(shí)上，回過頭來看，社區(qū)配套做到位以后，在量上縮小了，但在質(zhì)上卻突破了，市場也就更為認(rèn)可。所以，純粹的依靠市場行為來做也做不好。
所以，我們有了第三種選擇：在市場與市場之間，呼喚一種企業(yè)，這種企業(yè)必須具備一些條件——首先，有社會責(zé)任感；其次，社會形象和品牌形象不錯，口碑上佳；第三，有相當(dāng)?shù)膶?shí)力。這種企業(yè)正是政府和市場共同呼喚的角色。因?yàn)閷?shí)力雄厚，他們沒有必要去做“殺雞取卵”的事情；因?yàn)榻?jīng)營的是長線，所以他非常關(guān)注自己的社會形象，也就更關(guān)注城市功能和城市價值的提升，如果城市功能和城市價值提升不了他就做不好，所以，他就必須“多管閑事”，做什么呢？去考慮城市的定位，城市的潛力挖掘，城市的價值再造，然后去考慮很多市場不愿意做的事情。但做的前提是肉爛在鍋里，等它做完以后，因?yàn)檎紦?jù)的空間比較大，這種價值就體現(xiàn)在后期開發(fā)和回收上，這就是所謂的城市運(yùn)營商，而這種城市運(yùn)營商有很多種表現(xiàn)方式——有的表現(xiàn)在城市中心打造上，有的表現(xiàn)在旅游休閑的提升上，有的表現(xiàn)在物流地產(chǎn)的整合上，但不管哪一種表現(xiàn)方式，它都有一種產(chǎn)業(yè)引擎來支撐他，通過這種引擎來支撐，最后來幫助城市價值的提升，最后市場也會給他應(yīng)有的回報(bào)。
但是能做這樣的事情的企業(yè)不是太多的，我認(rèn)為，這樣的企業(yè)能有個1%就不錯了，因?yàn)樗泻芏鄺l件的限制，如果哪個企業(yè)能成為這1%，那發(fā)展的空間肯定是無限的，進(jìn)可攻退可守。進(jìn)可攻，可以做好一級開發(fā)；退可守，順帶把二級開發(fā)也做了，這種企業(yè)將是中國房地產(chǎn)市場里最有活力和生命力的企業(yè)。
政府抓增量開發(fā)，也應(yīng)抓存量開發(fā)
中國城市化進(jìn)程，逃不脫一個規(guī)律，所有的市長時委書記在做城市開發(fā)時，往往是先抓增量開發(fā)，再作存量開發(fā)。何謂增量？比如昆明呈貢新城，新亞洲體育城，這些項(xiàng)目就是增量，它很容易體現(xiàn)一個政府的政績。一般說來，政府部門都不愿去搞存量建設(shè)，包括老工業(yè)基地的改造，城中村的拆遷問題，這跟中國官員考核制度有直接關(guān)系。但是伴隨十多年城市化進(jìn)程，伴隨著嚴(yán)格的土地控制之后，增量空間已經(jīng)很有限了，做增量的可能已越來越小。
事實(shí)上，在城市化進(jìn)程中，很多開發(fā)商經(jīng)過十多年的積累，在舊城改造上積淀了豐富經(jīng)驗(yàn)。這樣舊城復(fù)興（即存量開發(fā)）就提上了日程；原來做不了的，現(xiàn)在可以做了。所以，下一步的中國一個很重大的商機(jī)擺在面前，就是對舊城進(jìn)行開發(fā)。比如成都，三年前，城市中心區(qū)的發(fā)展最落后，后來政府介入，經(jīng)過騰籠換鳥，把麻雀換出去——即把很多老企業(yè)搬到外面去，騰出空間，把孔雀請進(jìn)來。現(xiàn)在，成都成華區(qū)的城市復(fù)興價值開始出現(xiàn)。反觀昆明，沿著昆明西市區(qū)沿途一望，感到很尷尬，這種城市上風(fēng)上水之地，居然是污染最為嚴(yán)重的區(qū)域，這是整個中國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的遺產(chǎn)。我覺得，在當(dāng)今和諧社會的背景下，政府和開發(fā)商應(yīng)該也有這個能力和必要把舊城改造這一塊做好。這既是城市升級的契機(jī)，也是地產(chǎn)開發(fā)的商機(jī)。
