王志綱工作室
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2003年8月12日，黃浦江畔，晴空萬(wàn)里。在上海浦東陸家嘴國(guó)家開發(fā)銀行大廈31層的一間會(huì)議室里，上海市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司正式與工作室簽定了楊浦區(qū)新江灣城總體戰(zhàn)略策劃的協(xié)議。
墨跡未干，俯瞰著日新月異的浦江兩岸，上海城投的負(fù)責(zé)人頗有感觸地說(shuō)了這樣一番話：“這可是我們城投，也可能是上海市政府有史以來(lái)簽定的001號(hào)合作協(xié)議。城投作為上海城市開發(fā)的主力軍，以前我們只與三種人打交道：要么是政府附屬的研究機(jī)構(gòu)，要么是高等院校，或者是外資顧問公司。與你們這樣的民間戰(zhàn)略機(jī)構(gòu)就一個(gè)城區(qū)的開發(fā)簽定策劃委托，還是第一次。但我們有信心，這個(gè)合作僅僅是開始，以后雙方合作的空間還很大。”
上海城投成立于1992年，主要負(fù)責(zé)政府財(cái)力投入的資金籌措、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、動(dòng)遷房和房地產(chǎn)。目前擁有國(guó)資授權(quán)管理的資產(chǎn)逾千億，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涵蓋城市環(huán)境、路橋、隧道、燃?xì)狻⑺畡?wù)、垃圾處理、地產(chǎn)開發(fā)等。這家企業(yè)僅在“九五”期間投資就達(dá)370億，籌措城建資金485億元，為這些年上海的城市建設(shè)立下了汗馬功勞。
進(jìn)入新世紀(jì)，上海城投開始收縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，集中精力做好三塊：一是為政府重大工程配套房（原來(lái)的動(dòng)遷房）；二是市中心舊區(qū)改造的引領(lǐng)、示范；三是大型城區(qū)開發(fā)。而位于楊浦區(qū)面積達(dá)9平方公里的新江灣城，對(duì)上海城投來(lái)說(shuō)，則無(wú)異于一次全新的考驗(yàn)。
新江灣城原系空軍上海江灣機(jī)場(chǎng)，為滿足上海城市建設(shè)發(fā)展的需要，提高上海人民的居住質(zhì)量，1996年5月，經(jīng)上海市人民政府與空軍后勤部正式簽約，遷建江灣機(jī)場(chǎng)，建設(shè)示范居住區(qū)。1996年11月，經(jīng)上海市地名委員會(huì)正式命名，其行政區(qū)劃為楊浦區(qū)，該區(qū)域西起逸仙路、國(guó)權(quán)北路，北抵軍工路，南至政立路，東靠閘殷路，占地總面積約13000畝，其中9000畝土地由上海新江灣城開發(fā)有限公司實(shí)施開發(fā)（在項(xiàng)目進(jìn)行過程中，部隊(duì)的1250畝土地又劃歸上海城投所有）。1997年7月，新江灣城被市政府命名為“面向21世紀(jì)的示范居住區(qū)”。
在與工作室初次溝通時(shí)，上海城投負(fù)責(zé)新江灣區(qū)項(xiàng)目開發(fā)的老總開誠(chéng)布公地說(shuō)：“上海中心城區(qū)也就是600平方公里，新江灣就占1%多，這是塊寶地，堪稱上海城區(qū)絕版。韓市長(zhǎng)考察了該項(xiàng)目，建議就其規(guī)劃向全世界招標(biāo)。經(jīng)過一年多的努力，目前總體規(guī)劃做出來(lái)了。我們不是地產(chǎn)商，更不是土地批發(fā)商。我們想通過該項(xiàng)目的開發(fā)和營(yíng)運(yùn)，為上海打造一個(gè)新的城標(biāo)，為中國(guó)增加一個(gè)新的亮點(diǎn)，也使城投跨上新的臺(tái)階。一般地產(chǎn)項(xiàng)目可以不找你們，但像這樣的城區(qū)開發(fā)則非找你們不可。”
可以說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目成功與否，不僅對(duì)上海的城市發(fā)展有著不可估量的意義，而且也意味著上海城投作為一個(gè)大型城區(qū)開發(fā)商，作為一個(gè)新型的城市運(yùn)營(yíng)商，能否得到政府最大限度的支持和認(rèn)可。
適逢此時(shí)，工作室自2003年初進(jìn)軍上海以來(lái)，一直在為金地集團(tuán)和上海城開集團(tuán)做項(xiàng)目策劃，對(duì)上海的城市發(fā)展態(tài)勢(shì)已有了自己的獨(dú)家心得，于是應(yīng)上海城投之邀，順勢(shì)介入新江灣城的總體戰(zhàn)略策劃。
其實(shí)，這時(shí)的新江灣城的規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)已塵埃落定，并且已得到了市政府的認(rèn)可。但面對(duì)國(guó)際水平的規(guī)劃，上海城投方面卻出于事關(guān)重大，總感到缺了點(diǎn)什么??這畢竟是上海中心區(qū)碩果僅存的最后一塊“蛋糕”呀。問題在哪里？用王志綱的話講，這個(gè)項(xiàng)目操作思路清晰，快破題了，但根本問題在于雖然一步到位做了規(guī)劃設(shè)計(jì)，關(guān)鍵是沒找到靈魂。這個(gè)項(xiàng)目不是規(guī)劃設(shè)計(jì)的問題，而是理念創(chuàng)新和資源整合的問題。
一個(gè)月后，經(jīng)過反復(fù)論證和調(diào)研，一座有著更豐富內(nèi)涵的、歷史意義更深遠(yuǎn)的新江灣城浮出水面。
工作室認(rèn)為：(1)上海作為中國(guó)的“經(jīng)濟(jì)首都”正在加速成為“世界城市”，在此宏觀背景下，新江灣城不能僅滿足于“市級(jí)示范居住區(qū)”，不能僅滿足于“上海第一大盤”，不能僅滿足于“知識(shí)型、生態(tài)型的花園住宅社區(qū)”，應(yīng)該有更高的目標(biāo)，更遠(yuǎn)大的理想！(2)上海的城市建設(shè)正進(jìn)入“黃浦江時(shí)代”，沿黃浦江的南北發(fā)展軸面已成為上海新一輪的城市發(fā)展主軸，而新江灣城正處于這一發(fā)展軸之上，浦江兩岸的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為新江灣城及其毗鄰地區(qū)帶來(lái)了巨大發(fā)展機(jī)會(huì)。因此，新江灣城應(yīng)該成為黃浦江的“北節(jié)點(diǎn)”，和“世博會(huì)”一南一北，共同舞起“黃浦江”這條巨龍！(3)上海的服務(wù)業(yè)，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展空間十分巨大，其中以信息服務(wù)為主的知識(shí)型產(chǎn)業(yè)，將是上海新一輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。新江灣城依托高校云集的楊浦區(qū)，借楊浦打造上海的“中央智力區(qū)”（CID）之東風(fēng)，應(yīng)該成為“知識(shí)楊浦”的重要組成部分。
總之，對(duì)于上海，新江灣城是“科教興市”戰(zhàn)略的重要抓手，是黃浦江兩岸綜合開發(fā)的重要組成，是上海新城區(qū)的開發(fā)典范，是新一輪城區(qū)開發(fā)的代表、經(jīng)營(yíng)城市的新亮點(diǎn)。
對(duì)于楊浦，新江灣城是“知識(shí)楊浦”的核心組成和主要支撐，是楊浦區(qū)區(qū)域調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的重要跳板，是楊浦區(qū)的“新客廳”與“新名片”。
“東方新硅谷，國(guó)際智慧城”??在工作室的眼里，新江灣城將是一座以知識(shí)型產(chǎn)業(yè)集群為核心，以高知識(shí)人群生活區(qū)為形態(tài)的、具有知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代生活方式特征的新城區(qū)；一座具有造血功能和孵化能力的城區(qū)；一座以城區(qū)經(jīng)濟(jì)為核心，融合高科技園區(qū)經(jīng)濟(jì)、大學(xué)城、教育產(chǎn)業(yè)三位一體的復(fù)合型城區(qū)；一座承載著上海新夢(mèng)想的新城區(qū)。
就在新江灣城的藍(lán)圖逐漸成型之際，長(zhǎng)三角的另一翼??古都南京也抑制不住城市化的腳步，又有一個(gè)占地面積30多平方公里的項(xiàng)目向工作室伸出了合作的橄欖枝。
2003年7月的一天，江蘇東恒國(guó)際集團(tuán)董事長(zhǎng)一行4人趕到上海面見王志綱商談合作之事。有意思的是，這個(gè)位于南京東屏湖的項(xiàng)目已經(jīng)做好了三方面的工作：拆遷準(zhǔn)備、前期定位、概念性總體規(guī)劃，但欠缺的還是戰(zhàn)略定位和整合資源的商業(yè)模式，還是需要工作室為項(xiàng)目開發(fā)找“魂”。
對(duì)于這種現(xiàn)象，王志綱認(rèn)為，社會(huì)發(fā)展到今天，中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展商從縱向看可分兩個(gè)層次，95%做專業(yè)開發(fā)商（住宅、商業(yè)、教育及體育等），而5%左右的有可能成為城市運(yùn)營(yíng)商。嚴(yán)格講，這個(gè)項(xiàng)目要操作成功，開發(fā)商必須改變自己的角色，由地產(chǎn)商變成城市運(yùn)營(yíng)商。一個(gè)合格的城市運(yùn)營(yíng)商必須要有相當(dāng)?shù)恼尘埃畹谜湃危婢吡己玫你y行信用，敢給你資源；資源變資產(chǎn)，資產(chǎn)變地產(chǎn)，地產(chǎn)變房產(chǎn)。同時(shí)其也要有一流的策劃、掌控能力。因此，這就要求企業(yè)在戰(zhàn)略宏觀層面上考慮得更多，尤其是各種資源的整合。
這個(gè)項(xiàng)目涉及的不是營(yíng)銷的問題，而是能不能做，做什么和怎么做的問題，是用什么策劃理念整合資源的問題。一句話，東屏湖項(xiàng)目的魂到底是什么？這個(gè)項(xiàng)目在南京、蘇南、華東，能扮演什么角色？和其形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的有哪些項(xiàng)目？只有這些問題解決了，才能找到聚合市場(chǎng)的興奮點(diǎn)，從而最大限度的擴(kuò)大市場(chǎng)輻射面。
此外，開發(fā)商必須謹(jǐn)記，要“有所為，有所不為”，抓大放小，只做發(fā)展商不想做的而又至關(guān)重要的節(jié)點(diǎn)、引爆點(diǎn)，然后“喚起工農(nóng)千百萬(wàn)”，招商引資，共同拉動(dòng)市場(chǎng)。
除了急于轉(zhuǎn)型的城市運(yùn)營(yíng)商，越來(lái)越多的地方政府也開始找上門來(lái)要戰(zhàn)略。
2003年8月10日，上海徐匯區(qū)宜山路上的工作室上海策劃中心。繼紹興之后，浙江省臨海市領(lǐng)導(dǎo)又聞?dòng)嵍鴣?lái)，與王志綱傾心交流、對(duì)話，請(qǐng)王志綱及工作室前往臨海就當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)營(yíng)作深入的了解。
8月29日至9月1日，王志綱及工作室項(xiàng)目組在臨海及周邊臺(tái)州地區(qū)做了為期4天的考察，就城市經(jīng)營(yíng)和區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略及旅游開發(fā)等問題與當(dāng)?shù)厥形⑹姓I(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了廣泛的溝通與交流。
8月31日下午，王志綱為臨海科級(jí)以上干部作了關(guān)于臨海城市經(jīng)營(yíng)的主題演講。
隨后，市委五大班子主要領(lǐng)導(dǎo)一致決定委托工作室對(duì)臨海的城市發(fā)展戰(zhàn)略及城市經(jīng)營(yíng)進(jìn)行策劃，并當(dāng)場(chǎng)簽訂了協(xié)議。
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____選自《城市中國(guó)》
