王志綱工作室
微信號：wzggzswx
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編者按：近日中國地產界再掀波瀾，創報25年的《中國地產報》在盛大的紀念活動中評選出25年來的25名地產界功勛人物，其中王志綱先生作為民間智庫的創始人，是唯一獲獎的非地產商。
時光倒退十四年，在2003年胡潤榜評選的中國房地產影響力人物50人，王志綱先生同樣以非地產商的身份獲獎。
中國房地產的黃金年代雖漸行漸遠，但行業必將永存。在這場活動中，原本受邀講話的王志綱先生因早已退隱地產江湖，只能遙寄對《中國地產報》的祝福。但是值此時機，身邊一群年輕人特別希望從老王口中了解中國地產這25年的江湖事。就著一壺好茶，老王侃侃而談，原本應該出現在大會上出現的發言，成了下面這篇輕松而沉靜的地產風云錄。
壹
評人物
回看這二十五年，中國房地產與中國的高速城市化緊緊的捆綁在一起，可以說是創造了一個黃金時代。這個圈子出現了一批志得意滿的大鱷，成了整個社會最受關注的人群，在首富榜上各領風騷三四年又迅速隕落，以至于首富榜和“殺豬榜”都成了同義詞了，而人們一面抨擊他們的無利不往，一面又羨慕他們暴得的盛名。
真是“有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場”，就算飽受社會的抨擊，還是有很多人拼了命的往里面擠。因為一個人想要出名，想要成為首富，這個行當是最好的選擇，時代給了這些弄潮兒們罕見的機遇。
你看任大炮，作為一個國有房地產公司的總經理，一旦為房地產代言，馬上就成了意見領袖。馮侖，在網上說說段子，就成了地產思想家，不僅在地產界，而且在全中國都大有名聲。王石，一會兒去爬珠峰，一會兒去玩航拍，一會兒去留學，再搞點婚外戀，就成了全中國的商業偶像。還有王思聰，被叫作“國民老公”，姑娘們都以和他在一起為榮，成了超級網紅，憑的是什么？就是他背后的老爹王健林，這都是拜房地產圈的能量所賜。
在這地產圈熱鬧非凡的二十五年，《中國房地產報》作為中國最專業的地產媒體，能夠堅持到現在那是很不簡單的。我從事策劃也已經二十四年了，幾乎與地產報同年，雖然早已遠離這個行業，但在中國房地產剛起步時最困難的十多年里，畢竟還是親身參與了的，這次獲獎也可以算是對歷史的一種肯定吧！
看著這份獲獎名單，很多地產大佬當年都和我打過交道，真是 “風乍起吹皺一池春水”。那么多年來，我和我開創的王志綱工作室，在這一波波的房地產浪潮中扮演了許多巨富幕后的推手，現在想起來，還是有很多回憶是值得追述的。
貳
述往今
1993年，我告別新華社，創辦了王志綱工作室，剛一下海就用了整整三年時間幫助楊國強，從找魂，到創立一套大盤開發的商業模式、開發模式和傳播模式，讓碧桂園起死回生。當時我作為一介書生，能被這些腰纏萬貫的商人們所接受，也許是因為做到了“知行合一”吧，也順帶著推動了一個“財智雙贏”的時代，讓過去眼里只認金錢的商人們也開始對知識、對智慧有了尊重，明白了里面的價值。
⊙2013年，黃文仔生日宴會上，王志綱與楊國強20年后再次見面
所謂“九層之臺，起于累土”，其實不管我也好，我的團隊也罷，每一次的作戰都為下一次的成功奠定了基礎，讓我們一直拾級而上。碧桂園一仗讓我對中國的商業產生了敏銳的觸覺，而且通過對消費階層心理的感知，更是領悟了引爆市場和創造市場的能力。
當然，這次經歷也讓我對商人有了更深的理解，所以后來面對許多花言巧語，我都能保持平和的心態。做一件事情我只看是否具備“三因”，也就是因時因地因人。如果時機到了，項目具備條件，干事情的人也靠譜，那么就可以幫。其他的各種奉承話我也就“姑妄聽之”而已，最重要的是把事情做好，讓“三老滿意”。至于日后你飛黃騰達了，記不記情，那我也就不去管了。
碧桂園的成功就像一聲春雷，很多人也在這個時候進入了地產界。王石早期又賣玉米，又賣電器，又賣飲料，幾乎什么都賣，最后還是決定全力以赴搞地產。許家印從河南到廣東，通過當職業經理人涉足房地產，后來也決定將房地產作為一種終身職業，今天都成中國首富了。還有李思廉，從香港回來，與朋友聯手合作，最開始從廣州的舊城改造做起，現在也成了巨富。
房地產市場雖然有了成熟的商業模式，能賺錢了，但是限于老板們的眼界，打造不出精品。那個時候地產商們言必稱香港，都要去學習，其實就算香港樓盤也是乏善可陳的。
⊙王志綱與黃文仔考察珠江邊地塊
在這個背景下，從1999年到2001年，我們潛心三年幫助黃文仔打造了星河灣，開創了房地產的“精品時代”。我們和黃文仔一起考察新加坡，把現房、全裝修、高度園林化的理念融入到星河灣的項目里，從此大陸的地產商再也不用崇洋媚外了。
星河灣在強手如林的華南板塊里成了一匹黑馬，異軍突起，不僅取得了成功，而且最令人欣慰的是，香港的地產大佬李兆基、鄭裕彤來星河灣看了之后說：“大陸的地產終于超過香港了。”黃文仔是一盤定天下，星河灣也成了很多地產商模仿和學習的對象。
我們當時提出“云山珠水奔大海，廣東未來看番禺”，番禺這個板塊非常有價值，只可惜時任市長并不認同這個大趨勢。結果隨著“18萬人涌華南，滿城爭說星河灣”，市場的選擇倒逼著政府改寫了交通規劃和地鐵規劃，改寫了整個板塊的定位，不再是一個城鄉結合部，而是新廣州的一部分。
華南板塊的崛起，也讓我深刻的感受到，中國的房地產和城市化，最佳的結果是市場和市長能跳雙人舞，其次是市場帶著市長走，最差的是市長和市場扭著干，全憑長官意志。這里面就需要有一個機構在“兩場統籌”中發揮變壓器的作用，去幫助市長和市場調頻，而我們一直都在扮演這個角色。
2003到2006年，我們幫助段先念在閉塞貧瘠的大西北打造了紫薇田園都市，上百萬平方米的體量，在整個西部都是前所未有的，一亮相就轟動了三秦大地，一炮打響。原本還有人擔心這個項目太大，但是我們說，西安不是沒有購買力，而是沒有創造出非買不可的東西。西安人都住在“人庫”里，擁擠不堪，而我們要提供“人居”，提升他們的生活環境和生命質量，讓他們能夠騰籠換鳥。
⊙西安曲江新區
紫薇田園都市的成功引起了時任陜西省委副書記兼西安市委書記栗戰書的關注，于是他找到了我們，希望工作室能夠幫助整個西安市崛起，由此進行了幾次深入的交流。最終政府認同了我們提出的“皇城復興戰略”，選擇了一直備受冷落的曲江新區作為抓手，讓段先念過去操盤。經過幾年的努力，曲江成為全國文旅產業的第一品牌，把傳統的景點游變成體驗休閑度假游，而且還開創了通過一個文旅項目介入，拉動一個古城復興的先河。段先念也成為了一個明星企業家。
從最開始打造單一的房地產項目，到進入大地產商推動的大盤時代，進而來到以政府為主導、頂層設計先行、與市場緊密互動的城市區域發展階段，中國的城市化進程總是在變化、不斷在升級，而我們也一直努力跟上這股疾進的大潮，從地產策劃到區域發展，從區域發展到文旅戰略，力求在潮頭探索，持續影響這個時代。
隨著中國全面進入沿海開放、延邊開放階段，整個經濟也踏上了新的臺階。我們認為在平臺為王的時代過去后，下一步必然是內容為王，也就是現在所說的供給側改革。而王健林這個人對趨勢也有著高度的敏感性，他在2008年的時候找到我們，就是希望謀劃萬達的轉型。
⊙2008年，王志綱與王健林考察長白山
一方面萬達有先人一步的商業追求，另一方面我們也希望找到一個“轉世靈童”，通過一個成功的項目推動文旅康養大時代的到來，由此才有了長白山旅游度假區，創造了萬達后來賴以迅速擴張的商業模具，也讓全中國看到，文旅并不是一個空洞的口號，更是一個時代的主題曲。
到了今天，中國經濟從內部來看，房地產行業的黃金時代可以說已經結束了，文旅康養將成為下一個十年中國經濟發展的抓手。從外部來說，“一帶一路”已經是全世界最關注的熱門話題，是中國走向世界，傳播中國思路、中國方法、中國聲音的國家戰略。我們作為智庫，一方面持續在文旅康養、特色小鎮方面發力，另一方面也把注意力轉向研究“一帶一路”，通過具體的項目來解讀這個時代的大命題。
叁
明心跡
回顧這二十五年，我從來沒有沉湎于昨天，因為我堅信，最好的作品永遠在明天。只有不斷騰空自己，輕裝上陣，帶著不滿足的心，只問耕耘不問收獲，才有機會一直走在時代的前沿。
