【編者按】對于中國房地產(chǎn)業(yè)而言，2007年顯然無愧“上市年”、“地王年”、“成長年”、“政策年”的稱號。在這個地王層出不窮的年度，伴隨著企業(yè)規(guī)模不斷擴張的，是爭相上市的一發(fā)不可收拾。與此同時，美國的次級債風波，央行的連續(xù)加息，房貸新政的出臺，各地土地招拍掛所帶來的地價狂飆，物業(yè)稅的悄然提速，資本市場的高市盈率，所有的一切都使得整個房地產(chǎn)行業(yè)在歌舞升平中陷入了高處不勝寒的境地。
盛世中的中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將何處去？是否還會延續(xù)2007的輝煌，亦或會出現(xiàn)“拐點”？在這樣的大背景下，2007年末，“和諧人居，品牌地產(chǎn)”領袖峰會在東莞虎門召開。王志綱在會上做了:"明天的奶酪在哪里——我看中國房地產(chǎn)"的主題演講。
王志綱的演講從 “今天中國的房地產(chǎn)”、“讓歷史告訴未來——回顧房地產(chǎn)發(fā)展歷程”和“對明天的預測和判斷”三個方面展開。
王志綱：
第一部分 今年中國的房地產(chǎn)
中國房地產(chǎn)十七大前后冰火兩重天
今年中國的房地產(chǎn)，特別是十七大前后，可以叫做冰火兩重天，十七大以前，整個房地產(chǎn)是高歌猛進，好戲連臺，十七大以后，好像突然進入冬天似的，宏觀調(diào)控加劇，這是非常重要的一個轉(zhuǎn)折點。
記得十七大前，國慶的時候，我剛好在國外。帶領一個團隊，去做一個涉及中非合作，一個中國在海外辦特區(qū)的項目，在非洲一個非常美麗的島國——毛里求斯呆了十天。跟上至總統(tǒng)、總理下至各部部長進行了交流。剩下的時間里面，跟企業(yè)家一塊探討，中國未來的價值，當時得出了這么一個判斷。我說十七大以后，整個中國的經(jīng)濟形勢將會進入一個緊縮期。他們問為什么，包括跟我探討的一個股票專家，投資專家，就跟我講什么，十年牛市啊，二十年紅利啊，給我講很多道理。但我說，根據(jù)我的經(jīng)濟形勢的判斷，如果說十七大以后，國家不進行宏觀調(diào)控和宏觀緊縮，將是很危險的。要消除隱患必須擠掉股市和樓市的泡沫，就像病人需要刮痧放血一樣，這是一個不可避免的問題。所以如果有股票在十七大結束前，應該拋出。
我認為，十七大開完以后，大的格局確定之后，黨中央必會騰出手來解決經(jīng)濟問題，實行切實有效的調(diào)整。事實已經(jīng)證明，想各方面都討好，不愿意讓哪一方傷筋動骨，采取的措施只是揚湯止沸，根本不可能產(chǎn)生效果。過去調(diào)控沒有奏效的原因，是因為各種力量，都在跟調(diào)控者進行博弈，博弈的結果，拆西墻，補東墻。每次都是有驚無險，不斷延緩，造成了今天這么一個嚴峻的格局。
很多人判斷或者說期盼，中國經(jīng)濟的大好形勢起碼會延續(xù)到2008年的奧運會，因為要保證奧運景氣。我認為中央也會意識到，今年以來調(diào)空不到位，已經(jīng)失去了最佳時機，如果現(xiàn)在不下決心加大力度，恐怕連2008年的奧運會都不能保證順利地舉行。所以說，正是為了2008年奧運會的順利舉行，必須提前調(diào)控。這種調(diào)控所受到的損失會有，但是，壯士斷臂，最后才能有效地保全2008奧運會。我是從整個中國的政治經(jīng)濟，運營周期所作出的一個判斷。
回來以后，有人聽了我的話，在股市上斬倉，減倉，觀望，實行一種穩(wěn)健的政策，現(xiàn)金為王。十七大以后，果然，整個調(diào)控開始出現(xiàn)了，這是一個小插曲。
今天才是一個起步，調(diào)控所產(chǎn)生的后果在往后將會不斷的表現(xiàn)出來。在這種背景下面，我們回顧一下，2007年在中國，特別在房地產(chǎn)界，有三大怪。這三大怪直接刺激了中央，也直接刺激了宏觀的決策者。這次的中央經(jīng)濟工作會議胡錦濤直接坐到了前臺，以全黨的力量來正視解決這個問題。已經(jīng)不像原來一樣了。哪三大怪呢？
2007年中國房地產(chǎn)三大怪
第一怪，房地產(chǎn)公司爭相上市，創(chuàng)造資本神化
其中最經(jīng)典的就是碧桂園。碧桂園的上市，創(chuàng)造了幾個紀錄。第一，一夜之間其財富直逼李嘉誠。超過了很多他曾經(jīng)十分仰慕的香港大佬。記得當年，我在跟楊國強合作時，曾經(jīng)有這么幾個很有趣的事。記得是九六年，有一天，楊國強請我去碧桂園，去了以后，我看見他滿臉通紅，興奮異常，印堂發(fā)亮。對我說，王老師啊，很成功，很成功。我說什么成功？他說今天李兆基到我這里參觀來了，說這個碧桂園做得不錯。我說李兆基是誰？李兆基你都不知道啊，是香港的大佬啊，大富豪、財神爺呀。從楊國強的嘴里說出來，當時的李兆基那簡直是天上的人物。
當時的楊老板，的確像個小學生一樣，當時的李兆基，就像財神下凡，能夠得到他的表揚，那個激動可想而知。之后霍英東也來了，看了以后，也表揚了他。當時這些香港富豪對他來說都是可望而不可及的，是他仰望的對象。這就是當年真實的故事。
彈指一揮間，也就是十來年的時間，今天輪到這些香港大佬們震驚了。十年前，在他們眼里還象個小學生似的，一個小樓盤的老板，今天在香港上市以后，財富已經(jīng)逼近它們，甚至超過他們了。這就是今天中國發(fā)生的傳奇，今天中國正在發(fā)生的故事。
我想今天應該由他們來背心發(fā)涼了。太可怕了！十年前看到的一個剛剛洗腳上田的農(nóng)民，剛剛開始學蓋房子的人，今天怎么就跟我們這些亞洲首富們等量齊觀了！？不僅如此，這些教父級的人物最后還都成了碧桂園的捧場者，都來挺碧桂園，成了楊老板的戰(zhàn)略投資者。這個故事，在中國經(jīng)濟發(fā)展史上，將會成為一個化時代的故事，永留史冊。
它說明，香港遠遠領先于大陸，把大陸當成窮表叔的時代，已經(jīng)徹底結束了。大陸的老板們開始跟香港的富豪，坐在一個飯桌上吃飯，稱兄道弟了。而且論實力，論水平，其潛力，不敢小看。伴隨這個故事的暴光，碧桂園的楊老板，不管他是否愿意，從一個神秘的隱身富豪走到了前臺。但我認為，碧桂園上市，成為公眾公司，財富巨額增加的同時，肯定也會付出很多代價。最近一個階段，碧桂園被全中國的媒體圍追堵截，我想也是它必須交出的學費和要適應的問題。原來廣東老板多是扮豬吃老虎，落袋為安。但是現(xiàn)在暴露在大眾面前，怎么辦？這個問題，可能不僅對碧桂園，對于其它不少“悄悄地進莊，打槍的不要”的廣東富豪們來說，的確是一個很大的考驗。
伴隨碧桂園的成功，直接刺激了地產(chǎn)界的老板，他們看清楚了，要想將自己的財富放大，必須借助資本市場，所以：你上市了嗎？成了房地產(chǎn)公司07年的見面語。隨后，奧園，還有什么SHOUHU中國。也先后在香港上市，財富也獲得了極大的放大，這個直接刺激了廣東的很多老板。從明年的二月份到八月份，排隊到香港上市的中國大陸將近有二十家企業(yè)。簡直是山陰道上應接不暇。
前兩天我跟幾個在香港獲得上市的老板們在一起聊上市的感受。他們講，上市，有些像發(fā)射衛(wèi)星，衛(wèi)星是好的，火箭也是好的，但是呢，最后涉及到一個發(fā)射窗口——時機的問題，這個窗口好的時候，衛(wèi)星就可以直掛云帆濟滄海，在太空順利地遨游。窗口不好的時候，可能人仰馬翻，上去了也可能掉下來，像美國的航天飛機挑戰(zhàn)者號一樣，造成機毀人亡的巨大災難。我問，對后來這些選擇2008年這個窗口發(fā)射衛(wèi)星的公司，你們怎么看？絕大多數(shù)的老板都認為可能會遇到一個陰雨連綿的天氣。甚至有些衛(wèi)星發(fā)射上天以后，會掉下來，砸到自己的頭上。這就是，風水輪流轉(zhuǎn)，今天到我家。李嘉誠經(jīng)常講一句話：“小富由勤，大富由天”。這些成功的老板在人生當中的確有很多東西是能夠把握的，但是，有很多東西也要看機遇。
我們在爭奪一城一池的時候可能會有得有失。但是著眼長遠，是有規(guī)律的，包括楊國強，它的成功，是有規(guī)律的。這個人勤奮好學，與時俱進，對整個中國的國情，非常了解。在這個過程當中，把握住了很多節(jié)點，所以他成功了。但是他現(xiàn)在也有很大的欠缺，比如在廣東，他如魚得水，但如果在北方還有許多地方需要補課。這個課怎么補法，也是到下一步再看。
談到為什么這些公司上市之后資產(chǎn)會一夜膨脹成為首富，我有一個形象的比喻：如果說賣產(chǎn)品是賣雞蛋，做企業(yè)是經(jīng)營生蛋的母雞，而將公司上市在股市中賣的是母雞的生蛋能力。因為有很大的想象空間，所以資本才可能被過度放大。碧桂園的市值超過2000億港元，不是資產(chǎn)被高估的結果，人們所投資的不是碧桂園這只雞，也不是他那些大大小小的項目蛋，而是這只雞在往后許多年內(nèi)的生育能力。
但不管怎么樣，07年這些上市的老板把住了一個很好的窗口期，發(fā)射出去了，所以獲得了成功。后面的老板還有沒有這么幸運？的確值得思考。
第二怪，面粉貴過面包——地價高過房價
房地產(chǎn)2007年的第二怪事，表現(xiàn)得很典型的，就是一個全球和經(jīng)濟學上都沒法解釋的現(xiàn)象，面粉貴過面包——地價高過房價。從今年五、六月份開始，上海、北京、廣東，甚至長沙、成都，都陸續(xù)出現(xiàn)個別地塊拍賣的樓面地價高過周邊房價的奇怪景觀。人們習慣把這種現(xiàn)象稱為面粉貴過面包。當很多人在批判這種現(xiàn)象，認為拿地的房地產(chǎn)商瘋了的時候，現(xiàn)實一次次地讓人們大跌眼鏡。
以上海為例，新江灣城，今天五月份拍賣的時候，我們有個客戶，當拍到樓面地價一萬的時候，本來是應當?shù)绞值模驗樗J為自己的房子賣兩萬一平方米絕對沒有問題。但超過一萬，由于它背后跟的是基金，基金不敢跟了，最后被一個叫綠城的地產(chǎn)公司以略高出一萬的價格拿走了。到現(xiàn)在這家公司還感到很遺憾。綠城一萬左右的價格拿到這塊地的時候，旁邊現(xiàn)樓才九千多，整個場子一遍嘩然，認為綠城瘋了，房地產(chǎn)商瘋了。面粉怎么貴過面包了？沒有想到，今年10月份新江灣城在拍第二塊地的時候，價格比一萬又高出了不少，這下子，反推過來，人們才發(fā)現(xiàn)，綠城其實沒吃虧。在這種比學趕幫超的背景下面，面粉貴過面包的現(xiàn)象，從上海到北京到成都到長沙，地王不斷的出現(xiàn)，地價不斷地被刷新，形成了你追我趕的局面。
那么，造成這種局面的背景是什么呢？就像龜兔賽跑一樣，烏龜是土地，兔子是樓價，烏龜（土地）一次次地超過了兔子（樓價）以后，兔子一下子醒過來，又突然以猛跑的形式超過了烏龜。在這個輪漲的過程當中，房地產(chǎn)商和市場都有預期，這個預期就是認為地產(chǎn)還會不斷地暴漲下去，這個樓市暴漲的力度和速度肯定會遠遠的超過土地的升值速度。當然，在這個過程當中，還有基金在背后的推波助瀾。還有很多房地產(chǎn)公司和老板，要在香港上市，因而瘋狂圈地作大資產(chǎn)規(guī)模的的這么一種沖動。所以，在這種背景下面，上漲的方式就不一樣了。
等于是用白銀來收購土地，最后把土地打包在香港上市，變成同樣重量的黃金，然后，把黃金拿回來能夠收購更多的土地。當一般人認為面粉貴過面包的時候，這個面粉拿到了股市，變成了金粉，作為投資者作為經(jīng)營者，作為資本運營者，他覺得不貴，在這種力量的推擁下，中國房地產(chǎn)上漲的速度就像脫韁的野馬，誰也擋不住了。
