王志綱工作室
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很多城市由于政府的強勢地位，所以做事情的時候對市場的考慮比較少，往往是為做事而做事，比如要做博覽會去蓋一個場館，要舉辦運動會去蓋一個體育場，事情結束后就完了，至于這個場館能否對于這個地方的經濟起到什么樣的拉動效果，考慮得比較少。
舉個例子，現在很多城市在大力發展會展經濟，于是都去建會展中心。包括我們今天這個論壇的主題之一也是討論渝北區作為會展之都的前景。但是我知道很多城市的會展場館利用率非常低。剛才慕尼黑國際展覽集團海外事業部總裁也講，中國會展場館的利用率不到20%。這樣低的利用率虧損是必然的，最后全是政府買單。本來應該是起到拉動經濟作用，結果反成了政府的包袱。
最典型的例子就是北京的新國展。伴隨著第三航站樓的建成首都機場已經成為全球前幾名的機場。為了發展臨空經濟，于是請了全球頂級的規劃公司來規劃，在離機場不遠的地方花上百億打造中國最大的會展中心。但是會展中心建成到現在運行非常困難，一步到位做規劃，和機場有很多關系沒有理順，交通組織出了很多的問題，不方便，人們不愿意去。所以除了車展、房展之外人們寧愿在北京東三環老地方展覽，今年竟然有三個月沒有大的展覽活動。
機場和會展中心附近還有一個北京市開發了將近20年的中央別墅區，幾十個項目都大則上千畝，小則一兩百畝。經歷20年的開發，有不同的產品，有新的產品出來之后，人們會發現前些年的產品像農民房，已經到了需要拆遷的狀態。這也是缺乏整體的戰略思路，想到哪里蓋到哪里。“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”。
在這樣一個好的地方，有世界一流機場、一流的會展中心、一流的別墅區，但是關系沒有理順，一盤散沙，形不成合力。最后這個地方有居住沒生活，有社區沒社會。在這個地方工作的人到晚上往城里面跑，在這里住的人白天在這里呆不住，這么好的平臺沒有充分挖掘出價值。
最根本的原因在于在發展之初思路不清晰，為建會展中心而建會展中心，與周邊機場、居住區、商業區的關系沒有理順。政府意識到問題，但是解決的辦法還是舊的思路。他們發現這個地方有十多萬高素質的人居住但是沒有商業中心，于是通過規劃局劃定指標，說這里必須建商業中心。政府的想法可以理解，不建商業就不能形成城市中心，不能解決這個地方聚集人氣的問題。
中糧地產去年在那里花二三十億拿了一塊地，按照政府的要求要建30%的商業。他們拿下來之后發現算不過來帳，最后找到我們。我把這個項目看完之后得出結論，按照政府剛性指標去做最后的結果是兩敗俱傷，首先企業賺不到錢，企業賺不到錢項目就會打折扣，項目打折扣的話政府的意圖得不到實現，最后兩敗俱傷。他說是這個問題，該怎么辦？
最后我們站在區域的角度，整合機場、會展等資源，把這個構想拿出來后，政府支持愿意調整方向，企業愿意下大力氣投資，因為他們看明白了，這個項目按照這個思路做下去將來會改變北京臨空經濟區、會展中心區、中央別墅區現在四分五裂的狀況，能夠提升區域整體的價值。
引入運營的思路才能解決政府投資只顧眼前的問題，用市場的力量變一時的支持為長久的動力。三年前我們在昆明做了一個“新亞洲體育城”的項目，也是這樣。政府要辦運動會，所以要建一個場館。他們發現投入回報不成比例，但是作為政治任務又必須建，最后怎么辦，只能借助市場的力量。
做之前我們考慮清楚可持續發展的戰略，也就是用經營的思路把帳算清楚。把場館建設和周邊土地打包，利用運動會后閑置的場館作為社區一流的配套，輻射、覆蓋了周邊的居民。帳算清楚了，企業看到商機，于是愿意投資幫忙建場館，建成后提升了周邊區域價值，用開發周邊的地產來回報投入。結果是運動會勝利召開，企業賺了大錢，而且拉動了昆明呈貢新城的發展，對于整個昆明的城市發展都具有極大地推動作用。
舉這樣兩個例子重點在說明，一個城市的發展，政策固然重要，招商投資固然重要，但是最重要的是要有清晰的思路。從政策和資金到真正轉化為區域發展的動力還有一個關鍵的步驟，就是思路的梳理。
中國城市化發展過程中為人們詬病最多的是兩個問題：
第一是城市的同質化。幾乎全中國的城市都是大同小異，一搞廣場全中國都學大連的星海廣場，一發現房地產對經濟拉動作用很大，都搞房地產，最后同質化。原因在哪里？根源就在于我們自身的操作和思維方式。領導看到什么好，就趕快找設計師來，照搬過來。他不會想到你能夠想到這個，別人也會想到。你前腳剛走，別人后腳就趕到，最后你搬過來，只不過比別人早搬了五分鐘。
第二個問題是城市建設是短期行為。拆了建，建了拆，換了新領導就要推倒許多項目，重新來建。怎么辦呢？要在思路上解決這個問題，這也是我們在做成都戰略時感悟最深的，總結起來就是重提“四化（劃）”。
第一是謀劃。新的領導上來以后，他必須要吃透上頭的精神，了解下面的民情，要承上啟下，要了解整個全球化的過程，對于城市的發展有他的夢想。
第二是策劃。找一個超脫的中立的機構，根據城市發展的規律，根據城市的資源和夢想，按照一種錯位經營、差異競爭的方式找到自己的特色，拿出一個科學的方案。
第三步才是規劃。這個時候的規劃就有神了，有魂了，有個性化了。
第四步是計劃。把這個“魂”具體落實下去，可以最大限度地來規避蠻干和同質化的問題。使城市的發展具有可持續性，把政策真正轉化為發展的動力。
