王志綱工作室
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很多城市由于政府的強(qiáng)勢(shì)地位，所以做事情的時(shí)候?qū)κ袌?chǎng)的考慮比較少，往往是為做事而做事，比如要做博覽會(huì)去蓋一個(gè)場(chǎng)館，要舉辦運(yùn)動(dòng)會(huì)去蓋一個(gè)體育場(chǎng)，事情結(jié)束后就完了，至于這個(gè)場(chǎng)館能否對(duì)于這個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)起到什么樣的拉動(dòng)效果，考慮得比較少。
舉個(gè)例子，現(xiàn)在很多城市在大力發(fā)展會(huì)展經(jīng)濟(jì)，于是都去建會(huì)展中心。包括我們今天這個(gè)論壇的主題之一也是討論渝北區(qū)作為會(huì)展之都的前景。但是我知道很多城市的會(huì)展場(chǎng)館利用率非常低。剛才慕尼黑國(guó)際展覽集團(tuán)海外事業(yè)部總裁也講，中國(guó)會(huì)展場(chǎng)館的利用率不到20%。這樣低的利用率虧損是必然的，最后全是政府買單。本來(lái)應(yīng)該是起到拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)作用，結(jié)果反成了政府的包袱。
最典型的例子就是北京的新國(guó)展。伴隨著第三航站樓的建成首都機(jī)場(chǎng)已經(jīng)成為全球前幾名的機(jī)場(chǎng)。為了發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)，于是請(qǐng)了全球頂級(jí)的規(guī)劃公司來(lái)規(guī)劃，在離機(jī)場(chǎng)不遠(yuǎn)的地方花上百億打造中國(guó)最大的會(huì)展中心。但是會(huì)展中心建成到現(xiàn)在運(yùn)行非常困難，一步到位做規(guī)劃，和機(jī)場(chǎng)有很多關(guān)系沒(méi)有理順，交通組織出了很多的問(wèn)題，不方便，人們不愿意去。所以除了車展、房展之外人們寧愿在北京東三環(huán)老地方展覽，今年竟然有三個(gè)月沒(méi)有大的展覽活動(dòng)。
機(jī)場(chǎng)和會(huì)展中心附近還有一個(gè)北京市開發(fā)了將近20年的中央別墅區(qū)，幾十個(gè)項(xiàng)目都大則上千畝，小則一兩百畝。經(jīng)歷20年的開發(fā)，有不同的產(chǎn)品，有新的產(chǎn)品出來(lái)之后，人們會(huì)發(fā)現(xiàn)前些年的產(chǎn)品像農(nóng)民房，已經(jīng)到了需要拆遷的狀態(tài)。這也是缺乏整體的戰(zhàn)略思路，想到哪里蓋到哪里。“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”。
在這樣一個(gè)好的地方，有世界一流機(jī)場(chǎng)、一流的會(huì)展中心、一流的別墅區(qū)，但是關(guān)系沒(méi)有理順，一盤散沙，形不成合力。最后這個(gè)地方有居住沒(méi)生活，有社區(qū)沒(méi)社會(huì)。在這個(gè)地方工作的人到晚上往城里面跑，在這里住的人白天在這里呆不住，這么好的平臺(tái)沒(méi)有充分挖掘出價(jià)值。
最根本的原因在于在發(fā)展之初思路不清晰，為建會(huì)展中心而建會(huì)展中心，與周邊機(jī)場(chǎng)、居住區(qū)、商業(yè)區(qū)的關(guān)系沒(méi)有理順。政府意識(shí)到問(wèn)題，但是解決的辦法還是舊的思路。他們發(fā)現(xiàn)這個(gè)地方有十多萬(wàn)高素質(zhì)的人居住但是沒(méi)有商業(yè)中心，于是通過(guò)規(guī)劃局劃定指標(biāo)，說(shuō)這里必須建商業(yè)中心。政府的想法可以理解，不建商業(yè)就不能形成城市中心，不能解決這個(gè)地方聚集人氣的問(wèn)題。
中糧地產(chǎn)去年在那里花二三十億拿了一塊地，按照政府的要求要建30%的商業(yè)。他們拿下來(lái)之后發(fā)現(xiàn)算不過(guò)來(lái)帳，最后找到我們。我把這個(gè)項(xiàng)目看完之后得出結(jié)論，按照政府剛性指標(biāo)去做最后的結(jié)果是兩敗俱傷，首先企業(yè)賺不到錢，企業(yè)賺不到錢項(xiàng)目就會(huì)打折扣，項(xiàng)目打折扣的話政府的意圖得不到實(shí)現(xiàn)，最后兩敗俱傷。他說(shuō)是這個(gè)問(wèn)題，該怎么辦？
最后我們站在區(qū)域的角度，整合機(jī)場(chǎng)、會(huì)展等資源，把這個(gè)構(gòu)想拿出來(lái)后，政府支持愿意調(diào)整方向，企業(yè)愿意下大力氣投資，因?yàn)樗麄兛疵靼琢耍@個(gè)項(xiàng)目按照這個(gè)思路做下去將來(lái)會(huì)改變北京臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)、會(huì)展中心區(qū)、中央別墅區(qū)現(xiàn)在四分五裂的狀況，能夠提升區(qū)域整體的價(jià)值。
引入運(yùn)營(yíng)的思路才能解決政府投資只顧眼前的問(wèn)題，用市場(chǎng)的力量變一時(shí)的支持為長(zhǎng)久的動(dòng)力。三年前我們?cè)诶ッ髯隽艘粋€(gè)“新亞洲體育城”的項(xiàng)目，也是這樣。政府要辦運(yùn)動(dòng)會(huì)，所以要建一個(gè)場(chǎng)館。他們發(fā)現(xiàn)投入回報(bào)不成比例，但是作為政治任務(wù)又必須建，最后怎么辦，只能借助市場(chǎng)的力量。
做之前我們考慮清楚可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，也就是用經(jīng)營(yíng)的思路把帳算清楚。把場(chǎng)館建設(shè)和周邊土地打包，利用運(yùn)動(dòng)會(huì)后閑置的場(chǎng)館作為社區(qū)一流的配套，輻射、覆蓋了周邊的居民。帳算清楚了，企業(yè)看到商機(jī)，于是愿意投資幫忙建場(chǎng)館，建成后提升了周邊區(qū)域價(jià)值，用開發(fā)周邊的地產(chǎn)來(lái)回報(bào)投入。結(jié)果是運(yùn)動(dòng)會(huì)勝利召開，企業(yè)賺了大錢，而且拉動(dòng)了昆明呈貢新城的發(fā)展，對(duì)于整個(gè)昆明的城市發(fā)展都具有極大地推動(dòng)作用。
舉這樣兩個(gè)例子重點(diǎn)在說(shuō)明，一個(gè)城市的發(fā)展，政策固然重要，招商投資固然重要，但是最重要的是要有清晰的思路。從政策和資金到真正轉(zhuǎn)化為區(qū)域發(fā)展的動(dòng)力還有一個(gè)關(guān)鍵的步驟，就是思路的梳理。
中國(guó)城市化發(fā)展過(guò)程中為人們?cè)嵅∽疃嗟氖莾蓚€(gè)問(wèn)題：
第一是城市的同質(zhì)化。幾乎全中國(guó)的城市都是大同小異，一搞廣場(chǎng)全中國(guó)都學(xué)大連的星海廣場(chǎng)，一發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用很大，都搞房地產(chǎn)，最后同質(zhì)化。原因在哪里？根源就在于我們自身的操作和思維方式。領(lǐng)導(dǎo)看到什么好，就趕快找設(shè)計(jì)師來(lái)，照搬過(guò)來(lái)。他不會(huì)想到你能夠想到這個(gè)，別人也會(huì)想到。你前腳剛走，別人后腳就趕到，最后你搬過(guò)來(lái)，只不過(guò)比別人早搬了五分鐘。
第二個(gè)問(wèn)題是城市建設(shè)是短期行為。拆了建，建了拆，換了新領(lǐng)導(dǎo)就要推倒許多項(xiàng)目，重新來(lái)建。怎么辦呢？要在思路上解決這個(gè)問(wèn)題，這也是我們?cè)谧龀啥紤?zhàn)略時(shí)感悟最深的，總結(jié)起來(lái)就是重提“四化（劃）”。
第一是謀劃。新的領(lǐng)導(dǎo)上來(lái)以后，他必須要吃透上頭的精神，了解下面的民情，要承上啟下，要了解整個(gè)全球化的過(guò)程，對(duì)于城市的發(fā)展有他的夢(mèng)想。
第二是策劃。找一個(gè)超脫的中立的機(jī)構(gòu)，根據(jù)城市發(fā)展的規(guī)律，根據(jù)城市的資源和夢(mèng)想，按照一種錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、差異競(jìng)爭(zhēng)的方式找到自己的特色，拿出一個(gè)科學(xué)的方案。
第三步才是規(guī)劃。這個(gè)時(shí)候的規(guī)劃就有神了，有魂了，有個(gè)性化了。
第四步是計(jì)劃。把這個(gè)“魂”具體落實(shí)下去，可以最大限度地來(lái)規(guī)避蠻干和同質(zhì)化的問(wèn)題。使城市的發(fā)展具有可持續(xù)性，把政策真正轉(zhuǎn)化為發(fā)展的動(dòng)力。
