王志綱工作室
微信號：wzggzswx
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“智綱智庫草根大會”作為中國首創的現場咨詢式大會，迄今已成功舉辦六屆。在今年“智綱智庫2018（春季）草根大會”現場咨詢環節上，從業經歷十五年以上的戰略咨詢專家們悉數登場，乘學于上，啟術于下，運道于中，為觀眾現場解答時下政企最關心的熱門話題，奉獻了一場長達3個小時的精神盛宴。小編現將精華問題整理成文，以饗讀者。
（本文通過速記稿整理而成，與現場問答略有出入）
1
主持人：楊鎮宇 智綱智庫運營整合中心總經理
主持人：熟悉咨詢行業的人都知道，戰略咨詢被稱為咨詢行業皇冠上的明珠，解決的都是企業生死攸關的問題。作為民間智庫，智綱智庫的咨詢案收費一直都是行業最貴的之一，所以今天我們回答的每個問題都是價值百萬（全場大笑）。在本屆“草根大會”上，智庫老炮兒們首次悉數登場，拿出壓箱底的功夫，進行現場咨詢，大家要抓住機會，多提出高質量、有營養的問題。
首先是一位網友提出的問題。請問智綱智庫專家，在一窮二白的區域，怎么才能夠成功地開發一個特色小鎮？如何能夠準確定位招商引資，并且完成項目的落地？這是一個刺刀見紅的問題，上海中心的路總曾經寫了一篇文章叫《戲說特色小鎮的5種經典死法》，未知生，焉知死？既然路總都知道是怎么“死”的，那么就把這個問題讓路總來解答一下，特色小鎮該怎么“活”？
路虎：大家下午好！我理解的問題不是說在一窮二白的地方如何做特色小鎮，而是在一窮二白的地方如何發展產業？
我從兩個方面來回答這個問題，我們認為，市場是創造出來的。咨詢公司非常重要的價值就是無中生有，在沒有太多資源稟賦的地方創造性地，根據市場大勢的發展來提出前沿性的思路來定位項目。
我舉幾個大家都很熟悉的例子，在博鰲論壇崛起之前，博鰲就是一片荒涼的海灘。烏鎮現在已經成了互聯網的標簽，但在幾年之前，烏鎮僅僅是一個傳統的江南古鎮，和互聯網扯不上任何關系。
智綱智庫上海中心總經理 路虎
日本的熊本縣憑空創造出一個IP叫熊本熊，這個熊有兩個極富有特色的腮紅，他們認為這個腮紅能夠代表他們的紅色產品，比如辣椒、西紅柿等等，這個熊成天賣萌耍賤，在互聯網的加持下，成為一個超級IP火爆全球，熊本熊已經成為一個超級符號，給熊本縣帶來了巨大的客流量。
通過特定的主題營銷、定位、策劃等等，能夠實現一定程度的無中生有。這是第一個層面。
第二個，雖然一定程度上可以無中生有，但是還真不是說我們先去隨意地拿一塊地，拿完地之后再考慮做什么項目，我們非常反對這種做法。正確的路子叫做“先開模具后找地”，從企業自身的實力出發來考慮，從適合我的角度來判斷，究竟是做一個健康小鎮、科創小鎮還是文旅小鎮。
比如，有的公司立志于做大健康、健康綜合體或健康小鎮，這次來參加草根大會，就要積極地跟日本這17家頂尖的大健康產業資源對接等等。有了一個明確的企業戰略的方向之后，先開模具，然后拿著模具跟政府談，展示自己的資源優勢后，選適合自己的，最有意義的一塊地。
而現在很少有企業這樣操作，多數的企業就是招拍掛，先拿地。拿了很多地之后，根據地塊一事一議地進行研究，結果同時做5、6條產品線，文旅小鎮也做，田園綜合體也做，大健康也想弄，養老也想搞，這就是典型的被地塊牽著鼻子走，非常被動，所以我們提出了先開模具后找地。
現在我們的策劃不僅僅是做項目策劃，同時也從企業戰略的角度上來思考，你應該開什么模具，根據這個模具再去找地。很多找上門來的特色小鎮都被我們槍斃了，我們首先把這個項目給Pass掉，從企業戰略的高度上另起爐灶地提出開模具的思路，然后配合企業一塊去拿地，現在我們基本上是這個思路。所以總結以上兩點：市場是創造出來的，先開模具后找地。謝謝大家！
2
新土改
主持人：感謝路總，今天下午我實實在在的感覺到要做虧本買賣了，每個人提的都是價值500萬的問題，臺上嘉賓都是免費回答，我們要少收多少咨詢費？（全場大笑）
接下來談一個大家比較關心的問題，請問老師，今天早上王老師在講大興模式土地改革的時候，沒有完全聽明白。目前我們本地的房企面對恒大、碧桂園這樣的大型企業，生存環境艱難，請問怎么面對新土改帶來的機遇，企業如何更好的把握未來？新土改的問題確實關注讀非常高，這個問題我們有請北京公司的任總來解答，因為大興模式、新土改的戰略是我們北京公司的團隊在策劃，我們請任總來回答這個問題。
智綱智庫北京中心總經理 任國剛
任國剛：大家好，房地產牽動人心的例子不用我多講，房子問題不僅涉及到政府，涉及到企業，涉及到每家每戶。
大家知道房子最重要的基礎是土地，也就是說房地產價格居高不下的核心原因是因為土地的價值在不斷上漲。如果按照當今中央的要求，房子是用來住的，不是用來炒的。那么怎樣抑制房價就成了一個非常重要的問題。
大家真正關注這個問題會發現，從2014年三中全會之后，國家就開始調整土地政策，2015年國家開始實施流通土地改革，由全國人大委托國土資源部來主導這項改革。這個改革在全國選了33個試點，土地改革有三個大方向：
第一個方向，農村宅基地改革，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權，探索農村宅基地流轉。
第二個農村基層用地改革，建立農村集體經營性建設用地入市制度。通過賦予集體經營性用地出讓、租賃、入股權能，實行農村土地集體所有權、農戶承包權、土地經營權“三權分置”及其確權登記頒證。
第三個國有征地改革，縮小政府征地范圍，規范征地程序和改革征地補償的方式。未來政府主要在公共利益用地范圍內進行土地征收， 2017年財政部和國土資源部聯合推出的土地儲備專項債券，專門解決城市總體規劃實施中涉及到的公益性用地征收的土地儲備資金問題 。
在這三個改革的背景下，開始出現一系列變化。到現在為止經歷三年探索，對于國有征地改革和農村經營土地改革已經基本告一個段落，在新修憲的《土地法》里面已經開始完善，宅基地改革還在探索階段，這是第一個現象。
第二個現象，是2017年由住建部、國土資源部聯合發布了一個概念，就是集體租賃住房，所以大家可以看到今年一開年有一個非常重要的現象，土資源部的原部長發布了說未來住宅土地由政府不再是唯一的供地方，這是什么概念呢？也就是說未來住宅土地不一定是壟斷產品，這就是一個很大的變化，除了政府之外，村集體企業也同樣供給集體用地，這是一個全新的原則，這也是未來修改《土地法》的一個方向。
未來如果做房地產，無論是做旅游地產、產業地產，甚至說租賃地產，農村的集體用地將釋放出全新的土地紅利。如果你是一個規模很小的房地產企業，你怎么去和碧桂園、恒大去競爭呢？那這是一個非常重要的機會，土地上要開始關注農村集體土地，在這上面做文章。
總書記說的這句話，還有第二種邏輯，房子是用來住的，不是用來炒的，一系列政策就此亮相，租售并舉、共有產權，未來房地產供地的結構將出現王老師今天上午講的洗牌式變革，租賃住房將占到10%到15%，保障性的，像公有社區這樣住房的大概占55%到60%，真正意義上我們現在說的傳統商品房大概是占到30%左右，不同的城市可能會有不一樣，未來供地的結構將發生變化。
在這樣的結構背景下，那就意味著你只從事商品房的巨無霸的企業將會受到影響，規模會下降。而未來從事另外一類的房屋系統會發生重大變化，以后房地產企業的結構也會發生變化，企業的類型也會發生變化，所以這就是說對于我們從事地產類的企業或者是從事產業的企業，怎么去把握新一輪土地的調整和變化，怎么去改變在這樣一個土地下來推動你的產品、你的企業發展，可能是擺在我們每一個從事地產類的業務要思考的問題，同樣也是擺在我們政府，因為政府原來是土地財政，這樣以后土地財政將告別的以后，也會將走出一條新的路。
同樣的道理，就是說現在舉全國之力在推的雄安新區，它將就是為中國未來的城市化發展創造一個機會，雄安區一定沒有地產經濟，雄安的核心拉動不是靠地產拉動我想這一系列的變化，都值得今天在座的企業家、政府去深思。
新一輪土改蘊藏哪些市場機遇呢？
第一，城市更新。中國快速城市化進程，尤其是在珠三角、長三角等發達地區，形成了大量的城中村、村級工業園等；而城市化進程走到今天，城市更新將成為以長三角、珠三角城市為代表的區域城市化主要方向，而土地主要為集體用地，這也是新一輪土地改革的理想試驗田。我們服務的南海是全國土改33個試點中廣東唯一的試點，核心探索農村集體經營性建設用地入市改革。
第二，田園綜合體。田園綜合體將成為中國鄉村振興戰略的主平臺，是加快推進農業供給側結構性改革，實現鄉村現代化和新型城鎮化聯動發展的一種新模式。而集體土地改革與探索為田園綜合體的開發建設提供基礎支撐。
第三，集體土地建設租賃住房。在“房住不炒”，建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度的總基調下，房地產從金融屬性時代回歸到居住屬性時代，房地產住宅市場的產品結構也隨之發生變化，未來將形成“163”住宅產品格局，即“10%為租賃型住宅，60%為自住型住宅，30%為商品型住宅”。
同時土地市場也將發生變化，政府將不再是土地供應唯一來源，農村集體建設土地將成為居住用地的新補充。我們在北京市大興區做的關于參與集體用地建設租賃住房項目，就是在這個方向進行前沿探索與創新試點。根據北京市相關政策，大興區正在推行“農地入市、同價同權，鎮級統籌、平衡發展，鎮級聯營公司為主體、市場運作”的集體土地建設租賃型住房的創新模式。謝謝大家！
3
鄉村振興
主持人：田園綜合體或者是鄉村振興是目前中央提到的很大的一個風口，但是真正做成功的非常少，或者是想做成功的比較難，請問專家怎么破題？這個正好和我們成都公司正在研究的鄉村振興的話題有很大的關聯性，有請成都公司的張總來回答這個問題。
智綱智庫成都中心總經理 張志宇
張志宇：謝謝大家！大家下午好，成都中心從去年開始為中交集團和綠城小鎮集團服務，獲取了四川省一個重點項目：農博小鎮。
在這個問題上我的體會有以下幾點，鄉村振興是一個戰略，過去我們解決農業問題往往都是單一的，就農業談農業，是戰術。鄉村振興，實際上是一次綜合的，全方位的，全鏈條的解決方法。
對于企業來說，我們的建議是個性化發展，企業適合做什么，以一個自己最擅長的角度介入，比如說我們的客戶中交集團，是做工程施工起家的大型公司。他們擅長的一是全球整合資源，他在我們中國除了外交部以外，駐外機構最多的單位，他有全球的資源，有強大資金的運營能力，有快速、高質量的施工能力。他和綠城小鎮集團合作是典型的雙贏選擇，綠城小鎮集團擅長運營，所以這兩家企業聯手去介入鄉村振興這臺大戲。
都在說鄉村振興是一次風口，從十九大提出來鄉村振興這個戰略之后，到2018年，中央聯席工作會議提出來鄉村振興的規劃的基本思路，正好大家都在討論這個問題，我們總體來看，核心就是智綱智庫的三因理論，因人因地因時。
所謂因人，就是因你自己的，取決你擅長的地方，用你自己最擅長的角度介入，比如說你對土地的問題比較擅長，對農產品、物流、電商，農產品比較擅長，對工程，因為鄉村振興未來會有大量的基礎設施工程要擅長，對鄉村旅游擅長，對康養擅長都可以，你以你最擅長的角度做，這是因人制宜。
因地制宜，要看你自己在鄉村振興所探索的區域鏈，有什么資源，深入挖掘這個資源，這是因地制宜。
因時制宜，
