王志綱工作室
微信號：wzggzswx
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彈指一揮間，中國房地產市場化的進程已經走過了15個春秋。15年來，這個魔幻般的行業引無數英雄競折腰，其間的潮起潮落、風云變幻、波詭云譎令每一個走近它的人都會感到眼花繚亂，嘆為觀止。2004年6月，王志綱在成都接受了《中國房地產報》記者的專訪，談笑之間勾勒出了一幅中國房地產發展史的“清明上河圖”。本文根據王志綱的談話整理而成。
中國房地產的發展歷史，從全國意義上來說，只有15年。深圳和廣州先行一步，也只有十七八年。中國房地產的產生和發展同中國宏觀改革的整個市場化過程是同頻合拍的。正因為有中國的市場化，才談得上房地產開發這個行業。因為房地產作為一種不動產和國土資源能夠交易，是市場化的產物。沒有市場化的推動，不可能產生房地產業。
上篇：潮起潮落
整個中國房地產的開發，起起落落，大體可以分為四個時期，即萌芽期、爆發與停頓期、發展期和成熟期。
一、萌芽期（1988年～1991年）
萌芽期時間在1988年至1991年；地點只在深圳和廣州，主要在深圳。
這個時候的深圳，由于香港商人的大批進入，開始有了一些邊緣狀態的房地產需求和交易，但整個上層建筑、經濟基礎、法律條文還不能與之相對應。
大概是1988年，深圳率先出臺政策——房地產使用權可以交易。這個政策在當時由深圳推出可說是全國第一。這個創新是將房地產的所有權和使用權分離，將使用權剝離出來使房子變得可以交易。這種突破在當時計劃經濟，房子只能由政府分配而非商品的情況下，帶有一種試驗性質，開始是偷偷摸摸進行的，法規體系并不嚴謹。隨后，在廣州也開始出現類似情況。
當時的背景是，整個資源主要掌握在國營企業手里，大量資源用來做安居房，在廣州最典型的是五羊新城，圈出了大約600畝地，由一家公司進行成片開發，而且基本上是一種平均主義，沒有社區意識，也沒有品質意識，更談不上關注居住環境。無非就是面積大小的差別，有四室兩廳，三室一廳，兩室一廳。單位購買按職位論資排輩，廳長住四室兩廳，處長住三室一廳，一般人員住兩室一廳……這就是萌芽期的特點。
二、爆發與停頓期（1991年～1992年）
1991年至1992年是中國房地產的山洪爆發期，特別是鄧小平視察南方以后，千軍萬馬卷進來。誰都不懂房地產，但誰都知道房地產是一個暴利行業，都拼命往房地產里擠。
當時的房地產基本上是只問目的不問手段，只要過程不要結果，所以我把它叫做炒家的擊鼓傳花時代。
東西南北中，一齊往前沖，所有進入這個行道的人都是抱著賺一把走人的短期目的。潘石屹、馮侖等一批先下海的房地產商最初也是如此。當時的房地產最直接的就是炒批文，只要不擇手段把批文拿下來后賣給下家，馬上就可以變現；下家在拿到紅線圖后，轉手又賣給下一家，下家可能把土地手續給辦下來，再賣給下下家。之后接手的人也許在這塊土地上蓋一棟象征性的房子，又轉手賣給另一家。這是當時的特點，熱炒，就好像擊鼓傳花。誰都希望在崩盤之前自己能撈一把走人，而把災禍傳給下家。整個中國處于瘋狂狀態，不論各行各業、富裕還是窮困地區都想方設法調集資金加入了沿海的炒樓大軍，而最終將大量銀行的錢都給套進去了。當然也造就了中國房地產第一代人所謂的原始積累。
這一時期出現了三種現象或三大問題：第一，房地產巨大的暴利空間，使進入者處于非理性狀態。第二，人們對于房地產的理解只停留在淺層次上，沒人去悉心研究房地產的產品、服務、長線，而這一切的背后是一種強烈的投機心理。第三，因為這兩個前提，1993年6月，中央采取緊急剎車，從而造成了海南、北海、惠州等一批死火的重災區，哀鴻遍野，滿目瘡痍。之后的房地產基本上處于停頓狀態。
三、發展期（1996年～2001年）
中國真正意義上的、正常健康的房地產是從1996年開始，而率先起步的是廣州和深圳。這一時期我們又可以把它劃分為若干階段。
1. 1996年，房地產發展的不均衡格局
到1996年，中國經濟通過調整，成功實現了軟著陸。另外從1996年以后，社會開始比較良性健康地往前走。此時，廣東的人均GDP開始從溫飽進入小康水平，超過1200美金，達到兩千多美金。而且廣州和深圳成為中國最早市場化的地方，在這一背景下，便產生了房地產購買動機。據統計，廣州和深圳當時房地產的民間購買力占了70%。也就是廣東的房地產屬于市場主導型。
而這時候的北京，70%～80%仍屬于集團購買。由此形成了南北截然不同的兩種市場狀態。
而上海則是另一種類型的市場，直到2000年才開始取消一個很荒唐的東西——即外銷房和內銷房的區別。
廣東人就搞不懂，怎么會有外銷房和內銷房呢？外銷房大概就是價錢上要高一些，內銷房就是價錢要便宜一些。這反應了上海雙軌制的價格分法，跟廣東大不一樣。
1996年，在整個中國南北東西，由于改革開放和市場化的程度不同，形成了三種很有趣的房地產格局。南方，市場主導型，尤其是廣東甚至全部市場化。北方，公費購買主導型。上海則是“一國兩制”，內銷、外銷兼容。一邊是國外購買力沒上來，一邊是上海的購買力沒起來，因而必須借助這個雙軌制來完成這一過渡。所以當時中國市場形成一種“三國演義”。
有什么樣的市場就有什么樣的消費者，就有什么樣的發展商和制造出什么產品。這個時候最成熟的發展商，注定在廣東，因為它已經充分市場化了。
所以廣東人最早開始對房地產進行個性化開發，產品打造以消費者為本，體現出明確的規劃意識、設計意識、戶型意識以及目標市場定位，等等。然后，又把香港的營銷代理、物業管理、小區管理，全部移植過來。這一切的前提就是，這里有市場氣氛，有個性化需求，消費者成為上帝。
1996年到1998年，北京的房地產又是一種什么樣情形呢？這里有一個經典的例子頗能說明問題。1998年的時候，北京有一位實力很強的房地產商找到我，并通過某位中央領導的孩子，安排我住進釣魚臺。隨后，他帶我去看了他的項目，是一片舊城改造，政府批給他的。當時正晝夜施工，30多棟樓同時進行。他告訴我，現在北京人都說，北京有兩塊靚地，一個是李嘉誠的東方廣場，一個就是我這一塊。
我看了以后說，你這個項目根本就不需要策劃。
他說，為什么呢？我說，太簡單了，你這房子早已是皇帝女兒不愁嫁了。前五棟，北京有部委來買，后六棟，人大來買，再后六棟，又是財政部來買。這么一來，你的房子已經沒賣的啦。他說，我的圖紙一畫完，基本上是整個部委來把關，一棟兩棟的不賣。6萬10萬平方米的不賣，20萬平方米以上才賣給你。我問他怎么規劃呢，他說，規劃很簡單嘛！部長四室兩廳兩套，里面打通。
我忍不住笑。我說，別說是部長來住，你這個房子要在廣東的話，就是普通百姓來住，品位也太低了。
在這種情況下，不需要策劃，只需要合作伙伴。而在這樣的背景下，北京不可能產生好的發展商，這就給馮侖和潘石屹們創造機會了。這是當時一個很典型的故事。
2. 1998年，貨幣化分房，房地產全面市場化的轉折點
1998年中國房地產出現了一個新事物，就是所謂房改，將單位直接分房改為貨幣化分房。貨幣化分房一出臺，銀行按揭順勢推出。從此全國房地產漸次進入市場化的高速發展期。
有了銀行按揭，原來一套房子要50萬元，你必須拿50萬元去買，現在你可以透支未來，支撐今天的購買行為。一下子消費力提高了10倍，甚至100倍。一下子激活了私人購房的巨大市場，房地產市場又火爆起來了，但這次井噴與前次的炒樓大為不同，房地產進入了用家市場。1998年是一個坐標，一個轉換點。全中國千軍萬馬開始奔入房地產界。乙方變甲方，很多包工頭，成了房地產界的先行者。比如碧桂園的老板，珠江地產的老板，曾經都是建筑承包商，俗稱包工頭，一看形勢這么好，都披掛上陣由乙方轉變為甲方，自己作起了開發商。推土機變坦克，一下子產生很大的爆發力，這是南方的情形。
而在北方，放開禁令以后，很多發展商也跑到北京拿地，包括在海南島發了財的潘石屹、馮侖等，帶著現代開發意識紛紛進入北京，直接推動了北京房地產業的發展。
在南北兩地風生水起的時候，上海略顯沉靜。1998年、1999年，上海房地產發展并不理想。最后，上海市政府出臺了兩個政策，一個是買房入戶的藍印戶口政策，就是鼓勵周邊的有錢人到上海買房，贈送戶口，這在當時對周邊的“鄉下”老板們很有吸引力。另外就是所謂免征個人所得稅，這個政策一直沿續到2001年。
中篇：黃金時代
一、2001年地產走向成熟
2001年，我把它叫做中國房地產業的真正成熟期，消費者維權運動在中國此起彼伏。表現在北京，尤為突出。開發商要想蒙人家就困難了，這是一個很大的進步。這說明消費者進步了、成熟了。有成熟的消費者才可能有成熟的市場、催生成熟的房地產企業。中國講民主講了幾十年，上百年，而在房地產這個行道里，卻結出了中國民主的一枚碩果。業主、業主委員會選出他們的代表，帶領大家與房地產商展開博弈，達到一種平衡。進而產生了監理，促使發展商更加成熟。
在這個過程當中，整個中國的房地產可以說是百花齊放。不光是廣州、深圳，北京也開始出現一些個性化的樓盤，如SOHO現代城，上海也開發出如世茂濱江等不錯的社區，包括江浙一帶，各地都有不少好的地產產品推出。這其中廣東地產作為全國房地產的樣板房，起到了很好的示范作用。
2001年值得關注的另一現象是，中國出現了房地產商像文革期間紅衛兵大串聯那樣的奇觀——大串聯，大考察。整個中國從北邊到南邊、從西邊到東邊，凡有漂亮樓盤的地方，幾乎都能看到前來踩盤的人群。我們將這種現象叫做“踩盤經濟學”。
這其中影響最大的就是廣州的華南板塊。全國做地產的公司幾乎都來考察過。我們當時在做華南板塊時的預言一一兌現，果然是中國樓市看廣東，廣東樓市看華南。
當華南板塊成為中國房地產業的領跑者，成為一個標志性板塊和踩盤勝地以后，還引發了一種新的現象——催生了一大批服務性公司，從事規劃的、設計的、廣告的、策劃的……他們不僅在廣東市場上興風作浪，還操起家伙大舉北伐。由此催生的房地產演講市場也異常火爆。
2001年，“踩盤經濟學”出來以后，我就說，像這類靠販賣南方成熟經驗到內地抓項目的地產策劃人如果說過去靠打時間差，還能混飯吃的話，一旦地產商們覺悟起來，親自到南方來踩盤，他們很快就會沒有生意了。因為信息的鏈條越來越短，信息不對稱的情況打破了，只要什么好產品一出來，全國各地的發展商們馬上就來現場踩盤，看明白了回去就克隆，有些甚至連樓盤的名字也照搬。如果說以前還可以靠當二道販子蒙人的話，現在已經不靈。在這種情形下，一些服務性公司也普遍面臨一次淘汰和轉型。
“踩盤經濟學”促使整個中國的房地產上了一個很大的臺階，也使得區域之間的產品差距縮小，在設計和風格上出現兼容并蓄。
比如廣東的園林做得好馬上可以克隆到長江以北，上海的做得好也可以馬上克隆過來，北京的SOHO做得好馬上就被成都人拿過去，成都的一些民居做得好，也可以被北京人學回去，進而促進了房地產操作的精細化和房地產市場的細分。對發展商的要求也高了，不只是簡單地會蓋房子就行了。同時，也給為地產服務和配套的公司提出了很高的要求。
2001年，還出現一種很精彩的現象，幾乎所有的紙媒體都推出樓市專刊，幾乎所有的電視臺都推出人居、安家之類的欄目；而所有的論壇中，最熱鬧的就是房地產論壇。企業界曝光率最高、最顯眼的明星，也是房地產老板。王石、潘石屹、馮侖……都成了大眾明星。
總之，雖然伴隨著各種不協調音，但房地產一路高歌猛進，成為中國經濟發展的主要動力。
二、2002年至2003年——中國房地產的火紅歲月
中國房地產的成熟有幾個標志。第一個標志就是整體水平的提高。中國的房地產，尤其是廣東的房地產，跟世界任何國家的房地產相比，在開發水平上都是不落后的，甚至超過了香港，所以香港地產商到了內地也難免要犯錯誤，因為他們自以為是。最經典的是李嘉誠的和黃在福田中心區搞了一個樓盤，最后房子一蓋完，全傻眼了——成了那一片最丑的一個樓盤。他完全低估了大陸的房地產水平，老革命遇上新問題。
第二個標志是，幾乎全世界的規劃設計公司全到了中國。在整個中國，各種概念滿天飛，亂花漸欲迷人眼：什么歐陸風情、地中海格調……全被中國房地產這個大火鍋一鍋燴。你有多高的鑒賞本事，幾乎就可以搞多高水平的樓盤。整個中國就像在開一個萬國建筑博覽會。這是在2002年、2003年所呈現的特點。外國一二百年建筑風格也不見得有何變化，而在中國變化之快簡直就像是炒一道菜的工夫。今天冒出個TOWN H0USE，明天冒出個GARDEN HOUSE，改天又推出個新住宅運動，接著又來一個新都市主義，一波接一波，令人眼花繚亂。
還有一個更精彩的現象，老百姓都成了房地產專家。報紙上向老百姓介紹樓盤的時候就有很多新鮮概念甚至專門術語：這是一個新都市主義的代表作，它具有法國式的風情，容積率是多少，綠化率是多少，建筑材料用的是德國什么樣的板材，來自澳洲的沙巖，全部都是建筑的語言。很多買樓的人都懂得這些知識。在中國，文藝復興也罷，啟蒙運動也罷，竟然是在房地產中完成一次重要推廣。
有一個律師為買樓的事情打官司，很快在全國就出名了。房地產成了一口神奇的火鍋，再難吃的東西往這口火鍋里去涮一把，馬上就能成為一道名菜。這與媒體全方位的介入是有關的，這是一種海陸空式的全面介入。2002年至2003年，可謂中國房地產的火紅歲月。房地產商們一個個彈冠相慶，你要成為李嘉誠，我要成為霍英東，甚至想進入世界五百強。
這個火紅歲月還有一個重要標志，就是各地此起彼伏的房交會。最典型的是深圳的住交會，號稱房地產界的奧林匹克。
會議的主辦者原來是組織演出的，后來發現房地產的空間太大了，于是就棄演藝生意而從了房地產。這小子是一個精明的生意人，嗅出這當中有利可圖。雖然心中無底并不知道怎么干，但無知者無畏。果然，碰上房地產的火紅年代，很快就火起來了，這也是時勢造英雄。
他看準現實人們爭名逐利的巨大需求，為形形色色的地產商們搭建了一個超級曝光平臺。為了增大經濟效益，去年的住交會竟設置了近100個獎項，諸如十大風云人物、十大創新人物、十大操盤人物、十大產業人物……不一而足。發獎那天還鬧了一個笑話，主持人鳳凰衛視的名嘴竇文濤，對這些地產老大們好一頓調侃。一位地產大腕穿一身黑衣上臺，他說“好哇！黑道老大！”，好在這位大腕本來已經相當娛樂化了，所以對于這種插科打諢并不在乎，但看客們都笑了。所以我把這種會總結為“地產騾馬市，現代名利場”。
火紅的地產業還衍生出一些特殊的服務性公司，帶旺了他們的生意。那些專門為別人籌辦活動、儀式、論壇的公司有事干了。所以我開玩笑地說，有這種搭建水陸道場、操辦“紅白喜事”的核心能力也不愁沒生意。后來有人聽到了這個說法也樂了，別人問他最近忙啥？他就說，“紅白喜事，紅白喜事”。這樣一來人緣好，又善解人意，有這種活的地產商們都愿意請這種公司。于是他們八仙過海各顯神通，你請克林頓，我就搬姚明。房地產發展到這個程度，辦水陸道場竟然形成一個產業，這在國外的房地產行業是很難想象的，恐怕只有總統選舉才有這種盛況。
在這個背景下面，中國房地產界還出現一個景象，就是“三外”——外行、外資、外地企業紛紛搶灘三大中心城市地產，為本來就已經很火的房地產再加一把柴。
中國企業界的很多大腕們都守不住了！張瑞敏、柳傳志……都要揮師進入地產界。幾乎所有的“大佬們”都紛紛辦起了地產公司，于是地產職業經理人奇缺，價格漲了5倍甚至10倍，從年薪10萬到100萬到年底分紅，奇貨可居嘛！那些老牌地產公司像中海和萬科就成了名副其實的職業經理人的黃埔軍校，這邊一個連排長，保不準到了那邊就成了少將，幾乎每一次都可以掀起一點浪花來。大魚翻大浪，小魚翻小浪，這表明這個市場就要到達極限了。
各路地產商擴張太快，起初的反應是人才、管理等軟件跟不上，到了2003年，硬件也跟不上了。鋼鐵暴漲50%，水泥暴漲了40%，全中國到處都缺電，全世界的鋼鐵水泥不少讓中國人給用了，全世界70%的貨船，載著澳大利亞的礦石，目的地——中國。民營資本對這種建材的短缺迅速做出反應，迅速投入，該投50億的投100億，在他們看來，這下做李嘉誠的機會終于到了！于是，江蘇出現了“鐵本”……
一些經濟學家們又開始鼓吹了，中國的民營經濟終于從輕型化邁向了重型化，簡直是火上添油。
更可怕的是石油，中國從一個石油輸出國變成了石油進口大國，整個中國的經濟安全遇到了前所未有的挑戰。
中國自己的石油不夠，怕美國卡脖子，本來給俄羅斯談，談得好好的，誰知日本一腳插進來，俄羅斯變卦，原來通往中國的石油管線不給了。如果美國再把馬六甲海峽一卡，中國的能源問題就嚴重了。于是中央盤查下來，最后發現，罪魁禍首竟是房地產！政府的新造城運動過熱了！
去年因為非典疫情，國外的一些研究機構以為中國經濟會受重創，結果一統計，經濟增長11.5%。但這增長的背后是“三高一低”，高能耗，高排放，高污染，低效益。為什么？誰都怕錯過大好時機，爭先恐后。就像圈地運動一樣，100畝，1000畝，10000畝，來得太快了，蘿卜快了不洗泥，誰會搞精細化運作。這個時候從衛星上看中國，發現整個國土被剃成了個癩痢頭。在這個背景下面，中央宏觀調控的一系列措施終于出來了。
兩條最基本的措施概括起來是：政府釜底抽薪，銀行揚湯止沸。所謂揚湯止沸，還算比較溫和，比如說，按揭稍微緊一點，貸款控制嚴一點，金融政策趨緊。釜底抽薪就厲害了，土地指標——凍結；農轉非——停止；更重要的是對土地使用權的嚴格控制，基本上只剩下省里面留一個對接點，地縣的權利一律上繳。原來鎮委書記都可以簽合同，中央、省、地、縣、鎮，五個輪子一起轉的，現在是一個半輪子，一個輪子在中央，半個輪子在省里。這一卡，預示著中國房地產一個時代結束了。
下篇：繼往開來
一、宏觀調控與“白災效應”
2004年，隨著中央宏觀調控政策的出臺，房地產界，尤其是中小開發商，對未來的前景感到迷茫、感到悲觀。對這一問題應該怎樣看？這不禁使人想起自然界的一種現象。
在內蒙草原上，羊的數量和草場的面積必須有一個合適的比例，才能維持良好的生態平衡，羊兒們才能活得歡快。但是活得太自在了馬上就帶來一個新問題——繁殖過剩。原來也許10畝地只有1只羊，現在10畝地要養活10只羊，生態失衡。如果人不對羊群的數量加以控制，老天爺就要調節它。
突然之間會來一場暴風雪，一尺多厚的雪把草原蓋得嚴嚴實實。牛羊吃不上草，那些幼小的、老弱病殘的就死掉一大批。只有那些強悍的羊兒用嘴把積雪拱開，才能吃到凍土里面的草根，頑強地生存下來。牧民將這種現象叫做白災。
春天到了，草原上冰雪消融，生機盎然。剩下的少數羊又盡情地交配，歡快地奔走。這時一頭羊占了100畝草場，羊群又迅速地繁殖起來。過不了多久，草原再次嚴重超載，于是老天爺便又來一場白災……
這就叫自然達爾文主義。而這個自然達爾文主義現象很可能出現在中國房地產界。這是壞事，也是好事，生存競爭，優勝劣汰。
美國等資本主義發達國家有很多手段對經濟進行調控，如通過國家儲備銀行，通過格林斯潘，調一點，降一點，作用就不得了。中國這次宏觀調控是點剎，不是急剎，從房地產的一個周期率來講，它會使強大的更強大，弱小的死去，從而維持市場的健康發展。
在這種背景下，也常常是產生黑馬的時候。所謂危機，就是危險中有機會。這些黑馬們最初往往并不是很強大的。強大的企業像恐龍一樣，它受很多制約，因為本來有東西吃，所以往往不會去冒險。這個時候，你要想突圍，要想成為黑馬，就要像毛澤東四渡赤水出奇兵、千里躍進大別山那樣，在別人還看不清前景、猶豫彷徨的時候，你已經出其不意地殺出一條血路。
這十來年我們的不少客戶，正是在被逼到危機的時候冒出來的。如碧桂園，當時看起來似乎已經死定了，但卻突發奇兵，背水一戰，終于成功了。像奧林匹克、星河灣也是這樣，在別人看來似乎勝算不大的情況下，創造市場，他們也成功了。這些黑馬們正是抓住了潛在的商機，在別人認為不可能的情況下開辟了一個新時代。正所謂滄海橫流，方顯出英雄本色。從這個角度來講，老天爺是公道的。
二、前大盤時代的崛起與終結
當新世紀的曙光剛剛露頭時，中國房地產歷史上一場規模最宏大、競爭最激烈、競爭水平最高的大決戰，在南中國大地上、在往日一派桑基魚塘、蕉林稻海的原野上驟然打響。這就是開創并引領了一個時代的華南板塊之戰，而它開創并引領的時代就叫大盤時代。
2001年，當華南板塊由星河灣率先引爆之后，仿佛開閘放入大江來，中國大地上從此掀起了一場波瀾壯闊的大盤運動。
大盤時代為何如滾滾大潮席卷中國？而這場大潮為何率先在南粵大地的廣州郊外破堤而出？譜寫了中國乃至世界房地產歷史上精彩一頁的前大盤時代為何在輝煌中迅速走向終結？
廣東是中國市場經濟的搖籃，很多事情總是先行一步。大盤時代之所以率先在廣東浮出水面，至少有如下幾個原因：
一是天時，即廣州的城市化進程所使然。世紀之交，廣州提出從山水城市（白云山、珠江水）向山海城市延展；廣州的城市版圖則從原來的1000平方公里向5000平方公里規劃。規劃本身涉及到一個南拓、北展、東延、西進的問題。南拓就是往番禺這邊走，把番禺由市改區，一直延伸到南沙，1000平方公里的廣州一夜之間擴大為5000平方公里，成了華南地區的第一大都市，并輻射東南亞。
二是地利，即廣州的城市走向所使然。對于廣州的整個城市規劃，所有的廣東老板都十分敏感，尤其是地產界的老板，因為他們相信，他們的財富是與廣州的“風水”緊密相關的。廣州的“風水”應該怎么看呢？我的看法是往南邊走，就是往番禺走。廣東許多老板曾經問我廣州會怎么發展？我毫不猶豫地告訴他們，廣州肯定是往南邊走，往番禺。
從科學的角度來講，任何一個中心城市，必須要有廣闊的腹地，城市化是工業化的孿生子，沒有一種雄厚的工業基礎，催生不出現代意義的城市。
往南邊走，南邊主要是南（海）、番（禺）、順（德），廣東最富裕的地方，需要有個中心城區來為其提供服務和孵化。所以廣州城市規劃出來以后，他們就推崇我的廣州“風水”走番禺的說法，紛紛往番禺拓展。
再看人和。廣東經過這么多年的發展，民間的力量是很強大的。廣州是個大市場、小政府的地方。強勢市場，弱勢政府。在這一前提下，地產商們才可能紛紛到華南板塊搶地去，上千畝甚至數千畝地搶。這就是當時的區域背景。
還有一個重要因素就是宏觀背景。當時中央的土地政策不是很嚴格，搶地的門檻不是很高。土地的獲取不是通過招投標，而是內部議價，20萬1畝、15萬1畝，然后交10%的定金，套住一塊地。這時發展商拿地實在太容易了！所以我對今天中央的宏觀調控政策舉雙手贊成。
土地的價值本來是由三塊組成的。第一塊價值應該屬于農民，他們辛辛苦苦世代耕耘，養家糊口靠的就是這塊土地，但我們的補償卻僅僅是一點青苗費，這是不夠的。你不僅要補他的青苗費，而且要補他這一輩子衣食無憂，或是買保險，或是給予其他補償。這才是你的第一個成本。
第二塊價值屬于當地政府，他們把這塊地由生地變熟地、熟地變寶地，把不毛之地變成興旺之地、希望之地，從而給這片土地帶來增值，形成級差地租。這塊增值部分應是第二個成本。
第三塊價值屬于國家，因為土地說到底屬于國家。
土地的價值本來應該由這三塊組成。但按原來的算法，只給農民一點青苗補償費、給國家一點稅費就完了。評估方式極不科學，土地價值被嚴重低估，為房地產商的暴富提供了機會。
于是，當房地產商便成為一件很容易的事。怎么當法呢？——借套西裝，沐猴而冠，然后找到一家銀行行長，通過吃喝嫖賭將其拉下水，然后騙上個500萬到手，先買一部奔馳，再去搞一個頂級的辦公地點，搞一幫人搭起平臺來，再去套一塊地，交個定金，500萬就花得差不多了。這時，利用手中的土地再找銀行套錢，5000萬、5億都可以貸，貸完以后，有多少錢拿多少地，比如說你貸了5個億，你就可以拿到5000畝土地。吃喝嫖賭花掉了4個億，還剩1個億，這個時候銀行如果跟你追款，你沒有款，然后呢，一評估，你這個地方值10個億，最后銀行還欠你5個億。這就是部分開發商的圈地方式，也是大盤時代出現的一個重要前提。
當然，大盤時代的出現還有兩個重要前提，一是消費需求的提升——消費者由購買單純的住宅到購買家居、購買環境，直至購買生活方式。而這樣的消費需求只有具備復合功能的大盤、超級大盤，甚至新城區才能滿足。
有人說是我們開創了大盤時代，準確地說，是我們遭遇了大盤時代。大盤時代的出現不是誰登高一呼就能呼喚出來的，其產生與發展有它的必然性。從客觀上講，國家的法規不嚴密、門檻太低，使市場經濟先行一步、且實力相對雄厚的廣東抓住了這一機會。
從科學發展觀來看，前大盤時代的確存在不少問題，突出表現在如下幾個方面：
一是魚龍混雜。阿毛阿狗、小商小販都搞房地產。10畝地是房地產商，1000畝地也是房地產商。初級階段出現這種現象應該說是正常的，但決不能長此以往。
在國外，如美國、澳洲，土地整治商和房地產開發商早就分解開了，各歸其位，各司其職。
土地整治商是什么概念呢？國家確定一個開發計劃，今年開發某個城區，比如說有3000畝到5000畝，經過議會或者政府確定下來，決定這個地方做成一個休閑區或商業區。然后通過招投標掛牌，相當于成都市的做法，先拿方案，然后看你的資質，最后再給牌。一般都要求企業具有上百億的資產，沒有這種資質和實力是不可能做成這種事情的。最后，通過舉牌，哪家財團拿到以后，它要根據政府的定位，然后定性，進行國土整治，港口、碼頭、道路所有的功能區明明白白，清清楚楚，甚至發展商不愿做的事情他也要去做，這就是我們講的公共建設這一塊。
做好框架以后，才是分塊。比如3000畝分成30塊或者是15塊，功能很清楚。這塊是別墅區，這塊是別的什么區，然后再二次招商，掛牌，讓所謂的住宅開發商進來，就是我們說的房地產開發商，有的拿到50畝，有的拿到100畝，有的拿到200畝，不會大的。房地產開發商們再搞一種差異化錯位經營。
而房地產開發商，嚴格意義上是整合商。
他拿到這100畝地，在這個大的背景下為了避免和別的客戶進行同質化競爭，就要對產品進行定位和市場測算，測算完以后又去整合設計師事務所（設計師事務所通常都是很小的，三個人、五個人）然后要求他們，我這里有30幢別墅，你給我設計三種模型，三種樣式。
三種模式出來以后，開發商就去采購市場，從8樓到1樓，一邊走，一邊看，根據需要，一邊打叉打勾，就像逛超市一樣，到了樓下交給服務員，說我要這些材料，第一天來什么，第三天來什么，第五天來什么。到時候，材料供應商就會按照要求將所需材料送到工地。通過這種方式便實現了建筑材料的零儲備。
這時開發商再整合一家建筑公司，按照設計要求將別墅建好。然后設計師進場坐在所謂的售樓部里，開始賣樓了。消費者進來一看，三個樣板房在那里擺著——這就是他們需要的房子。
如果你還要進行個性化的調整，比如不喜歡哪個顏色，或者把紅瓦變成藍瓦，框架你變不了，但個性可以變。這時候電腦里面各種圖形顏色出來，是不是這個意思？你覺得可以了，好，OK！完了，如法炮制。
這時候的房地產發展商其實就是建筑承包商。利潤也就是10%以下，操作到位他可以賺幾個百分點，操作不到位就會虧損。這種東西，好處在于人工化、模塊化、產業化，不足之處是想象空間不夠。中國呢，現在是殺豬的、宰羊的全進了房地產市場，眉毛胡子一把抓，從頭管到尾，問題肯定是多多的。
以后的中國肯定要往這條路上走。我搞房地產策劃是把國外的歷史、現狀都看得明明白白的，這是一個非常重要的前提。
大盤時代之所以讓我們遭遇上了，是因為社會發展不充分，政府功能不得力。兩害相權取其輕，兩利相權取其重。我認為市場和房地產開發商的那種做法，是政府部門不可能做到的。
對于當時房地產商們大批進入大盤開發的做法，我為他們鼓與呼，并且積極介入，以減少其發展過程中的弊端，盤活它對社會的積極意義。我用了3年的時間，在華南板塊策劃了兩塊樣板田，一塊是星河灣，一塊是南國奧林匹克花園。從戰略上、策略上、功能上、定位上，幫助他們做了很多事情。當時整個廣東都不看好華南板塊，網站上很多人也在罵，說王志綱搞什么華南板塊，這里肯定就是他的滑鐵盧，房地產哪有這種做法的？當時很多人都問我，也為我捏了把汗。我說，好啊，他們都看明白了，還要我干啥？這個項目按照我們的策劃，成功了，引起了全中國的廣泛關注，也形成了巨大的社會效應和經濟效應。一個重要原因是，它的懸念太大了！
最后革命成功了，從戰略到策略到功能，這兩個項目都取得了巨大的成功，并引出了整個中國的一場波瀾壯闊的“踩盤運動”。伴隨我總結的華南板塊作為成功的案例推出以后，一下子風靡中國，點醒了很多人，不管有條件沒條件，許多人一開口就是大盤。千方百計把地給圈了，一圈就是一兩萬畝。只要圈地成功，不管其產品做得多糟，都不會虧，因為趕上了末班車。
勝利并沒有沖昏我們的頭腦，在總結和反思前大盤時代時，我們發現了幾個問題。首要問題是，政府不到位，或政府缺位。
當時我曾說了一句話，政府的缺位，勝過政府的越位。政府的越位更糟糕，廣州的珠江新城就是最經典的例子。政府大包大攬，最后糟踏了很好的資源。華南板塊政府沒投一分錢，就打造出了一個中央居住區。這就是兩害相權取其輕。相對于政府的缺位，政府的越位造成的危害更大。
華南板塊成功以后，我就感到，民間的力量越來越強大了。它們已經具備做一些大的區域開發的能力，同時它們也在呼喚著這一空間。國外早就有這種空間了。這樣我就預感到，未來的房地產發展商可能要分為兩塊，一塊是“批發商”，搞城市運營，一塊我稱其為“零售商”，做一些常規的地產項目。
當時，我還有一個深刻的體會，就項目談項目已經意義不大了，必須站在區域和城市經營的角度來看房地產，才能把握住方向。所以2001年革命一成功，馬上轉向，宣布進入城市經營這個領域。2003年，我們推出《城市中國》這本書，正式介入城市經營并帶著城市經營的眼光去看房地產，這樣一來空間就非常廣闊了。至此，我已經意識到，中國房地產走到了一個新的轉折點上。
三、后大盤時代浮出水面
2003年底到2004年初，中央實施宏觀調控，對土地加強控制，從揚湯止沸到釜底抽薪，宣布了房地產一個時代的結束。所以我宣布：前大盤時代走向終結。靠勾兌去圈地的那種大盤時代已經不復存在了！
在這樣的大背景下面，是不是房地產就沒得做了？我的觀點是：后大盤時代浮出水面。
隨著國家對土地嚴格控制、有計劃地供應，土地市場必然是僧多粥少。過去房地產上阿毛阿狗都賺錢，像過去闖東北那些漢子，隨便去耍一把就有吃的喝的，現在肯定是不行了！很多老弱病殘要自然淘汰出局。這是好事！經歷十多年中國市場經濟的洗禮和培育，已經有了一批優秀的能征善戰的商業集團和地產公司，自己要升華，通過這次洗牌，使他們能夠獲得更大的空間展示自己，獲得雄厚的實力。
中央對土地的限制還帶來一個問題，就是如何盤活存量資產。
在二十多年的高速發展過程中，很多領域里有大量存量土地扔在那里，而且是有出生指標的。大體有四大領域：
第一個領域，開發區。整個國家有上千個開發區，這些開發區都是很粗放的。有一些不要說沒有出生證，許多有出生證的都是很粗拉的。
譬如山東很多開發區是由企業來辦的，像一個海爾，一下要了5000畝，怎么開發呢？星星點燈，到處都是海爾工業園，確實是浪費資源。下一步，這些粗放的工業園區無疑是一個很大的開發空間。重要的是如何去挖掘，去升華，去集約化地開發。這就逼著政府去想這個問題。
第二個領域是旅游開發區。伴隨著中國從溫飽到小康到富有，旅游從觀光到休閑到度假，有很大的空間，像成都旁邊的青城山、峨嵋山。一個叫萬冠集團開發的碧峰峽就很漂亮，很成功。對于旅游開發區，可以促使人們去進行內涵式的開發。
第三個領域就是大型的商貿、物流園區。原來我們做那個物流園區，地一圈往往就是300畝、500畝，爛房子一蓋，要么賣潔具，要么賣瓷磚，很粗放的。現在我們講物流市場，主要靠集約化、零儲備的方式來進行物流的轉換和交易。這方面也有很大的空間。
第四個領域是大型的社區開發、大型的國際社區、甚至包括很多中心城鎮。農民要城市化，怎么城市化？就需要實力雄厚的發展商們介入，既解決了農民的問題，又解決了城市化的問題。這其中同樣是有廣闊空間的。
所以我說，前大盤時代走向終結，后大盤時代浮出水面。對于發展商來說，現在的問題不是沒有機會，而是如何抓住新的機會；不是沒有空間，而是如何開拓新的空間。
