王志綱工作室
微信號：wzggzswx
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編者：本文為王志綱老師 2006年12月08日在“云南地產對話王志綱”高峰論壇上的演講整理稿。
三種現象說明什么
戰略并非虛無之物，而是非常實的東西。相當于船長手中的航海圖或導航儀。
今天的中國正處于歷史性轉型期。伴隨著城市化進程不斷提速，中國的城市正實現著從量的增長到質的突破的轉變。中國的城市在轉型當中，都希望自己能夠在經濟全球化，區域經濟一體化背景下，向更有高度、更有競爭力的方向挺進。如果做不到這點，就會在激烈的城市競爭中陷入被動。在這一轉型趨勢中，城市的升級給地產商提供了很多挑戰、選擇和機會。由此引出如下三個現象。
現象一：
爛尾樓全部有了投資價值。舉個例子，上世紀90年代初（1993年、1994年）的宏觀調控在中國（包括昆明）留下不少爛尾樓，這些建筑就像幾個赤身裸體的男女站在鬧市中心一樣，滿目瘡痍。可就在這一兩年時間里，市場的力量“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開”，幾乎所有的爛尾樓獲得了重生，這些曾經讓人頭疼的“形象工程”全部有了投資價值——要么變身五星級酒店，要么成為甲級寫字樓。
這些變化的背后，折射出一個現象——城市價值在升級。城市升級以后，這些占據城市黃金旺地的項目才有了開發空間和開發價值，商機自然聚集。
城市升級給地產創造了前所未有的商機。城市價值決定地產升值，如果一個城市沒有價值，地產是怎么也做不起來的。昆明房地產緣何穩中有漲？原因很簡單，中國只有一個昆明，隨著中國經濟全球化和區域一體化，有相當一部分人都在全國范圍內選擇適宜自己居住的家園，而昆明溫暖、陽光、青春的氣息，是其他很多城市所不具備的，久而久之，這種城市價值就會被市場所認同。那么，我們房地產開發商如果能在此過程當中充分挖掘打造精品，就會獲得一個超值的市場回報。
在土地日益集約的情況下，如果不能夠真正精心打造產品，把它的價值最大限度的挖掘出來的話，那就是對昆明的犯罪，對人民的犯罪，對歷史的犯罪，反過來，優秀的地產價值，也會拉伸城市價值，這樣，城市的輻射力和聚合半徑才會越來越大，魅力越來越強，也就更具競爭力，最后這個城市就是“近者悅，遠者來”的地方。所以，昆明的城市發展還有很大空間。
現象二：
把物業變成一頭“奶牛”。過去，很多開發商從城市中心區獲取土地資源后，基本上是通過樓花或按揭方式，把寫字樓快速銷售出去。而今，這種模式已發生根本性轉變，在深圳、廣州、上海、北京等地，一批非常優秀、實力雄厚、有融資平臺的地產公司，開始將重心轉移，從地產投資商演變為地產物業經營商，即不再簡單地賣樓，而是在寫字樓、酒店、商鋪等物業建成后，把這些物業變成自己養的“奶牛”，只租不賣。舉個例子，在重慶，6年前，一位開發商在其項目的住宅項目銷勢甚火的時候，決定把全部的商業面積留下來，自己經營，在當時引得輿論及同行一片嘩然。他的戰略著眼點非常明確：作為優秀的企業，必須要有一筆優質的資產來支撐企業長久發展。結果，這一商業平臺給他的企業創造了巨大的商業效益——短短四年時間，其年租金已從最初的3000萬元飆升至現在的1.2億元。同時，這種運作思路實現了對物業的統一規劃、統一經營、統一維護，從而保證了物業運行的有序和收益的可持續性。
試想，一個企業，每年有1.2億的現金流來支撐企業發展，是多么良性啊！
今天有越來越多的老板已意識到這個問題，在城市中心區運作項目時，不僅要開發優質物業，同時也要擁有、經營好優質物業。這一趨勢在中國已經開始蔓延，相信這一潮流也將會迅速刮到昆明市場。
現象三：
旅游地產，在中國才剛剛冒尖，空間無限。但怎么做學問很大，如果做好了，可能在中國贏得很長的收獲期。特別是對云南的房地產商來說，更要爭取這塊資源。
在當今中國，旅游地產的運作模式已發生了深刻變化。現在的很多旅游地產項目，動不動就是幾十億的投資。我這次來昆明時，有兩家外地大企業追了過來，打算投資幾個億到云南做旅游地產項目，現在正在跟我們談合作的事宜。那么，為什么人們愿意花幾十億來投資旅游地產？空間真有那么大嗎？事實上，這跟整個中國社會的發展有很大關系。經過20多年改革開放，中國開始全面向小康型社會邁進，而在中國局部地區（如沿海中心省會城市）則有將近兩億人達到初步富裕，有上千萬人口達到絕對富裕。在此形勢下，旅游就不再是一個點綴，它成了先富者的生活所必需。與之相對應的是，旅游業已從早期的觀光旅游變成了休閑旅游，而休閑旅游與旅游房地產業僅一步之遙。這為旅游地產贏得了很好的商業契機。在三亞、九寨溝等地，這種旅游地產開發模式已嶄露頭角。它使得城市的價值在資源的不斷挖掘和重塑中不斷被放大、升級，從而產生更為巨大的商機。
這一點，對云南房地產而言，特別有現實意義。
城市升級“裂變”出兩大格局
城市的升級，給房地產發展留下了廣闊的空間和商機，并由此在地產圈中形成兩大格局。
格局一：在常規的住宅地產領域，“二八定律”將會表現得越來越突出（即20%的企業擁有80%的市場份額，80%的企業只能爭奪剩余20%的份額）。常規住宅地產領域將會出現一批麥當勞、肯德基式的操作模式，即克隆-規模-克隆-規模，甚至于走向一種工廠化生產。
格局二：常規地產之外，復合型地產方興未艾。比如由云南本土開發商打造的“新亞洲體育城”就是典型的復合型地產。它不是簡單地蓋房子，而是打造一個新的城市中心，把一個城市的運動、健康、新的生活理念與居住平臺有效嫁接。而這種復合型產品不是萬科、中海的強項，他們的優勢是“麥當勞”式的模塊化運作，然后迅速復制，一旦遇到創新性的東西反而感到麻煩，優勢也就隨之削弱。而這一點，恰恰為云南本土開發商提供了更多成功機會。
昆明地產商曾經很擔心外來大鱷，比如世紀金源集團、新希望集團、萬達集團等。其實沒必要那么緊張。他們所開發的樓盤只是其作為全國戰略布局中的一個棋子，往往派一個職業經理人來打理，并未傾注整個集團的資源來全力經營。由此決定，其產品也是“一般性”的產品。而土生土長的昆明企業，對本土文化、地脈文脈理了然于胸，只要認認真真去做，勇于采取“自選動作”，最后做出來的產品，其含金量及附加值肯定要比他們高。新亞洲體育城的崛起便是“地頭蛇”戰勝“過江龍”的一個典型例證，而另一個典型例證便順城的崛起。
“順城”項目，在復合型地產的探索上比北京、上海許多開發更往前跨了一大步，形成了既有居住、寫字樓，又有文化、商業等元素的融合。
首先它把云南及昆明的地域文脈深埋到產品肌理中；其次是以城市價值的提升為己任；第三是不惜代價，努力把產品價值挖掘深透。而這種產品也只可能在二線城市才會出現，因為一線城市（比如北京、上海等地）太容易賺錢了，開發商也就沒心思去下功夫把一個產品挖深掘透。因此，在中國二線城市，可能會冒出很多引領和影響中國房地產開發的新的商業業態和另一種平臺，不僅帶動區域發展，同時建立一套商業模式，并迅速在其他區域擴張，獲得一個全國性的市場。
當然，這種周期只有兩年時間，任何一個好的創新品牌出來，如果不迅速借用這種熱度在全中國進行擴張的話，兩年以后，見異思遷、喜新厭舊的市場就會把你拋棄。什么叫戰略？戰略就是遠見、預見、預留管線，事先鋪排，當我們做一個帶有革命性、突破性、能開辟新模式的項目的時候，如果用這種眼光去考慮問題，開辟新模式的時候所耗費的精力將會在更多產品的復制當中得到更大的回報。
在座的各位應該記住一句話：商業地產和住宅地產有巨大差別差距。就好比一個杯子，住宅地產，它的價值取決于這個杯子，這個杯子值多少就值多少，而商業地產取決于這個杯子里面裝著什么東西，裝礦泉水，10元錢，裝啤酒，50元錢，裝白蘭地，500元，裝法國香水，5000元錢。所以，誰能夠發掘文化，誰能夠打造文化，誰就能夠擁有明天。
城市運營：努力成為那1%中的一分子
城市運營不是概念，不是包裝，而是時代的需求。今天中國城市化的發展提供了很多商機。但因為準備不到位，就出現了兩個極端，一個是政府一竿子插到底，政府既當裁判員，也當運動員，結果，政府的弊端暴露無疑——政府不是萬能的。所以，政府應該退回到他應該做的事情上去，把注意力集中在把握方向、經營環境、制訂規則等方面，而把市場空間“讓渡”給開發商。但“讓渡”以后又有另一個問題——我們的大多數房地產開發商都是從住宅商出來的，用的是三個蓋子蓋十個盤子的思維方式，缺少社會責任，認為政府公建與己無關，在建房子時把容積率盡量提上去，不考慮公建。殊不知，這是搬起石頭砸自己的腳。現在，北京、上海經常出現很多糾紛，很多房地產商在初期承諾的東西，到最后都沒有兌現。事實上，回過頭來看，社區配套做到位以后，在量上縮小了，但在質上卻突破了，市場也就更為認可。所以，純粹的依靠市場行為來做也做不好。
所以，我們有了第三種選擇：在市場與市場之間，呼喚一種企業，這種企業必須具備一些條件——首先，有社會責任感；其次，社會形象和品牌形象不錯，口碑上佳；第三，有相當的實力。這種企業正是政府和市場共同呼喚的角色。因為實力雄厚，他們沒有必要去做“殺雞取卵”的事情；因為經營的是長線，所以他非常關注自己的社會形象，也就更關注城市功能和城市價值的提升，如果城市功能和城市價值提升不了他就做不好，所以，他就必須“多管閑事”，做什么呢？去考慮城市的定位，城市的潛力挖掘，城市的價值再造，然后去考慮很多市場不愿意做的事情。但做的前提是肉爛在鍋里，等它做完以后，因為占據的空間比較大，這種價值就體現在后期開發和回收上，這就是所謂的城市運營商，而這種城市運營商有很多種表現方式——有的表現在城市中心打造上，有的表現在旅游休閑的提升上，有的表現在物流地產的整合上，但不管哪一種表現方式，它都有一種產業引擎來支撐他，通過這種引擎來支撐，最后來幫助城市價值的提升，最后市場也會給他應有的回報。
但是能做這樣的事情的企業不是太多的，我認為，這樣的企業能有個1%就不錯了，因為他有很多條件的限制，如果哪個企業能成為這1%，那發展的空間肯定是無限的，進可攻退可守。進可攻，可以做好一級開發；退可守，順帶把二級開發也做了，這種企業將是中國房地產市場里最有活力和生命力的企業。
政府抓增量開發，也應抓存量開發
中國城市化進程，逃不脫一個規律，所有的市長時委書記在做城市開發時，往往是先抓增量開發，再作存量開發。何謂增量？比如昆明呈貢新城，新亞洲體育城，這些項目就是增量，它很容易體現一個政府的政績。一般說來，政府部門都不愿去搞存量建設，包括老工業基地的改造，城中村的拆遷問題，這跟中國官員考核制度有直接關系。但是伴隨十多年城市化進程，伴隨著嚴格的土地控制之后，增量空間已經很有限了，做增量的可能已越來越小。
事實上，在城市化進程中，很多開發商經過十多年的積累，在舊城改造上積淀了豐富經驗。這樣舊城復興（即存量開發）就提上了日程；原來做不了的，現在可以做了。所以，下一步的中國一個很重大的商機擺在面前，就是對舊城進行開發。比如成都，三年前，城市中心區的發展最落后，后來政府介入，經過騰籠換鳥，把麻雀換出去——即把很多老企業搬到外面去，騰出空間，把孔雀請進來。現在，成都成華區的城市復興價值開始出現。反觀昆明，沿著昆明西市區沿途一望，感到很尷尬，這種城市上風上水之地，居然是污染最為嚴重的區域，這是整個中國計劃經濟體制下的遺產。我覺得，在當今和諧社會的背景下，政府和開發商應該也有這個能力和必要把舊城改造這一塊做好。這既是城市升級的契機，也是地產開發的商機。
