王志綱工作室
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智綱智庫北京戰(zhàn)略中心總經(jīng)理任國剛
由智綱智庫主辦，北京星牌集團(tuán)贊助的首屆特色小鎮(zhèn)開發(fā)及資源整合大會圓滿落幕。會上，智綱智庫北京戰(zhàn)略中心總經(jīng)理任國剛進(jìn)行了以“過五關(guān)占六將——破解特色小鎮(zhèn)五大難關(guān)”為主題的演講，任總帶領(lǐng)下的北京中心與時(shí)代地產(chǎn)攜手，在廣東深耕產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)十余個(gè)。任總以實(shí)戰(zhàn)為骨、理論為魂、邏輯為體，為我們深刻剖析了特色小鎮(zhèn)繞不過去的“政府、資金、土地、產(chǎn)業(yè)、開發(fā)”五大難關(guān)，并總結(jié)了小鎮(zhèn)發(fā)展必須具備的六類人才，傳道與解惑并行，案例與研究齊飛。現(xiàn)將其演講內(nèi)容整理成文，與大家分享。
正 文
各位嘉賓下午好，按照王老師的安排，本次大會上午傳道，下午解惑。什么叫傳道？我們可以看到，包括王老師，段總和路總，講的主要圍繞特色小鎮(zhèn)的狀態(tài)、特色小鎮(zhèn)運(yùn)作的核心問題以及未來的趨勢。
下午叫解惑，為什么叫解惑？今天特色小鎮(zhèn)在中國可以說是全新的領(lǐng)域、全新的行業(yè)。即便是做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營企業(yè)，面對特色小鎮(zhèn)依然有很多的困惑，做產(chǎn)業(yè)新城、園區(qū)的人轉(zhuǎn)手就做特色小鎮(zhèn)，往往不太成功。
大量的房地產(chǎn)公司并不知道怎么做，政府也一樣，我訪談過很多地方政府，他們不知道特色小鎮(zhèn)怎么去做。我曾經(jīng)去過一個(gè)國內(nèi)非常著名的旅行城市，當(dāng)?shù)卣f知道特色小鎮(zhèn)怎么做，花了2000萬做了20個(gè)特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃，做完以后怎么走呢？那就不知道了。所以今天就以實(shí)戰(zhàn)中遇到的困難為出發(fā)點(diǎn)，為大家分享我的一些看法。
1 沙場論兵
怎么樣做特色小鎮(zhèn)，實(shí)際上是擺在上到中央政府、下到省市政府，甚至到了每一個(gè)地市縣政府，最后到企業(yè)，都要解決的問題。前兩天融創(chuàng)找我們也是面對怎樣做的問題，萬科也在找我們。特色小鎮(zhèn)這個(gè)全新的領(lǐng)域，沒有專業(yè)的指導(dǎo)，很容易走偏或者走不下去。
我們一是要知道什么是特色小鎮(zhèn)，二是要知道特色小鎮(zhèn)大宏觀怎么做，微觀層面上，具體怎么做其實(shí)路還很長。像我們現(xiàn)在做星牌小鎮(zhèn)，其實(shí)是兩波人一起做，一波是我們智綱智庫，另一波是國家發(fā)改委小城鎮(zhèn)研究院院長，我們雙方一起為星牌小鎮(zhèn)出謀劃策。除了今天這個(gè)會，明天還有一個(gè)非常重要的會，也是大量國家相關(guān)部門，包括從建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政系統(tǒng)等等都在探討特色小鎮(zhèn)應(yīng)該怎么落地。
所以特色小鎮(zhèn)是一個(gè)趨勢、是一個(gè)風(fēng)口，但是同樣是一個(gè)需要從中央到地方，從企業(yè)到智庫共同探索的一個(gè)新型的城市化的模式，我想最先表達(dá)這個(gè)意思。
既然是解惑，我會先跟大家一起來享我們做特色小鎮(zhèn)的經(jīng)驗(yàn)、感受。另外，我會用半個(gè)小時(shí)左右給大家講解一下做特色小鎮(zhèn)所面臨的一系列的難點(diǎn)。難點(diǎn)到底有多少呢？微觀的操作可能每個(gè)企業(yè)都不一樣，難點(diǎn)也非常多。不過我們總結(jié)了一下，至少有5個(gè)非常重要的難點(diǎn)，怎么攻克這五個(gè)難點(diǎn)，就叫“過五關(guān)”。而攻克這五關(guān)必須要配備六類人才，所以叫“占六將”。
今天上午路總說目前特色小鎮(zhèn)是一個(gè)趨勢，而且不應(yīng)該只停留在項(xiàng)目的程度，更應(yīng)該上升到企業(yè)戰(zhàn)略。我們今天幫星牌做國際健康特色小鎮(zhèn)的同時(shí)，也在幫星牌做企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。大量的企業(yè)都想進(jìn)入特色小鎮(zhèn)這個(gè)領(lǐng)域，沒有企業(yè)戰(zhàn)略的指導(dǎo)估計(jì)很難做成功的。這是因?yàn)樘厣℃?zhèn)的操作和我們過去傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、項(xiàng)目都已經(jīng)完全不一樣。所以我會先用10-15分鐘時(shí)間解密星牌。
2 解密星牌
星牌的國際健康小鎮(zhèn)可以說是代表今天中國特色小鎮(zhèn)的一個(gè)非常重要的標(biāo)志性項(xiàng)目。項(xiàng)目誕生之前其實(shí)并沒有這個(gè)“國際健康小鎮(zhèn)”，當(dāng)時(shí)星牌集團(tuán)的甘董事長來找我們的時(shí)候，項(xiàng)目的核心切入點(diǎn)是農(nóng)村土地改革，大興區(qū)剛好是我們國家集體土地改革33個(gè)試點(diǎn)之一，未來這個(gè)地方要對整個(gè)周邊的農(nóng)村土地、農(nóng)村經(jīng)營性用地進(jìn)行改革。下邊我給大家大概講一下星牌國際健康城的項(xiàng)目脈絡(luò)和整體的思路。
星牌國際健康小鎮(zhèn)
星牌國際健康小鎮(zhèn)的總體思路可以用五點(diǎn)概括：
1、一個(gè)共同目標(biāo)：全國領(lǐng)先和全球有影響力的國際健康小鎮(zhèn)。
首先星牌做健康小鎮(zhèn)應(yīng)該怎樣定位呢？當(dāng)時(shí)這個(gè)地方已經(jīng)成為北京非常熱的區(qū)域，離首都第二機(jī)場5公里，是北京新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心區(qū)，也是京津冀一體化戰(zhàn)略的核心地帶。我們做項(xiàng)目，一定要做這個(gè)項(xiàng)目的核心突破點(diǎn)，找不到這個(gè)突破點(diǎn)，政府就沒有必要把這個(gè)項(xiàng)目交給你。所以大家可以看到，這個(gè)項(xiàng)目的定位必須立足三個(gè)重要的基礎(chǔ)：第一，京津冀一體化，我們的項(xiàng)目怎么才能夠有助于推動京津冀一體化？第二，北京打造世界城市，項(xiàng)目怎樣更有助于推動世界城市的崛起。第三，大興的定位，在新一輪的發(fā)展中，大興的核心就是三個(gè)城，第一城是大興新城，第二是亦莊新城，第三個(gè)就是新航城，而龐各莊恰好位于新航城的重要區(qū)域。
星牌在這片區(qū)域已經(jīng)具備了良好的發(fā)展基礎(chǔ)，當(dāng)我們提出朝著國際健康城推進(jìn)的時(shí)候，國際健康城必須要有幾個(gè)重要的標(biāo)志。第一個(gè)標(biāo)志，是國際交往中心，必須擁有國際級的會展中心，大家今天在這兒開會就看到了，甘董在此之前已經(jīng)形成了一定的規(guī)模。第二個(gè)標(biāo)志，要建設(shè)一系列休閑配套服務(wù)，舉辦國際會議經(jīng)常是一邊打著球，一邊舉辦會議，這里球場已經(jīng)建成了，也具備一定的基礎(chǔ)。最重要的是，星牌已經(jīng)和中國人壽合作，成立了國壽星牌大健康公司，已經(jīng)擁有健康中心、養(yǎng)生酒店、老年公寓等設(shè)施，從國際健康城的角度來說，已經(jīng)具備了非常好的基礎(chǔ)。
因此，項(xiàng)目立足在北京這一核心區(qū)位，作為面對中國人壽2億多保險(xiǎn)客戶的健康產(chǎn)業(yè)示范性項(xiàng)目，它的定位必須是全國領(lǐng)先，在全球有影響力的國際健康小鎮(zhèn)。
一個(gè)產(chǎn)業(yè)的形成，一個(gè)小鎮(zhèn)的打造不是憑空而來。一定要根據(jù)天時(shí)、地利、人和，三方面結(jié)合在一起才能形成非常成功的狀況。
2、兩個(gè)市場主體：由央企+民企兩個(gè)市場合作建設(shè)運(yùn)營國際健康小鎮(zhèn)。
星牌與國壽共同打造健康管理有限公司
國際健康小鎮(zhèn)在開發(fā)運(yùn)營中，除了正常的小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營之外，還涉及到農(nóng)村集體土地改革的試點(diǎn)工作，不論特色小鎮(zhèn)的建設(shè)還是農(nóng)村集體土地改革都需要通過市場化的手段來推進(jìn)，但同時(shí)還需要保障區(qū)域內(nèi)農(nóng)民的權(quán)益。因此在策劃國際健康特色小鎮(zhèn)時(shí)，我們認(rèn)為應(yīng)該在政府的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下，由民企星牌集團(tuán)聯(lián)合國企中國人壽，兩個(gè)市場主體通過混合所有制的形式共同推進(jìn)建設(shè)，并且開放平臺，吸引多元社會資本與資源導(dǎo)入。同時(shí)農(nóng)民通過組建聯(lián)營公司，通過農(nóng)村集體用地作價(jià)入股的形式參與到項(xiàng)目中來，最終形成由國企作為保障，民企負(fù)責(zé)市場化運(yùn)作，農(nóng)民合作受益的共贏開發(fā)運(yùn)營模式。
3、三位一體融合，健康管理、文化旅游和居住生活融為一體的特色小鎮(zhèn)。
大家可以看到，這個(gè)項(xiàng)目另外一個(gè)重要的合作伙伴是復(fù)華集團(tuán)。有人也許覺得奇怪，你做健康，引入人壽，再去引入301、協(xié)和，這個(gè)比較合理，為什么要引入復(fù)華呢？這就是我們所研究出來的行業(yè)規(guī)律了。全世界的養(yǎng)生、養(yǎng)老的產(chǎn)業(yè)，就是三種類型。第一種類型是居家養(yǎng)老，尤其是在亞洲國家，大概占到80%以上。第二種是在擁有青山綠水，比較靜的地方養(yǎng)老。第三種是在度假區(qū)，人來人往比較熱鬧，能夠排解孤獨(dú)，全世界許多知名的度假區(qū)都是養(yǎng)老勝地。星牌去引入復(fù)華這樣的機(jī)構(gòu)，就是想創(chuàng)造出一個(gè)非常大的北京新型文化旅游度假目的地，可以吸引大量人氣，讓老人不會待著非常寂寞。
要想做一個(gè)健康小鎮(zhèn)，要具備整合健康小鎮(zhèn)的相關(guān)資源和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的能力，形成緊密的聯(lián)系。所以，我們最后的合作辦法是人壽、星牌和復(fù)華三家合作，核心能力就是搭建平臺。我們正在搭建一個(gè)國際健康小鎮(zhèn)的平臺，而星牌與人壽合作的國內(nèi)最頂級的健康管理公司也正是在我們這個(gè)平臺上。
4、四個(gè)領(lǐng)域模式：
通過健康特色小鎮(zhèn)的打造，還將實(shí)現(xiàn)四個(gè)領(lǐng)域的模式示范：一是探索農(nóng)村經(jīng)營性土地改革示范模式；二是探索混合所有制建設(shè)特色小鎮(zhèn)示范模式；三是探索健康+（文化旅游、會議會展、創(chuàng)新研發(fā)、教育培訓(xùn)）的產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范模式；四是由于中國人壽的深度參與，小鎮(zhèn)將探索商業(yè)保險(xiǎn)推動健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范模式。
5、五個(gè)價(jià)值體現(xiàn)：
通過項(xiàng)目的打造，將會帶來五大價(jià)值。
一是經(jīng)濟(jì)價(jià)值：本項(xiàng)目總投資近300億元，建設(shè)階段累計(jì)稅金60億以上，運(yùn)營期每年稅金近10億；
二是社會價(jià)值：通過“保既得”確保農(nóng)民的利益下帶動農(nóng)民共同富裕，新增就業(yè)崗位超過3萬個(gè)，帶動區(qū)域整體快速發(fā)展；
三是區(qū)域價(jià)值：項(xiàng)目以健康產(chǎn)業(yè)為核心，集聚吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群，帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展，推動京津冀區(qū)域的協(xié)同發(fā)展；
四是城市價(jià)值：項(xiàng)目已世界級水準(zhǔn)打造全國健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)的示范標(biāo)桿，對于北京打造世界城市，優(yōu)化首都功能，新機(jī)場建設(shè)將起到重要的支撐作用；
五是國家價(jià)值：通過健康特色小鎮(zhèn)的打造，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地改革，混合所有制推動特色小鎮(zhèn)開發(fā)，健康中國國家戰(zhàn)略以及京津冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展等多個(gè)國家戰(zhàn)略的推動。
