編者按: 曾幾何時，旅游地產成為中國大小開發商謀求企業戰略升級，拓展新增長空間的轉型方向，其間賺得盤滿缽滿者有之，虧得一塌糊涂者有之，逆勢飄紅者有之，艱難力挺者有之，銳意創新者有之，掛羊頭賣狗肉者更是多如過江之鯽。
然而，究竟如何玩轉文旅產業，如何做好旅游地產，開發商總免不了地產思維；主政者大多要求旅游出形象、旺人氣，力圖穩增長、調結構、惠民生；而專家們更是言必稱“食住行游購娛”……
智綱智庫近年來參與了多地多個文旅項目的策劃規劃，在此我們剖析一個跟蹤服務近八年，在四五線城市取得成功的文旅實戰案例，以此分享文旅項目的新玩法。
告莊西雙景全貌
非典型的告莊西雙景：
2015旅交會“最適宜度假旅游地產”
告莊西雙景為傣語，漢意為“九塔十二寨”，旨在重現古時版納首府景洪盛景。項目位于西雙版納城區瀾滄江（境外稱湄公河）邊的江灘上，規模達1200畝，總投資約40億。這是一個在僅有120萬人口的四五線城市，體量達130萬方的文化旅游綜合體。
與其他旅游地產不同，這是個 “非典型”。用地多為文化旅游用地和商業用地，一方面沒有靠高爾夫拉動，二不靠五星級酒店帶動，三不靠大量住宅地產回款支撐。我們自2007年始就開始為項目方云南海誠集團提供此項目的戰略咨詢，在2015年國際旅交會上，告莊西雙景獲得 “最適宜度假旅游地產”的榮譽稱號。告莊西雙景目前已經成為大量游客尋夢東南亞，廣大市民回憶傣泰文明的樂土，在當年是中國面向大湄公河次區域，對接中國-東盟自貿區合作的抓手，現在是海誠集團聚焦告莊轉型升級的引擎，更是云南鏈接國家一帶一路戰略的超級抓手。
定位瞄準制高點：
既為國家戰略，也為國民休閑
獨特的定位是告莊異于常規旅游地產的關鍵，跳出了旅游地產常規玩法，我們將其定位的視野從小則國人避寒度假，中則中南半島跨境旅游，拓展到大則中國-東盟自貿區全面合作的范籌，項目由此定位為“金三角樞紐，湄公河明珠”。
西雙版納與昆曼大通道、湄公河、金三角的區位關系
我們判斷：西雙版納雖地處云南邊境，為傳統觀光旅游末端，但在面向大湄公河次區域合作中，西雙版納地位突出。離金三角核心直線距離僅數十公里，是中國面向東盟國家的陸上節點，更是泰國清邁、老撾瑯勃拉邦等以北最為核心的國際化城市。伴隨著昆曼國際通道的貫通和中老泰鐵路的建設，其對內是中國進入陸上東盟的核心門戶，對外更是泰緬老等國國際旅游、國際物流和多國文化的交融交匯之城。
這里有一衣帶水的瀾滄江-湄公河國際河流；人群上有傣泰緬老人緣相親；產業上有跨境物流、進出口貿易；項目業主方還布局有中老泰等多項資源。項目無論從市場戰略、企業戰略角度，還是從西雙版納城市戰略、國家戰略角度來看，都很好地體現了官場和市場“兩場統籌”特點，以此為基礎，成為中國與中南半島各國經貿文化交流的重要基地。
文化找魂：
走馬金三角，泛舟湄公河
項目的文化之魂，就是堅持戰略定位，將東南亞文化風情進行到底：打神秘牌、倡南傳佛教、做傣泰文化、玩激情夜趴、走跨國旅游……
告莊西雙景的跨國區位
如何在項目基地瀾滄江江灘上，找到既具有多國文化風情，又具有版納民族特色，既符合現代人休閑度假需求，又不失低密度寨城的形態的要素，既要做一個文化上的經典，也要做成一個可看可玩可吃的落地產品。這些都是擺在開發商和策劃方、規劃方面前的現實問題。王志綱老師帶隊順湄公河而下，開展了金三角-湄公河的十多天采風之旅。一路上，數次橫渡湄公河探秘金三角的前世今生，幾度穿越緬北火線尋訪開枝散葉的國軍老兵，深入老撾故都了解中南半島文明浮沉，直面泰北清邁考察歐美游客新動向。此次文化采風，為整個項目整合了燦爛的南傳佛教精華、令人驚艷的宮庭舞蹈、原汁原味的地道SPA、古樸的老撾傳統手工藝、發達成熟的泰國夜游業態、稀奇古怪的緬甸美食……
創新的產品觀：
是作品，是商品，也是超級模具
文化是旅游的芯片，旅游是文化的載體，內容為王、模式制勝成為策劃規劃主題。1200畝的文旅項目，切忌做成食住行面面俱到、游購娛常規平凡的項目，故產品開發上先文化再地產，先考慮游客消費再定位業主市場，先照顧度假體驗再確定經營方式。
我們按照打造超級目的地來設計產品和模式。站在再現版納“五景之首，四景來朝”的歷史榮光。項目創造性地借勢于版納南傳佛教總佛寺，在臨江面核心地段設計大金塔（超級旅游吸引物，導入泰國知名設計師創新設計的作品），樹立游客和市民朝拜瞻仰超級地標。
地標大金塔
宗教地標觀光雖然無門票，但人氣非常高，大金塔是觀光目的地，是南傳佛教博物館、同時入內深入也可收費。在實現游客免費觀光后，成功將項目最中心點大量人流通過縱橫阡陌的景觀大道向其他八塔和十二寨組團（次級吸引物，項目次中心地標）導流分流。
大金塔與普提大道夜景
有好商業模式的產品才是成功的模具。在十二個寨子組團部分，每個寨子組團按不同國家風情、不同建筑形態、不同產品和業態、不同的租售和經營方式劃分，由中心向兩側次第推出。
孔雀大道及湄公河人家酒店（海誠自持）
就每個寨子組團內部，策劃一系列核心產品，可以說每個單體200-3000平米不等，都是一個不同業態混搭的“小型綜合體”，多層次經營，最大可能讓游客能停駐下來休閑、讓業主能坐下來經營：如獨棟餐飲住宿寨子,一層為人氣型的餐飲、茶廳、咖啡廳或酒吧；二層為多個風情民宿；三層或為會所或為業主住家。抑或是獨棟娛樂購物體驗寨子，外擺為特色手工藝展示、一層為購物、二三樓為特色客棧，輔之以熱帶風情景觀和特色風情表演……各寨子組團真正做到了好租售、易經營，受業主和度假客喜聞樂見。
典型的寨子
獨棟餐飲-民宿“小型綜合體”
草根打法的勝利：
移動互聯時代文旅項目新招
本土的開發商面對巨大體量的文旅項目，除了借勢國家戰略和旅游大潮外，面對新常態下，大眾度假客、業主小老板的打法也尤其值得借鑒：
一是智綱智庫成功設計“多國聯絡中心”，助其將政府間多國文化交流需求與廣大草根游客的跨國旅游集散需求結合起來，導入了跨國旅游集散中心。利用其下高速進入版納第一站的優勢區位，導入老撾領事簽證辦公室，同時推進泰國等簽證辦公室落地洽商。在告莊可現場辦理自駕出國老撾的簽證，機械性的吸引跨國自駕老泰緬人群到訪，人為地提升了項目的唯一性、權威性和排他性。
