王志綱工作室
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不論褒貶，星河灣始終被人們當(dāng)作一個(gè)公寓豪宅在爭(zhēng)論。贊者大都認(rèn)為園林美景沁人心脾，貶者多是質(zhì)疑朝陽(yáng)北路是否適合建公寓豪宅。星河灣負(fù)責(zé)人梁上燕表示，如果要把星河灣定位于豪宅，那么它就是一個(gè)品質(zhì)豪宅。“品質(zhì)豪宅主張一種生活方式，是一個(gè)‘全能冠軍’，而不是某一方面的突出和優(yōu)秀。”業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，豪宅需求應(yīng)該包括地段的唯一性、身份標(biāo)識(shí)性、生活便利性、天然環(huán)境優(yōu)越性、安全私密性、環(huán)保節(jié)能性、科技領(lǐng)先性、產(chǎn)品稀缺性、室內(nèi)功能空間的顛覆性，物業(yè)服務(wù)的尊貴性等。
品質(zhì)豪宅，星河灣是否名副其實(shí)？
CBD、海外背景成功商務(wù)人士是目標(biāo)客群？
在接受采訪時(shí)，梁上燕表示，星河灣就是為欣賞項(xiàng)目，享受生活，同時(shí)又有能力消費(fèi)的人士準(zhǔn)備的。王志綱工作室的黃俊女士把星河灣的定位說(shuō)得更加明確，北京星河灣主要就是針對(duì)CBD成功的商務(wù)人士和在北京有商務(wù)活動(dòng)的外地人士，外籍人士。這些人的共性就是生活閱歷十分豐富，大多有在海外求學(xué)、工作生活、游歷等背景，追求生活品質(zhì)。
為何針對(duì)CBD的商務(wù)人士？無(wú)疑，星河灣是離CBD最近的環(huán)境型社區(qū)，看來(lái)項(xiàng)目是希望依托離CBD比較近的地理優(yōu)勢(shì)，加上社區(qū)環(huán)境的優(yōu)勢(shì)來(lái)鎖定這一區(qū)域的高端商務(wù)人士。的確，兩年時(shí)間，朝陽(yáng)北路發(fā)生了翻天覆地的變化，快速路直通東三環(huán)，從星河灣開(kāi)車(chē)到國(guó)貿(mào)也不過(guò)十幾分鐘路程。但是，隨著朝青板塊入住人口的增加，密度越來(lái)越高時(shí)，道路的優(yōu)勢(shì)將不復(fù)存在。可以說(shuō)，交通的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)都是這個(gè)區(qū)域所有樓盤(pán)將共同面對(duì)的。不過(guò)朝陽(yáng)北路上即將出現(xiàn)的城市主干道青年路，以及平房鄉(xiāng)路，又再次顯示政府對(duì)這個(gè)區(qū)域發(fā)展投入的信心和支持。
同時(shí)，星河灣的目標(biāo)市場(chǎng)還鎖定了有海外背景的成功商務(wù)人士。這類人群有實(shí)力消費(fèi)，同時(shí)他們需要離CBD較近的地方居住，便于開(kāi)展商務(wù)活動(dòng)。星河灣投資近2億興建了四季會(huì)所，定位于超五星級(jí)的高檔酒店，并且與廣州星河灣投資過(guò)五億的超白金五星級(jí)酒店聯(lián)動(dòng)，形成一個(gè)高端人群休閑商務(wù)社交平臺(tái)，這一點(diǎn)看來(lái)也頗具吸引力。
市中心的第一居所？
星河灣位于朝陽(yáng)北路，東四環(huán)外接近東五環(huán)，在這個(gè)地方建一個(gè)高檔公寓豪宅是否合適？它到底應(yīng)該是第一居所，還是周末度假休閑的地方？
用梁上燕的話說(shuō)，“廣州星河灣處于城郊結(jié)合帶，是休閑與居住的結(jié)合，而北京星河灣卻是市中心的第一居所。”她認(rèn)為居住在星河灣的客戶應(yīng)該過(guò)“5+2”的生活方式，五天住在星河灣，兩天可以去其他地方休閑。
梁上燕表示，隨著城市的發(fā)展，重心東移是必然趨勢(shì)。星河灣所處的朝陽(yáng)北路向城內(nèi)延伸正位于景山與故宮之間，沒(méi)有一點(diǎn)偏差。包括中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)的東遷，都將帶來(lái)極大的消費(fèi)群。所以星河灣僅需面向東部地區(qū)的頂尖成功人士，作為他們的第一居所，就已經(jīng)足夠支撐項(xiàng)目的消費(fèi)市場(chǎng)了。更何況，現(xiàn)在的購(gòu)房人群中，有不少來(lái)自于朝陽(yáng)公園板塊和東部別墅區(qū)的目標(biāo)消費(fèi)群。
悄然東移的富人區(qū)繼續(xù)東移？
星河灣開(kāi)盤(pán)后的宣傳有一句話：“悄然東移的富人區(qū)”結(jié)合星河灣所處的朝陽(yáng)北路區(qū)域位置，業(yè)界對(duì)此褒貶不一。
從目前朝陽(yáng)北路的情況來(lái)看，可謂中檔項(xiàng)目稱霸天下，而星河灣以均價(jià)15000元的標(biāo)準(zhǔn)面世，除了帶給人們震驚以外，還帶來(lái)了許多疑惑。朝陽(yáng)北路是否適合建高端豪宅？真的能形成富人區(qū)嗎？
除了對(duì)城市重心東移提升區(qū)域價(jià)值的預(yù)測(cè)，星河灣的開(kāi)發(fā)商更看中自己的實(shí)力、魅力和影響力。黃文仔曾對(duì)媒體表示，在快速發(fā)展中的城市，一個(gè)好樓盤(pán)帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域面貌和價(jià)值重新定位的案例在國(guó)外和國(guó)內(nèi)比比皆是。從這個(gè)意義上說(shuō)，星河灣將帶動(dòng)朝陽(yáng)區(qū)的高檔城市住宅板塊由朝陽(yáng)公園和CBD向東挺進(jìn)。這一觀點(diǎn)也得到了華高萊斯總經(jīng)理李忠的贊同。而據(jù)梁上燕透露的消息，目前已經(jīng)有項(xiàng)目表示要調(diào)整自己的策略和定位，走高端路線；同時(shí)，幾家開(kāi)發(fā)商正加緊運(yùn)作，要拿星河灣附近的地塊開(kāi)發(fā)高檔樓盤(pán)。同時(shí)，這一區(qū)域可以挖掘的潛力非常大，“如果大家都能提升一個(gè)檔次，整個(gè)區(qū)域環(huán)境必將發(fā)生翻天覆地的變化，形成富人區(qū)也是必然的。”梁上燕表示。目前，朝青板塊及其周邊云集首創(chuàng)、天鴻、和黃以及城啟等品牌開(kāi)發(fā)商，對(duì)提升區(qū)域價(jià)值有重要作用。
價(jià)格定位——星河灣提倡性值比？
面世之前，星河灣的價(jià)格之謎就早已是業(yè)內(nèi)熱衷討論的話題。而最后星河灣公布的價(jià)格為12000元/平方米起價(jià)，15000元/平方米均價(jià)。這個(gè)價(jià)格與業(yè)界傳聞的相差無(wú)幾。
對(duì)于最終的定價(jià)，梁上燕表示，決定價(jià)格的不是某些具體因素，而是產(chǎn)品的含金量，獨(dú)特性以及市場(chǎng)需求。星河灣的產(chǎn)品差異化非常明顯，很多已經(jīng)簽約的買(mǎi)家都表示，星河灣品質(zhì)在北京市場(chǎng)非常獨(dú)特，所以一定要擁有，甚至有個(gè)買(mǎi)家不惜下定150萬(wàn)來(lái)保證能買(mǎi)一個(gè)自己中意的單位。而星河灣一期總共才推出600多套，星河灣開(kāi)放以來(lái)，看樓者近3萬(wàn)，如果按照上面調(diào)查的這個(gè)比例，接受一萬(wàn)五均價(jià)的人數(shù)達(dá)到6千，而實(shí)際上星河灣只能滿足十分之一。事實(shí)上星河灣的定價(jià)是從產(chǎn)品品質(zhì)出發(fā)的，星河灣堅(jiān)信，只要把產(chǎn)品品質(zhì)做出來(lái)了，市場(chǎng)就一定有人肯為這種品質(zhì)買(mǎi)單，過(guò)去5年來(lái)星河灣在廣州是這么做的，也得到市場(chǎng)驗(yàn)證，今天在北京，同樣得到印證，買(mǎi)家要的是和價(jià)格對(duì)等的價(jià)值，價(jià)值做出來(lái)了，價(jià)格不是問(wèn)題。這就是星河灣所說(shuō)的“性值比”而不是“性價(jià)比”。
品牌——中國(guó)地產(chǎn)的勞斯萊斯？
領(lǐng)導(dǎo)品牌一般分為兩種，一是市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)品牌（Market Leader），指的是在市場(chǎng)上占有率上的領(lǐng)導(dǎo)品牌；另一種是思想領(lǐng)域品牌（Mind Leader），即在觀念上領(lǐng)先，同時(shí)在市場(chǎng)主導(dǎo)市場(chǎng)游戲規(guī)則的品牌。
一位業(yè)內(nèi)人士分析，星河灣在產(chǎn)品層面打下了厚實(shí)的基礎(chǔ)，這種時(shí)候就必須亮出自己有影響力的主張，確立輿論的領(lǐng)導(dǎo)地位，才能最終成為領(lǐng)導(dǎo)品牌，被業(yè)內(nèi)和市場(chǎng)所認(rèn)可。
這一點(diǎn)，星河灣早在廣州已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了，它早就提出了“好房子的標(biāo)準(zhǔn)”、“國(guó)際大師交樓標(biāo)準(zhǔn)”、“絕對(duì)豪宅”等概念，后來(lái)又提出“豪宅分水嶺”、“一個(gè)心情盛開(kāi)的地方”等概念。并且成為中國(guó)接受業(yè)內(nèi)考察最多的項(xiàng)目之一，據(jù)說(shuō)北京70%的開(kāi)發(fā)商都曾經(jīng)參觀過(guò)北京星河灣，無(wú)論這個(gè)數(shù)字是否準(zhǔn)確，至少說(shuō)明星河灣所建立的標(biāo)準(zhǔn)成為一種事實(shí)。
在接受采訪時(shí)，梁上燕舉了個(gè)例子：勞斯萊斯是世界公認(rèn)的好車(chē)，它的價(jià)值在于全手工打造，細(xì)節(jié)完美以及獨(dú)特的品質(zhì)服務(wù)，所以每一輛勞斯萊斯都能給其擁有者帶來(lái)全方位的品質(zhì)和尊貴，它絕不是以規(guī)模和數(shù)量取勝越少，越好，越經(jīng)典。豪言已放，決策已定，爭(zhēng)議已起，剩下的只等市場(chǎng)裁決。星河灣的夢(mèng)想不僅僅是要做一個(gè)好項(xiàng)目，而是要領(lǐng)先中國(guó)的豪宅市場(chǎng)。
