【編者按】對于中國房地產業而言，2007年顯然無愧“上市年”、“地王年”、“成長年”、“政策年”的稱號。在這個地王層出不窮的年度，伴隨著企業規模不斷擴張的，是爭相上市的一發不可收拾。與此同時，美國的次級債風波，央行的連續加息，房貸新政的出臺，各地土地招拍掛所帶來的地價狂飆，物業稅的悄然提速，資本市場的高市盈率，所有的一切都使得整個房地產行業在歌舞升平中陷入了高處不勝寒的境地。
盛世中的中國房地產產業將何處去？是否還會延續2007的輝煌，亦或會出現“拐點”？在這樣的大背景下，2007年末，“和諧人居，品牌地產”領袖峰會在東莞虎門召開。王志綱在會上做了:"明天的奶酪在哪里——我看中國房地產"的主題演講。
王志綱的演講從 “今天中國的房地產”、“讓歷史告訴未來——回顧房地產發展歷程”和“對明天的預測和判斷”三個方面展開。
王志綱：
第一部分 今年中國的房地產
中國房地產十七大前后冰火兩重天
今年中國的房地產，特別是十七大前后，可以叫做冰火兩重天，十七大以前，整個房地產是高歌猛進，好戲連臺，十七大以后，好像突然進入冬天似的，宏觀調控加劇，這是非常重要的一個轉折點。
記得十七大前，國慶的時候，我剛好在國外。帶領一個團隊，去做一個涉及中非合作，一個中國在海外辦特區的項目，在非洲一個非常美麗的島國——毛里求斯呆了十天。跟上至總統、總理下至各部部長進行了交流。剩下的時間里面，跟企業家一塊探討，中國未來的價值，當時得出了這么一個判斷。我說十七大以后，整個中國的經濟形勢將會進入一個緊縮期。他們問為什么，包括跟我探討的一個股票專家，投資專家，就跟我講什么，十年牛市啊，二十年紅利啊，給我講很多道理。但我說，根據我的經濟形勢的判斷，如果說十七大以后，國家不進行宏觀調控和宏觀緊縮，將是很危險的。要消除隱患必須擠掉股市和樓市的泡沫，就像病人需要刮痧放血一樣，這是一個不可避免的問題。所以如果有股票在十七大結束前，應該拋出。
我認為，十七大開完以后，大的格局確定之后，黨中央必會騰出手來解決經濟問題，實行切實有效的調整。事實已經證明，想各方面都討好，不愿意讓哪一方傷筋動骨，采取的措施只是揚湯止沸，根本不可能產生效果。過去調控沒有奏效的原因，是因為各種力量，都在跟調控者進行博弈，博弈的結果，拆西墻，補東墻。每次都是有驚無險，不斷延緩，造成了今天這么一個嚴峻的格局。
很多人判斷或者說期盼，中國經濟的大好形勢起碼會延續到2008年的奧運會，因為要保證奧運景氣。我認為中央也會意識到，今年以來調空不到位，已經失去了最佳時機，如果現在不下決心加大力度，恐怕連2008年的奧運會都不能保證順利地舉行。所以說，正是為了2008年奧運會的順利舉行，必須提前調控。這種調控所受到的損失會有，但是，壯士斷臂，最后才能有效地保全2008奧運會。我是從整個中國的政治經濟，運營周期所作出的一個判斷。
回來以后，有人聽了我的話，在股市上斬倉，減倉，觀望，實行一種穩健的政策，現金為王。十七大以后，果然，整個調控開始出現了，這是一個小插曲。
今天才是一個起步，調控所產生的后果在往后將會不斷的表現出來。在這種背景下面，我們回顧一下，2007年在中國，特別在房地產界，有三大怪。這三大怪直接刺激了中央，也直接刺激了宏觀的決策者。這次的中央經濟工作會議胡錦濤直接坐到了前臺，以全黨的力量來正視解決這個問題。已經不像原來一樣了。哪三大怪呢？
2007年中國房地產三大怪
第一怪，房地產公司爭相上市，創造資本神化
其中最經典的就是碧桂園。碧桂園的上市，創造了幾個紀錄。第一，一夜之間其財富直逼李嘉誠。超過了很多他曾經十分仰慕的香港大佬。記得當年，我在跟楊國強合作時，曾經有這么幾個很有趣的事。記得是九六年，有一天，楊國強請我去碧桂園，去了以后，我看見他滿臉通紅，興奮異常，印堂發亮。對我說，王老師啊，很成功，很成功。我說什么成功？他說今天李兆基到我這里參觀來了，說這個碧桂園做得不錯。我說李兆基是誰？李兆基你都不知道啊，是香港的大佬啊，大富豪、財神爺呀。從楊國強的嘴里說出來，當時的李兆基那簡直是天上的人物。
當時的楊老板，的確像個小學生一樣，當時的李兆基，就像財神下凡，能夠得到他的表揚，那個激動可想而知。之后霍英東也來了，看了以后，也表揚了他。當時這些香港富豪對他來說都是可望而不可及的，是他仰望的對象。這就是當年真實的故事。
彈指一揮間，也就是十來年的時間，今天輪到這些香港大佬們震驚了。十年前，在他們眼里還象個小學生似的，一個小樓盤的老板，今天在香港上市以后，財富已經逼近它們，甚至超過他們了。這就是今天中國發生的傳奇，今天中國正在發生的故事。
我想今天應該由他們來背心發涼了。太可怕了！十年前看到的一個剛剛洗腳上田的農民，剛剛開始學蓋房子的人，今天怎么就跟我們這些亞洲首富們等量齊觀了！？不僅如此，這些教父級的人物最后還都成了碧桂園的捧場者，都來挺碧桂園，成了楊老板的戰略投資者。這個故事，在中國經濟發展史上，將會成為一個化時代的故事，永留史冊。
它說明，香港遠遠領先于大陸，把大陸當成窮表叔的時代，已經徹底結束了。大陸的老板們開始跟香港的富豪，坐在一個飯桌上吃飯，稱兄道弟了。而且論實力，論水平，其潛力，不敢小看。伴隨這個故事的暴光，碧桂園的楊老板，不管他是否愿意，從一個神秘的隱身富豪走到了前臺。但我認為，碧桂園上市，成為公眾公司，財富巨額增加的同時，肯定也會付出很多代價。最近一個階段，碧桂園被全中國的媒體圍追堵截，我想也是它必須交出的學費和要適應的問題。原來廣東老板多是扮豬吃老虎，落袋為安。但是現在暴露在大眾面前，怎么辦？這個問題，可能不僅對碧桂園，對于其它不少“悄悄地進莊，打槍的不要”的廣東富豪們來說，的確是一個很大的考驗。
伴隨碧桂園的成功，直接刺激了地產界的老板，他們看清楚了，要想將自己的財富放大，必須借助資本市場，所以：你上市了嗎？成了房地產公司07年的見面語。隨后，奧園，還有什么SHOUHU中國。也先后在香港上市，財富也獲得了極大的放大，這個直接刺激了廣東的很多老板。從明年的二月份到八月份，排隊到香港上市的中國大陸將近有二十家企業。簡直是山陰道上應接不暇。
前兩天我跟幾個在香港獲得上市的老板們在一起聊上市的感受。他們講，上市，有些像發射衛星，衛星是好的，火箭也是好的，但是呢，最后涉及到一個發射窗口——時機的問題，這個窗口好的時候，衛星就可以直掛云帆濟滄海，在太空順利地遨游。窗口不好的時候，可能人仰馬翻，上去了也可能掉下來，像美國的航天飛機挑戰者號一樣，造成機毀人亡的巨大災難。我問，對后來這些選擇2008年這個窗口發射衛星的公司，你們怎么看？絕大多數的老板都認為可能會遇到一個陰雨連綿的天氣。甚至有些衛星發射上天以后，會掉下來，砸到自己的頭上。這就是，風水輪流轉，今天到我家。李嘉誠經常講一句話：“小富由勤，大富由天”。這些成功的老板在人生當中的確有很多東西是能夠把握的，但是，有很多東西也要看機遇。
我們在爭奪一城一池的時候可能會有得有失。但是著眼長遠，是有規律的，包括楊國強，它的成功，是有規律的。這個人勤奮好學，與時俱進，對整個中國的國情，非常了解。在這個過程當中，把握住了很多節點，所以他成功了。但是他現在也有很大的欠缺，比如在廣東，他如魚得水，但如果在北方還有許多地方需要補課。這個課怎么補法，也是到下一步再看。
談到為什么這些公司上市之后資產會一夜膨脹成為首富，我有一個形象的比喻：如果說賣產品是賣雞蛋，做企業是經營生蛋的母雞，而將公司上市在股市中賣的是母雞的生蛋能力。因為有很大的想象空間，所以資本才可能被過度放大。碧桂園的市值超過2000億港元，不是資產被高估的結果，人們所投資的不是碧桂園這只雞，也不是他那些大大小小的項目蛋，而是這只雞在往后許多年內的生育能力。
但不管怎么樣，07年這些上市的老板把住了一個很好的窗口期，發射出去了，所以獲得了成功。后面的老板還有沒有這么幸運？的確值得思考。
第二怪，面粉貴過面包——地價高過房價
房地產2007年的第二怪事，表現得很典型的，就是一個全球和經濟學上都沒法解釋的現象，面粉貴過面包——地價高過房價。從今年五、六月份開始，上海、北京、廣東，甚至長沙、成都，都陸續出現個別地塊拍賣的樓面地價高過周邊房價的奇怪景觀。人們習慣把這種現象稱為面粉貴過面包。當很多人在批判這種現象，認為拿地的房地產商瘋了的時候，現實一次次地讓人們大跌眼鏡。
以上海為例，新江灣城，今天五月份拍賣的時候，我們有個客戶，當拍到樓面地價一萬的時候，本來是應當到手的，因為它認為自己的房子賣兩萬一平方米絕對沒有問題。但超過一萬，由于它背后跟的是基金，基金不敢跟了，最后被一個叫綠城的地產公司以略高出一萬的價格拿走了。到現在這家公司還感到很遺憾。綠城一萬左右的價格拿到這塊地的時候，旁邊現樓才九千多，整個場子一遍嘩然，認為綠城瘋了，房地產商瘋了。面粉怎么貴過面包了？沒有想到，今年10月份新江灣城在拍第二塊地的時候，價格比一萬又高出了不少，這下子，反推過來，人們才發現，綠城其實沒吃虧。在這種比學趕幫超的背景下面，面粉貴過面包的現象，從上海到北京到成都到長沙，地王不斷的出現，地價不斷地被刷新，形成了你追我趕的局面。
那么，造成這種局面的背景是什么呢？就像龜兔賽跑一樣，烏龜是土地，兔子是樓價，烏龜（土地）一次次地超過了兔子（樓價）以后，兔子一下子醒過來，又突然以猛跑的形式超過了烏龜。在這個輪漲的過程當中，房地產商和市場都有預期，這個預期就是認為地產還會不斷地暴漲下去，這個樓市暴漲的力度和速度肯定會遠遠的超過土地的升值速度。當然，在這個過程當中，還有基金在背后的推波助瀾。還有很多房地產公司和老板，要在香港上市，因而瘋狂圈地作大資產規模的的這么一種沖動。所以，在這種背景下面，上漲的方式就不一樣了。
等于是用白銀來收購土地，最后把土地打包在香港上市，變成同樣重量的黃金，然后，把黃金拿回來能夠收購更多的土地。當一般人認為面粉貴過面包的時候，這個面粉拿到了股市，變成了金粉，作為投資者作為經營者，作為資本運營者，他覺得不貴，在這種力量的推擁下，中國房地產上漲的速度就像脫韁的野馬，誰也擋不住了。
