王志綱工作室
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很多城市由于政府的強勢地位，所以做事情的時候對市場的考慮比較少，往往是為做事而做事，比如要做博覽會去蓋一個場館，要舉辦運動會去蓋一個體育場，事情結束后就完了，至于這個場館能否對于這個地方的經(jīng)濟起到什么樣的拉動效果，考慮得比較少。
舉個例子，現(xiàn)在很多城市在大力發(fā)展會展經(jīng)濟，于是都去建會展中心。包括我們今天這個論壇的主題之一也是討論渝北區(qū)作為會展之都的前景。但是我知道很多城市的會展場館利用率非常低。剛才慕尼黑國際展覽集團海外事業(yè)部總裁也講，中國會展場館的利用率不到20%。這樣低的利用率虧損是必然的，最后全是政府買單。本來應該是起到拉動經(jīng)濟作用，結果反成了政府的包袱。
最典型的例子就是北京的新國展。伴隨著第三航站樓的建成首都機場已經(jīng)成為全球前幾名的機場。為了發(fā)展臨空經(jīng)濟，于是請了全球頂級的規(guī)劃公司來規(guī)劃，在離機場不遠的地方花上百億打造中國最大的會展中心。但是會展中心建成到現(xiàn)在運行非常困難，一步到位做規(guī)劃，和機場有很多關系沒有理順，交通組織出了很多的問題，不方便，人們不愿意去。所以除了車展、房展之外人們寧愿在北京東三環(huán)老地方展覽，今年竟然有三個月沒有大的展覽活動。
機場和會展中心附近還有一個北京市開發(fā)了將近20年的中央別墅區(qū)，幾十個項目都大則上千畝，小則一兩百畝。經(jīng)歷20年的開發(fā)，有不同的產(chǎn)品，有新的產(chǎn)品出來之后，人們會發(fā)現(xiàn)前些年的產(chǎn)品像農(nóng)民房，已經(jīng)到了需要拆遷的狀態(tài)。這也是缺乏整體的戰(zhàn)略思路，想到哪里蓋到哪里。“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”。
在這樣一個好的地方，有世界一流機場、一流的會展中心、一流的別墅區(qū)，但是關系沒有理順，一盤散沙，形不成合力。最后這個地方有居住沒生活，有社區(qū)沒社會。在這個地方工作的人到晚上往城里面跑，在這里住的人白天在這里呆不住，這么好的平臺沒有充分挖掘出價值。
最根本的原因在于在發(fā)展之初思路不清晰，為建會展中心而建會展中心，與周邊機場、居住區(qū)、商業(yè)區(qū)的關系沒有理順。政府意識到問題，但是解決的辦法還是舊的思路。他們發(fā)現(xiàn)這個地方有十多萬高素質的人居住但是沒有商業(yè)中心，于是通過規(guī)劃局劃定指標，說這里必須建商業(yè)中心。政府的想法可以理解，不建商業(yè)就不能形成城市中心，不能解決這個地方聚集人氣的問題。
中糧地產(chǎn)去年在那里花二三十億拿了一塊地，按照政府的要求要建30%的商業(yè)。他們拿下來之后發(fā)現(xiàn)算不過來帳，最后找到我們。我把這個項目看完之后得出結論，按照政府剛性指標去做最后的結果是兩敗俱傷，首先企業(yè)賺不到錢，企業(yè)賺不到錢項目就會打折扣，項目打折扣的話政府的意圖得不到實現(xiàn)，最后兩敗俱傷。他說是這個問題，該怎么辦？
最后我們站在區(qū)域的角度，整合機場、會展等資源，把這個構想拿出來后，政府支持愿意調整方向，企業(yè)愿意下大力氣投資，因為他們看明白了，這個項目按照這個思路做下去將來會改變北京臨空經(jīng)濟區(qū)、會展中心區(qū)、中央別墅區(qū)現(xiàn)在四分五裂的狀況，能夠提升區(qū)域整體的價值。
引入運營的思路才能解決政府投資只顧眼前的問題，用市場的力量變一時的支持為長久的動力。三年前我們在昆明做了一個“新亞洲體育城”的項目，也是這樣。政府要辦運動會，所以要建一個場館。他們發(fā)現(xiàn)投入回報不成比例，但是作為政治任務又必須建，最后怎么辦，只能借助市場的力量。
做之前我們考慮清楚可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，也就是用經(jīng)營的思路把帳算清楚。把場館建設和周邊土地打包，利用運動會后閑置的場館作為社區(qū)一流的配套，輻射、覆蓋了周邊的居民。帳算清楚了，企業(yè)看到商機，于是愿意投資幫忙建場館，建成后提升了周邊區(qū)域價值，用開發(fā)周邊的地產(chǎn)來回報投入。結果是運動會勝利召開，企業(yè)賺了大錢，而且拉動了昆明呈貢新城的發(fā)展，對于整個昆明的城市發(fā)展都具有極大地推動作用。
舉這樣兩個例子重點在說明，一個城市的發(fā)展，政策固然重要，招商投資固然重要，但是最重要的是要有清晰的思路。從政策和資金到真正轉化為區(qū)域發(fā)展的動力還有一個關鍵的步驟，就是思路的梳理。
中國城市化發(fā)展過程中為人們詬病最多的是兩個問題：
第一是城市的同質化。幾乎全中國的城市都是大同小異，一搞廣場全中國都學大連的星海廣場，一發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)對經(jīng)濟拉動作用很大，都搞房地產(chǎn)，最后同質化。原因在哪里？根源就在于我們自身的操作和思維方式。領導看到什么好，就趕快找設計師來，照搬過來。他不會想到你能夠想到這個，別人也會想到。你前腳剛走，別人后腳就趕到，最后你搬過來，只不過比別人早搬了五分鐘。
第二個問題是城市建設是短期行為。拆了建，建了拆，換了新領導就要推倒許多項目，重新來建。怎么辦呢？要在思路上解決這個問題，這也是我們在做成都戰(zhàn)略時感悟最深的，總結起來就是重提“四化（劃）”。
第一是謀劃。新的領導上來以后，他必須要吃透上頭的精神，了解下面的民情，要承上啟下，要了解整個全球化的過程，對于城市的發(fā)展有他的夢想。
第二是策劃。找一個超脫的中立的機構，根據(jù)城市發(fā)展的規(guī)律，根據(jù)城市的資源和夢想，按照一種錯位經(jīng)營、差異競爭的方式找到自己的特色，拿出一個科學的方案。
第三步才是規(guī)劃。這個時候的規(guī)劃就有神了，有魂了，有個性化了。
第四步是計劃。把這個“魂”具體落實下去，可以最大限度地來規(guī)避蠻干和同質化的問題。使城市的發(fā)展具有可持續(xù)性，把政策真正轉化為發(fā)展的動力。
