王志綱工作室
微信號(hào)：wzggzswx
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編者按：2010年7月14日，受清華大學(xué)地產(chǎn)總裁班的邀請(qǐng)，王志綱老師在北京紫光大廈清華培訓(xùn)中心，以提問互動(dòng)的授課形式，為總裁班的學(xué)員們解惑答疑，傳道支招。清華地產(chǎn)總裁班的金波老師主持了這次對(duì)話。
王志綱：大家好！今天晚上咱們主要是一個(gè)沙龍似的交流。所謂沙龍似的交流，第一，就是無拘無束，不要太講究；第二，做到知無不言，言無不盡；第三，雙方互動(dòng)，充分碰撞，盡量做到都有所收獲。交換一個(gè)蘋果，各得一個(gè)蘋果，交換一個(gè)思想，各得兩個(gè)思想，那就非常有意義了。說實(shí)話，我很少講課，幾乎沒有講過課，一般這種邀請(qǐng)都婉言謝絕。但是，對(duì)于金波老師的邀請(qǐng)，我還是欣然接受了，因?yàn)槲覀兊臏Y源可以追溯到十年前。
記得十年前，我曾經(jīng)為總裁班講過一次課，那次課好像有500多人，就在昌平的小湯山，是總裁班的一次年會(huì)。當(dāng)時(shí)年會(huì)上的很多老板，現(xiàn)在身家也已經(jīng)幾十億甚至上百億了。從那次以后，也算是和咱們這個(gè)清華總裁班有了緣份吧。同時(shí)，我們也很關(guān)注這個(gè)班的運(yùn)營(yíng)情況，現(xiàn)在十年下來，很多人干得不錯(cuò)，走得很扎實(shí)，而且還成立了很多商會(huì)，很多會(huì)長(zhǎng)還是我的朋友。這個(gè)月，山東商會(huì)馬上也要成立，其中很多商界大佬既是我們總裁班的學(xué)員，又是工作室的客戶，還是我的朋友。所以，屆時(shí)還要邀請(qǐng)我過去。
前不久，金波他們來拜訪工作室，談起總裁班的一些情況，希望我有時(shí)間來講講課。我說，講課就不用了，如果有可能的話，當(dāng)我在北京的時(shí)候，找一個(gè)晚上的時(shí)間大家坐下來交流、交流，達(dá)到這么幾個(gè)目的：第一，大家有很多疑問和想法，例如今天中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，很多人都搞不清楚明天的奶酪在哪里，我從哪里來，將向哪里去。我也不一定是權(quán)威，但大家可以集思廣益，通過一系列交流，你們從地產(chǎn)商的角度，我們從第三方的角度，也許會(huì)得出一些比較接近真理的判斷，相互促進(jìn)；第二，我們這種交流，帶有一種現(xiàn)場(chǎng)咨詢的性質(zhì)。正如剛才金波講得那樣，大家可以敞開了多提問題，包括現(xiàn)在涉及到的困惑，感興趣的話題。在這個(gè)基礎(chǔ)上，我可能會(huì)談?wù)剬?duì)中國(guó)房地產(chǎn)的一些看法。最后留下一點(diǎn)時(shí)間，對(duì)大家在現(xiàn)實(shí)生活中，覺得有普遍性的一些問題提出來，我會(huì)從我的職業(yè)角度，提供一點(diǎn)咨詢意見。那么，現(xiàn)在咱們就言歸正傳，希望大家抓緊時(shí)間，多提問題，多談一些自己的思考。
金波：王老師要求時(shí)間控制在一個(gè)半小時(shí)，我們初步設(shè)計(jì)大家可以提問十個(gè)問題，然后看情況，我再確定增加一些提問。
王志綱：四川籍的多不多？噢，就你們兩個(gè)呀，都是成都的。山東的有沒有呢？山東什么地方的？哦，淄博的，齊國(guó)之地嘛，我們還是比較關(guān)注的。還有菏澤的，不光是牡丹，而且你們那個(gè)單縣羊肉湯也不錯(cuò)。我比較好吃，對(duì)吃的好像有很深刻的印象。（大家笑）還有咱們淄博，我想問一下，什么叫齊人之福？好像有兩種解釋，一種是妻妾同房，就是非常有艷福，所以很多人很向往，叫做齊人之福；還有另外一種解釋，我不知道該怎么講，因?yàn)槲易罱趯懸槐緯瑢懼袊?guó)人，齊國(guó)人我得好好地寫一寫。除了齊國(guó)還有魯國(guó)，包括你們魯西南，不僅是曹州的牡丹，而且還有單縣的羊肉湯。
山東淄博學(xué)員：王老師，我想問一個(gè)問題。現(xiàn)在房地產(chǎn)輿論環(huán)境非常惡劣，搞不清楚方向，我們房地產(chǎn)的這些從業(yè)者，雖然對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)也做出了貢獻(xiàn)，但處處卻被認(rèn)為是人民的公敵。對(duì)于這樣一個(gè)問題，你怎么看？將來，有沒有解決的辦法？
王志綱：關(guān)于這個(gè)問題，其實(shí)我覺得不要把它當(dāng)一回事。首先，中國(guó)現(xiàn)在最大的暴富行業(yè)就是房地產(chǎn)，這是不言而喻的。既然是暴富，殺豬的，宰羊的，就都會(huì)擠進(jìn)來，甚至很多人成了中國(guó)首富，這時(shí)社會(huì)大眾的心里就不舒服了。在這么一個(gè)情況下面，的確今天房地產(chǎn)是一個(gè)很尷尬的問題。對(duì)于國(guó)家來講，沒有房地產(chǎn)這半壁江山，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)就要塌下來。現(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)占了中國(guó)GDP的百分之十幾，因?yàn)橐话銇碚f，如果占了GDP的百分之八，就成了支柱產(chǎn)業(yè)，如果達(dá)到十幾就很嚇人了。再者，今天全中國(guó)從省到市直到縣的地方財(cái)政收入，房地產(chǎn)已經(jīng)占了半壁江山。如果沒有房地產(chǎn)這個(gè)支柱，地方政府可能連工資都發(fā)不出來，這是一個(gè)非常尷尬的問題，真正成了騎虎難下之勢(shì)。
另外一個(gè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，的確還有很大的空間，關(guān)鍵是接下來怎么辦？所以，現(xiàn)在有很多人在搶國(guó)家的方向盤，因?yàn)閲?guó)家也不知道該怎么辦。因此就出現(xiàn)了一種現(xiàn)象，叫做“公雞拉屎——頭節(jié)硬”。鑒于社會(huì)的壓力，政府就開始喊出來，要宏觀調(diào)控了。但是，往往稍微調(diào)控到一定的程度，一下子另外一種力量就會(huì)跳出來，將調(diào)控化解于無形之中，這就是今天中國(guó)的現(xiàn)實(shí)狀況。所以，我認(rèn)為你們既然進(jìn)入到這個(gè)行業(yè)，就要有這么幾個(gè)判斷：第一，中國(guó)至少還有十年到二十年的時(shí)間，房地產(chǎn)的大旗還是會(huì)高高飄揚(yáng)，這點(diǎn)還是要有充分的思想準(zhǔn)備。中國(guó)有句老話，叫做“男怕入錯(cuò)行，女怕嫁錯(cuò)郎”，既然你入了這個(gè)行，應(yīng)該對(duì)這個(gè)行業(yè)還是要有充分的信心；第二，房地產(chǎn)的操作方式將會(huì)發(fā)生深刻的變化，只要會(huì)蓋房子就賺大錢的時(shí)代，將一去不復(fù)返。這就相當(dāng)于原來廣東的老板，一個(gè)農(nóng)民，只要是能夠在香港拿到訂單，搞些“三來一補(bǔ)”，然后馬上就成了億萬富翁了。現(xiàn)在光靠那種低端的模式，已經(jīng)難以為繼了。這也就是我們所理解的房地產(chǎn)不是簡(jiǎn)單蓋房子。
首先房地產(chǎn)是一個(gè)時(shí)代，就像歐美一樣中國(guó)也要經(jīng)歷這樣一個(gè)階段。有一些媒體不懂這個(gè)規(guī)律，就開始寫文章罵，中國(guó)為什么首富都來自房地產(chǎn)，人家美國(guó)為什么不是，日本為什么也不是？我說，你們可以好好地去查一查，美國(guó)人均GDP三五千美金的時(shí)候，最有錢的肯定是房地產(chǎn)老板。日本經(jīng)濟(jì)起飛的時(shí)候，人均GDP三千到五千的時(shí)候，肯定是房地產(chǎn)泡沫最厲害，后來一查，果然如此。美國(guó)四、五十年代的洛克菲勒，日本六七十年代的東京首富，同時(shí)也是東京最大的地主，這是明擺著的事實(shí)。所以，今天中國(guó)這個(gè)發(fā)展階段，全都躲不掉的。一、二十年內(nèi)中國(guó)的首富肯定大部分都在房地產(chǎn)行業(yè)。現(xiàn)在，你看馬上就要成王健林了。
但是，還有第二句話，常規(guī)的只是蓋房子的時(shí)代已經(jīng)過去了，新的開發(fā)模式和商業(yè)模式將引領(lǐng)未來。包括像萬科那樣的企業(yè)，原來很牛氣，好像萬科模式要向全國(guó)推廣。但是，現(xiàn)在卻遇到了一個(gè)非常大的尷尬，過去那些對(duì)他們奉若神明的地方官員們，再也不可能給他們特殊的關(guān)照了。萬科要拿地，對(duì)不起請(qǐng)去招拍掛。為什么？因?yàn)槿f科的模式在很多領(lǐng)導(dǎo)的眼里，只是一個(gè)麥當(dāng)勞，肯德基、家樂福。大家想一想，二十多年前中國(guó)第一家肯德基在北京開業(yè)，隊(duì)伍排了兩公里長(zhǎng)。現(xiàn)在大家再看一看，縣級(jí)城市到處都是肯德基，有人排隊(duì)嗎？我記得是二十年前，深圳引進(jìn)了一家沃爾瑪，一下子紅得不得了，七八年前所有客戶見到我，都是希望我給他們推薦沃爾瑪、嘉年華，包括萬達(dá)這些企業(yè)都到處求爺爺告奶奶的，千方百計(jì)要把這些所謂的大商家請(qǐng)過來。而現(xiàn)在根本用不著，那個(gè)時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。為什么呢？因?yàn)橹袊?guó)這個(gè)社會(huì)變化太快了，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)太激烈了，復(fù)制的能力太強(qiáng)了。所以，像萬科這樣的企業(yè)，三、五年前也許還是導(dǎo)師，但現(xiàn)在已經(jīng)很可憐了。現(xiàn)在萬科也著急了，原來他們只做減法，只做住宅，現(xiàn)在也想要做商業(yè)，但是黃金期已經(jīng)過去了。現(xiàn)在在這個(gè)行道里面，萬科連前十名都進(jìn)不了，而這個(gè)行道首推就是萬達(dá)模式。
萬達(dá)現(xiàn)在已經(jīng)成了奇貨可居，幾乎到了每一個(gè)地方都可以“零地價(jià)”拿地。我作為他們的顧問深知，所謂“零地價(jià)”就是雙方達(dá)成了一種默契，政府不賺一分錢，甚至還用十年的地方稅收倒貼。另外，萬達(dá)還可以很巧妙地繞過招拍掛。最近廣州市政府為了招萬達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)去，把廣州最絕板的一塊地給他們，廣州那些號(hào)稱是“華南八虎”的開發(fā)商，全都眼睜睜地看著沒辦法。整個(gè)招拍掛的標(biāo)書其實(shí)就是專為萬達(dá)量身定制的。第一，必須擁有五家以上五星級(jí)酒店的開業(yè)經(jīng)歷；第二必須手里面要有超級(jí)商場(chǎng)八個(gè)到十個(gè)；第三必須要有電影院多少個(gè)。這樣一來，只會(huì)蓋房子的那些開發(fā)商，包括星河灣、碧桂園全傻眼了，這明擺著要把你們淘汰出局，因?yàn)樯w房子誰不會(huì)蓋呀。這也不能怪政府，因?yàn)楣賳T們要的是產(chǎn)業(yè)集群，就是來了以后，像一個(gè)航空母艦一樣，可以整合一個(gè)戰(zhàn)斗集群過來。所以沒辦法，這兩三年就是萬達(dá)模式為王的時(shí)代，因此王健林不想成為首富都不可能，而且王健林極有可能成為亞洲首富。前幾天我們?cè)谝黄鸪燥垼宜懔艘还P賬，萬達(dá)現(xiàn)在的商業(yè)運(yùn)營(yíng)面積是九百萬平方米，如果是按照既定計(jì)劃，明年就可能是一千五百萬平米。我們不講上市后的市值，就算現(xiàn)價(jià)三萬塊錢一平方米，那就是四千五百億，早超過了李嘉誠(chéng)。所以，人們還在拼命崇拜李嘉誠(chéng)的時(shí)候，中國(guó)社會(huì)一發(fā)展起來呀，李嘉誠(chéng)根本算不了什么，因?yàn)橄愀凼菑椡柚兀緹o法與偌大一個(gè)中國(guó)相比。因此，我經(jīng)常講今天的中國(guó)房地產(chǎn)是一個(gè)“業(yè)態(tài)創(chuàng)新，模式為王”的時(shí)代。就是要找到一種符合自身的商業(yè)業(yè)態(tài)，然后再設(shè)計(jì)合理的商業(yè)模式，那時(shí)你不想發(fā)達(dá)都不可能，萬達(dá)的王健林就是一個(gè)很典型的例子。
最近，四川的開發(fā)商也開始意識(shí)到這個(gè)問題了。現(xiàn)在我們正在與藍(lán)光地產(chǎn)合作，藍(lán)光的老板曾很感慨地跟我講過一句話，他說藍(lán)光過去就是靠速度制勝，項(xiàng)目地塊拿到的時(shí)候，規(guī)劃設(shè)計(jì)就已經(jīng)全部做完了，然后三個(gè)月就可實(shí)現(xiàn)快速滾動(dòng)開發(fā)。但是，現(xiàn)在卻發(fā)現(xiàn)這種方式風(fēng)險(xiǎn)太大，因?yàn)椴豢深A(yù)知的因素太多，政策、市場(chǎng)、資金，一旦有風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)陷入被動(dòng)的局面。因此，他強(qiáng)烈渴望我們能夠幫助藍(lán)光開創(chuàng)一種新的模式，就是“業(yè)態(tài)創(chuàng)新，模式為王”。現(xiàn)在我們正在幫他們?cè)O(shè)計(jì)大型休閑度假地產(chǎn)的新模式，就是要?jiǎng)?chuàng)造市場(chǎng)。但是做休閑度假地產(chǎn)，就相當(dāng)于打造一艘航空母艦，也需要上面要有很多產(chǎn)品，比如說高爾夫球場(chǎng)，度假性的五星級(jí)酒店，晚上大型的演出，酒吧一條街，特色商業(yè)街等豐富多彩的內(nèi)容。這些都說明，一批有遠(yuǎn)見的企業(yè)，已經(jīng)意識(shí)到了“業(yè)態(tài)創(chuàng)新，模式為王”的重要性，預(yù)先開始在做這種事情了，因?yàn)檫@才是未來的市場(chǎng)。所以我認(rèn)為，第一，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)肯定是越來越激烈，優(yōu)勝劣汰；第二，昨天的那種習(xí)以為常的開發(fā)方式肯定是越來越舉步維艱，只是蓋房子肯定是不夠的；第三，這個(gè)世道，盡管對(duì)房地產(chǎn)商還是一味地口誅筆伐，但這其中也分三六九等，有一批房地產(chǎn)商還是非常受歡迎的。你像萬達(dá)的王健林，我跟他出去看到，省委書記、省長(zhǎng)全部出動(dòng)，高規(guī)格接待。我們的包機(jī)飛到哪里，哪里基本上都是整個(gè)政府出來高接遠(yuǎn)送。與此形成鮮明對(duì)比的是，作為昔日非常風(fēng)光的萬科，像王石他們卻已是榮光不再，這說明了什么？市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是非常現(xiàn)實(shí)的，你不能與時(shí)俱進(jìn)就要被淘汰出局。總而言之，不要把媒體的報(bào)道當(dāng)一回事，因?yàn)橹袊?guó)這個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段是躲不掉的。有的時(shí)候政治人物，也需要做點(diǎn)秀，包括像時(shí)下的宏觀調(diào)控，但最終誰也不敢讓房地產(chǎn)業(yè)倒掉。
金波：王老師就是視野很開闊、視角很獨(dú)特，剛才我們?cè)谶M(jìn)教室的時(shí)候，他建議我們是否可以站在超越產(chǎn)業(yè)之外，或者是超越區(qū)域之外的角度來看待整個(gè)行業(yè)的問題。好，下一個(gè)。
河北邯鄲學(xué)員：王老師，我想問一下中國(guó)現(xiàn)行的土地國(guó)有制度，往往和房地產(chǎn)政策會(huì)形成很大的矛盾，土地使用權(quán)從四十年、五十年到七十年，期滿以后肯定要調(diào)整，但您覺得將來會(huì)不會(huì)一步到位，直接私有化？
王志綱：你講到的是制度保障問題。這就要談?wù)瘟耍@不是個(gè)經(jīng)濟(jì)問題。當(dāng)年中國(guó)要搞房地產(chǎn)，有很多模式可以學(xué)：一個(gè)是美國(guó)模式，就是私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯，就是分給每家就完了；另一個(gè)是新加坡模式，就是政府的調(diào)控力度很大，公建、配套、廉租房、安居房，百分之七八十都是李光耀來定的，剩下的百分之二三十才交給市場(chǎng)；還有一個(gè)就是香港模式，最后的結(jié)果選擇的是香港模式。但是卻又來了一個(gè)五十年和七十年，這表明了一個(gè)什么問題呢？當(dāng)時(shí)中國(guó)政府做事情有一個(gè)特點(diǎn)，就是帶有很大的權(quán)宜之計(jì)的色彩。按照小平的說法叫做“摸著石頭過河”，不爭(zhēng)論，先試行，和平演進(jìn)。如果一步到位，全部照搬資本主義那一套，老百姓就不干了，不干就別做了。所以，中國(guó)的事情必須循序漸進(jìn)，不能著急冒進(jìn)。從不好的方面來講，這就是帶有很大過渡色彩的權(quán)宜之計(jì)了。但大家都彼此心照不宣，即使是五十年或七十年的使用權(quán)，但誰都知道肯定永遠(yuǎn)是自己的，因?yàn)榉ú回?zé)眾。如果沒有這個(gè)前提條件，誰會(huì)花所有權(quán)的錢去買幾十年的使用權(quán)呢？老外都搞不明白，說你們?cè)趺粗毁I五十年、七十年，怎么你們的房子比美國(guó)還貴呀？三萬塊，五萬塊一平方米，你不擔(dān)心嗎？這個(gè)話問得好，但現(xiàn)實(shí)是所有的中國(guó)人都不擔(dān)心，大家都知道“船到橋頭自然直”，到時(shí)候自然就會(huì)往下延展。所以，這個(gè)爭(zhēng)論沒有意義。在目前這種狀態(tài)下面，還是要集中精力把自己的主業(yè)房地產(chǎn)做好。
但在這其中，我也發(fā)現(xiàn)了一個(gè)有趣的現(xiàn)象，就是商業(yè)模式上的創(chuàng)新，特別是海南，還走出了第三條道路。就是在所有權(quán)、使用權(quán)之外，還產(chǎn)生了一個(gè)所謂的期權(quán)——時(shí)間，叫做分時(shí)度假，說穿了就是賣時(shí)間。賣時(shí)間這種東西，就把很多政策的束縛化解于無形了。商業(yè)用地，住宅用地，甚至辦公用地都會(huì)發(fā)生了很大的變化，這些東西我覺得你們都可以去好好地琢磨一下。比如高爾夫球場(chǎng)，我估計(jì)全中國(guó)現(xiàn)在有六百多個(gè)球場(chǎng)，盡管國(guó)家每年都在查，但未來十年之內(nèi)，中國(guó)至少要達(dá)到五千個(gè)球場(chǎng)，這是大勢(shì)所趨。現(xiàn)在日本有三千個(gè)球場(chǎng)，韓國(guó)有六百多個(gè)，美國(guó)是兩萬多個(gè)，這是全世界的普遍規(guī)律。為什么呢？因?yàn)檫@是一個(gè)階段，既然整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要進(jìn)入休閑時(shí)代，就需要休閑產(chǎn)品，休閑平臺(tái)，而休閑平臺(tái)我們把它叫做“四菜一湯”。
第一道菜，高爾夫球場(chǎng)，三、五千萬做一個(gè)球場(chǎng)，外帶一個(gè)高爾夫小鎮(zhèn)，凈賺幾個(gè)億是很容易的事情。我們?cè)谥袊?guó)已經(jīng)策劃過很多知名的球場(chǎng)。
第二道菜，精品度假酒店。但絕不是那些喜來登、希爾頓之類的商務(wù)酒店，那個(gè)時(shí)代已經(jīng)早過去了，它們只是個(gè)大排檔。下一步精品度假酒店在中國(guó)估計(jì)將有上萬億的市場(chǎng)。前天，世界頂級(jí)的精品度假酒店集團(tuán)悅榕莊在成都找到我，跟我說他們?cè)谥袊?guó)除了精品度假酒店，已經(jīng)做了三個(gè)悅榕莊球場(chǎng)，其回報(bào)率是全球第一，一年就把投資全收回來了。在這個(gè)背景下面，全中國(guó)的各個(gè)省、市領(lǐng)導(dǎo)，黃山、廬山、嶗山爭(zhēng)先恐后地去投懷送抱，主動(dòng)送土地給他們。這個(gè)時(shí)候投行和各路資本也聞風(fēng)而動(dòng)，紛紛投錢進(jìn)來，這就不得了啦。那么，悅榕莊為什么從一個(gè)小小的新加坡起步，從一個(gè)小商販開始，一下子放大成這個(gè)樣子呢？這就是因?yàn)橹袊?guó)市場(chǎng)太大，所以它們膨脹的速度才如此驚人，下一步正在醞釀上市的事情。同時(shí)，通過這個(gè)故事中國(guó)的很多開發(fā)商也要很好的反思，我們很多房地產(chǎn)老板習(xí)慣于吹糠見米、立竿見影，當(dāng)聽說開一個(gè)模具需要用兩年的時(shí)間，他就跳起來，唉呀，這個(gè)不行，耽誤了多少掙錢的機(jī)會(huì)。但是大家記住，沒有兩、三年靜下心來開模具的功夫，以后你就會(huì)成為被淘汰的大多數(shù)中的一員。只是蓋房子，誰不會(huì)？招拍掛高價(jià)拿地，這邊政策一收緊，那邊市場(chǎng)一疲軟，兩邊一夾擊，哪有活路啊？我們不講別的，單就星河灣來說，為什么現(xiàn)在星河灣可以大小通吃？廣州星河灣的時(shí)候，整整用了兩年時(shí)間，北京星河灣，用了三年時(shí)間，從拿地到培育園林，一直到建房子，最后再到裝修做完，整體亮相。我記得2002年幫他們一塊來北京拿的地，2005年3月份才出來，三年時(shí)間，最后一炮打響，一下就賺得盆滿缽溢。最近山西太原星河灣也要開盤了，這個(gè)樓盤也可能要轟動(dòng)全中國(guó)，到時(shí)賺錢那就只是順帶的結(jié)果了。
第三道菜，就是溫泉SPA，云南的一個(gè)女老板，就在昆明陽宗海邊上，把一個(gè)普通的洗浴中心，做成了一個(gè)品牌，叫柏聯(lián)。上回一個(gè)朋友請(qǐng)我去洗了一次，花了八百塊錢。由于他們的檔次和服務(wù)非常到位，最后柏聯(lián)賺了大錢的同時(shí)，倒過來通過溫泉洗浴來拉動(dòng)房地產(chǎn)，最后很多省市領(lǐng)導(dǎo)看了以后，都紛紛表示要給他們土地。重慶正在打造的十里溫泉城，一下子就給了他們上千畝地，這個(gè)時(shí)候柏聯(lián)就有信心了，通過溫泉洗浴，完全就可以拉動(dòng)房地產(chǎn)。你們記住，為賣房子而賣房子，空間會(huì)越來越小，倒是原來作為配菜的東西，這時(shí)反而可能成為主菜，慢慢地把房地產(chǎn)拉動(dòng)起來。
第四道菜，就是酒莊文化。下一步酒莊你們也不要小看。特別在時(shí)下的中國(guó)，這個(gè)北緯40度線，就像法國(guó)波爾多一樣，最好的紅酒帶。所以下一步中國(guó)，葡萄酒首先是一個(gè)時(shí)代，就說是以后中國(guó)人要從懂白酒，到品紅酒。第二，葡萄酒是一種文化；第三，葡萄酒是一種品位；第四，葡萄酒是一種生活方式。下一步圍繞葡萄酒，將會(huì)出現(xiàn)酒莊，具有東方特色的波爾多，這些東西做開以后，不得了。還有一湯講什么呢，就是要講游艇那些東西。這是離不開的，每一個(gè)地方也許是四菜一湯你都齊了，也許是三菜一湯，也許兩菜一湯。你像淄博這個(gè)地方，它是齊國(guó)的首都，不僅是兩道菜，可能融合當(dāng)?shù)匚幕€可以創(chuàng)造出很多新菜，我一直認(rèn)為淄博是百家爭(zhēng)鳴、百花齊放最好的地方。當(dāng)年從齊桓公到齊景公，從管仲到晏嬰，都有深厚的文化資源可以挖掘。你們當(dāng)?shù)氐念I(lǐng)導(dǎo)找過我，后來跟他們打完交道以后，發(fā)現(xiàn)不行，他們做不成這個(gè)事，所以也就放棄了。現(xiàn)在，淄博成天就搞化工、搞陶瓷，搞得污天黑地。本來齊國(guó)那個(gè)地方做文化產(chǎn)業(yè)具有很大的空間。現(xiàn)在講，下一步整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)肯定是面包會(huì)有的，黃油也會(huì)有的，但操作方式將會(huì)發(fā)生很深刻的變化。可能原來你們以為是配菜的東西，將會(huì)成為主菜。這就像，我們窮的時(shí)候要吃肥肉，瘦肉不行，骨頭更不能啃，現(xiàn)在是骨頭、瘦肉最值錢。這就預(yù)示著，下一步將要發(fā)生根本的變化，只是這方面我們準(zhǔn)備好了沒有？準(zhǔn)備好了，有的是發(fā)展空間。
金波：王老師講了很多，他提到一個(gè)很重要的觀點(diǎn)，就是開模具。有兩個(gè)例子給大家舉一下，剛才提到高爾夫，實(shí)際上我們清華地產(chǎn)商會(huì)也在運(yùn)作，我們有山東籍的學(xué)員，就是利用這種方式跟地方政府談，我在你這里建高爾夫球場(chǎng)，你給我很便宜的地，然后改善當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境，這是中小房地產(chǎn)商獲得土地的一個(gè)很好途徑。另外，溫泉浴也是這樣，我們?cè)谧龈郀柗虻臅r(shí)候，帶一個(gè)溫泉更好。還有紅酒，我們清華地產(chǎn)商會(huì)跟澳洲一個(gè)機(jī)構(gòu)聯(lián)合，在海外收購了十幾個(gè)酒莊，現(xiàn)在還建立了南非的紅酒操作模式。為什么之前我建議大家要拓展我們的視野，然后更廣泛的去交流。在這方面我們已經(jīng)有一些做得很成功的學(xué)員，現(xiàn)在白送土地的地方政府正排著隊(duì)請(qǐng)他們過去，這也就是開模具的一個(gè)過程。這是配合王老師的觀點(diǎn)給大家補(bǔ)充一下。下一個(gè)同學(xué)。
王志綱：最近，我們剛出了一本書，叫做《重整河山》，你們有時(shí)間可以看一下，網(wǎng)上有賣。這本書看完以后，你們就會(huì)知道，今天中國(guó)未來十年是什么，商機(jī)和機(jī)遇在哪里。這里面我們講了十幾個(gè)案例，云南怎么做的，四川怎么做的，長(zhǎng)白山怎么做的，都在里面了，包括休閑地產(chǎn)怎么回事，歡迎大家去查閱一下。
新疆昌吉學(xué)員：不知道王老師對(duì)這次宏觀調(diào)控怎么看？按照現(xiàn)在的說法，年底就會(huì)見底，但房地產(chǎn)不會(huì)有大的波動(dòng)，房?jī)r(jià)也不會(huì)有大的下降趨勢(shì)。你對(duì)這個(gè)問題怎么看？
王志綱：我不知道這個(gè)觀點(diǎn)是誰說的。這次宏觀調(diào)控呀，我認(rèn)為從中央來講，意圖是擠泡沫。有一個(gè)很可怕的數(shù)據(jù)說，現(xiàn)在有能夠容納兩億人居住的這么一個(gè)閑置房產(chǎn)，這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)字已經(jīng)廣為傳載了，我認(rèn)為這是比較接近現(xiàn)實(shí)的。包括我所認(rèn)識(shí)的北京稍有身份的人都有兩、三套房子。再一個(gè)，全中國(guó)由南到北，從東到西走下來，發(fā)現(xiàn)越是高端的房子閑置率越高，你像星河灣的閑置率就很高，這就等于大量的資金沉淀在房地產(chǎn)里，處于閑置狀態(tài)，這種現(xiàn)象普遍存在。包括我買過龍湖的房子，最近我太太跟我講，他們每天要收管理費(fèi)，我就建議把它租出去，這一租麻煩了。來了一個(gè)老外，定的那個(gè)條約我從來沒有見過，復(fù)雜的條款，簡(jiǎn)直要把我們變成他的保姆。要求把所有的家俱配齊，窗簾什么顏色，房子里放什么東西，洗衣機(jī)還要雙缸的，帶紅外線，如果出了問題，三天內(nèi)喊不到，還要罰款多少。后來我一看，哪有這樣做房東的，但人家就說國(guó)外就是這么定的。而中介呢，還要抽百分之二十，常年抽。后來通過這個(gè)我才了解，不僅是龍湖的房子，中央別墅區(qū)也都是很高的閑置率。這個(gè)問題非常嚴(yán)重，這就是中央最擔(dān)心的一個(gè)問題，也就是它不是實(shí)質(zhì)性消費(fèi)和有效消費(fèi)，而是泡沫化消費(fèi)，投機(jī)消費(fèi)。所以，現(xiàn)在提出來擠泡沫，我不敢說百分之百的擠掉，至少這些閑置的房子能不能通過二手房的降價(jià)，來實(shí)現(xiàn)有效的消費(fèi)，可能是一個(gè)目標(biāo)。至于說是今年，還是明年完成這個(gè)目標(biāo)，我現(xiàn)在還不好說。但你既然是新疆來的，倒過來說，不管這個(gè)國(guó)內(nèi)形勢(shì)怎么樣，新疆的小陽春時(shí)代是到來了。下一步中央將會(huì)有上萬億資金砸到新疆去，這將是一個(gè)巨大的商機(jī)，前所未有。過去我去新疆有很多感受，新疆掙錢太容易了。新疆非常像俄羅斯，寡頭經(jīng)濟(jì)，就是兩三個(gè)寡頭就控制了整個(gè)新疆的地方經(jīng)濟(jì)。比如像你們那個(gè)老鄉(xiāng)，我們的一個(gè)客戶，整個(gè)烏魯木齊，我看百分之四十的不動(dòng)產(chǎn)都在他手里。另外還有一個(gè)做商鋪的，做商業(yè)區(qū)開發(fā)的，起初有點(diǎn)路邊店的味道，后來升級(jí)了，還做會(huì)展中心。上次，我們?nèi)プ鰹醪惑w化的戰(zhàn)略，烏魯木齊的書記請(qǐng)我在會(huì)展中心吃飯，好像那就是他蓋的，還有一家五星級(jí)酒店。兩三個(gè)寡頭，基本上就把整個(gè)市場(chǎng)給控制了，跟俄羅斯很像。還有一個(gè)就是資源，因?yàn)橄乱徊秸麄€(gè)中國(guó)最大的需求就是資源，新疆是未來中國(guó)的油庫，中國(guó)的能源基地。另外，中央為了買穩(wěn)定，新疆工作會(huì)議以后，將會(huì)把很多能源稅費(fèi)返還，還有對(duì)口支援，所以下一步新疆機(jī)會(huì)非常大。希望你們著眼于這個(gè)問題去考慮，然后你再把你的朋友，同學(xué)們拉過去，然后你們里應(yīng)外合，這倒是一個(gè)做大事的好時(shí)候。
云南楚雄學(xué)員：王老師，我來這里上課很多老師都說我們國(guó)家未來城市化的發(fā)展很快，所以房地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)也很大。但是我有一個(gè)問題想不太清楚，實(shí)際上城市化對(duì)經(jīng)濟(jì)最大的刺激作用應(yīng)該是解放了農(nóng)民的消費(fèi)，但是從目前的情況來看，農(nóng)民的消費(fèi)能力即便是解放出來也是最低端的，可能需要的房子都是屬于保障性住房。這時(shí)，廉租屋可能發(fā)展?jié)摿Ρ容^大，要想消化那些高端房子可能不是很現(xiàn)實(shí)。另外一個(gè)，就是他們解放出來以后，他們要吃剛才你說的那個(gè)“四菜一湯”，可能也不現(xiàn)實(shí)。所以我想，王老師能不能給我們講一下這個(gè)城市化的進(jìn)程，如何來支持我們的普通商品房，高端商品房和我們這些高端的商業(yè)地產(chǎn)的房子？
王志綱：剛才你講的這些東西，很多是書生之見。就是很多教授、博士憑幾個(gè)數(shù)字就推演出明天的奶酪和蛋糕，這個(gè)真的是誤人的事情。我感覺應(yīng)該這樣來理解，第一個(gè)問題是橫向的來了解，第二個(gè)問題是縱向的了解。橫向的了解就是全世界發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)走過的道路，告訴我們一個(gè)基本的常識(shí)，一個(gè)民族和一個(gè)國(guó)家，當(dāng)它的城市化率到了百分之二十的時(shí)候，就會(huì)進(jìn)入一個(gè)以城市化為主旋律的高速發(fā)展時(shí)期。從百分之二十的城市化率到百分之七十，大概歐洲用了一百二十來年，美國(guó)用了八十多年，日本用了六十來年，這是第一個(gè)數(shù)據(jù)。但第二個(gè)，由于各個(gè)國(guó)家的結(jié)構(gòu)不一樣，美國(guó)的城市化率最后達(dá)到了將近百分之九十，因?yàn)樗且环N農(nóng)業(yè)高度集中，用不了那么多人，盡管那些人住在鄉(xiāng)鎮(zhèn)里面，鄉(xiāng)村生活，但他已經(jīng)不是純粹的農(nóng)民了，也就是說農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民，頂多占百分之十。但日本的城市化率到百分之七十就定格了，因?yàn)闆]有必要再往下走了。你們到日本一定會(huì)發(fā)現(xiàn)，日本有很多田野小屋，建在鐵路邊，公路邊，還有十畝八畝地，最后種出的蔬菜還運(yùn)來中國(guó)賣，一百塊錢一斤，這就是精品農(nóng)業(yè)，這是日本的一個(gè)特點(diǎn)。香港的城市化率已經(jīng)是百分之百了，它根本沒有第一產(chǎn)業(yè)，甚至第二產(chǎn)業(yè)都很少，純粹就是第三產(chǎn)業(yè)了。像英國(guó)這些國(guó)家，它百分之八、九十。這說明，每一個(gè)地方都不一樣的。像中國(guó)這種國(guó)家，城市化率能不能到百分之七十我表示懷疑，如果到百分之七十就接近極限了，所以千萬別聽那些書呆子們的議論。
第二個(gè)問題，我認(rèn)為應(yīng)從縱向上來講，城市化率也罷，經(jīng)濟(jì)形態(tài)也罷，它必須服從于政治形態(tài)。中國(guó)雖然號(hào)稱社會(huì)主義國(guó)家，其實(shí)它是全球兩極分化最嚴(yán)重的一個(gè)國(guó)家，這個(gè)兩極分化是有三大差別，城鄉(xiāng)差別、工農(nóng)差別，還有腦體差別。現(xiàn)在還加一個(gè)差別，就是以東部沿海為代表的先富起來的人群跟中西部貧困人群的巨大差別，也就是我們說的基尼系數(shù)，相差幾十倍、幾百倍，甚至幾千倍，這就是中國(guó)的現(xiàn)實(shí)。那么針對(duì)這種現(xiàn)實(shí)該怎么辦呢？我認(rèn)為在開藥方的時(shí)候，可能要兩邊考慮問題。一邊就是剛才你講到的這一條，別人都看得很清楚的，就是開始搞這個(gè)安居房呀，廉租房呀，研究農(nóng)民怎么進(jìn)城，怎么消滅農(nóng)民，怎么成為市民，這個(gè)誰都看到的。我認(rèn)為中國(guó)除了這條還有更重要的一條，就是承認(rèn)已經(jīng)客觀存在兩極分化，承認(rèn)“一邊捆著草，一邊餓著牛”的現(xiàn)實(shí)。什么叫捆著草呢，就是在廣闊的農(nóng)村，有很多資源，這些資源沒人去消費(fèi)，沒人去花錢，最后我們還讓這些農(nóng)民們離家別祖到城里去，兩頭不沾邊。另外一邊呢，是以上海、北京、廣東為代表的沿海地區(qū)，將近有兩億人，已經(jīng)成了富人，非常富有，甚至一部分人已經(jīng)達(dá)到了日本、美國(guó)的水平，還有幾千萬人可能已經(jīng)成了巨富。而這些人有巨大的購買力和消費(fèi)力，但是沒有東西去消費(fèi)，他就跑到澳門去賭錢，然后買上幾十臺(tái)賓利這樣的小車來耍。據(jù)我所知，因?yàn)槲腋@幫人打交道很多，既然有這個(gè)客觀消費(fèi)力，為什么我們不能把兩者拉近？就是爬出來吧，給你自由。讓窮得只剩下錢的這些城里的富豪，上山下鄉(xiāng)，來消費(fèi)山水資源，這是完全可以做到的。與其送貨下鄉(xiāng)，為什么不能送消費(fèi)下鄉(xiāng)呢？這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，上萬億的潛力。
現(xiàn)在我們正在嘗試，已經(jīng)獲得了很大的成功。比如說云南的麗江，我們合作了十年，做為樣板田來試驗(yàn)。麗江我們就是通過這種方式來改造：第一，賣陽光，一個(gè)可以曬太陽，懶洋洋地發(fā)呆的地方；第二賣清涼，夏天每個(gè)地方水深火熱的時(shí)候，這個(gè)地方可以作為避暑天堂；第三賣曖昧，有很多孤男寡女，去這個(gè)地方能夠產(chǎn)生很多美好的故事。這些東西肯定是給那些吃飽了撐的人營(yíng)造的。最后的結(jié)果好了，賣成功了。現(xiàn)在麗江人哪有出來的，宣科搞了一個(gè)脫口秀，他根本就不用出來，僅在當(dāng)?shù)匮莩鼍蛼炅藥浊f，宣科莊園都建起來了。最后的結(jié)果，這些城里的人們，坐著飛機(jī)過去，現(xiàn)在麗江一天的飛機(jī)都是七、八十趟。一個(gè)機(jī)場(chǎng)不夠用，馬上要建第二個(gè)機(jī)場(chǎng)，就在瀘沽湖旁邊建。全中國(guó)的富豪們都去，我統(tǒng)計(jì)了一下，平均每天一千塊錢一個(gè)人，一般人都要扔一千塊錢在那個(gè)地方，呆個(gè)七天就是七千塊錢。我上次遇到楊瀾兩口子，還有中信的王軍，開私家飛機(jī)過去。來回一趟砸二十萬在那個(gè)地方，這就是吃飽了撐的，要是到上海或到北京，他哪里有這種感受呀。最后的結(jié)果，把麗江的房地產(chǎn)全帶起來了，2001年的時(shí)候，八百塊錢一平方米賣不動(dòng)，現(xiàn)在是三萬塊一平方米全搶光。為什么？賣給麗江人八百塊太貴了，賣給全中國(guó)的人，三萬塊還便宜了。就這么一個(gè)簡(jiǎn)單的道理，有了三萬塊錢的房?jī)r(jià)，包括悅榕莊這樣的世界級(jí)品牌產(chǎn)品，也都進(jìn)來了。最后，麗江實(shí)現(xiàn)了全民就業(yè)，所有的麗江人不開飯館就當(dāng)導(dǎo)游，實(shí)現(xiàn)了就地安置，而且幸福指數(shù)很高。前年，中共中央在全國(guó)選了十幾個(gè)科學(xué)發(fā)展的樣板，西部只選了一個(gè)，就是麗江。最后麗江的書記和五套班子到北京來，當(dāng)時(shí)中央領(lǐng)導(dǎo)來了十幾位，最后請(qǐng)我做主題發(fā)言，我就講麗江的意義和故事，大家都很震動(dòng)。
所以這個(gè)例子它不是特殊的，它帶有普遍性。后來伴隨麗江成功以后，海南也起來了。海南是一個(gè)賣冬天的地方，為什么恰恰這個(gè)時(shí)候能夠賣得起來呢？最先把海南撬動(dòng)起來的還不是北京上海廣東的大佬，而是并不太富有的東北人。因?yàn)闁|北人富起來之后，突然發(fā)現(xiàn)原來自己跟別的地方的人不一樣，別人活了一輩子，而自己只活了半輩子，冬天貓冬像狗熊一樣，然后只能聽趙本山嘮嗑，因此也培養(yǎng)出了一個(gè)趙本山，還成了脫口秀大王了。后來，東北人一下子發(fā)現(xiàn)，哇，還有個(gè)海南，這一下子就先富帶后富，開始反季節(jié)生活。就像歌里唱的“再也不能這樣過，再也不能這樣活”，然后東北人就開始呼啦啦往那邊跑，一下子就把一個(gè)三亞給炒起來了。一炒就啟發(fā)了其它的地方，包括河北人也去了，西北人也去了，一下子就把這個(gè)海南的房地產(chǎn)炒得天翻地覆。這個(gè)消費(fèi)力可真不可小看，所以下一步在中國(guó)，從跨地域來講，一個(gè)是冬天，買避寒；一個(gè)是夏天買避暑，絕對(duì)是這兩塊地方，不得了。所以我認(rèn)為，買避寒，去海南，包括下一步的廣東；買避暑，云南、貴州，當(dāng)然還有一些局部的地方。這就是一種候鳥似的房地產(chǎn)，候鳥似的悠閑，可能將不得了。所以，關(guān)于城市化的發(fā)展，并不是全世界都一樣的。但這個(gè)高速發(fā)展，像中國(guó)城市化率達(dá)到百分之六十左右，這是肯定的。城市化不是簡(jiǎn)單的把農(nóng)民趕進(jìn)城，而是除了這條線，弱勢(shì)群體國(guó)家在扶貧的同時(shí)，怎么讓富人們的錢，去對(duì)接這個(gè)市場(chǎng)，這點(diǎn)很重要。
我太太也有這種想法，成天窩在北京、上海，還是很想到鄉(xiāng)村去的，但關(guān)鍵是你有沒有讓她砸錢的地方。你如果光是一個(gè)公共廁所，隨地大小便，那樣的地方，她也不去呀。所以為什么悅榕莊這種品牌都出來了呢？就是在一種看起來很蠻荒的地方，最后卻產(chǎn)生了一種極品式的東西。不只悅榕莊，還有全球精品奢華度假酒店安縵居(Aman Resorts)也進(jìn)來了。2008年9月它的全球第20家度假村初次落戶在北京，并且開在頤和園的旁邊。安縵居還催生了一個(gè)名為“Amanjunkie(阿曼上癮者)”的群體，他們每次度假總是尋找不同的安縵度假村來體驗(yàn)，這樣才能消減他們的“毒癮”。北京這個(gè)安縵居，提前一個(gè)月都訂不上。另外一個(gè)在杭州，后來很多朋友跟我介紹他們是怎么做的。在杭州，他們收購了一個(gè)已經(jīng)破敗了的村莊，只剩下一些斷壁殘?jiān)：髞硭麄儼堰@些破村莊，廢豬圈、老客舍、舊寢室，當(dāng)成寶貝一樣，然后花上億元的資金，來包裝這些斷壁殘?jiān)龅叫夼f如舊。現(xiàn)在，再去看的時(shí)候，就會(huì)發(fā)現(xiàn)在一個(gè)五星級(jí)的客房里面，你可能跟一個(gè)豬圈住在一起。當(dāng)你一看到那個(gè)豬圈，你可能就聯(lián)想到小時(shí)候養(yǎng)豬的情景，但服務(wù)設(shè)施絕對(duì)跟超五星級(jí)酒店一樣。只是這個(gè)時(shí)候你就回到了過去，就像歌里唱到的一樣，彎彎的月亮，彎彎的小河，故鄉(xiāng)的小橋，回到童年那種意境里邊去了。
為什么這種包裝能賣大價(jià)錢呢？因?yàn)檫@個(gè)地方曾經(jīng)是一個(gè)廢棄了的村莊，他們把舊村莊保留下來，包裝出來，讓人們?cè)谶@里享受現(xiàn)代化生活的同時(shí)，也能看到豬圈、農(nóng)舍、以及那些小時(shí)候的斷壁殘?jiān)ㄟ^這個(gè)告訴世人，這就是江南桃花源。這就是典型的吃飽了撐的，下一步的市場(chǎng)就在這里，就是解決吃飽了撐的問題。這個(gè)問題解決好了，這兩個(gè)市場(chǎng)一對(duì)接，空間很大，這就是作為下一步我們做房地產(chǎn)要思考的問題。這些做法包括剛才金波講的彝人古鎮(zhèn)，不就是一個(gè)普通項(xiàng)目，因?yàn)樵诔圻@個(gè)彝族地區(qū)，于是就賦予它一個(gè)靈魂，叫做彝人古鎮(zhèn)，一下子火把節(jié)、跳儺戲呀，全都來了。這個(gè)社會(huì)呀，人們真是吃飽了撐的，關(guān)鍵就看你能不能滿足這種龐大的休閑需求。最近我們?cè)诶确蛔鲆粋€(gè)很大的事情，除了廊坊的城市戰(zhàn)略，下一步我們還要幫助他們打造一個(gè)大北京的RBD，就是休閑商務(wù)區(qū)。休閑商務(wù)區(qū)一個(gè)很重要的東西，就是準(zhǔn)備把全球的狂歡節(jié)整合到一起，放在這里。因?yàn)槿澜缍枷脒M(jìn)中國(guó)來，包括法國(guó)、英國(guó)、美國(guó)，但是北京要到哪里去搞狂歡節(jié)呢，就在廊坊。離紅塵不遠(yuǎn)，靠自然很近；不是北京，勝似北京。打造這樣一個(gè)東西出來，今天是羅賓漢狂歡節(jié)，英國(guó)、美國(guó)的來了；明天又是西班牙狂歡節(jié)，斗牛士來了；然后再把全球的那些爵士音樂、土著音樂全部整過來。現(xiàn)在中國(guó)的閑錢太多了，燒得不得了，下一步的市場(chǎng)就在這里。
金波：我覺得，前一個(gè)問題更多地涉及到產(chǎn)業(yè)跟地產(chǎn)的關(guān)系；后一個(gè)話題，還是更多的談文化。原來提城市化，現(xiàn)在又提城鎮(zhèn)化，一字之差，差之千里。過去是讓農(nóng)民進(jìn)城，現(xiàn)在是要聚集為鎮(zhèn)，這對(duì)房地產(chǎn)“上山下鄉(xiāng)”將是一個(gè)巨大的商機(jī)，再加上中國(guó)休閑時(shí)代的大商機(jī)，市場(chǎng)潛力很大。關(guān)于小城鎮(zhèn)的具體建設(shè)，實(shí)際上我們也做了一些探討和研究。好，大家自由發(fā)言，我覺得這樣很好。
王志綱：我看他們?cè)颇希乱徊接幸粋€(gè)地方也不得了。我指得不是楚雄，而是騰沖。我上次在成都等了五天，本來說成都有飛機(jī)直接飛騰沖，但根本就飛不了。從當(dāng)年的駝峰航線過去，但一下雨就麻煩，高黎貢山一起霧，飛機(jī)根本無法降落。那邊有個(gè)老板，是當(dāng)?shù)厥赘唬掷镉袃扇f畝地，要做一個(gè)很大的休閑地產(chǎn)。最后走了很多彎路才找到我們，但是天公不作美，最后看來是有緣無份了，聽說那個(gè)機(jī)場(chǎng)好像是修在高黎貢山上，整個(gè)七月份一下雨就過不去。但是，現(xiàn)在我的很多朋友已經(jīng)到那邊去了，回來后都告訴我，是個(gè)絕版的地方。
那邊一是溫泉，二是火山，第三是氣候，第四是文化，第五還有當(dāng)年留下的很多戰(zhàn)爭(zhēng)遺跡。我估計(jì)下一步呀，騰沖將是一個(gè)很好的養(yǎng)老市場(chǎng)和休閑市場(chǎng)，可能是麗江的升級(jí)版，而且比麗江還多了一些人文的東西，名副其實(shí)的“火山熱海，魅力名鎮(zhèn)”。這就反映出一個(gè)問題，當(dāng)初的麗江只是一個(gè)小小的樣板田，下一步將會(huì)有強(qiáng)于麗江一百倍、一千倍的休閑平臺(tái)出來，絕對(duì)是一個(gè)巨大的市場(chǎng)。據(jù)說現(xiàn)在光是高爾夫球場(chǎng)，規(guī)劃里面就有二十個(gè)。世紀(jì)金源的黃如論要做五個(gè)，然后北京的老板再做兩個(gè)，我們這邊再幫助開發(fā)商做七個(gè)。二十個(gè)球場(chǎng)做好，就可以支撐起十個(gè)五星級(jí)酒店，再加上火山溫泉，全世界的人都跑去洗浴，不得了。所以，下一步騰沖那個(gè)地方是很有空間的，現(xiàn)在黃如論已經(jīng)整了幾千畝地，蓋的幾千套別墅全賣光了。最近，我們?cè)谏綎|也有大項(xiàng)目在做，也是上萬畝，就是休閑地產(chǎn)。
廣東深圳學(xué)員：王老師，我想問一下，像深圳這樣的一線城市的地產(chǎn)發(fā)展，下一步的空間在哪里，或者說它應(yīng)該在哪些方面進(jìn)行突破，作為我們來說，在這些城市里做事，怎么才能尋找到更多的機(jī)會(huì)？
王志綱：在一線城市搞開發(fā)，就相當(dāng)于在給一個(gè)美麗的姑娘做首飾的時(shí)候，如何打造那顆鉆戒，以及脖子上掛的那個(gè)“海洋之心”，只有升級(jí)才能升值，這是個(gè)很大的學(xué)問。例如，我們幫助深圳益田集團(tuán)策劃整合的益田假日廣場(chǎng)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)我就告訴他們的老板，益田集團(tuán)在深圳并算不了什么，包括你們做的半島城邦也只是賣賣房子而已。但是，正因?yàn)槟銈兯悴涣耸裁矗挪粫?huì)像深圳那些大的開發(fā)商那樣，蘿卜快了不洗泥，你們可以靜下心來用三到五年時(shí)間，螺螄殼里做道場(chǎng)，把這個(gè)別人啃不下來的益田假日廣場(chǎng)好好研究一下，把經(jīng)絡(luò)打通，探索一種未來的嶄新業(yè)態(tài)。原來說三年做完的，最后卻花了六年，因?yàn)樗橇闼榈乃膲K地，后來把經(jīng)絡(luò)一打通，一下子探索出中國(guó)首家“國(guó)際化體驗(yàn)式購物中心”的新模式，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)與生活的完美融合,益田假日廣場(chǎng)也就一舉成名了。這不僅提升了整個(gè)華僑城商圈的商業(yè)價(jià)值，而且還開創(chuàng)了一種嶄新的商業(yè)業(yè)態(tài)和開發(fā)模式，不僅是一個(gè)城市綜合體，而且成為都市人尋找休閑生活和時(shí)尚生活的體驗(yàn)場(chǎng)，成為深圳城市的時(shí)尚櫥窗。
通過這個(gè)項(xiàng)目的巨大成功，益田算是找到感覺了，知道如何按照我們的藥方去抓藥了，這下益田又殺進(jìn)北京來了，馬上要跟政府合作，在北京懷柔投幾百億打造一個(gè)“東方好萊塢”。起初，政府喊要花幾百億打造一個(gè)“東方好萊塢”，把韓三平那些人整過來，可他們除了電影，連房子都不會(huì)蓋，怎么會(huì)整這些名堂呢？所以，這個(gè)時(shí)候這幫人玩不動(dòng)了，懷柔感到壓力很大，因?yàn)楸本┤送孢@些東西并不在行。最后就找到了益田，因?yàn)樗麄兡軌虬岩粋€(gè)旅店變成一種產(chǎn)品，把一種產(chǎn)品變成一種生活，把一種生活變成一種業(yè)態(tài)。結(jié)果你們看，一般人進(jìn)北京多難，可他們被請(qǐng)進(jìn)來了，而且在懷柔拿到了兩三千畝地。這時(shí)，有了深圳益田假日廣場(chǎng)的豐富經(jīng)驗(yàn)，有了北京這個(gè)世界平臺(tái)，就敢去跟好萊塢談了，跟米高梅談了。到時(shí)候把好萊塢、米高梅這些資源整合進(jìn)來，所謂的“北京好萊塢之夢(mèng)”可能就會(huì)從這個(gè)地方開啟。
所以，我認(rèn)為你們?cè)谏钲谶@種地方做開發(fā)，常規(guī)地產(chǎn)已經(jīng)沒有空間了，因?yàn)槟莻€(gè)東西已經(jīng)很簡(jiǎn)單了，有錢就可以拿地王，算得過賬來就可以蓋房子。但是也就是在這種地方，如果能夠做到“螺螄殼里做道場(chǎng)”，找到一塊地不一定大，精心打造一個(gè)精致的項(xiàng)目，能夠滿足深圳人很刁鉆的消費(fèi)心理和習(xí)性，而且經(jīng)得住長(zhǎng)期的市場(chǎng)檢驗(yàn)以后，再往北方走，再往內(nèi)地走，那個(gè)空間就大了。所以，我還是那句話，“業(yè)態(tài)創(chuàng)新，模式為王”。
山西太原學(xué)員：王老師，我想問一下現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式，當(dāng)然我們的商業(yè)地產(chǎn)不像王健林那樣大，體量還比較小，我想問問做商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該注意哪些問題？謝謝！
王志綱：其實(shí)做商業(yè)地產(chǎn)，大有大的做法，小也有小的玩法。就在今天晚上吃飯的時(shí)候，還和兩個(gè)同學(xué)在一起聊天，其中一位就在做會(huì)所。期間談到私家菜，我當(dāng)時(shí)就說了這么一句話，全中國(guó)我基本上都走遍了，我喜歡用嘴巴去體驗(yàn)地域文化，探究“一方水土養(yǎng)一方人”背后的東西。比如，成都人做商業(yè)地產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)品位，那在中國(guó)絕對(duì)有競(jìng)爭(zhēng)力。相反，重慶人就不行。重慶人是大大咧咧的，比較豪爽，開疆僻土可以，精雕細(xì)琢不行，但吳亞軍是個(gè)例外，所以我經(jīng)常講她這個(gè)重慶人，倒是為重慶爭(zhēng)光了。而一般的重慶人，雖然大氣但很粗拉。成都人和重慶人一旦聯(lián)手，重慶人打前鋒，成都人做后衛(wèi)，這兩者一結(jié)合，陰陽互補(bǔ)，不得了。四川的火鍋就是這樣，重慶人發(fā)明了火鍋，但非常粗拉，走不出去。成都的公子哥兒去消費(fèi)，經(jīng)過一番提煉成了一種文化，然后就走向了全中國(guó)。
因此我就經(jīng)常講，在商業(yè)上每一個(gè)地方都有自己的個(gè)性和特點(diǎn)，就看你怎么把握。比如，講到山西這種地方，最近我們正在做兩個(gè)比較大的項(xiàng)目。其實(shí)，我原來不太想去山西的，因?yàn)樯轿髂莻€(gè)地方不休閑，呆不住。但是這個(gè)老板很誠(chéng)懇，追了我很多地方，最后就答應(yīng)了。一個(gè)是很大的商業(yè)項(xiàng)目，在你們太原的銀澤大街，是一個(gè)七、八十萬平方米的城市綜合體；另外一個(gè)在晉祠旁邊，七、八千畝地，那個(gè)不叫商業(yè)地產(chǎn)，是休閑地產(chǎn)。通過這些項(xiàng)目，我就對(duì)山西有了些了解。我覺得在山西做商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該明確這么幾點(diǎn)：第一，下一個(gè)階段商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)有很大的市場(chǎng)空間，但是商業(yè)地產(chǎn)絕對(duì)要細(xì)分，絕不是簡(jiǎn)單的批發(fā)、零售、倉儲(chǔ)，以及百貨店、專賣店、購物中心和專業(yè)市場(chǎng)，這都是些有形交易。我認(rèn)為中國(guó)下一步最大的商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)是無形交易。相當(dāng)于我們?cè)瓉沓燥埵浅匀猓@是初級(jí)階段；第二階段是啃骨頭；第三階段則是聞香味。誰能夠把香味做出來，使它香飄萬里，讓人們趨之若鶩，他的價(jià)值就會(huì)超過原來的十倍、百倍，而且市場(chǎng)還會(huì)認(rèn)賬。所以我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的第三階段，就是一種無形的交易，它提供的是一種品位，一種氛圍，是一種更高端的體驗(yàn)和享受。當(dāng)然，前提還是要有足夠的物質(zhì)支撐，沒有物質(zhì)的東西憑空生造，那是不可能的事情。但你只有物質(zhì)的東西，沒有進(jìn)行升級(jí)和升華，也是不行的。江湖上有句話，叫做“有錢的捧個(gè)錢場(chǎng)，沒錢的捧個(gè)人場(chǎng)”。你看現(xiàn)在的萬達(dá)，好不容易逮到了一個(gè)機(jī)會(huì)，恨不得一下子搞二三十個(gè)城市綜合體出來，這就成了“揀到籃子里的都是菜”，以后的產(chǎn)品肯定比初創(chuàng)時(shí)期要差，這在中國(guó)已經(jīng)成了通病。所以這個(gè)時(shí)候，機(jī)會(huì)就來了，以前那些機(jī)會(huì)不多的人，現(xiàn)在就可以看準(zhǔn)方向，在自己力所能及的范圍內(nèi)，真正地探索出一種業(yè)態(tài)和模式，就像剛才我講的“螺螄殼里做道場(chǎng)”，把品質(zhì)、品位和品牌做出來。其實(shí)，規(guī)模不用大，包括我們現(xiàn)正在做的一些精品度假酒店，小的三千多平方米，大的頂多一萬。最近，我用做書院的方式，在成都做了這樣一個(gè)，占地二十畝，規(guī)模三千平方米左右。下一步，我們還將在廣州做一個(gè)，在云南麗江再做一個(gè)，它們將成為我以后教學(xué)的地方，這就是一種特殊的精品度假酒店，叫做文化度假酒店。
未來的中國(guó)，除了有形的商業(yè)以外，更多的是無形的商業(yè)，除了滿足人們的物質(zhì)需求，更多的還是要滿足人們的精神需求，更多的是為人們提供享受，提供服務(wù)，這個(gè)可能空間很大。現(xiàn)在，我發(fā)現(xiàn)中國(guó)有個(gè)很有趣的現(xiàn)象，十年前還偷偷摸摸的桑拿浴，后來被中國(guó)人變成了產(chǎn)業(yè)，叫做“洗澡堂子”。甚至還把“二人轉(zhuǎn)”的表演也弄進(jìn)來，一下子男女全在里面，而且規(guī)模之大超乎想象，廣州、深圳竟做到了五萬多平米。上次，我在那個(gè)地方稍微休閑了一下，七個(gè)人上來為我服務(wù)，按摩頭的，掏耳朵的，捏手的，刮腳的，捶背的……后來我就問大堂經(jīng)理，你們這里到底有多少服務(wù)員？答案是六千。一個(gè)澡堂子啊，竟有六千人在服務(wù)。最后把人體的部位，分成了五、六個(gè)部分，可以收五、六手的錢。昨天，我在大連遇到了一件更荒唐的事情。我只是捏個(gè)腳，結(jié)果他把我的腳分成了八個(gè)項(xiàng)目，先是修腳，接著鏟、剪指甲，最后因?yàn)槲业拇竽粗赣悬c(diǎn)切進(jìn)去，他說可以幫我治好，九十塊一個(gè)，他先是用膠布給我裹上一只腳，后來兩只腳竟都裹上了。這時(shí)，他開始說另外的八個(gè)指頭，也要這樣做。我趕忙問，你這種做法不是每個(gè)指頭都要收九十塊吧？他說，是呀！我一聽，十個(gè)指頭那是多少錢啊，你們?cè)趺茨苓@樣？簡(jiǎn)直把我氣得要死，堅(jiān)決抵制，拒絕捏腳了。
今天，我講這個(gè)故事是想說明一個(gè)道理，東北人率先把洗浴產(chǎn)業(yè)化了，下一步只要與時(shí)俱進(jìn)，稍加提升就會(huì)是一個(gè)全新的東西了，就是SPA了，到了SPA這個(gè)層次那就厲害了。我在中國(guó)見識(shí)過許多SPA，兩、三千塊錢一個(gè)晚上，一次一個(gè)半小時(shí)，后來我做來做去，結(jié)果上一次在廊坊的艾力楓社做完后，我就對(duì)他們的老板講，這是我在中國(guó)享受到的最好的一次SPA，比巴厘島和普吉島的還要好。自然，那里的生意也火爆得不得了。后來，我就有一個(gè)很深的感觸，中國(guó)人太聰明了，只要有市場(chǎng)，從國(guó)外學(xué)個(gè)東西過來，就可以演繹得淋漓盡致，甚至變成大產(chǎn)業(yè)。例如，青島的“在水一方”，在八大關(guān)那邊，我八年前第一次去，去年再去還依然火爆。它那里也美其名曰SPA，但卻是一種特殊的按摩，怎么按法呢？現(xiàn)在想起來都忍不住想笑，一群姑娘漂亮得不得了，都是一米七左右，全身穿著泳裝，手里卻拿著搟面杖，這個(gè)叫“色而不淫”。可這種按摩叫什么式呀？她說，我們這叫“在水一方”式！我當(dāng)時(shí)感到既好笑又有趣，就問他們老板是哪里人，最后她也沒說清楚。后來，我無意中看到他們的一份企業(yè)內(nèi)刊，這才知道已經(jīng)在全國(guó)有很多家了。這不禁使我感慨，中國(guó)這個(gè)國(guó)家呀，只要是有市場(chǎng)，一定會(huì)從西方學(xué)些東西過來，然后結(jié)合中國(guó)的實(shí)際，就像“在水一方”這種方式一樣，全國(guó)克隆，但在跟共產(chǎn)黨打交道的時(shí)候還不出問題。
所以，商業(yè)服務(wù)這個(gè)行業(yè)千萬不能小看，關(guān)鍵是你要找準(zhǔn)定位，我們叫做因地制宜，因人制宜，因時(shí)制宜。因地，就是你的地緣文化，它有自身的特點(diǎn)；因時(shí)，就是這個(gè)時(shí)代，人們除了買產(chǎn)品還要買服務(wù)，除了買實(shí)的，還要買虛的；因人，就是要根據(jù)自身的實(shí)力，量身打造，既要知彼，也要知己。未來服務(wù)業(yè)的市場(chǎng)空間真的是很大，關(guān)鍵是要選擇適合自己的商業(yè)模式，而且一旦你把一個(gè)模具開發(fā)成功了，就可能獲得全國(guó)效應(yīng)，一旦獲得全國(guó)效應(yīng)和全國(guó)口碑，你就可以迅速克隆和復(fù)制，那就不得了。小產(chǎn)品一樣可以做成大產(chǎn)業(yè)，關(guān)鍵就看你怎么去做了。你看，我認(rèn)識(shí)的那個(gè)俏江南的老板，只用了短短的七年時(shí)間在北京就做成了餐飲巨鱷。一開始，她看準(zhǔn)了一個(gè)什么商機(jī)呢？我看了一下也很簡(jiǎn)單，就是找到一個(gè)寫字樓，實(shí)行“三合一”，主餐區(qū)（餐廳）、茶飲區(qū)（茶吧、咖啡吧、酒吧區(qū)）、包間區(qū)（洽談室、會(huì)客廳），合而為一。專門針對(duì)商務(wù)人士和上班一族，匆匆忙忙，他們很少應(yīng)酬，每人一次消費(fèi)五、六十塊錢，一桌人消費(fèi)五、六百塊，關(guān)鍵是這種組合可以讓他們呆下來，既可以吃飯，又可以喝茶、喝咖啡，喝啤酒，無論是聊天、洽談，還是談戀愛、談生意，都可以各取所需。還有，這些人不太在意飯菜到底好不好，菜品只是個(gè)由頭，特別是對(duì)數(shù)量龐大的上班族，結(jié)果在北京這些寫字樓里面一開業(yè)，就發(fā)現(xiàn)油水很大，最后一發(fā)而不可收，一下子發(fā)展到十幾家。這個(gè)時(shí)候，她發(fā)現(xiàn)檔次起不來，光靠這個(gè)市場(chǎng)還不夠，于是再往上走，就有了后來高端的“蘭會(huì)所”。到了這個(gè)階段，就不僅僅是有中國(guó)小菜了，還有法國(guó)大餐。投行們一看，這個(gè)東西有戲，接著大把的錢跟進(jìn)，開始謀劃上市，最后終于成功了。還有一個(gè)重慶富僑，大家都知道是捏腳的，后來我就發(fā)現(xiàn)全國(guó)各地捏腳的到處都是富僑，一打聽才知道背后有投行在支持它，聽說也上市了。這就叫做商機(jī)無限啊！但最關(guān)鍵的是，首先要認(rèn)清天時(shí)，把握地利，整合人脈，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)；其次，要因時(shí)、因地、因人制宜，找到差異化的發(fā)展模式，就像我說的“有錢的捧個(gè)錢場(chǎng)，沒錢的捧個(gè)人場(chǎng)”；最后，看準(zhǔn)了方向，就好好地去開模具，要耐得住寂寞。模具開出來以后，前面有市場(chǎng)，背后有投行，很快就會(huì)在全中國(guó)崛起，而下一步的關(guān)鍵就是管理和運(yùn)營(yíng)了。到那個(gè)時(shí)候，可真就是呼風(fēng)喚雨，商機(jī)無限了。
金波：王老師，最后我代表大家提一個(gè)問題吧，我們就是想知道下一輪中國(guó)發(fā)展的幾個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域會(huì)出現(xiàn)在哪里，然后希望你給大家分析一下。
王志綱：其實(shí)，剛才我已經(jīng)講到了一些熱點(diǎn)區(qū)域。一個(gè)是海南，為什么熱？因?yàn)橹袊?guó)只有一個(gè)海南，但中國(guó)卻有十三億人口，其中已經(jīng)有兩三億處于吃飽了撐的狀態(tài)，既有錢、也有閑來安排自己的生活，愿意在有限的生命里享受無限的生活。他們?yōu)榱吮芎陀辛撕Ｄ犀F(xiàn)象；下一步為了避暑，又會(huì)有一個(gè)巨大的市場(chǎng)，除了剛才講到的云南、貴州這些區(qū)域，另外還有很多局部地方，比如說煙臺(tái)、威海、大連，甚至像北京周邊的密云、懷柔、平谷、房山，就是往山里跑。前幾天，我專門去了趟四川災(zāi)區(qū)，包括汶川、理縣，一路走下來，就發(fā)現(xiàn)下一步那些地方真是有非常巨大的市場(chǎng)潛力。《中國(guó)地理》雜志還曾經(jīng)專門搞了一個(gè)專題，叫做“上帝為什么造四川”，開車從成都過去兩個(gè)多小時(shí)，這次理縣的幾個(gè)地方跑下來，旅游休閑資源非常令人震撼。畢棚溝的冰川、飛瀑，米亞羅有亞洲最大的紅葉谷，還有雪山溫泉，尤其是桃坪羌寨，更是不得了。我發(fā)現(xiàn)，中國(guó)每一次重大的地質(zhì)災(zāi)難，都會(huì)震出一片世外桃源。當(dāng)年，麗江大地震，人們?cè)趽尵鹊倪^程中，無意中發(fā)現(xiàn)了納西古鎮(zhèn)和茶馬古道。就是憑著當(dāng)時(shí)十幾個(gè)億的民間救助款，才把麗江修舊如舊，后來麗江的行署專員和志強(qiáng)，正好借賑災(zāi)這個(gè)理由修了機(jī)場(chǎng)。這樣一來麗江開始慢慢走向全國(guó)乃至全球。這次“5·12”災(zāi)后重建國(guó)家砸了幾千億在汶川一帶，今年十月初，重建工作將全部完成，屆時(shí)將正式向全世界亮相。那個(gè)時(shí)候，高速公路將全部打通，整個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施全部得到改善，來去就非常方便了。在理縣看到那個(gè)畢棚溝，我感覺比喀納斯還要漂亮。當(dāng)年為了去喀納斯，我從北京坐六七個(gè)小時(shí)的飛機(jī)先到烏魯木齊，然后又坐了一兩千公里的汽車，真是累死人。
金波：上次我開車從烏魯木齊過去，用了15個(gè)小時(shí)。
王志綱：當(dāng)然，喀納斯給我的印象也不錯(cuò)，有點(diǎn)像歐洲的感覺。其中有兩個(gè)東西最吸引我，一個(gè)是哈薩克人駕馭雄鷹，另外一個(gè)就是喀納斯水怪，反正沒看到過，好像是在編故事。去喀納斯，唯一的遺憾就是太費(fèi)時(shí)費(fèi)力。但是，這次我去了畢棚溝以后，感覺那種美絕不亞于喀納斯。大面積的原始森林，原生態(tài)的濕地，加上雪山、冰川、瀑布，還有那些各種各樣的飛禽走獸，絕對(duì)震撼。而且，那里我認(rèn)為完全可以成為“步行者天堂”，你可以沿著原始森林步行四個(gè)小時(shí)，最后到達(dá)四姑娘山，沿途的風(fēng)光絕對(duì)比張家界還要強(qiáng)一千倍，一萬倍。那里的氣溫，非常適合避暑，整個(gè)夏天二十度左右。無論是氣候、土特產(chǎn)、還是民族風(fēng)情，以及與成都和重慶的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，未來都有很大的發(fā)展空間。另外，那里還有一個(gè)“反季節(jié)”現(xiàn)象，全中國(guó)的櫻桃我?guī)缀醭员榱耍詠沓匀プ詈蟾杏X還是這次在理縣吃到的最好。理縣的櫻桃從海拔五百米開始栽種，到一千米，一千五百米，兩千，最后直到七千米，收獲期可以長(zhǎng)達(dá)三個(gè)月。
所以，下一步中國(guó)除了大的區(qū)域板塊以外，還有一些局部的地方，也會(huì)有很大的發(fā)展空間。為什么這樣講呢？因?yàn)楝F(xiàn)在中國(guó)人的生活半徑、生活觀念，生活追求，將會(huì)發(fā)生一個(gè)革命性的變化。過去大家都沒錢嘛，一輩子就守在一個(gè)村莊里面，交通和信息都非常閉塞，你不出去、他也不進(jìn)來，出差也是公家的人才有的待遇。好不容易出了趟差，回來還要像牛一樣為親戚朋友捎?xùn)|西，然后自己就是一張照片，叫做“到此一游”，因?yàn)橐惠呑泳褪沁@樣一次機(jī)會(huì)，而我們今天看起來這算什么呀！現(xiàn)在所有的人都可以自由地安排自己的生活，不僅飛機(jī)發(fā)達(dá)、火車也發(fā)達(dá)，自駕也發(fā)達(dá)，這個(gè)時(shí)候生活半徑將會(huì)極大的擴(kuò)展。下一步隨著高鐵路網(wǎng)的形成，重慶到成都四十五分鐘，北京到上海四個(gè)小時(shí)，人們將可以隨意飽覽無邊春色。就像我現(xiàn)在的生活，一年坐兩百趟飛機(jī)，一年要睡三百張不同的床，一年要吃五百頓不同的飯，一年要打兩百場(chǎng)不同的高爾夫球。這種“八千里路云和月”的生活，將來一定會(huì)變成每一個(gè)人都可享受到的東西。
那個(gè)時(shí)候可能我想的就是，市場(chǎng)在哪里，產(chǎn)品在哪里，模式在哪里。這個(gè)月底，我要去一趟美國(guó)，是一幫人陪著我去，租了一架飛機(jī)過去。這幫人的身家都有十億、八億，但全是退休的，年齡最小的38歲，最大的才55歲，都是原來把錢掙夠了，現(xiàn)在金盆洗手了。閑下來后，他們不知道該干啥，現(xiàn)在為什么要圍著我轉(zhuǎn)呢，因?yàn)槲医探o他們?cè)趺赐妗Ｎ艺f，到拉斯維加斯買一架飛機(jī)吧，因?yàn)檫^去他們?cè)诶咕S加斯有五、六千萬美金的賭資，這次跟著我去是想讓他們高尚起來，深入了解一下美國(guó)的游艇、飛機(jī)私人俱樂部，還有那些各種各樣的奢侈玩法，就是去看看美國(guó)那些有錢的家伙是怎么玩的。現(xiàn)在這些還是極而言之的例子，但不久的將來，這些在中國(guó)遲早也會(huì)普及。所以，我說房地產(chǎn)的發(fā)展，除了住宅地產(chǎn)，那些裝人的倉庫以外，下一步最大的空間還是復(fù)合型地產(chǎn)，就是多元地產(chǎn)，包括休閑地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、度假地產(chǎn)。就是在房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，再賦予它更多的附加值，提供一種生活形態(tài)，生活方式，生活氛圍，生活內(nèi)容，生活哲學(xué)，這可能是下一步房地產(chǎn)的巨大發(fā)展空間。從這點(diǎn)來講，勇于創(chuàng)新反而是中小企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于萬科那樣的巨無霸，因?yàn)橐呀?jīng)習(xí)慣了迅速的克隆、復(fù)制，反倒沒有創(chuàng)新的動(dòng)力了。這其中也包括我們的幾個(gè)大客戶，我就感受很深。因?yàn)橐粋€(gè)企業(yè)做到一百多億以后，老板對(duì)下面都有硬性的考核指標(biāo)，所以作為職業(yè)經(jīng)理人來說，蘿卜快了不洗泥，就迅速克隆、復(fù)制，他們不會(huì)去創(chuàng)新。因?yàn)閯?chuàng)新必須是老板親自來抓，吃著碗里的，盯著鍋里的，還要看著田里的，但老板一忙大企業(yè)病就出來了，就會(huì)把機(jī)會(huì)給耽誤了。我常說，船大好沖浪，但船大難掉頭；船小難沖浪，但船小好掉頭。因此，我希望在座的諸位，在找準(zhǔn)方向后，能勇于創(chuàng)新，去創(chuàng)造新的業(yè)態(tài)，開出新的模具，成為明天的萬達(dá)、龍湖，其實(shí)他們也是這樣走過來的。謝謝大家！
金波：感謝王老師跟我們一起分享了多年來的經(jīng)驗(yàn)和心得，我覺得有三個(gè)關(guān)鍵詞對(duì)我們還是很有啟發(fā)的，一是“四菜一湯”，二是“業(yè)態(tài)創(chuàng)新，模式為王”，三是“螺螄殼里做道場(chǎng)”。好，今天的對(duì)話到此為止，再次感謝王老師！
