【編者按】受政策調控和市場等諸多因素影響，傳統住宅地產市場已進入紅海，而文化旅游地產越來越成為國內房企突圍的新方向，大家都期望能在這片藍海中找到未來企業拓展的新空間。智綱智庫（王志綱工作室）戰略研究院執行院長云亮認為，隨著市場與客戶需求的新變化，旅游地產的開發者們能否提供承載這些新變化的新平臺，能否找到對接這些新產品的新模式，是房企能否實現成功轉型并迎接旅游地產新拐點的關鍵。
PART 1
「我們要從需求的誤判中回歸」
旅游地產拐點的出現，意味著發展商意圖在開發中“以地產形式短線套取暴利”的游戲已經終結。核心問題在于：大規模開發第二居所這件事本身，就是資產泡沫中一個對需求的誤判。
今天，那些在旅游景區或遠郊大規模圈地的地產商，不得不面對一個并不新鮮，但以往不愿面對的“常態”——人們并不需要投資購買那么多用于度假的房子。
一旦地產泡沫破滅，發展商就不得不重新思考旅游地產的真實價值，并根據其價值確定其合理空間、平臺與盈利模式。實質上，旅游、休閑、度假，以及其關聯的養生、健康、娛樂、購物……本體上是一種常態化的傳統行為。它往往植根于持續千年的，常態化的傳統文化與傳統需求。
因此，對這些傳統文化、常態需求中所表現出的趨勢與拐點的把握，正是旅游地產開發的基本立足點。
旅游地產最重要的商機，是在傳統需求的消費升級中，發現新藍海，其核心在于需要重審資源，尋找資源與需求的對應密碼。
案例：太極文化的傳統瓶頸與現代演繹
在過去兩年里，王志綱工作室受邀為兩個國家級的傳統文化重大項目提供戰略策劃，一是曲阜打造儒家文化經濟特區，二是武當山西線新景區的開發。我有幸帶隊參與了這兩項戰略性項目的策劃。
曲阜以“尊孔”為核心，因循守舊的老態沉悶讓游客失去耐心；而我作為游客走完武當，竟無從感受太極文化的存在，這實在讓人有些意外。
當我們為這些圍繞傳統文化和傳統需求進行現代演繹的項目尋找定位時，我們首先碰到的問題是：在豐富而傳承悠久的傳統文化資源中，確定一個開發主題，這個開發主題能夠影響足夠的需求規模，有充分的可持續性，并能引導高度敏感的需求。
需求規模意味著經營空間，可持續性意味著經營前景，敏感度意味著支付意愿。
傳統文化的現代演繹，從市場需求和供應層面，已經從形式的演變上升為內容的更新，“太極文化”顯然是武當山最為引人注目的大題材。
然而進一步研究有關太極文化的需求變化趨勢，我們發現三個關鍵問題：
1、當下主流消費人群對傳統文化表現的需求及其變化的趨勢是什么？
2、用什么產品和服務可以持續性地滿足這些需求？
3、把握這些需求的商業模式是什么?
一個以持續經營為主的旅游地產項目，如果不能在把握趨勢的同時，洞察需求變化的拐點，它從誕生之日，就已經過時了。
傳統之所以歷時千百年仍然存在，是因為它具有兩個特征:一是與人性、民族性相契合的根源性；二是根據不同時代需求而變化的適變性。
以武當的太極文化為例，這項古老的運動，表現出規模化、老齡化、自發性和功能模糊性的特點，但其內涵卻蘊藏著與當代人精神、健康和社交需求相對應的珍貴價值。
太極是什么？
它是一種高度個性化的健康管理方式，每個人都可以根據自己的身體情況，摸索出一套個性化的修練方式。
它是一種極富體驗性的情緒管理方式，修練太極讓人更從容、淡定，內心更強大更包容。
它是一種深度互動的社群交流方式。太極的修練是一個需要不斷學習、交流、互動的過程，在這個過程中，人們同聲相求，同氣相應，很容易形成一種亞文化的微社群。
而太極的平衡、協調的核心價值觀，正是高速發展的中國最重要的精神需求所在。太極的平衡理念，很有可能與儒家思想中的“和諧”理念共同成為主流文化的重要組成部分。
更重要的是，它有一套“以運動為基礎，以健康為導向”的行動體系，看得見、摸得著、感受得到。這是它最珍貴的，與現代人群內在需求相對應的價值所在。
PART 2
「傳統領域里的拐點已經出現」
“把握根源性”是旅游地產確立開發主題的基礎，而洞察適變性，則是旅游地產定位產品、服務與商業模式的核心。
我們需要了解，某種傳統文化在我們的生活中，呈現出與時代主流需求不相匹配的慣性。沒有完成對時代的適變，不僅是因為舊體制的約束、舊習慣的羈絆，還因為有粗放的經營模式的束縛和固化封閉的觀念、行為模式的禁錮，甚至是既得利益群體的阻礙。
推動這個變化的關鍵，就在于把握拐點！
類似的拐點，已經出現在我們生活中最傳統的領域：
1、新一代活力長者出現了
改革開放后第一代大學生”老三屆“退休了，這使我們意識到養老產業，以及相關聯的健康、娛樂、旅游、公益領域會發生重大的變化。
新一代老人不再靠退休金和子女孝順過日子，他們正處于財富巔峰期、身心自由期、感情空巢期、體能衰退期和活力旺盛期，他們身上充滿了釋放欲望與能量的渴望。
他們的出現，意味著養老關聯產業必須提供全新的產品、服務并以全新的模式滿足其需求。這就是拐點！
2、特色教育的新增長點開始了
高中生海外游學近幾年增長率達到30%，這意味著對教育高度敏感，并具備強支付能力的家長，對中國應試教育體系失去信心，對素質教育的渴望達到饑渴程度，對于教育行業的經營者來說，國際中學和校外素質教育市場將開始新一輪的增長。
例如：央視前名嘴曲向東十年前創辦了專門拉人到戈壁徒步的“刀鋒”機構，近年突然火爆，土豪和中產們突然開始在大山里、戈壁上遠足徒步，這些大都市的寵兒，到茫茫戈壁里頭，一走就是三四天。一望無際的戈壁是物質文明的空白點，這說明富裕人群的精神需求進入一個深層次開發的階段。
這就是拐點！
當“國八條”使大量高檔消費場所走向絕路時，這個拐點的出現是否能讓高端需求的服務商們絕路逢生？
PART 3
「太極也可以這么玩」
