王志綱工作室
微信號：wzggzswx
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一、中國房地產市場黃金季節的來臨
從計劃經濟到市場經濟，從短缺經濟到過剩經濟。從集團購買到個人購買，房地產市場從“批發”到“零售”，經過十余年的發展，房子已成為大眾消費品，房地產市場的“大眾消費時代”已經全面到來了。房子，已經成為中國大眾消費生活最核心的商品，大眾對房子的關注，比對其他任何商品的關注度都高。經歷了住房的饑渴后，人們將太多太多的生活理想和向往寄托在房子之上，盡可能地，所有人都參與到購房選房的大軍之中，全民總動員，就象一場偉大的啟蒙運動，好象西方的文藝復興運動一樣。從而人們對于住宅的理解有了全面的提高，房子對人們來說已經不僅僅是一個棲身之所，而是一種生活方式。
房地產在中國還有多少機會？答案是令人欣慰和鼓舞的：至少在未來30年里還會有快速的長足的發展。
根據聯合國75國統計資料，住宅的發展與人均GDP值的增長是密切相關的。根據人均GDP值的不同發展階段，住宅業發展態勢（銷售值）可分為四個發展階段：
人均GDP在800—1300美元，為起步階段；
人均GDP在1300—8000美元，為快速上升階段；
人均GDP在8000—13000美元，為平穩上升階段；
人均GDP在13000美元以上，為下降階段。
發達國家和新興工業國家人均GDP值已超過13000美元，據權威機構計算：中國人均GDP值達8000美元約需30年時間。
從改革開放以來的中國房地產發展歷史看，1991和1993年，是中國住宅產業的第一個春天。其后的宏觀調控，使房地產業進入了3-4年短暫的平緩期。1997和1998年以來，中國住宅產業迎來了第二個春天。如果說第一個春天啟動的是房地產的生產者——發展商的話，這第二個春天啟動的則是消費者——社會大眾，因而第二個春天將是可持續的。
由于后發效應，由于中國房地產市場化、商品化正好與新技術革命同頻合拍，中國將成為現代人類居住文化之集大成者，這就意味著，甚至在世界范圍內，中國的房地產業勢必成為領導者。現在我們到國外學習先進的開發經驗，我們有信心，不遠的將來，國外房地產同行會來中國學習房地產開發。今天，香港人紛紛來大陸就是證明。
附錄一：從2000年全國房地產市場看住宅產業的大眾消費時代
2000年，我國房地產市場發展勢頭良好。全國房地產新開工面積為2.83億平方米，同比增長30.6％；商品房竣工面積2.3億平方米；商品房空置面積比上年有明顯下降。2000年12月份，全國房地產本年資金來源累計為5686億元，同比增長26.1％。
附錄二：各大城市2000年商品房銷售面積同比增長一覽
北京：成交面積956.9萬平方米，同比增長23.9％
天津：成交面積95.71萬平方米，比上年增長32％
廣州：成交面積604.11萬平方米，同比增長12％
重慶：成交面積579.96萬平方米，同比增長34.9％
深圳：成交面積236.66萬平方米，同比增長12.83％
武漢：成交面積398.94萬平方米，同比增長17.46％
廈門：成交面積249.84萬平方米，同比增長44.63％
二、實施泛地產戰略是房地產發展的必由之路
一、房地產發展的三個階段
基于對中國經濟走勢的把握，和對中國房地產市特性的認識以及多年來在全國各地的房地產策劃實踐，我們將中國房地產市場的發展概括為三個階段，炒家地產到用家地產，由實物地產到概念地產，由狹義地產到泛地產的三個階段性飛躍。以下分述之。
1、用家地產時代
在擊鼓傳花式的炒作地皮的短期投機行為停止之后，中國經濟已由短缺走向相對過剩，由暴利時代，進入微利時代，市場由幼稚走向成熟。開發商日趨專業化和規范化，其投資行為由非理性到理性，最明顯的，就是非住宅項目開發的盲目發展已成為過去，盲目多元化與過快的區域擴張得到控制，各大開發商紛紛收縮戰線，集中火力，認認真真做規劃，踏踏實實搞開發，開始了從“賣房子”（棲風避雨的窩）一一“賣家居”（講究室內的合理性、舒適性）一一 “賣社區環境”（不僅注重室內，也注重室外，景觀、配套設施成為賣點）“賣文化、生活方式”的日益升級的競爭。在這一過程中，消費者也日趨成熟，消費觀念開始變化，逐步接受了按揭、物業管理，并開始認知和接受品牌，因而，用家地產時代最終可歸結為品牌時代。品牌的競爭是永無止境的。不僅要做地方品牌，還要做全國性品牌；不僅要做項目品牌，還要做企業品牌。欲永葆品牌青春，就必須在市場競爭中實施戰略性領先策略，即在發展階段上適度超前，主動引導市場而不是總是被動適應市場、跟市場。一些開發商只局限于戰術性領先，即停滯于某一階段（如絞盡腦汁于戶型）徘徊不前，一些開發商則不局限于“比小分”，而是在戰略上取勝。目前，內地的開發商多處于“賣家居”階段，真正能進入“賣文化、生活方式”階段的，還是鳳毛麟角。我們把“賣文化、生活方式”視為一種“概念地產”。
2、概念地產時代
房地產≠鋼筋+水泥。如前所述，當房地產競爭到一定程度，就會由室內到室外，由有形到無形。鋼筋、水泥的功夫是有限的，而它們背后的無形因素的競爭是無限的。關鍵是要挖掘房地產開發的文化含量、服務含量。為此，就要進行市場細分，著眼于對特定市場目標群的特殊關照與人性化的呵護，挖掘“以人為本”的新賣點。這些賣點要圍繞著一個鮮明的主題，體現出一種獨特的風格與個性，張揚一種全新的生活方式，從而形成巨大的文化張力，使人一見如故，一見傾心，形成巨大的市場沖擊力和感召力，使人有一種強烈的心理歸屬感與階層認同感。
在微利時代，在日趨激烈的同構競爭中，這種原創性的主題（概念），往往會創造一個又一個的市場奇跡。誰真正掌握了這一超常規武器，誰就能在擁擠的“用家地產”之中殺出一條血路。
3、泛地產時代
泛地產與概念地產是相輔相承的。二者是皮與毛的關系。泛地產時代是皮，概念地產時代是毛。只有在泛地產時代，概念地產才有廣闊的用武之地。所謂泛地產，就是將一切人類活動的場所，包括地產、動產和不動產，都視為廣義的房地產，即泛地產。泛地產的實質是“跳出地產做地產”。傳統的房地產，即狹義地產，通常只注重住宅、寫字樓、商鋪、廠房、市場等的開發，至多將目光擴展到社區的環境、小品、大門、幼兒園、學校等配套設施。泛地產則是從更加宏觀的視野出發，如從舊城改造、新城區開發、旅游區開發等角度，乃至從其他產業（行業）的角度，如從旅游業、教育產業、運動休閑業、保健養生業等產業的角度切入房地產開發，將房地產業“寓”于這些產業之中，用全新的觀念挖掘全新的賣點，提煉全新的概念——往往是非常實際、非常有內涵的概念——它不僅局限于項目開發，已上升到產業拉動、區域開發的宏觀層面，往往會得到包括政府在內的全社會的支持與呼應，從而獲得超常規的資源與利益。
（二）、泛地產發展的宏觀背景
泛地產概念并不是空穴來風。泛地產時代的到來與泛地產戰略的誕生，都與中國特定的社會經濟發展背景息息相關。在這個特定的社會背景下，政府因素、消費者因素以及開發商因素相互作用，共同推動了泛地產時代的來臨。
泛地產時代到來的宏觀背景是：
——國家住宅產業化政策的有力拉動；
——房地產市場化進程的日益加速；
——政府的社會保障、城市配套支持力度不足；
——空前激烈的同質化競爭；
——消費者需求日益多元化；
——許多與人們生活直接相關的產業（如教育、體育、健康、文化服務等）發育不足
1、歷史地看，泛地產可視為中國特殊的歷史與社會背景的產物。
中國房地產市場開放之初，開發商是以短期行為心理介入房地產的，誰有關系，能從政府拿到土地，從銀行融到資金，誰就能當開發商。（國外則是從房產、動產到不動產，房地產開發是長期行為。）因而，當炒家階段一結束，開發商手里沉淀了大量的資金與土地，資金與土地牽扯到的是銀行與政府的利益。再加上政府對房地產的干預，往往使開發商被迫成為“政府”，其房地產開發要照顧到各方因素，要容納許多政府給加進來的的內容，因而其開發比較“泛”。還有一個重要的原因，由于許多開發商是靠銀行的資金來開發，因此，一旦被套牢，就必須想盡一切辦法盤活存量，將就自己的地塊，房產，被迫地當上了酒店經營者、主題公園經營者、大商場的經營者、學校的老板等等，這也是中國的房地產開發商開發內容比較“泛“的原因。從某種意義上說，在中國當一個房地產開發商，涉獵的領域要比國外廣的多，難度也比國外大的多。
2、區域、城市開發的需求與開發商能量積累的必然結果。
隨著中國經濟進入百舸爭流的“諸候經濟時代”，在全國上下一哄而上的“開發區熱”歸于沉寂之后，各區域、各城市都在尋求經濟發展的新增長點、突破點和引爆點。很多地方政府對單純的房地產開發已不感興趣，一些有實力、有眼光的開發商看準了這一點，已開始從單純的項目開發上升到產業引爆、區域帶動的高度與政府對話，推行一種企業得利、政府得名（政績）的“政企雙贏”模式。經過改革開放二十年的發展，許多開發商由小到大，由蝌蚪到青蛙，也已具備了作為區域經濟“領頭羊”的規模、實力與品牌，有能力承擔起原來由政府才能推進的產業或區域開發項目。
所以房地產開發商在區域開發中是可以大有作為的。而區域開發具有規模大的特點，這就需要房地產商具有整合各種相關資源的眼光與能力。一切凡是可以為我所用的資源，都可以被整合到房地產開發過程中來，為房地產開發服務，同時也為區域開發做出貢獻。這就要求房地產商要放開眼界，廣泛地整合利用教育、旅游、體育、養生、休閑與健康等等產業要素，而這種整合過程，事實上就是泛地產戰略的實施過程。于是，隨著區域開發的逐步深入，泛地產戰略也就會逐步的普及開來，不管房地產開發商是自覺還是不自覺，也不管他們自己有沒有意識到這就是房地產戰略行為。換言之，大規模的區域開發本身就要求參與到其中的房地產商具備泛地產的戰略眼光和實操能力。
3、新造城運動的拉動
一場“新造城運動”正在中國各大城市展開。從北京亞運村開始，自北向南勢不可擋，上海的浦東、廣州的珠江新城、華南板塊、深圳的福田新城市中心，杭州的東部新區、重慶的北部新城、成都的人民南路沿線、杭州……幾乎每一座城市都有“新造城運動”的痕跡，其背景，是泛地產時代的到來和住宅產品更新換代的加速；其成果，是一座座由若干標志性社區構成的新城；其內涵在于引發了城市發展和住宅產業發展同時面臨一場革命。
新造城運動帶來了什么?
（1）城市中心的轉移引發的“移民潮”
從舊的城市中心轉移到新的城市中心的“新移民”往往是最先一批“先
知先覺”的精英人士，其也正是中國樓市得以支撐的中堅力量——中產階級，他們的生活方式代表了一種趨勢。
（2）看不見的手與看得見的手的合作
以往在城市化進程中，我們往往看到兩個極端：一種是政府行為過度，像珠江新城就是一個例子，規劃搞了好幾年，幾易其稿，市場上還是波瀾不驚；另一種是政府缺位：像早期的洛溪一帶，典型一個城鄉結合部的社會主義新農村，各種問題沉渣泛起。
在這場新的造城運動中，政府規劃這只看得見的手與發展商這只看不見的手合作，是計劃和市場的合作，城市化進程的實施應該是政府引導，市場推動。政府要充分發揮城市總體規劃的導向作用、協調作用、約束作用，對城市發展進行有效的干預和引導。同時，必須更多地依靠市場的力量和社區、企業、個人等民間的力量去實現城市化。利用市場機制，更好地引導企業向城市集中，動員多方面力量投資參與城市建設，唯如此，才能加快城市化進程。
營造新居民的生活方式、推進郊區城市化過程，在中國市場經濟的今天，在很大程度上取決于房地產開發商的開發力度、強度和精度。
（3）標志性社區與高尚社區——中央居住區（CLD）浮出水面
從理論上看來，城市的空間結構一般是按功能不同形成由市中心向郊外擴散的圈層，中心地帶為中央商務區域，郊外圈層則為集中居住區域。不同的圈層由內向外合理分布，并經由各種交通線路、交通工具網串為一個整體。
不過，遺憾的是，由于我國長期處于農業社會，城市化進程相對緩慢，城市功能定位、分割不準確、不到位，導致城市功能分區模糊不清，既缺少高度繁華的中心商務區，又沒有閑適優美的中心居住區。
可喜的是，由這一批有實力的發展商超強力度的開發，中央居住區呼之欲出。大項目、好項目的不斷涌現，一方面顯示了開發商們對CLD潛力的普遍看好，另一方面也起到了持續凝聚人氣的作用。毫無疑問，這樣集中的房地產投資已經暗示出CLD如日中天的美好未來。
4、外部其他行業的市場機遇——一些公益性質的事業和項目推向社會
隨著社會的發展和市場經濟體制的完善以及政府職能的轉變，政府正逐步把一些帶有公益性質的項目不斷推向社會推向市場，即使是還由政府出面操作的事業，也在進一步探索建立和完善政府投入和市場補償相結合的投資管理體制。改變傳統觀念，改革價格、收費制度，引入市場機制，大幅調減政府對公用事業的福利性補貼。對凡能提供產品和服務、有確定受益者并能計價收費的項目，按照保本微利的原則，調整價格，逐步形成投資、經營、回收良性循環。即使象污水處理、垃圾處理等也應由純公益性轉向受益者和財政共同承擔，普遍征收處理費。
以前的中國教育，是完全由國家來辦的，但是現在，社會辦學民間辦學已經是非常普及的事情了，而即使是由國家辦的學，也在走向市場化的道路，允許各種社會力量介入到其中去。這種社會潮流，實際上是把教育產業資源開放出來，讓社會共享它，并在此同時推動它的發展。這種資源的開放，對房地產業來說，就是把教育融入到房地產開發項目中去的機會。當年碧桂園因為辦學而起死回生已經是有口皆碑的事例，而今能意識到教育和房地產之間的密切關系的發展商也不在少數了。
體育產業也一樣。現在，體育產業化的呼聲是越來越響，進展也是越來越明顯了。體育產業化一方面是體育本身的商業化運作問題，另一方面就涉及到體育業和其他產業的復合運作問題。在美國，體育與社區事業和保險業的復合已經蔚然成風并卓有成效。中國正在積極的探索過程中，政府已經不在包辦體育，而是把體育資源逐步的開放起來，為社會所用并由社會和市場推動其進步。于是一些眼光敏捷的房地產商就巧妙地把體育嫁接到房地產開發活動中，這其中最為成功的例子就是廣州的奧林匹克花園了。
此外，醫療衛生和養生保健以及旅游休閑等產業也都不再是政府獨立承辦的公益性事情，這些資源如今也都可以由任何有能力的社會力量來開辦。而這些資源與房地產的關系可以說都相當的密切。都可以被開發商融入到房地產項目的開發中去，比成為房地產項目有力的支撐點和賣點。
總之，政府在把一些產業資源開放起來之后，就給房地產商提供了空前良好的機會來整合利用這些資源。而要有效地用好用活這些資源，就自然離不開泛地產理論的指導了。
5、泛地產也是房地產競爭日益激烈的內在要求。
現實生存競爭的需要是催生新思路新戰略模式的最直接動力。從開發商的角度來看，隨著房地產市場競爭的日益白熱化和規模化與正規化，要想在角逐中作到“仍從容”，最終都會自覺不自覺地選擇泛地產戰略。這種選擇至少可以滿足如下三種需要：即尋求新的競爭優勢、獲取規模效益和實施品牌戰略。
A、尋求新的競爭優勢的需要
房地產市場在目前供大于求，競爭激烈的市場上，必然出現的兩種情況是：
l 一方面，相當部分的住宅空置——不一定是由于開發水平低，往往是由于沒有個性，沒有特色，不能在短期內高度吸引市場的注意力；
l 另一方面，真正的好項目搶手——不僅開發水平高，而且有充分的個性和特色使有限的市場關注力集中到自己的項目上。
究其背后的原因，是因為在今天的房地產市場上，市場決勝的關鍵因素不僅僅在于開發水平的高低，諸如規劃設計水平、建筑質量、營銷推廣能力、物業管理水平等，這樣一些要素作為我們所說的“規定動作”已經不是決勝的關鍵，而只是決勝的及格線。把這些功夫做好了，只能使房子“不至于太難賣”，尚未達到“好賣——搶手”的水平。因為它們只滿足了業主的生理、安全方面的欠缺性需求，未能真正滿足業主的社會需求、尊重需求和自我實現需求等成長性需求——這部分需求，在今天“規定動作”標準越來越高的競爭形勢下，正是建立社區個性與特色空間所在，在完善“規定動作”的基礎上以出色的“自選動作”建立項目的個性和特色，這是市場決勝的必由之路。
然而，要做到這一點，不僅要求項目開發水平高，還要求項目
——確立鮮明獨特，符合市場需求的社區主題概念
——構筑支撐這一主題概念的技術與服務體系
——樹立社區品牌形象，使業主擁有尊貴感和自豪感
——營造社區文化和生活方式，使業主獲得歸屬感和親和感
——提高社區管理服務水平
……
這一切，又對發展商的企業能力提出了極高的要求——沒有一個強有力的企業機制和人才、開發——經營——管理能力、團隊精神和企業文化，不可能完成上述完善的“規定動作”和優美的“自選動作”要求。
這就意味著，市場決勝的最終基礎是：項目運作和企業動作的全能冠軍。
B、追求開發規模效益的需要
開發商及項目的規模化已是目前中國房地產發展的一大特征。在這種客觀的態勢推動下，房地產開發規模日益由小區——社區——大社區，甚至新城區的開發。大開發商土地儲備的“軍備競賽”也為泛地產時代推波助瀾，加快了泛地產時代的發展進程。
隨著貨幣化分房的實施，房地產市場越來越活躍，也越來越火爆。隨著市場逐漸的走向規范化和有序化，游兵散勇的企業經營模式正日益被淘汰，零敲碎打的項目開發模式也日漸式微。在房地產的暴利時代結束的時候，房地產開發企業普遍成長起來了，這中成長，一方面是企業素質的加強，另一方面則是對規模效益的重視。因為在微利時代，規模效益才是對企業長治久安最有好處的策略。
而規模效益的創造，顯然不可能憑空進行，開發的廣度和深度都可以影響到企業的規模效益，越廣越深， 顯然就能產生越大的規模效益。于是，一方面是項目本身的體量日漸加大，另一方面則是為了配合如此大規模的項目開發而進行的必不可少的大量配套，這種大規模的配套過程就要求開發商具備高度的資源識別能力和整合能力，于是，跨行業整合成為必然，泛地產戰略成為追求開發的規模效益而不能不用的利器。可謂是客觀存在使然，不以人的主觀意志為轉移。
C、 實施品牌戰略、差異化生存之需要
一般品牌觀念認為，品牌是企業的憲法，而我們更提出，品牌，是一條蘇伊士運河，一旦形成，就不僅可以跑自己的船，而且可以跑幾乎任何的船只；品牌是公信力，是生生不息的創新力。
如何使自己的樓盤在眾多的競爭對手中搶占先機呢，一般而言有幾種機會：一是創造差異化的產品，二是創造差異化的服務，三是創造差異化的人員，四是創造差異化的形象。這四種差異化的行為是企業樹立品牌頗為有效而常用的方法。
強勢、成功的房地產品牌一旦形成，將對消費者、開發者、投資者和社會產生多重倍加價值。
——滿足消費者多方面的需求。包括生活起居需求、生活安全需求、生活歸屬需求、生活中受到尊重的需求、生活中自我實現的需求，等等。
——成功的房地產品牌對開發者、投資者而言，具有強大的投資獲利功能、產品促銷功能，可以運用品牌這個無形資產，提高競爭實力，實現低成本擴張。
——一個城市、區域的強勢房地產品牌能夠啟動消費，帶動區域和行業經濟，引導時尚生活潮流，提高人們的生活品質。
l 從項目品牌走向企業品牌
房地產的品牌包括房地產企業品牌和項目品牌兩種。塑造一個房地產的項目品牌，例如當地的一個品牌小區，固然可以獲得開發的成功，但其對市場的影響遠不如房地產企業品牌對市場的影響那么大。對房地產開發企業來說，企業品牌較之項目品牌更為重要。項目品牌是單宗房地產的社會聲譽，而企業品牌則是該房地產公司的整體企業資信，兩者是個別與集體的關系。因此，房地產企業應當創立企業品牌，這樣就可以取得更好的經濟效益和社會效益。
6、消費者日益多元化的需求是泛地產發展的動力
美國著名社會心理學家馬斯洛認為，人類的需要分五個層次，即生理需要、安全需要、社會需要、尊重需要、自我實現需要。馬斯洛認為，人類的需要是從低層次向高層次依次提出來的。對住宅需求更是如此，開始只求有個落腳的地方，隨后是要擴大居住面積，提高住宅質量，當這些生理需要得到基本滿足時，人們又開始追求心理需要和社會需求。要求全面提高住宅總體水平，追求住宅的文化品味和綠色環境品味，不僅要住得舒適還要住得“很身份”和“很文化”。
如果說消費者本身就是市場，那么消費者的變化就是市場的變化。如果說在短缺經濟時代，消費者完全處于被動無助狀態的話，那么在過剩經濟時代，則完全是消費者時代了，消費者有充分的權利力量來影響生產者。所以，對于房地產來說，有什么樣的消費者，就有什么樣的市場，有什么樣的市場，就有什么樣開發商。
一般來說，經濟越發達，社會的多元性就越明顯。在多元社會里，人的消費觀念也越是豐富多彩，呈現高度的多元化狀態。這種多元化狀態對房地產開發商來說可謂既是挑戰，也是機會。挑戰在于要滿足這種多元化的消費需要決非容易之事，機會在于多元化需要就提供了多種謀取利益的前提和基礎。
然而，無論內是應付多元化消費需要的挑戰還是利用多元化消費需要所提供的機會，都首先需要識別這種多元化本身。顯而易見是事實是，人們家居理念由原來的“安置型”向“舒適型”過渡。
工業文明時代，人們習慣了機器轟鳴、廠房林立的大生產方式，普通的人們也習慣了宿舍一般的鋼筋水泥排樓居住方式。既然工業文明的發展是以犧牲自然環境為代價的，那么在那個時代，人們對環境問題的漠然也就在情理之中了。
到了信息時代的時候，生產力已經高度的發展起來，同時對自然資源的掠奪和破壞也使人類幡然醒悟，返樸歸真、回歸自然的觀念成為全球性的社會潮流。人們也意識到了工業文明時期對人本身的掠奪性的工作和生活方式對人的危害和摧殘。于是在關心人類，倡導人性化的同時，保護自然環境成為必然。所謂天人合一，關心人就得關心環境，關心環境就是關心人的生活和生存。
追求全新的可持續的生活方式是這個時代的主旋律。而所謂可持續的東西，對于人類來說，最基本的無非就是健康、學習、運動、休閑等。身體的健康是快樂長久地生活的最最基本的前提，運動和養生休閑則是保持健康的基本措施和手段，學習和教育則是適應社會融入社會的基本途徑。而這一切都應該實在優美健康的環境中進行的。對于房地產開發商來說，不僅只是賣房子的問題，而上升為社會大眾提供一種全新的健康的可持續發展的生活方式的問題了。
除了居住的基本功能之外，消費者希望從開發商這里還能得到一些其他的附加價值，這些所謂附加價值實際上就從項目的一些配套中體現出來，那么不管是養生保健還是體育或教育的附加，都已經是跨越了房地產的行業界限的了，而這就體現了泛地產戰略的思想。所以說在人們的消費越來越挑剔的時候，泛地產戰略的價值就顯得越來越重要而明顯。總之，家庭核心化，住房消費多元化趨勢在今日的中國社會已是不爭的事實，而這一事實正是推動開發商走向泛地產戰略的有力因素。
三、泛地產理論的精髓與實質
1、泛地產理論的提出與發展
98年我們在養生園報告中首次提出明確提出泛地產思路：
多年來，我國的房地產開發大都集中在住宅建設上。雖然在建筑設計、建筑語言、建筑風格、建筑結構、建筑功能、建筑用途等多方面作了大量嘗試和探索，但也僅僅是初步滿足了用戶們的基本需求。當技術日益完善，細節越來越被重視，競爭體現于技巧時，標志著一個階段的即將結束，新的時代即將到來。房地產畢竟不等于鋼筋加水泥，我們必須跳出和突破單一化的原有住宅格局，充分考慮現代人和現代社會的多元化全方位需求。面對紛繁復雜多變的社會和群體，單純、表層意義上的房地產開發顯然已經落伍。房地產業急需驚人的一躍，急需在更大的范圍內整合多種資源，導入新的要素，尋求新的增長點。誰搶占了房地產開發和發展的制高點，誰就可以掘得第一桶金。
事實上，人類活動的一切建筑環境均完全可以納入房地產范圍。我們叫它泛地產、、、
95年碧桂園用學校帶動社區開發由此催生了概念地產；98年我們參與金業養生園項目的設計，是在跳出地產做地產思路指導下，對復合概念地產及泛地產理論的初探，并由此形成了基本的結構和框架；廣州奧林匹克花園通過對這些理論和思路的演繹獲得了極大的成功，同時完成了研究成果市場化的中試過程；下一步，金業集團、中體產業、與華新國際強強聯合，加上我們作為外腦機構的加入，將以這些理論和實踐的準備為基礎，推出“奧龍計劃”作為一場大的戰役全力投入。可能會“催生”全新的生命，為蓬勃的中國房地產業注入新的內涵。
2、泛地產是一種戰略
“戰略”一詞，在西方，來源于古希語言中的”stratege”一詞，其本義是“將軍指揮軍隊作戰的藝術”。著名領袖毛澤東從戰爭的角度把戰略界定為“研究戰爭全局的規律性的東西”；“屬帶有要照顧各方面和各階段性質的，都是戰爭的全局，研究帶全局性的戰爭指導規律，是戰略學的任務。”（《中國革命戰爭的戰略問題》）。
人類的許多理論學說和餓許多科學發明一樣，最初都先在軍事領域產生和使用，之后才在和平時期被引入或延伸到經濟或其他和平使用的領域。戰略理論也不例外——１９６５年美國經濟學家安索夫的〈企業戰略論〉的問世，標志著戰略理論開始在企業經營領域產生影響。１９７０年代，中國經濟學界的學者開始把戰略問題引入經濟學。１９８０年代，中國和西方發達國家一樣，在企業界都出現了“戰略熱”，但對于當時稚嫩的中國房地產企業而言，喊略無疑還是個陌生的于事無補的學術概念而已。
目前，中國房地產界真正領悟到概念地產與泛地產精髓者并不多。一個新的時代浪潮到來的時候，總是有一小部分人先知先覺，多數人后知后覺，還有一些人不知不覺。在我們的策劃視野所及，凡是那些“泛地產”的先知先覺者，不管他們是搞旅游產業，教育產業，還是運動、休閑、養生產業，都取得了令他們的同行瞪目結舌的成功。因為他們已上升到一個全新的發展平臺，而那些自以為很內行、很專業的同行們還在原來的平臺上進行著日趨白熱化的同構競爭。
3、泛地產是一種思維方式
說泛地產是一種思維方式主要是從泛地產所體現的創新性思維特色來說的。我們已經說過，泛地產的核心是創新和整合，所以創新性思維方式就顯得異常的關鍵。沒有創新的思路，也就說不上創新的方案或成果，沒有創新方案，也就談不上什么資源整合的問題。只有具備了創新性思維的能力和慣性，才有可能把看似不相關或關系不大的各種不同行業資源納入考慮和使用的范圍。
正是在這種意義上，我們一直相信，對房地產商來說，思路決定出路——跳出地產做地產的思維模式，是在日益同質化和白熱化的市場競爭中殺開一條血路，突出重圍或脫穎而出的有力武器。而跳出地產做地產，就是一種絕對具有創造性的思維方式，它也直接意味著跨行業的資源整合行為。
這事實上是揭示了泛地產理論的基本思維特色：提倡一種動態的、發散的、辨證的思維。
首先是要大膽設想，然后是小心求證。求證是對客觀規律的深刻的把握和認識，使主觀和客觀有機地結合。要變傳統的量入為出觀念為量出為入，變封閉性思維為開放性思維凡是可以為我所用的資源都可以大膽發掘、盡量為我所用。將線性思維變為復合性的思維。
這里實際上就會涉及到一個問題，即從專業化到超專業化的跨越。
在草莽英雄時代，靠專業化就能打天下；當整個業界都進入正規軍時代，光靠專業化不行了。一個成功的開發商，必須實現‘專業化——整合專業化——超越專業化’的自我超越。”這也就是一種發散的創新思路的具體體現。
3、泛地產是一首交響曲
說泛地產相當于一部交響曲，是指它必須要有一個主題和靈魂。圍繞這個主題分成很多樂章，每一個樂章都有不同的內容，就相當于貝多芬的命運交響曲一樣，最后渾然天成，形成一部壯懷激烈、大氣磅礴的作品。
從藝術創作的角度看，一個作品的創作過程經歷了一種從發散思維到整合思維到主題概念的變化。就如《文心雕龍》里所說的：“寂然凝慮，思接千載；悄焉動容，視通萬里。”這就是無限發散的思維過程，總是要發散到很廣之后才逐漸明晰和收攏，而這種發散對最終的收攏是絕對必要和有益的。
泛地產的思路模式也體現著這種特色——從發散思維到整合思維再到主題概念。只有發散出去， 才能發現可以整合的資源對象，經過一番去粗取精去偽存真的整合梳理，最后歸結出一個可以統領全局的主題理念，就是所謂的萬流歸綜，提綱挈領，綱舉目張，使各種資源各歸其位，各司其職，各得其所。在此意義上，可以說泛地產是理念創新資源整和的總譜——一部交響曲的總譜。
在涉及到大盤開發時，尤其需要這樣一個總譜。
大盤開發，時間跨度長。這樣的大項目，一忌就是沒有引導市場的題材，二忌在首期開發時絕招出盡，使后期開發無題材可做。這將把成敗壓力完全放到后期的營銷工作上，給項目帶來巨大的風險。所以，必須從策劃和規劃開始，為未來的營銷準備題材，以源源不絕的賣點吸引市場持續性的高度關注。
就像交響樂一樣，由一個可持續性的主題概念作為總譜，不同時期開發的不同分區的特色，和不同時期針對不同目標群所構成的不同推廣方式、訴求點構成了各自的樂章。項目的開發和營銷始終有著精彩的題材，在同構競爭達到白熱化的市場上脫穎而出，成為市場領先者。同時，綜合控制開發節奏，就像交響樂的指揮一樣，只有這樣，總譜和樂章才能得到完美的演繹。
5、泛地產是一個孵化器
泛地產之所以可以成為一個孵化器，一方面在于其所特有的創新整合功能，可以為企業積聚優良產業資源；另一方面則在于其所強調的“五出”標準與項目和企業一同成長的啞鈴型發展模式，可以有效培育企業核心能力。
這里逐個簡單介紹一下“五出”的內涵。
出成果，即開發出受歡迎的新型房地產產品，使發展商真正賺到錢；
出機制，今后的房地產競爭，不單是項目競爭，而是開發商總體實力的競爭。一個房地產企業要想打硬仗，必須有良好的企業運做機制，這是非常關鍵的，尤其對于綜合性大盤的開發，老板縱有三頭六臂也很難像以前那樣，包打天下；
出品牌；房地產的品牌包括房地產企業品牌和項目品牌兩種。塑造一個房地產的項目品牌，例如當地的一個品牌小區，固然可以獲得開發的成功，但其對市場的影響遠不如房地產企業品牌對市場的影響那么大。對房地產開發企業來說，企業品牌較之項目品牌更為重要。項目品牌是單宗房地產的社會聲譽，而企業品牌則是該房地產公司的整體企業資信，兩者是個別與集體的關系。因此，房地產企業應當創立企業品牌，這樣就可以取得更好的經濟效益和社會效益。
出人才；房地產企業的快速擴張，使多數企業都感到，人才、特別是能獨當一面的將才的嚴重匱乏，以至于攻下的城池派不出得力的人去把守，機會來了由于缺人而無法消化。所以，我們對參與策劃的大型成長性企業，都提出了相應的人才戰略，協助他們籌辦“黃浦軍校”是一項重要的任務。
出網絡；現在的網絡概念也已擴大，不單是指過去企業局部市場的營銷網絡，而可能擴展成全國性的連鎖經營網絡、品牌控制網絡，更包括互聯網與房地產的嫁接，房地產如何與互聯網相互為用等全新的課題。
我們認為，策劃活動事實上是連接著企業和具體項目的橋梁，就象啞鈴一樣，所有的策劃努力都應該力求使企業和項目得到協同成功和成長。這樣才是具有戰略眼光和戰略意義的做法，才可以打造百年老店，才可以形成持久不衰的品牌效應。否則，如果只求項目的短期成功，而不顧企業的長期發展，就會使企業陷戰略近視癥，陷入貿易式的經營思路的泥沼。
所以們一向提倡在策劃工作中堅持“五出”原則——務必爭取使被策劃的企業在策劃之后產生“出成果、出效益、出品牌、出人才、出網絡”的良好局面。既要謀事——把項目做好，又要謀人——使企業在經濟社會效益和人才培養方面都產生積極良性的轉變。做好項目，更做好企業。
6、“泛地產”核心：多元化經營土地
l 狹義的土地開發概念：蓋房銷售；
l 廣義的土地開發概念：用已獲取的土地經營，采用多種形式如自己開發、委托開發、合作開發等經營土地；
l 泛地產就是廣義的土地開發模式。
l 土地開發模式與項目規模的關系：小塊土地只能采用蓋房銷售策略，大面積土地的開發則靈活多變，采用土地經營策略；
l 土地開發模式與品牌的關系：小塊土地采用實用戰術，更多的是比規劃設計和建筑設計，只有開發完畢后才產生品牌，大面積土地的開發則采用品牌策略，口碑先行，先做概念，通過概念打動市場，隨后開發土地。
l 廣義土地開發的要點：速度第一原則。目的是最快速度將土地開發完畢；
l 廣義地產的市場基礎：對于大面積土地擁有商來說，幾百萬平方米的開發，等于擁有幾萬人的絕對市場控制權。對于郊區大盤來說，因為有拆遷然后集中安置，無形中對搬遷家庭也擁有控制權。如此，有了10萬人的市場絕對控制權，就具有了無與倫比的商業機會。
l 廣義的土地開發的優勢：
——更容易確立項目市場形象和品牌，項目概念能充分體現；
——更容易展示出企業的形象和品牌；
——規模大市場大回報率高；
——配套產業化：使配套在舊有的凈投入困境中有轉化成產業化經營的可能，長時間產業利潤；
——可以更快速地完成土地開發；
——不用等將房子賣出后才產生利潤，而是利用土地先期獲利以減少資金壓力。
——邊際成本越來越低而邊際效益越來越高；
——機會成本高；
——抗風險能力強；
7、泛地產開發中發展商角色的變化
在中國，發展商是在市政建設落后，社會配套不完善，社會保障不健全，社會服務不成熟以及產業鏈發育不成熟，同時生活方式不成型的條件下開發房地產。因此，中國的發展商絕不僅僅是土地開發商或住宅產品供應商，而是生活方式的營造者和保障者。
——經營空間變化了。不僅僅是單純的房地產開發，還要涉及教育、體育、健康、文化服務等與人們的根本需求緊密相關的產業，一切人類生產與生活空間都是廣義的房地產。
——提供的服務內容變化了。與國外專業化的住宅供應商相比，中國的房地產
開發商不是單純的住宅供應商，而是生活方式與生活保障的提供者：在提供生活空間（幾十至幾百平方米的住宅）的同時，要為業主提供未來七十年的時間（生活方式）；與人們生活息息相關的教育、健康、休閑、文化、服務等，絕不僅僅是被動投入的配套項目，更是具有持續性經營價值的項目。
——行業標準變化了。不再局限于對房子產品質量的要求。相應的，房地產理念、目標、價值觀，以及資金、人才、技術的資源組合也都變了。房地產原來的一些核心因素，蛻變成了基礎性因素，而不是核心因素了。
今天的中國，是創造房地產品牌、生活方式和產業的絕好時機。每個人的想象力都有可能實現的。一旦進入房地產這個行當，不做便罷，要做便有可能殺出一條血路，樹起一面旗幟。在中國，房地產業最具備這種可能性。泛地產時代，旅游、體育、健康、教育……所有的產業之樹都可以根植于房地產的土壤之上。房地產開發，輔之以資本運營，將取得更大的市場和回報。可以預言，中國企業界的超級巨鱷——企業，不僅出現在過去的傳統企業，今天的高科技領域，也將出現在明天的不動產領域——不動產時代到來了。
8、泛地產開發中的理念創新——如何做好主題概念
泛地產不僅對開發商的實力、規模、品牌等提出了較高的要求，也對房地產項目策劃提出了更高的要求，它要求房地產策劃更綜合、更宏觀，更富于原創性。
從消費者、城市乃至區域的大勢分析入手，鎖定的目標客戶群的需求，確立房地產開發的項目定位，提練出項目的主題與神韻，在更大的行業跨度與空間尺度上整合資源，從而使項目有血有肉，形神俱備，這就是理念創新要回答的問題，適度超前地將項目置于即將到來的大勢潮流之前，讓潮流推著項目走。
（1）、什么是項目主題概念
² 主題概念是一條主線：如果說項目分區分期推出的產品是一顆顆珍珠，那么項目的主題概念就像一條主線，把這些珍珠串成一條項鏈；
² 主題概念是一個統領全局的制高點：它把構成社區的種種要素如環境、建筑、交通、配套設施、服務和文化統領于旗下，構成一個完整的系統；
² 主題概念是一個中心：開發商的土地選擇、規劃設計、建筑工程、營銷推廣、物業管理、社區文化建設等等行為均圍繞這一中心完成；
² 主題概念是一種包裝或一種說法：整個項目的構成、功能、風格、規范、形象均通過它得到合理的，深入人心的闡述。
（2）、主題概念確立的原則
² 核心原則
——主題概念必須迎合市場與行業發展的趨勢與機遇
這就要求主題概念一方面要根植于買家生活中的根本需求和成長性需求；另一方面要高度重視市場及行業走勢，特別注重那些已經被人們認同，卻又沒有在市場上得到充分滿足的需求。
——主題概念必須立足于項目或企業自身的資源優勢
如果不符合項目或企業獨特的優勢，主題概念一定做不好。不以自身優勢迎合市場，即使主題概念做出來，它的演繹和支持體系也不完善。甚至很容易被別人克隆，而且有可能比我們做得還好。盡管我們花了很大的力氣去做，卻被別人所利用，讓別人出盡風頭。
從以上兩方面考慮，主題概念的提出必須尋求到資源優勢與市場機遇的對接點。
² 必要原則
——符合社會發展，特別是市場與行業發展趨勢，具有可持續性。
——深度、廣度和高度：
主題概念的內涵有足夠的深度，才能充分挖掘出源源不絕的題材以吸引買家。
主題概念的外延有足夠的廣度，才能包容社區開發的種種要素。
主題概念的境界有足夠的高度。才能超越同行和同類，樹立唯一性、權威性和排他性。
——獨特性：主題要非常獨特，與眾不同。如果是市場上已有的概念，就要在內容上有突破、創新和提高，在表現形式上別具一格。
比主題概念更重要的是：營造一個實現這一主題概念的支持體系。否則在市場和競爭中，只不過是一種包裝，經不起時間的考驗。
（3）、主題概念的重要表現形式——集中配套示范區
在泛地產開發過程中，為了表現主題經常采用集中配套的方式來張揚日后的生活方式，比如在奧園開盤時的體育館等等，這樣做的目的：
1）只有先做示范區，才能營造出明顯的差異性，給人充分的吸引；
它是項目開盤時的靈魂，具有唯一性、權威性和排他性，所有與其他任何
項目的區別都在此展現在買家目前，造成與市場的差異化競爭，給人強烈的視覺沖擊和吸引市場注意力。
2）有先做示范區，才能將主題概念落到實處，給人以感性認識，看得見，
摸得著，真實無欺；
概念上具有高度感，內容也非常豐富，除了以文字、圖片表現外，更需要
以人們熟悉的建筑語言、通過建筑及其環境直觀地表現出來，給人以感性認識，才能得到認同和追捧，達到項目預期的開發效果。
3）只有先做示范區，才能顯示企業實力，給人充分的信心；
示范區不僅是項目概念的體現，更是彰顯企業綜合整體實力的重要平臺。由于企業的知名度在目前市場上并不突出，要操作如此大規模、長時間的項目，在開發初期就必須以實力的形象示人，最直接的體現就是營造出示范區，不但能讓買家看到企業的工程實力、資金雄厚、公關能力和項目運作水平，更能在同行中樹立企業的領先形象，無形中增加市場知名度和買家的信心。
4）只有先做示范區，吸引大量潛在消費者來，增加對地塊的認識，“生
地變熟地變寶地”，通過環境加深對樓盤的認識，使賣房子成了順理成章的事情，水到渠成。
做示范區的目的在于炒熱項目所在區位、提高項目知名度，吸引市場關注，讓更多的人到現場，通過示范區的完善的居住設施和良好的環境，認識項目的精髓，加深印象，增加項目的美譽度，造成口碑相傳的良好效果。只要人們認同項目的環境、配套、區位，其他的就不存在問題了。
9、泛地產開發與城市化、大盤化之間的關系
城市化、郊區化使大盤化成為可能，也成為必然。大盤化也可以說是郊區化的必然結果。因為在土地資源緊張的國情下，只有在郊區，才能獲得成片的大塊土地使用權，這重大規模的土地開發在寸土寸金的市區是不可想象的。從這個意義上說，習慣于在市區做小盤開發的發展商到了郊區時，也會對如此蒼茫浩大的開發戰場感到陌生和迷茫，就如俗話所說的：老虎吃天，無從下口。
然而泛地產戰略卻為大盤的開發提供了廣闊的空間和舞臺和取勝的思路。近郊大盤時代到來，與泛地產時代的到來一脈相承，與中國城市化進程同頻合拍，與中國房地產開發商的成長壯大也是同步的。
附件：泛地產戰略理論解釋
1、泛地產綜述
在縱橫中國房地產策劃業多年的實戰過程里，我們對這一行業在中國的發生發展過程狀態已經有了一個比較明確的認識和總結，并初步形成了自己獨特的理論體系，而實踐也證明著這一理論的無比威力。
縱觀中國房地產業的市場競爭，可概括為三個階段性升級：
——最初是從炒家地產到用家地產階段的升級；
——其后是從實物地產到概念地產階段的升級；
——目前又表現為從狹義地產到泛地產階段的升級。
不同的階段對房地產的策劃與開發提出了不同的要求。概念地產是一種經營理念，泛地產是一種經營戰略和思維方式，二者有聯系，也有區別，不可混為一談。只有實施泛地產戰略，概念地產才能真正落到實處。如果只局限于狹義地產（專業地產）去做概念地產，往往是徒有空洞的概念。概念地產應該是有實質性內涵的，其根本價值不是為了宣傳炒作與項目包裝，而是更好地滿足消費者的需求。
概念地產與泛地產始于賣環境階段，主要表現在賣文化（生活方式）階段。開發商要想做出好的環境和好的文化（生活方式），就必須導入概念地產的經營理念和泛地產的發展戰略，根據項目鎖定的目標客戶群的需求，提煉出項目的主題與神韻，在更大的行業跨度與空間尺度上整合資源，從而使項目有血有肉，形神俱備。
市場狀態
營銷賣點
經營理念
發展戰略炒家市場 用 家 市 場
炒地皮 賣房子 賣家居 賣社區環境 賣文化（生活方式）
投 機 實 物 地 產 概念地產（主題地產）
（虛） （實） （虛+實）
狹義地產(專業地產) 泛 地 產（復合地產）
（只局限于行業內部整合資源） （跳出行業整合資源，與旅游業、農業、
閑度假業、健康產業、娛樂業、體育產
業、教育產業等嫁接）
2、概念解析
１） 炒家地產與用家地產
我國房地產的起始階段，即由計劃經濟到市場經濟的轉型之初，市場是短缺的，呈現為賣方市場，所以，當市場的潘多拉盒子一打開，首先迎來的是以擊鼓傳花式的地皮炒作為主要特征的炒家地產階段。在炒家地產階段非理性的泡沫逐漸消退之后，房地產回歸理性，用家地產階段登場了。
用家地產階段一般又可分為賣房子、賣家居、賣環境、賣文化（生活方式）等幾個遞進的階段。
首先是“賣房子階段”。開發商開始注重建筑設計與施工質量，但比傳統的職工宿舍進步不了多少，實質上還是擋風避雨的窩。
隨著市場逐步由短缺走向過剩，消費者的要求也日益提高，于是開發商開始注重立面與戶型的創新（如大客小臥、雙衛、復式等），即進入“賣家居階段”，然而此階段房地產賣點的競爭主要局限在室內。
隨著人們對健康和生活質量追求的不斷提高，“賣環境階段”浮出水面，房地產賣點的競爭從室內發展到室外（小區），人們開始注重樓盤的總體規劃因素，如建筑密度、容積率、綠化率，私密性、安全性，綠地、湖泊、小品以及會所、大門、泳池、學校、幼兒園等配套設施相繼成為賣點。隨著社區環境競爭的升級，房地產開發日趨規模化，即由小區走向大社區乃至新城區的開發，而小區、大社區、新城區等又無不以自然與人文環境的營造為基本賣點。
上述不同的階段對房地產開發商提出了不同的要求。早期只需一、兩個點子即可啟動市場，到后來難度越來越大。一個成功的項目，多為審時度勢、適度超前的項目，即在人們都在同一個層面進行激烈的同構競爭的時候，能跳出來，在較高的層面（階段）營造全新的賣點或賣點組合，引領房地產競爭的新潮流。當然，新的創意一經推出便被迅速追隨、克隆，逼著人們挖掘新的賣點，以至于各種營銷新招層出不窮，最后，各家的“套路”趨于大同小異。
2）實物地產與概念地產
所謂實物地產，是與概念地產相對的概念，是指房地產開發與營銷中有形的要素，諸如土地、房屋、道路、綠化、停車場及其他各種配套設施；概念地產則指房地產開發與營銷中無形的要素，諸如社區文化、生活方式、品牌形象等。實物地產是概念地產的基礎和依托，概念地產不能脫離實物地產而存在，二者是互相聯系、對立統一的關系。概念地產通常寓于有形的實物地產之中，并賦予有形地產以主題和靈魂。
“概念地產”的提出，是為了用以說明這樣一種客觀的趨勢：即房地產競爭發展到一定程度，就會由有形要素的競爭上升到無形要素的競爭，生活方式、社區文化、品牌形象等無形要素的地位與作用將日益重要。其原因是：
——無形要素體現了消費者日益深化的高層次的心理需求（如社會歸屬感、階層認同感、受人尊敬與自我實現的需求等）；
——無形要素不象有形要素那么易于捕捉、定位、營造和克隆，因而，與有形要素相比，無形要素可視為一種長周期的戰略資源，誰把握了這些不易把握、不易克隆的資源，誰就可以建立相對持久的核心能力與競爭優勢。
可見，概念地產是建立在實物地產基礎之上，而又高于實物地產的房地產開發與營銷理念。從品牌識別的角度來說，實物地產強調功能性價值訴求，而概念地產則強調情感性價值訴求與自我實現價值訴求。實物地產象一門科學，概念地產則象一門藝術；實物地產偏重于理性，概念地產則是偏重于感性；實物地產策劃多為“規定動作”，而概念地產策劃多為“自選動作”。因而，概念地產對策劃人和開發商的功力提出了更高的要求。
目前，在房地產開發水平較高、競爭較激烈的地區，概念地產已初露端倪，但成功的案例還不很多。原因在于，就現階段而言，實物地產仍居絕對主流地位，概念地產還比較超前，人們對概念地產的理解還比較片面和膚淺，很多人還是在實物地產的范疇理解概念地產；長于概念地產策劃的“務虛派”與長于實物地產策劃的“務實派”還沒有真正攜手聯合起來。
在幾年前我們剛剛提出“概念地產”概念的時候，在我們還沒來得及給概念地產一個清晰的界定的時候，地產界一夜間就言必稱“概念”了，“概念”一時間成了非常時髦的東西。然而，今天看來，成功的案例并不多。很多概念是被強加上去的，僅僅是一種說法，甚至于僅僅是一個好聽的名字；而一些好的概念地產創意并沒有在實際操作中得到充分落實。今天地產界已經開始反思：還要不要“概念”？一些專業人士指出，過度的“概念炒作”可能將房地產業導入誤區，最好還是少談“概念”。這是市場正常的反彈。然而，就在經過過熱后的反思回歸理性，在一些人開始對“概念”失去興趣的時候，真正的概念地產時代開始了。
3）狹義地產與泛地產
真正的概念地產時代的開始，是與泛地產階段的到來一脈相承的。所謂泛地產，或稱廣義地產，是與狹義地產相對的概念。狹義地產是指人們通常所理解的房地產，主要指住宅、寫字樓、商鋪等商品房的開發。即蓋房子，并為房子配套一些附屬設施（如道路、停車場、綠地、小品、幼兒園、學校、泳池、大門、會所等）。總之其核心是“房子”。所謂泛地產，則不局限于以“房子”為核心，“房子”可能是主體，也可能成為附屬的配套設施，泛地產是在某一特定概念下營造一種人性化的主題功能區域（社區），如城郊休閑型大型住宅社區、生態農業度假區、高科技園區、休閑養生園區、高爾夫生活村、觀賞型農業旅游區，等等。即將狹義的房地產與工業、農業、商業、旅游業、體育產業、教育、科技等產業融合起來，形成各種“產業房地產”，或者說是將狹義的房地產開發置于更大的空間尺度上進行更為宏觀的定位、規劃、設計與開發。這種泛地產開發，是與房地產開發商的實力、規模與品牌的競爭密切相關的。當開發商的實力、規模與品牌積累到一定程度，就會出現這種類似于區域開發的泛地產開發，它通常體現著政府在城市規劃與建設方面心有余而力不足的意圖，體現著現代城市居民比較前衛的生活方式與理想的城市模型的以及人居形態的追求。
4）泛地產與復合地產
所謂泛地產，就是整合各種概念、理念而有機形成的復合體，它的直接意義在于，既能滿足住房的基本需求，也能滿足人們對體育、教育、休閑等多重生理與精神的需求。
正是從這個意義上來說，泛地產就是是概念地產（主題地產）或復合地產，是以發散的思維方式，跳出行業之外，整合資源，即將狹義的房地產與工業、農業、商業、旅游業、體育產業、教育、科技等產業融合起來，形成各種"產業房地產"，營造新的文化與生活方式。
從某種意義上講，其它行業如果將“泛地產”的思路，改為“泛旅游”或“泛教育”……同樣是成立的，它的實質是根植于傳統領域又突破傳統領域的“四不象”。我們在它前面冠以“泛”字，與一般意義的行業鏈條向前或向后延伸是截然不同的。它涉及到多種資源的開發和整合，不是簡單的拼湊，也不是組合，而是將各種要素有機地融合在一起，使其渾然天成。
以泛地產理論來統籌地產開發經營思路，眼界立刻顯得海闊天空。從微觀層面說，大盤開發模式就是一種典型的泛地產模式，如果說小盤是獨奏曲，大盤就是交響樂，它必須有一個主題和靈魂，圍繞這個主題組成若干樂章，既要抑揚頓挫又須渾然玉成，不是一個單純概念所能支撐的，因此，必須上升到泛地產平臺，提供各色各樣的概念菜；從中觀層面說，地產不僅是大盤問題，而且是社區問題，需要社區之間整合；從宏觀層面說，大盤開發需要社會、經濟的各個細胞、要素之間的協調組合，地產要與體育文化嫁接、與健康養生產業嫁接、與旅游休閑產業嫁接……從而使其具備了不可超越、無法替代的優勢。
如果說泛地產概念是大盤時代的宏觀背景，是企業發展的戰略思想，是動態市場的總體把握，是地產企業復雜運作的母系統，是資源整合的基礎，是理念創新的源泉，那么復合地產就是由此而來生的操作平臺與整合手段，是地產企業發展的策略手段，是企業運作體系的分支系統，是理念創新的具體表現，是地產與其它相關行業嫁接的橋梁和樞紐。衡量泛地產到復合地產開發模式是否成功、有效的標準便是三性：唯一性、權威性與排它性。泛地產戰略的根本，在于自選動作，而不是規定動作，在于敢于打破既有的行業標準和游戲規則。
