王志綱工作室
微信號：wzggzswx
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彈指一揮間，中國房地產(chǎn)市場化的進程已經(jīng)走過了15個春秋。15年來，這個魔幻般的行業(yè)引無數(shù)英雄競折腰，其間的潮起潮落、風云變幻、波詭云譎令每一個走近它的人都會感到眼花繚亂，嘆為觀止。2004年6月，王志綱在成都接受了《中國房地產(chǎn)報》記者的專訪，談笑之間勾勒出了一幅中國房地產(chǎn)發(fā)展史的“清明上河圖”。本文根據(jù)王志綱的談話整理而成。
中國房地產(chǎn)的發(fā)展歷史，從全國意義上來說，只有15年。深圳和廣州先行一步，也只有十七八年。中國房地產(chǎn)的產(chǎn)生和發(fā)展同中國宏觀改革的整個市場化過程是同頻合拍的。正因為有中國的市場化，才談得上房地產(chǎn)開發(fā)這個行業(yè)。因為房地產(chǎn)作為一種不動產(chǎn)和國土資源能夠交易，是市場化的產(chǎn)物。沒有市場化的推動，不可能產(chǎn)生房地產(chǎn)業(yè)。
上篇：潮起潮落
整個中國房地產(chǎn)的開發(fā)，起起落落，大體可以分為四個時期，即萌芽期、爆發(fā)與停頓期、發(fā)展期和成熟期。
一、萌芽期（1988年～1991年）
萌芽期時間在1988年至1991年；地點只在深圳和廣州，主要在深圳。
這個時候的深圳，由于香港商人的大批進入，開始有了一些邊緣狀態(tài)的房地產(chǎn)需求和交易，但整個上層建筑、經(jīng)濟基礎、法律條文還不能與之相對應。
大概是1988年，深圳率先出臺政策——房地產(chǎn)使用權(quán)可以交易。這個政策在當時由深圳推出可說是全國第一。這個創(chuàng)新是將房地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)分離，將使用權(quán)剝離出來使房子變得可以交易。這種突破在當時計劃經(jīng)濟，房子只能由政府分配而非商品的情況下，帶有一種試驗性質(zhì)，開始是偷偷摸摸進行的，法規(guī)體系并不嚴謹。隨后，在廣州也開始出現(xiàn)類似情況。
當時的背景是，整個資源主要掌握在國營企業(yè)手里，大量資源用來做安居房，在廣州最典型的是五羊新城，圈出了大約600畝地，由一家公司進行成片開發(fā)，而且基本上是一種平均主義，沒有社區(qū)意識，也沒有品質(zhì)意識，更談不上關(guān)注居住環(huán)境。無非就是面積大小的差別，有四室兩廳，三室一廳，兩室一廳。單位購買按職位論資排輩，廳長住四室兩廳，處長住三室一廳，一般人員住兩室一廳……這就是萌芽期的特點。
二、爆發(fā)與停頓期（1991年～1992年）
1991年至1992年是中國房地產(chǎn)的山洪爆發(fā)期，特別是鄧小平視察南方以后，千軍萬馬卷進來。誰都不懂房地產(chǎn)，但誰都知道房地產(chǎn)是一個暴利行業(yè)，都拼命往房地產(chǎn)里擠。
當時的房地產(chǎn)基本上是只問目的不問手段，只要過程不要結(jié)果，所以我把它叫做炒家的擊鼓傳花時代。
東西南北中，一齊往前沖，所有進入這個行道的人都是抱著賺一把走人的短期目的。潘石屹、馮侖等一批先下海的房地產(chǎn)商最初也是如此。當時的房地產(chǎn)最直接的就是炒批文，只要不擇手段把批文拿下來后賣給下家，馬上就可以變現(xiàn)；下家在拿到紅線圖后，轉(zhuǎn)手又賣給下一家，下家可能把土地手續(xù)給辦下來，再賣給下下家。之后接手的人也許在這塊土地上蓋一棟象征性的房子，又轉(zhuǎn)手賣給另一家。這是當時的特點，熱炒，就好像擊鼓傳花。誰都希望在崩盤之前自己能撈一把走人，而把災禍傳給下家。整個中國處于瘋狂狀態(tài)，不論各行各業(yè)、富裕還是窮困地區(qū)都想方設法調(diào)集資金加入了沿海的炒樓大軍，而最終將大量銀行的錢都給套進去了。當然也造就了中國房地產(chǎn)第一代人所謂的原始積累。
這一時期出現(xiàn)了三種現(xiàn)象或三大問題：第一，房地產(chǎn)巨大的暴利空間，使進入者處于非理性狀態(tài)。第二，人們對于房地產(chǎn)的理解只停留在淺層次上，沒人去悉心研究房地產(chǎn)的產(chǎn)品、服務、長線，而這一切的背后是一種強烈的投機心理。第三，因為這兩個前提，1993年6月，中央采取緊急剎車，從而造成了海南、北海、惠州等一批死火的重災區(qū)，哀鴻遍野，滿目瘡痍。之后的房地產(chǎn)基本上處于停頓狀態(tài)。
三、發(fā)展期（1996年～2001年）
中國真正意義上的、正常健康的房地產(chǎn)是從1996年開始，而率先起步的是廣州和深圳。這一時期我們又可以把它劃分為若干階段。
1. 1996年，房地產(chǎn)發(fā)展的不均衡格局
到1996年，中國經(jīng)濟通過調(diào)整，成功實現(xiàn)了軟著陸。另外從1996年以后，社會開始比較良性健康地往前走。此時，廣東的人均GDP開始從溫飽進入小康水平，超過1200美金，達到兩千多美金。而且廣州和深圳成為中國最早市場化的地方，在這一背景下，便產(chǎn)生了房地產(chǎn)購買動機。據(jù)統(tǒng)計，廣州和深圳當時房地產(chǎn)的民間購買力占了70%。也就是廣東的房地產(chǎn)屬于市場主導型。
而這時候的北京，70%～80%仍屬于集團購買。由此形成了南北截然不同的兩種市場狀態(tài)。
而上海則是另一種類型的市場，直到2000年才開始取消一個很荒唐的東西——即外銷房和內(nèi)銷房的區(qū)別。
廣東人就搞不懂，怎么會有外銷房和內(nèi)銷房呢？外銷房大概就是價錢上要高一些，內(nèi)銷房就是價錢要便宜一些。這反應了上海雙軌制的價格分法，跟廣東大不一樣。
1996年，在整個中國南北東西，由于改革開放和市場化的程度不同，形成了三種很有趣的房地產(chǎn)格局。南方，市場主導型，尤其是廣東甚至全部市場化。北方，公費購買主導型。上海則是“一國兩制”，內(nèi)銷、外銷兼容。一邊是國外購買力沒上來，一邊是上海的購買力沒起來，因而必須借助這個雙軌制來完成這一過渡。所以當時中國市場形成一種“三國演義”。
有什么樣的市場就有什么樣的消費者，就有什么樣的發(fā)展商和制造出什么產(chǎn)品。這個時候最成熟的發(fā)展商，注定在廣東，因為它已經(jīng)充分市場化了。
所以廣東人最早開始對房地產(chǎn)進行個性化開發(fā)，產(chǎn)品打造以消費者為本，體現(xiàn)出明確的規(guī)劃意識、設計意識、戶型意識以及目標市場定位，等等。然后，又把香港的營銷代理、物業(yè)管理、小區(qū)管理，全部移植過來。這一切的前提就是，這里有市場氣氛，有個性化需求，消費者成為上帝。
1996年到1998年，北京的房地產(chǎn)又是一種什么樣情形呢？這里有一個經(jīng)典的例子頗能說明問題。1998年的時候，北京有一位實力很強的房地產(chǎn)商找到我，并通過某位中央領導的孩子，安排我住進釣魚臺。隨后，他帶我去看了他的項目，是一片舊城改造，政府批給他的。當時正晝夜施工，30多棟樓同時進行。他告訴我，現(xiàn)在北京人都說，北京有兩塊靚地，一個是李嘉誠的東方廣場，一個就是我這一塊。
我看了以后說，你這個項目根本就不需要策劃。
他說，為什么呢？我說，太簡單了，你這房子早已是皇帝女兒不愁嫁了。前五棟，北京有部委來買，后六棟，人大來買，再后六棟，又是財政部來買。這么一來，你的房子已經(jīng)沒賣的啦。他說，我的圖紙一畫完，基本上是整個部委來把關(guān)，一棟兩棟的不賣。6萬10萬平方米的不賣，20萬平方米以上才賣給你。我問他怎么規(guī)劃呢，他說，規(guī)劃很簡單嘛！部長四室兩廳兩套，里面打通。
我忍不住笑。我說，別說是部長來住，你這個房子要在廣東的話，就是普通百姓來住，品位也太低了。
在這種情況下，不需要策劃，只需要合作伙伴。而在這樣的背景下，北京不可能產(chǎn)生好的發(fā)展商，這就給馮侖和潘石屹們創(chuàng)造機會了。這是當時一個很典型的故事。
2. 1998年，貨幣化分房，房地產(chǎn)全面市場化的轉(zhuǎn)折點
1998年中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了一個新事物，就是所謂房改，將單位直接分房改為貨幣化分房。貨幣化分房一出臺，銀行按揭順勢推出。從此全國房地產(chǎn)漸次進入市場化的高速發(fā)展期。
有了銀行按揭，原來一套房子要50萬元，你必須拿50萬元去買，現(xiàn)在你可以透支未來，支撐今天的購買行為。一下子消費力提高了10倍，甚至100倍。一下子激活了私人購房的巨大市場，房地產(chǎn)市場又火爆起來了，但這次井噴與前次的炒樓大為不同，房地產(chǎn)進入了用家市場。1998年是一個坐標，一個轉(zhuǎn)換點。全中國千軍萬馬開始奔入房地產(chǎn)界。乙方變甲方，很多包工頭，成了房地產(chǎn)界的先行者。比如碧桂園的老板，珠江地產(chǎn)的老板，曾經(jīng)都是建筑承包商，俗稱包工頭，一看形勢這么好，都披掛上陣由乙方轉(zhuǎn)變?yōu)榧追剑约鹤髌鹆碎_發(fā)商。推土機變坦克，一下子產(chǎn)生很大的爆發(fā)力，這是南方的情形。
而在北方，放開禁令以后，很多發(fā)展商也跑到北京拿地，包括在海南島發(fā)了財?shù)呐耸佟ⅠT侖等，帶著現(xiàn)代開發(fā)意識紛紛進入北京，直接推動了北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
在南北兩地風生水起的時候，上海略顯沉靜。1998年、1999年，上海房地產(chǎn)發(fā)展并不理想。最后，上海市政府出臺了兩個政策，一個是買房入戶的藍印戶口政策，就是鼓勵周邊的有錢人到上海買房，贈送戶口，這在當時對周邊的“鄉(xiāng)下”老板們很有吸引力。另外就是所謂免征個人所得稅，這個政策一直沿續(xù)到2001年。
中篇：黃金時代
一、2001年地產(chǎn)走向成熟
2001年，我把它叫做中國房地產(chǎn)業(yè)的真正成熟期，消費者維權(quán)運動在中國此起彼伏。表現(xiàn)在北京，尤為突出。開發(fā)商要想蒙人家就困難了，這是一個很大的進步。這說明消費者進步了、成熟了。有成熟的消費者才可能有成熟的市場、催生成熟的房地產(chǎn)企業(yè)。中國講民主講了幾十年，上百年，而在房地產(chǎn)這個行道里，卻結(jié)出了中國民主的一枚碩果。業(yè)主、業(yè)主委員會選出他們的代表，帶領大家與房地產(chǎn)商展開博弈，達到一種平衡。進而產(chǎn)生了監(jiān)理，促使發(fā)展商更加成熟。
在這個過程當中，整個中國的房地產(chǎn)可以說是百花齊放。不光是廣州、深圳，北京也開始出現(xiàn)一些個性化的樓盤，如SOHO現(xiàn)代城，上海也開發(fā)出如世茂濱江等不錯的社區(qū)，包括江浙一帶，各地都有不少好的地產(chǎn)產(chǎn)品推出。這其中廣東地產(chǎn)作為全國房地產(chǎn)的樣板房，起到了很好的示范作用。
2001年值得關(guān)注的另一現(xiàn)象是，中國出現(xiàn)了房地產(chǎn)商像文革期間紅衛(wèi)兵大串聯(lián)那樣的奇觀——大串聯(lián)，大考察。整個中國從北邊到南邊、從西邊到東邊，凡有漂亮樓盤的地方，幾乎都能看到前來踩盤的人群。我們將這種現(xiàn)象叫做“踩盤經(jīng)濟學”。
這其中影響最大的就是廣州的華南板塊。全國做地產(chǎn)的公司幾乎都來考察過。我們當時在做華南板塊時的預言一一兌現(xiàn)，果然是中國樓市看廣東，廣東樓市看華南。
當華南板塊成為中國房地產(chǎn)業(yè)的領跑者，成為一個標志性板塊和踩盤勝地以后，還引發(fā)了一種新的現(xiàn)象——催生了一大批服務性公司，從事規(guī)劃的、設計的、廣告的、策劃的……他們不僅在廣東市場上興風作浪，還操起家伙大舉北伐。由此催生的房地產(chǎn)演講市場也異常火爆。
2001年，“踩盤經(jīng)濟學”出來以后，我就說，像這類靠販賣南方成熟經(jīng)驗到內(nèi)地抓項目的地產(chǎn)策劃人如果說過去靠打時間差，還能混飯吃的話，一旦地產(chǎn)商們覺悟起來，親自到南方來踩盤，他們很快就會沒有生意了。因為信息的鏈條越來越短，信息不對稱的情況打破了，只要什么好產(chǎn)品一出來，全國各地的發(fā)展商們馬上就來現(xiàn)場踩盤，看明白了回去就克隆，有些甚至連樓盤的名字也照搬。如果說以前還可以靠當二道販子蒙人的話，現(xiàn)在已經(jīng)不靈。在這種情形下，一些服務性公司也普遍面臨一次淘汰和轉(zhuǎn)型。
“踩盤經(jīng)濟學”促使整個中國的房地產(chǎn)上了一個很大的臺階，也使得區(qū)域之間的產(chǎn)品差距縮小，在設計和風格上出現(xiàn)兼容并蓄。
比如廣東的園林做得好馬上可以克隆到長江以北，上海的做得好也可以馬上克隆過來，北京的SOHO做得好馬上就被成都人拿過去，成都的一些民居做得好，也可以被北京人學回去，進而促進了房地產(chǎn)操作的精細化和房地產(chǎn)市場的細分。對發(fā)展商的要求也高了，不只是簡單地會蓋房子就行了。同時，也給為地產(chǎn)服務和配套的公司提出了很高的要求。
2001年，還出現(xiàn)一種很精彩的現(xiàn)象，幾乎所有的紙媒體都推出樓市專刊，幾乎所有的電視臺都推出人居、安家之類的欄目；而所有的論壇中，最熱鬧的就是房地產(chǎn)論壇。企業(yè)界曝光率最高、最顯眼的明星，也是房地產(chǎn)老板。王石、潘石屹、馮侖……都成了大眾明星。
總之，雖然伴隨著各種不協(xié)調(diào)音，但房地產(chǎn)一路高歌猛進，成為中國經(jīng)濟發(fā)展的主要動力。
二、2002年至2003年——中國房地產(chǎn)的火紅歲月
中國房地產(chǎn)的成熟有幾個標志。第一個標志就是整體水平的提高。中國的房地產(chǎn)，尤其是廣東的房地產(chǎn)，跟世界任何國家的房地產(chǎn)相比，在開發(fā)水平上都是不落后的，甚至超過了香港，所以香港地產(chǎn)商到了內(nèi)地也難免要犯錯誤，因為他們自以為是。最經(jīng)典的是李嘉誠的和黃在福田中心區(qū)搞了一個樓盤，最后房子一蓋完，全傻眼了——成了那一片最丑的一個樓盤。他完全低估了大陸的房地產(chǎn)水平，老革命遇上新問題。
第二個標志是，幾乎全世界的規(guī)劃設計公司全到了中國。在整個中國，各種概念滿天飛，亂花漸欲迷人眼：什么歐陸風情、地中海格調(diào)……全被中國房地產(chǎn)這個大火鍋一鍋燴。你有多高的鑒賞本事，幾乎就可以搞多高水平的樓盤。整個中國就像在開一個萬國建筑博覽會。這是在2002年、2003年所呈現(xiàn)的特點。外國一二百年建筑風格也不見得有何變化，而在中國變化之快簡直就像是炒一道菜的工夫。今天冒出個TOWN H0USE，明天冒出個GARDEN HOUSE，改天又推出個新住宅運動，接著又來一個新都市主義，一波接一波，令人眼花繚亂。
還有一個更精彩的現(xiàn)象，老百姓都成了房地產(chǎn)專家。報紙上向老百姓介紹樓盤的時候就有很多新鮮概念甚至專門術(shù)語：這是一個新都市主義的代表作，它具有法國式的風情，容積率是多少，綠化率是多少，建筑材料用的是德國什么樣的板材，來自澳洲的沙巖，全部都是建筑的語言。很多買樓的人都懂得這些知識。在中國，文藝復興也罷，啟蒙運動也罷，竟然是在房地產(chǎn)中完成一次重要推廣。
有一個律師為買樓的事情打官司，很快在全國就出名了。房地產(chǎn)成了一口神奇的火鍋，再難吃的東西往這口火鍋里去涮一把，馬上就能成為一道名菜。這與媒體全方位的介入是有關(guān)的，這是一種海陸空式的全面介入。2002年至2003年，可謂中國房地產(chǎn)的火紅歲月。房地產(chǎn)商們一個個彈冠相慶，你要成為李嘉誠，我要成為霍英東，甚至想進入世界五百強。
這個火紅歲月還有一個重要標志，就是各地此起彼伏的房交會。最典型的是深圳的住交會，號稱房地產(chǎn)界的奧林匹克。
會議的主辦者原來是組織演出的，后來發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的空間太大了，于是就棄演藝生意而從了房地產(chǎn)。這小子是一個精明的生意人，嗅出這當中有利可圖。雖然心中無底并不知道怎么干，但無知者無畏。果然，碰上房地產(chǎn)的火紅年代，很快就火起來了，這也是時勢造英雄。
他看準現(xiàn)實人們爭名逐利的巨大需求，為形形色色的地產(chǎn)商們搭建了一個超級曝光平臺。為了增大經(jīng)濟效益，去年的住交會竟設置了近100個獎項，諸如十大風云人物、十大創(chuàng)新人物、十大操盤人物、十大產(chǎn)業(yè)人物……不一而足。發(fā)獎那天還鬧了一個笑話，主持人鳳凰衛(wèi)視的名嘴竇文濤，對這些地產(chǎn)老大們好一頓調(diào)侃。一位地產(chǎn)大腕穿一身黑衣上臺，他說“好哇！黑道老大！”，好在這位大腕本來已經(jīng)相當娛樂化了，所以對于這種插科打諢并不在乎，但看客們都笑了。所以我把這種會總結(jié)為“地產(chǎn)騾馬市，現(xiàn)代名利場”。
火紅的地產(chǎn)業(yè)還衍生出一些特殊的服務性公司，帶旺了他們的生意。那些專門為別人籌辦活動、儀式、論壇的公司有事干了。所以我開玩笑地說，有這種搭建水陸道場、操辦“紅白喜事”的核心能力也不愁沒生意。后來有人聽到了這個說法也樂了，別人問他最近忙啥？他就說，“紅白喜事，紅白喜事”。這樣一來人緣好，又善解人意，有這種活的地產(chǎn)商們都愿意請這種公司。于是他們八仙過海各顯神通，你請克林頓，我就搬姚明。房地產(chǎn)發(fā)展到這個程度，辦水陸道場竟然形成一個產(chǎn)業(yè)，這在國外的房地產(chǎn)行業(yè)是很難想象的，恐怕只有總統(tǒng)選舉才有這種盛況。
在這個背景下面，中國房地產(chǎn)界還出現(xiàn)一個景象，就是“三外”——外行、外資、外地企業(yè)紛紛搶灘三大中心城市地產(chǎn)，為本來就已經(jīng)很火的房地產(chǎn)再加一把柴。
中國企業(yè)界的很多大腕們都守不住了！張瑞敏、柳傳志……都要揮師進入地產(chǎn)界。幾乎所有的“大佬們”都紛紛辦起了地產(chǎn)公司，于是地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人奇缺，價格漲了5倍甚至10倍，從年薪10萬到100萬到年底分紅，奇貨可居嘛！那些老牌地產(chǎn)公司像中海和萬科就成了名副其實的職業(yè)經(jīng)理人的黃埔軍校，這邊一個連排長，保不準到了那邊就成了少將，幾乎每一次都可以掀起一點浪花來。大魚翻大浪，小魚翻小浪，這表明這個市場就要到達極限了。
各路地產(chǎn)商擴張?zhí)欤鸪醯姆磻侨瞬拧⒐芾淼溶浖簧希搅?003年，硬件也跟不上了。鋼鐵暴漲50%，水泥暴漲了40%，全中國到處都缺電，全世界的鋼鐵水泥不少讓中國人給用了，全世界70%的貨船，載著澳大利亞的礦石，目的地——中國。民營資本對這種建材的短缺迅速做出反應，迅速投入，該投50億的投100億，在他們看來，這下做李嘉誠的機會終于到了！于是，江蘇出現(xiàn)了“鐵本”……
一些經(jīng)濟學家們又開始鼓吹了，中國的民營經(jīng)濟終于從輕型化邁向了重型化，簡直是火上添油。
更可怕的是石油，中國從一個石油輸出國變成了石油進口大國，整個中國的經(jīng)濟安全遇到了前所未有的挑戰(zhàn)。
中國自己的石油不夠，怕美國卡脖子，本來給俄羅斯談，談得好好的，誰知日本一腳插進來，俄羅斯變卦，原來通往中國的石油管線不給了。如果美國再把馬六甲海峽一卡，中國的能源問題就嚴重了。于是中央盤查下來，最后發(fā)現(xiàn)，罪魁禍首竟是房地產(chǎn)！政府的新造城運動過熱了！
去年因為非典疫情，國外的一些研究機構(gòu)以為中國經(jīng)濟會受重創(chuàng)，結(jié)果一統(tǒng)計，經(jīng)濟增長11.5%。但這增長的背后是“三高一低”，高能耗，高排放，高污染，低效益。為什么？誰都怕錯過大好時機，爭先恐后。就像圈地運動一樣，100畝，1000畝，10000畝，來得太快了，蘿卜快了不洗泥，誰會搞精細化運作。這個時候從衛(wèi)星上看中國，發(fā)現(xiàn)整個國土被剃成了個癩痢頭。在這個背景下面，中央宏觀調(diào)控的一系列措施終于出來了。
兩條最基本的措施概括起來是：政府釜底抽薪，銀行揚湯止沸。所謂揚湯止沸，還算比較溫和，比如說，按揭稍微緊一點，貸款控制嚴一點，金融政策趨緊。釜底抽薪就厲害了，土地指標——凍結(jié)；農(nóng)轉(zhuǎn)非——停止；更重要的是對土地使用權(quán)的嚴格控制，基本上只剩下省里面留一個對接點，地縣的權(quán)利一律上繳。原來鎮(zhèn)委書記都可以簽合同，中央、省、地、縣、鎮(zhèn)，五個輪子一起轉(zhuǎn)的，現(xiàn)在是一個半輪子，一個輪子在中央，半個輪子在省里。這一卡，預示著中國房地產(chǎn)一個時代結(jié)束了。
下篇：繼往開來
一、宏觀調(diào)控與“白災效應”
2004年，隨著中央宏觀調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)界，尤其是中小開發(fā)商，對未來的前景感到迷茫、感到悲觀。對這一問題應該怎樣看？這不禁使人想起自然界的一種現(xiàn)象。
在內(nèi)蒙草原上，羊的數(shù)量和草場的面積必須有一個合適的比例，才能維持良好的生態(tài)平衡，羊兒們才能活得歡快。但是活得太自在了馬上就帶來一個新問題——繁殖過剩。原來也許10畝地只有1只羊，現(xiàn)在10畝地要養(yǎng)活10只羊，生態(tài)失衡。如果人不對羊群的數(shù)量加以控制，老天爺就要調(diào)節(jié)它。
突然之間會來一場暴風雪，一尺多厚的雪把草原蓋得嚴嚴實實。牛羊吃不上草，那些幼小的、老弱病殘的就死掉一大批。只有那些強悍的羊兒用嘴把積雪拱開，才能吃到凍土里面的草根，頑強地生存下來。牧民將這種現(xiàn)象叫做白災。
春天到了，草原上冰雪消融，生機盎然。剩下的少數(shù)羊又盡情地交配，歡快地奔走。這時一頭羊占了100畝草場，羊群又迅速地繁殖起來。過不了多久，草原再次嚴重超載，于是老天爺便又來一場白災……
這就叫自然達爾文主義。而這個自然達爾文主義現(xiàn)象很可能出現(xiàn)在中國房地產(chǎn)界。這是壞事，也是好事，生存競爭，優(yōu)勝劣汰。
美國等資本主義發(fā)達國家有很多手段對經(jīng)濟進行調(diào)控，如通過國家儲備銀行，通過格林斯潘，調(diào)一點，降一點，作用就不得了。中國這次宏觀調(diào)控是點剎，不是急剎，從房地產(chǎn)的一個周期率來講，它會使強大的更強大，弱小的死去，從而維持市場的健康發(fā)展。
在這種背景下，也常常是產(chǎn)生黑馬的時候。所謂危機，就是危險中有機會。這些黑馬們最初往往并不是很強大的。強大的企業(yè)像恐龍一樣，它受很多制約，因為本來有東西吃，所以往往不會去冒險。這個時候，你要想突圍，要想成為黑馬，就要像毛澤東四渡赤水出奇兵、千里躍進大別山那樣，在別人還看不清前景、猶豫彷徨的時候，你已經(jīng)出其不意地殺出一條血路。
這十來年我們的不少客戶，正是在被逼到危機的時候冒出來的。如碧桂園，當時看起來似乎已經(jīng)死定了，但卻突發(fā)奇兵，背水一戰(zhàn)，終于成功了。像奧林匹克、星河灣也是這樣，在別人看來似乎勝算不大的情況下，創(chuàng)造市場，他們也成功了。這些黑馬們正是抓住了潛在的商機，在別人認為不可能的情況下開辟了一個新時代。正所謂滄海橫流，方顯出英雄本色。從這個角度來講，老天爺是公道的。
二、前大盤時代的崛起與終結(jié)
當新世紀的曙光剛剛露頭時，中國房地產(chǎn)歷史上一場規(guī)模最宏大、競爭最激烈、競爭水平最高的大決戰(zhàn)，在南中國大地上、在往日一派桑基魚塘、蕉林稻海的原野上驟然打響。這就是開創(chuàng)并引領了一個時代的華南板塊之戰(zhàn)，而它開創(chuàng)并引領的時代就叫大盤時代。
2001年，當華南板塊由星河灣率先引爆之后，仿佛開閘放入大江來，中國大地上從此掀起了一場波瀾壯闊的大盤運動。
大盤時代為何如滾滾大潮席卷中國？而這場大潮為何率先在南粵大地的廣州郊外破堤而出？譜寫了中國乃至世界房地產(chǎn)歷史上精彩一頁的前大盤時代為何在輝煌中迅速走向終結(jié)？
廣東是中國市場經(jīng)濟的搖籃，很多事情總是先行一步。大盤時代之所以率先在廣東浮出水面，至少有如下幾個原因：
一是天時，即廣州的城市化進程所使然。世紀之交，廣州提出從山水城市（白云山、珠江水）向山海城市延展；廣州的城市版圖則從原來的1000平方公里向5000平方公里規(guī)劃。規(guī)劃本身涉及到一個南拓、北展、東延、西進的問題。南拓就是往番禺這邊走，把番禺由市改區(qū)，一直延伸到南沙，1000平方公里的廣州一夜之間擴大為5000平方公里，成了華南地區(qū)的第一大都市，并輻射東南亞。
二是地利，即廣州的城市走向所使然。對于廣州的整個城市規(guī)劃，所有的廣東老板都十分敏感，尤其是地產(chǎn)界的老板，因為他們相信，他們的財富是與廣州的“風水”緊密相關(guān)的。廣州的“風水”應該怎么看呢？我的看法是往南邊走，就是往番禺走。廣東許多老板曾經(jīng)問我廣州會怎么發(fā)展？我毫不猶豫地告訴他們，廣州肯定是往南邊走，往番禺。
從科學的角度來講，任何一個中心城市，必須要有廣闊的腹地，城市化是工業(yè)化的孿生子，沒有一種雄厚的工業(yè)基礎，催生不出現(xiàn)代意義的城市。
往南邊走，南邊主要是南（海）、番（禺）、順（德），廣東最富裕的地方，需要有個中心城區(qū)來為其提供服務和孵化。所以廣州城市規(guī)劃出來以后，他們就推崇我的廣州“風水”走番禺的說法，紛紛往番禺拓展。
再看人和。廣東經(jīng)過這么多年的發(fā)展，民間的力量是很強大的。廣州是個大市場、小政府的地方。強勢市場，弱勢政府。在這一前提下，地產(chǎn)商們才可能紛紛到華南板塊搶地去，上千畝甚至數(shù)千畝地搶。這就是當時的區(qū)域背景。
還有一個重要因素就是宏觀背景。當時中央的土地政策不是很嚴格，搶地的門檻不是很高。土地的獲取不是通過招投標，而是內(nèi)部議價，20萬1畝、15萬1畝，然后交10%的定金，套住一塊地。這時發(fā)展商拿地實在太容易了！所以我對今天中央的宏觀調(diào)控政策舉雙手贊成。
土地的價值本來是由三塊組成的。第一塊價值應該屬于農(nóng)民，他們辛辛苦苦世代耕耘，養(yǎng)家糊口靠的就是這塊土地，但我們的補償卻僅僅是一點青苗費，這是不夠的。你不僅要補他的青苗費，而且要補他這一輩子衣食無憂，或是買保險，或是給予其他補償。這才是你的第一個成本。
第二塊價值屬于當?shù)卣麄儼堰@塊地由生地變熟地、熟地變寶地，把不毛之地變成興旺之地、希望之地，從而給這片土地帶來增值，形成級差地租。這塊增值部分應是第二個成本。
第三塊價值屬于國家，因為土地說到底屬于國家。
土地的價值本來應該由這三塊組成。但按原來的算法，只給農(nóng)民一點青苗補償費、給國家一點稅費就完了。評估方式極不科學，土地價值被嚴重低估，為房地產(chǎn)商的暴富提供了機會。
于是，當房地產(chǎn)商便成為一件很容易的事。怎么當法呢？——借套西裝，沐猴而冠，然后找到一家銀行行長，通過吃喝嫖賭將其拉下水，然后騙上個500萬到手，先買一部奔馳，再去搞一個頂級的辦公地點，搞一幫人搭起平臺來，再去套一塊地，交個定金，500萬就花得差不多了。這時，利用手中的土地再找銀行套錢，5000萬、5億都可以貸，貸完以后，有多少錢拿多少地，比如說你貸了5個億，你就可以拿到5000畝土地。吃喝嫖賭花掉了4個億，還剩1個億，這個時候銀行如果跟你追款，你沒有款，然后呢，一評估，你這個地方值10個億，最后銀行還欠你5個億。這就是部分開發(fā)商的圈地方式，也是大盤時代出現(xiàn)的一個重要前提。
當然，大盤時代的出現(xiàn)還有兩個重要前提，一是消費需求的提升——消費者由購買單純的住宅到購買家居、購買環(huán)境，直至購買生活方式。而這樣的消費需求只有具備復合功能的大盤、超級大盤，甚至新城區(qū)才能滿足。
有人說是我們開創(chuàng)了大盤時代，準確地說，是我們遭遇了大盤時代。大盤時代的出現(xiàn)不是誰登高一呼就能呼喚出來的，其產(chǎn)生與發(fā)展有它的必然性。從客觀上講，國家的法規(guī)不嚴密、門檻太低，使市場經(jīng)濟先行一步、且實力相對雄厚的廣東抓住了這一機會。
從科學發(fā)展觀來看，前大盤時代的確存在不少問題，突出表現(xiàn)在如下幾個方面：
一是魚龍混雜。阿毛阿狗、小商小販都搞房地產(chǎn)。10畝地是房地產(chǎn)商，1000畝地也是房地產(chǎn)商。初級階段出現(xiàn)這種現(xiàn)象應該說是正常的，但決不能長此以往。
在國外，如美國、澳洲，土地整治商和房地產(chǎn)開發(fā)商早就分解開了，各歸其位，各司其職。
土地整治商是什么概念呢？國家確定一個開發(fā)計劃，今年開發(fā)某個城區(qū)，比如說有3000畝到5000畝，經(jīng)過議會或者政府確定下來，決定這個地方做成一個休閑區(qū)或商業(yè)區(qū)。然后通過招投標掛牌，相當于成都市的做法，先拿方案，然后看你的資質(zhì)，最后再給牌。一般都要求企業(yè)具有上百億的資產(chǎn)，沒有這種資質(zhì)和實力是不可能做成這種事情的。最后，通過舉牌，哪家財團拿到以后，它要根據(jù)政府的定位，然后定性，進行國土整治，港口、碼頭、道路所有的功能區(qū)明明白白，清清楚楚，甚至發(fā)展商不愿做的事情他也要去做，這就是我們講的公共建設這一塊。
做好框架以后，才是分塊。比如3000畝分成30塊或者是15塊，功能很清楚。這塊是別墅區(qū)，這塊是別的什么區(qū)，然后再二次招商，掛牌，讓所謂的住宅開發(fā)商進來，就是我們說的房地產(chǎn)開發(fā)商，有的拿到50畝，有的拿到100畝，有的拿到200畝，不會大的。房地產(chǎn)開發(fā)商們再搞一種差異化錯位經(jīng)營。
而房地產(chǎn)開發(fā)商，嚴格意義上是整合商。
他拿到這100畝地，在這個大的背景下為了避免和別的客戶進行同質(zhì)化競爭，就要對產(chǎn)品進行定位和市場測算，測算完以后又去整合設計師事務所（設計師事務所通常都是很小的，三個人、五個人）然后要求他們，我這里有30幢別墅，你給我設計三種模型，三種樣式。
三種模式出來以后，開發(fā)商就去采購市場，從8樓到1樓，一邊走，一邊看，根據(jù)需要，一邊打叉打勾，就像逛超市一樣，到了樓下交給服務員，說我要這些材料，第一天來什么，第三天來什么，第五天來什么。到時候，材料供應商就會按照要求將所需材料送到工地。通過這種方式便實現(xiàn)了建筑材料的零儲備。
這時開發(fā)商再整合一家建筑公司，按照設計要求將別墅建好。然后設計師進場坐在所謂的售樓部里，開始賣樓了。消費者進來一看，三個樣板房在那里擺著——這就是他們需要的房子。
如果你還要進行個性化的調(diào)整，比如不喜歡哪個顏色，或者把紅瓦變成藍瓦，框架你變不了，但個性可以變。這時候電腦里面各種圖形顏色出來，是不是這個意思？你覺得可以了，好，OK！完了，如法炮制。
這時候的房地產(chǎn)發(fā)展商其實就是建筑承包商。利潤也就是10%以下，操作到位他可以賺幾個百分點，操作不到位就會虧損。這種東西，好處在于人工化、模塊化、產(chǎn)業(yè)化，不足之處是想象空間不夠。中國呢，現(xiàn)在是殺豬的、宰羊的全進了房地產(chǎn)市場，眉毛胡子一把抓，從頭管到尾，問題肯定是多多的。
以后的中國肯定要往這條路上走。我搞房地產(chǎn)策劃是把國外的歷史、現(xiàn)狀都看得明明白白的，這是一個非常重要的前提。
大盤時代之所以讓我們遭遇上了，是因為社會發(fā)展不充分，政府功能不得力。兩害相權(quán)取其輕，兩利相權(quán)取其重。我認為市場和房地產(chǎn)開發(fā)商的那種做法，是政府部門不可能做到的。
對于當時房地產(chǎn)商們大批進入大盤開發(fā)的做法，我為他們鼓與呼，并且積極介入，以減少其發(fā)展過程中的弊端，盤活它對社會的積極意義。我用了3年的時間，在華南板塊策劃了兩塊樣板田，一塊是星河灣，一塊是南國奧林匹克花園。從戰(zhàn)略上、策略上、功能上、定位上，幫助他們做了很多事情。當時整個廣東都不看好華南板塊，網(wǎng)站上很多人也在罵，說王志綱搞什么華南板塊，這里肯定就是他的滑鐵盧，房地產(chǎn)哪有這種做法的？當時很多人都問我，也為我捏了把汗。我說，好啊，他們都看明白了，還要我干啥？這個項目按照我們的策劃，成功了，引起了全中國的廣泛關(guān)注，也形成了巨大的社會效應和經(jīng)濟效應。一個重要原因是，它的懸念太大了！
最后革命成功了，從戰(zhàn)略到策略到功能，這兩個項目都取得了巨大的成功，并引出了整個中國的一場波瀾壯闊的“踩盤運動”。伴隨我總結(jié)的華南板塊作為成功的案例推出以后，一下子風靡中國，點醒了很多人，不管有條件沒條件，許多人一開口就是大盤。千方百計把地給圈了，一圈就是一兩萬畝。只要圈地成功，不管其產(chǎn)品做得多糟，都不會虧，因為趕上了末班車。
勝利并沒有沖昏我們的頭腦，在總結(jié)和反思前大盤時代時，我們發(fā)現(xiàn)了幾個問題。首要問題是，政府不到位，或政府缺位。
當時我曾說了一句話，政府的缺位，勝過政府的越位。政府的越位更糟糕，廣州的珠江新城就是最經(jīng)典的例子。政府大包大攬，最后糟踏了很好的資源。華南板塊政府沒投一分錢，就打造出了一個中央居住區(qū)。這就是兩害相權(quán)取其輕。相對于政府的缺位，政府的越位造成的危害更大。
華南板塊成功以后，我就感到，民間的力量越來越強大了。它們已經(jīng)具備做一些大的區(qū)域開發(fā)的能力，同時它們也在呼喚著這一空間。國外早就有這種空間了。這樣我就預感到，未來的房地產(chǎn)發(fā)展商可能要分為兩塊，一塊是“批發(fā)商”，搞城市運營，一塊我稱其為“零售商”，做一些常規(guī)的地產(chǎn)項目。
當時，我還有一個深刻的體會，就項目談項目已經(jīng)意義不大了，必須站在區(qū)域和城市經(jīng)營的角度來看房地產(chǎn)，才能把握住方向。所以2001年革命一成功，馬上轉(zhuǎn)向，宣布進入城市經(jīng)營這個領域。2003年，我們推出《城市中國》這本書，正式介入城市經(jīng)營并帶著城市經(jīng)營的眼光去看房地產(chǎn)，這樣一來空間就非常廣闊了。至此，我已經(jīng)意識到，中國房地產(chǎn)走到了一個新的轉(zhuǎn)折點上。
三、后大盤時代浮出水面
2003年底到2004年初，中央實施宏觀調(diào)控，對土地加強控制，從揚湯止沸到釜底抽薪，宣布了房地產(chǎn)一個時代的結(jié)束。所以我宣布：前大盤時代走向終結(jié)。靠勾兌去圈地的那種大盤時代已經(jīng)不復存在了！
在這樣的大背景下面，是不是房地產(chǎn)就沒得做了？我的觀點是：后大盤時代浮出水面。
隨著國家對土地嚴格控制、有計劃地供應，土地市場必然是僧多粥少。過去房地產(chǎn)上阿毛阿狗都賺錢，像過去闖東北那些漢子，隨便去耍一把就有吃的喝的，現(xiàn)在肯定是不行了！很多老弱病殘要自然淘汰出局。這是好事！經(jīng)歷十多年中國市場經(jīng)濟的洗禮和培育，已經(jīng)有了一批優(yōu)秀的能征善戰(zhàn)的商業(yè)集團和地產(chǎn)公司，自己要升華，通過這次洗牌，使他們能夠獲得更大的空間展示自己，獲得雄厚的實力。
中央對土地的限制還帶來一個問題，就是如何盤活存量資產(chǎn)。
在二十多年的高速發(fā)展過程中，很多領域里有大量存量土地扔在那里，而且是有出生指標的。大體有四大領域：
第一個領域，開發(fā)區(qū)。整個國家有上千個開發(fā)區(qū)，這些開發(fā)區(qū)都是很粗放的。有一些不要說沒有出生證，許多有出生證的都是很粗拉的。
譬如山東很多開發(fā)區(qū)是由企業(yè)來辦的，像一個海爾，一下要了5000畝，怎么開發(fā)呢？星星點燈，到處都是海爾工業(yè)園，確實是浪費資源。下一步，這些粗放的工業(yè)園區(qū)無疑是一個很大的開發(fā)空間。重要的是如何去挖掘，去升華，去集約化地開發(fā)。這就逼著政府去想這個問題。
第二個領域是旅游開發(fā)區(qū)。伴隨著中國從溫飽到小康到富有，旅游從觀光到休閑到度假，有很大的空間，像成都旁邊的青城山、峨嵋山。一個叫萬冠集團開發(fā)的碧峰峽就很漂亮，很成功。對于旅游開發(fā)區(qū)，可以促使人們?nèi)ミM行內(nèi)涵式的開發(fā)。
第三個領域就是大型的商貿(mào)、物流園區(qū)。原來我們做那個物流園區(qū)，地一圈往往就是300畝、500畝，爛房子一蓋，要么賣潔具，要么賣瓷磚，很粗放的。現(xiàn)在我們講物流市場，主要靠集約化、零儲備的方式來進行物流的轉(zhuǎn)換和交易。這方面也有很大的空間。
第四個領域是大型的社區(qū)開發(fā)、大型的國際社區(qū)、甚至包括很多中心城鎮(zhèn)。農(nóng)民要城市化，怎么城市化？就需要實力雄厚的發(fā)展商們介入，既解決了農(nóng)民的問題，又解決了城市化的問題。這其中同樣是有廣闊空間的。
所以我說，前大盤時代走向終結(jié)，后大盤時代浮出水面。對于發(fā)展商來說，現(xiàn)在的問題不是沒有機會，而是如何抓住新的機會；不是沒有空間，而是如何開拓新的空間。
