王志綱工作室
微信號：wzggzswx
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開場
各位來自全國各地，各行各業，政界商界的朋友，大家早上好。
今天我以雙重身份來到這里，一個是以東道主，主辦方的當家人，另一個是以一個專家的身份跟大家開這個頭，講這個課。這里面先和大家交代兩個背景。
第一，為什么我們要主辦這么一個大會？大家知道王志綱工作室在人們的心目中像一個地下黨一樣，二三十年一直潛行在江湖底下，以至于很多企業、很多政府要找我們，費了千辛萬苦。過去甚至出現了這么一個笑話，有一家政府想找王志綱工作室，居然在報紙上發廣告，問誰能找到王志綱工作室，我當時看到這個廣告就覺得非常奇怪。
后來終于跟這家政府見了面，書記說了，我們太重視這個事情了，想和你們面對面談合作，托了很多人都沒有找到，后來還找到了一個騙子，說是你的哥們，請他吃了很多的飯，送了很多的禮，甚至塞了很多的錢，結果他就逃之夭夭了！實在沒有辦法，只有在報紙上登“尋人啟事”了！
許多客戶在找我們的時候都有類似的經歷。今天我在這里再跟大家強調一下，以后直接上公眾號，我相信你們一定會在最快的時間內得到最快的回答。只要你的項目靠譜，有價值，對推動整個中國的發展有意義，我肯定會親自操刀。
第二，今天特色小鎮是一個超級風口，到哪里都在講特色小鎮，各種論壇此起彼伏，各類游方和尚粉墨登場，每個人都成了“大師”。在這種背景下面，我覺得我們必須發聲了，如果不講清楚特色小鎮，我擔心很多的企業家和政府都會被各種各樣的“速成班”給忽悠了。
現在政府發文件，一下子就要打造一兩百個特色小鎮，而且只要被納入小鎮清單，就可以獲得資金、土地以及很多政策的支持。這一刺激，很多人都開始打扮自己，想成為特色小鎮。有的人來點玫瑰花，就叫玫瑰小鎮，有的人說泉水清澈，就說是泉水小鎮。我只聽說大馬能拉車，只憑玫瑰花、泉水這些表面文章，是用小狗拉大車，能拉得動嗎？這顯然是天大的笑話。
但是，很多小鎮就是以這種方式粉墨登場了。還有很多政府給小鎮定了指標，兩年必須建成。大家想一想，一個小鎮兩年能建成嗎？就像咱們腳底下的這個星牌集團的龍熙大健康板塊，有成熟的溫泉設施、會議酒店、還有高爾夫等設施，到今天為止都已經經營16年了。
所以，特色小鎮不能只是一個標簽。特色小鎮的打造不是房地產那樣的養豬崽，一定要像養閨女一樣。養豬崽就是市場上只要有一個好價錢，豬苗也行，架子豬也行，隨行就市，無所謂大小，沒有感情。養閨女，是要掏心窩的去教她琴棋書畫，讓她秀外慧中，而且不到十五六歲，是沒有大戶人家去娶她的。我們必須有這個心力，特色小鎮才能夠成功。
下面結合我們的實踐，談談特色小鎮的本質、特色小鎮的規律和特色小鎮的未來。
一、見微知著，復盤華夏幸福與固安的故事
我現在六十多歲了，到了這個年齡，腦袋里面看事情總有歷史感、滄桑感和穿越感。社會一直往前發展，如果有歷史感就能看到規律、看清必然。
離我們會場這里再往南15公里，有一個企業，中國很多政府成天都上門“求婚”，就是華夏幸福基業，號稱中國排名第一的園區運營商。
這是華夏幸福固安產業園區，幾十平方公里已經開發完成，“固安模式”也被華夏幸福復制到了全國。今年中央推出了“雄安新區”的千年戰略，發現了一個不可思議的事情，華夏幸福手中有大量雄安新區的土地，是這個戰略的最大受益者，一下子讓華夏幸福映入了全中國的眼簾。不過華夏幸福的老板王文學覺悟很高，宣布積極配合中央，未來土地怎么個開發法，現在還沒有定論。華夏幸福現在市值破千億，有可能兩年之內就是中國首富。
他的起家和特色小鎮就有很大的關系，但那時候還沒有這個提法。大家看看這里是固安。它屬于廊坊市，在北京南邊。廊坊分成北三縣和南三縣，北三縣就是我們看到的三河、大廠和香河，那一帶因為靠近北京，所以很早就發展起來了。固安屬于南三縣，是整個廊坊最窮的地方。
這個老板想在廊坊做房地產，找到了我們，但我們發現他資金單薄，起步也晚，做房地產已經沒什么機會了。但是他雄心很大，想尋找大的趨勢。這時候我們發現了兩大趨勢，一個是整個中國正在經歷高速的城市化和工業化，另一個則是我們為廊坊找到的魂、制定的戰略，就是“吃北京的糧，下金蛋在廊坊”的“金蛋計劃”。在這兩點上他是有優勢的，關鍵是把觀念轉過來。
做園區運營商要有樣板田，當時政府在固安搞的一個開發區，都快揭不開鍋了。廊坊政府希望把固安開發區這個包袱扔出來，由市場力量去操辦。這對于很多人來說是唯恐避之不及的，特別很多的房地產商。這個時候在我們的幫助和力勸之下，華夏幸福接下了固安開發區園區運營商這個活，由他負責招商運營，成了中國第一個敢吃螃蟹的人。
王文學組織了最大的團隊在全國招商，在這個鳥不拉屎的地方耕耘了五年，最后終于走通了。政府按照招商比例來獎勵他，如招來10個億，我按照約定比例獎勵你，獎勵你的錢也不拿走，用土地的形式給你，結果王文學就用這些土地打造孔雀城，而且按照這個招商換土地的思路，環繞北京城接二連三的開辟了一個又一個園區，打造了一個又一個孔雀城，把北京的購買力整個拉到了廊坊和北京周邊地區。廊坊的經濟獲得了巨大的發展，園區的運營也獲得了成功，華夏幸福也搭上了“京津冀一體化”的快車。
王文學就是從那時候開始起步，找到正確的戰略以后，堅定不移地走下去，到現在身家從3000萬變成了數千億，從一個名不見經傳的企業浮出水面，成了長三角、珠三角的書記、市長們紛紛前來招募的對象，把服務輸出到全中國，變成中國首屈一指的園區運營商了，再過一兩年很有可能就成為中國的首富。
社會上看老板們發大財，往往“只看到賊吃肉，沒有看到賊挨打”，華夏幸福基業這么多年來也經歷了千難萬險，但是我們走的是正道，所以一次一次跟政府溝通，最后才成功了。國家部委還圍繞他們的探索發了文件，包括公私合營（PPP）模式等，都成了樣板。
這個例子告訴我們什么東西呢？企業在戰略突破的時候，最難的是前五六年，就像蓋房子打的地基一樣，誰都看不到，卻是最關鍵的。王文學的華夏幸福，由于認準了趨勢和規律，在固安這個地方深耕了五六年，最后才能在大勢到來了以后在全國攻城略地。
二、一個長白山，開啟千億萬達的征程
長白山國際度假區，這也是我們一手幫著做起來的。今天王健林和萬達已經成了全中國熱議的話題，甚至很多自媒體為了博眼球和點擊率，基本上把王健林說的明天要倒了一樣，其實這些都是癡人說夢，外行說話。
我只想說兩句話。第一，萬達所賣的資產，看起來是賤賣，但是萬達并沒有輸。舉個例子，萬達的一個酒店按照兩萬塊錢一平米賣給了接盤者，很多人認為虧了。如果別人去蓋，肯定虧了，但是王健林蓋肯定沒虧。別人蓋要三萬塊的成本，王健林蓋就只要一萬，因為萬達幾乎是零地價。
為什么呢？因為萬達有創造市場的能力。中國做生意，小老板做事，中老板做市，而大老板要做勢。前面是億萬身家，中間是十億到百億，后面是做千億，王健林就是做大勢的，是研判趨勢，創造市場的人。
王健林能夠短短的從七八年變成中國首富，從幾百億變成幾千億，就是從開創出長白山國際旅游度假區這個模具開始的。八年前王健林來找我，面臨著一個困惑，當時城市綜合體在整個中國風聲水起，但是伴隨整個中國高速城市化的放緩，他已經感到有危機了，下一步的機會到底在哪里？
我們談了幾次，最后得出了一個判斷。整個中國從溫飽到小康到富有，基本上可以體現六個字，吃住行游養育。上半場吃住行已經基本完成，大家豐衣足食，房地產一個人兩三套房子也是常事，可以說是絕對過剩，而且不光是北京、上海，連鄉村里面都是在堵車。吃住行這個硬件投資和平臺都結束了。下一步中國還要繼續往前發展怎么辦？平臺過剩、內容為王，要打造一種高品質的生活，那就是“游養育”。通過旅游度假休閑，養生養老提高生活品質，還有就是教育，從少兒開始，一直到中學、大學，這是中國最大的市場空間。
這個判斷王健林他們接受了，那么怎么搶占這個風口，開辟這個時代，怎么讓市場和官場認同我們這個能力，這就是戰略問題。我們認為文旅時代將會成為未來中國的新風口，但是中國缺少一個平臺將生活展現在世人眼前，而長白山就是這個戰略的最佳的腳點。
長白山這個項目一開始是吉林委省作為一個重大項目找到全國工商聯，全國工商聯又找到萬達，希望萬達牽頭來搞，但是王健林一點底都沒有。后來我們幫他把這個戰略賬算清楚之后，五個工商聯主席陪我去了長白山調研，我還專門配了一個團隊用三個月把項目策劃出來了，整個度假區主要就是“三菜一湯”
第一道菜：夏天避暑，有天池，另外還打造了三個世界級的高爾夫球場，讓人能夠休閑起來。
那三個球場，我找了兩個最好的設計師，一個是尼克勞斯，一個瓊斯二世，這兩個人現在都70多歲了，爭斗一輩子，誰也不服誰。我對他們說，20年前你們兩個在昆明做了兩個球場，到現在都是中國乃至亞洲的傳奇，現在我又把長白山這個舞臺給你們，希望你們把長白山作為封筆之作，最后一決雌雄，看看到底誰是英雄。
后來我說看來還是瓊斯二世是英雄，并不是尼克勞斯不行，而是兩種路徑的差異。尼克勞斯做的是麥當勞、肯德基，它永遠是復制，而瓊斯二世做的是獨此一家，別無分號，手工打造。尼克勞斯只來考察了一次，瓊斯來了五次。后來這三個球場已經是中國的高爾夫勝地，很多企業家、很多老板一到這個季節都往那去，今天來參加這個會議的嘉賓里，有的還是昨天在長白山打完球之后才飛過來的，這就是一個地方的魅力和價值。
第二道菜是冬天的滑雪場。我們按照加拿大冬季奧運會的打法，把整個規劃設計團隊請過來，打造了43道的亞洲最好的滑雪場，從初級、中級、高級，為了找最好的高級滑雪道，滿長白山找，最后終于把這個任務完成了。現在冬天也是一票難求，一房難求。
第三道菜是冰雪度假小鎮，這是別人做不了，只有王健林能做的。王健林的萬達和國內外的許多酒店和商家是戰略同盟，他可以用在度假區的規劃設計完了以后要求跟他做生意的這些酒店和商家必須去開店，不開店不給你生意做，只有王健林才能做到這個事，最后一夜之間十幾家度假酒店入駐長白山，把第三道菜做成了。
還有一湯就是溫泉洗浴。這三菜一湯，一年策劃，三年開發，五年成形，喚醒了沉睡的長白上，成了整個中國北方最高端的山岳旅游度假目的地，一下子為萬達贏得了一個時代。現在很多地方的政府見了房地產商像見了瘟疫一樣往后躲，但是見了王健林就像見了白馬王子一樣拼命去追。為什么？因為政府不需要房地產了，他們需要給這個區域和這個城市提高生活品質，這個東西王健林有，因為是他率先進入了文旅產業。
我當時告訴王健林，用五年做一個長白山開一個模具，可能賺不到錢，但是五年以后你將會贏得一個時代。長白山項目從合同的探索到規劃設計再到產品的整合和打造，費了很大的功夫，五年之后，當萬達從長白山走出來，以前是五年做一個項目，現在是一年做十個項目，用的就是這套模具。全國各地給萬達的地幾乎都是零地價，青島給了幾千畝，武漢給了幾千畝，西雙版納給了近萬畝。短短三五年的時間，王健林變成了王首富。
但是，就像我剛才講的尼克勞斯和瓊斯的差異，文旅這個行業，如果按照一種無限復制、無限克隆，像麥當勞、肯德基這樣的做法肯定走不遠。所以當王健林在批判所謂的上海的迪士尼的時候，他犯了一個錯誤，迪士尼雖然花的錢很多，但是迪斯尼是按照1.0、2.0、3.0不斷升級的方式來打造的，而且一耗時就是十年、二十年，這種創新、這種服務，可是前所未有的，而這正是文旅產業跟房地產產業最大的不同。
房地產的初級階段是賣產品、賣房子，中級階段賣服務，最后高級階段是賣生活。大家千萬記住，如果你繼續在賣產品的這個階段，注定要被淘汰。如果你能夠在賣產品的時候把服務做好，那么你還要一席之地，但是最終勝者是第三種，賣生活。你能夠打造人家雖不能至，心向往之的東西，就是一種最好的生活，那你就有未來，這就是明天的中國。這一點上，就需要用五年甚至十年練好這個內功，這是明天的風口。
王健林用八年時間成了中國的文旅之王，正在他志得意滿要向全球進軍，成為全球首富的時候，最近卻出問題了。但這不怪他，而是中央從金融安全的角度所作出的反應。在這種情況下，這個人還是很厲害，趕快調整，把很多的重資產去掉，騰出手來。他賣掉幾乎所有的文旅城，就是沒有賣掉長白山，因為長白山是第一個下功夫開的模具，是全國目前為止北方的一個制高點，還是他的現金牛。所以這口氣過來了以后，大家放心，王健林會繼續在文旅和現代商業上繼續大跨步前進，出不了大問題。
三、潛心十六年，星牌打造龍熙大健康
談完昨天的華夏，談完今天的王健林，現在我想談談腳底下的這個故事，星牌龍熙大健康。今天我們開會的這個地方，很多人都是第一次來。這里的老板為了開辟這個板塊，到目前為止花了16年時間。我15年前來到北京做星河灣，當時北京人告訴我一個口訣，叫“北貧南賤，東富西貴”。那個時候的北京別說這個地方，五環以外，大紅門南三環都是窮得響叮當的地方，根本沒有人愿意過來。
星牌集團的老板就選擇在這個地方開始耕耘，打造了三個產品，第一個階段是高爾夫球場，把它變成一個高端人士的度假目的地；第二個是北京最大的溫泉酒店；第三個就是今天看到的國際會議中心。接下來他將會跟中國人壽合作，打造整個中國最大的度假休閑大健康基地。我相信五年以后這個地方絕對是非同一般，他們的老板也到現場了，希望他給大家舉個手。甘連舫，甘總，全國政協委員。（全場鼓掌）我們這個活動他非常支持，未來的大健康特色小鎮也是我們全力參與幫助他的。
那天我見到了甘總，我說中國人的北京有三個北京，第一個北京是開放改革以前皇城根里面二環以內的北京，那個時候的中軸線，就是天安門、故宮、紫禁城。第二個北京就是五環以內的北京，1500萬人口，但是中軸線沒有變，下一個北京，就是習大大的千年大計，雄安新區的推出，但中軸線仍然沒變。我們腳底下這片土地，是一根扁擔挑兩頭，一邊挑的是昨天的北京，一邊挑的是雄安新區為代表的明天的北京，這個能量非同一般，所以千萬不要小看這塊土地，千萬別要把他糟蹋。姑娘要嫁可是要當楊貴妃啊，而不是一般人家嫁出去的，這種趨勢就是我們看問題必須要把握的東西。
從固安往這邊走是原本是廊坊最貧困的地區，但通過華夏幸福發家，變成了廊坊最發達的區域之一。雄安新區千年大計出來以后，這個地方一根扁擔挑兩頭，它的區位優勢明擺著，而且明年全球最大的機場新國門就在南邊十公里之外建成。到那個時候全中國、全世界的貴客都在這個地方，大家想想這個區域是什么概念？那就是上海的大虹橋，遠遠超過順義天竺的地方。所以，在這個時候一定要打造人們夢寐以求的高端生活，而不只是賣房子。什么生活？大健康、大休閑、養老養生，這些東西都是我們所渴望和所希望的。
市場上想當運營商的人，把平臺搭建好以后，要敢于、善于整合全球最好的資源。王志綱工作室作為智庫有很大的優勢，每天都有很多資源來找我們，這些資源一定要能夠讓他發揮作用，門當戶對。昨天晚上我見了一個上海來的企業，他們正整合全球資源做中國最好的俱樂部，他們的夢想是什么呢？以后中國的高端人士，一家人進入俱樂部后三天出不來，男女老幼各得其所，而且圍繞家庭做跟蹤服務，養老、大健康、養生各方面都不用擔心。
我答應他們去上海考察，如果我看完以后，認為他勝過了地中海俱樂部，勝過全世界包括曼谷最好的養生俱樂部，我馬上就可以幫他牽線，幫他植入北京這個大健康產業平臺，星牌可以上一個臺階，他們也可以像進北京匯演一樣，在全國亮相，完全是雙贏。
很多企業都開始在布局了，在準備了，有人在做平臺，有人在做內容，但是最終的出發點就是從賣產品到賣平臺，再到賣生活。
在座的正好有老朋友，大理洱源的楊老板，這個老板也是抱著金飯碗。洱源是蒼山洱海的源頭，是大理最美的地方，離大理就40分鐘，楊麗萍的故鄉。我去看了這個地方，很震撼，那里的水清澈無比，高原濕地潔凈無暇，而且千年的老梨樹花開滿園。再加上當地的風情，楊麗萍的歌舞這些，非同一般。但是他們辛辛苦苦是盯著當地的市場做，非常辛苦。
昨天晚上正好有一個很大的企業找我，實力雄厚，想選這種地方當轉世靈童，我對他說，楊老板他們是小馬拉大車，而你是匹大馬啊，跟他們有很大的互補性。下一步讓我的團隊幫你們撮合一下。你們是央企國企，實力雄厚，他們有操作和執行，在當地有人脈，就以楊麗萍為領頭，打造一個全中國披頭散發的藝術家們都夢寐以求的特色小鎮，我相信像雙廊這種地方根本沒法比的。他們聽了興奮異常，接下來我們工作室的云總會幫忙撮合這個事情。
四、智綱小鎮觀
今天一天的時間，上午的主旨是“傳道”，我講完之后還會有兩個分中心的總經理給大家講講他們的操作實踐。下午的主旨是“解惑”，大家作為官員也罷、企業家也罷，有很多的困惑可以跟他們的交流。晚上還有一個盛大的宴會，可以交流、交友、交易。你們可以像非誠勿擾一樣，去找你們所需要、所尋找的資源，這是我們辦這個會的目的。最后，我送大家三句話。
第一，風口。特色小鎮的確是個風口，盡管有的人把它看成泡沫，有人把它看成是陷阱，但是畢竟在五年之內，它是地方政府指導經濟工作的抓手，所以我們還是要消化這個政策，往上靠，然后把住這個風口。但是千萬記住，做任何事情要貼近本質，把握規律，尊重常識。就像我剛才說的，要培養一個能嫁出去大家閨秀，沒有十年、二十年是不可能的，不像養豬崽一樣3個月就出欄了。按照這種思維，我們要既務實又務虛，最后我們才能走得遠。
第二，做任何事情要注意開模具。我們看到百花盛開的結果，萬達也罷，華夏幸福基業也罷，他們很多經驗總結后來都在全中國推廣和普及了，但成功的核心因素其實不在于后期的快速復制，而在于最早的那個五年、八年成功開出了模具。
我們在座的要想真正做好特色小鎮，就要明確方向，是做平臺、做運營、提供服務還是提供資金，是做養老、做大健康、做大休閑還是做產業園。無論你做什么，只要這個東西符合你的核心能力，能夠上接天、下接地，中間市場能通氣，是你認同的未來十年、二十年的戰略，你就要集中所有的精力來做好開模具的事情。
這個開模具和蓋萬丈高樓打基礎是一個道理，默默無聞，千辛萬苦，百折不撓，誰都不理解，但是一旦做好，把模具成功開出來，你就可以縱橫天下。特別是當老板的，別以為當個甩手掌柜，交給一個職業經理人就行了，那是不可能的。任何一次戰略的突破必須老板帶著整個團隊親力親為，去破解。一旦破解了后面的事情就可以躍馬揚鞭了。
第三，善于把住契機。這個事情多說幾句，每個地方的需求不一樣，契機也不一樣。比如說珠三角，最大的契機就是幫傳統產業進行升級，騰籠換鳥。番禺、南海、順德很多地方，升級和轉型離不開特色小鎮，而這種特色小鎮就是產業小鎮。
我們北京中心的總經理任國剛，他們在廣州做了將近20多個特色小鎮，幾乎都是跟產業有關的。舉個例子，在南海大瀝，民間存款就有上千億，不缺錢，政府手上也有地，但是包括萬科、恒大這些很多去拿地的都不給。書記講，現在我們不需要房地產，不能把地賣掉之后就造房子，那我的后代子孫怎么辦？最關鍵的還是要產業升級，要有造血功能。
我們的團隊幫他們打造了一個創客小鎮，真正的按照“三生有幸”的方式去打造，生活、生意、生命一個都不能少，讓所有創業的人在這個地方能夠既有生意，又有滿滿的生活，而且生命很有價值。現在這個方案已經在實施了，而且南海市看了這個方案以后，把這個戰略變成了整個南海的戰略。
另外他們在中山的沙溪也做了個小鎮。這里幾十年生產牛仔褲，也面臨升級的問題，從傳統的加工業變成一個品牌服裝業。我們的團隊和當地政府、企業一起，跑到了意大利米蘭，跟意大利服裝協會對接，那里有幾乎所有的頂級品牌，早就想進中國，但是不得其門而入。最后雙方一拍即合，我們把意大利米蘭的高級設計師請過來，植入沙溪，就可以打造一個世界時裝小鎮，這是馬上就能見效的。
我們上海中心的團隊幫上海青浦的重固鎮也打造了一個特色小鎮。重固是青浦區毗鄰大虹橋，但又發展比較慢的一個建制鎮，沒想到今天成了上海最有價值的地方，很多企業都想去重固拿地，最后上海市給了中建八局，但中建八局不知道怎么玩，就找到了王志綱工作室。上海中心經過了兩年時間，摸索出一個真正的央企和地方合作的PPP模式，從破題，到央企和政府怎么公私合營，把開創一次授權、一個基金、多個PPP子項目包落實下來，并實現統一策劃、統一規劃、統一運營、統一營銷，把平臺搭建好，然后整合天下的資源來做內容。現在這個項目已經成為了國家發改委重點跟蹤落地的示范項目，推廣給全中國學習，很多地方政府、很多企業過去考察。
另外還有云南和貴州，今天來了很多的云南和貴州的企業，包括國企、民營企業。云南和貴州肯定能在文化旅游、養老養生、度假休閑這方面大有作為。貴州還有一個特點，就是大數據，這里面也有大文章。貴州的大數據產業相當于發電站，發電站的電力要往終端走才有用，而人工智能就是最大的終端。現在我們在幫重慶往人工智能方面進行破題，把美國的特斯拉汽車往植入重慶。未來重慶很有可能會變成中國第一個實現無人駕駛的智能城市，成為智能化、綠色化、生態化、立體化的特色小鎮。特色小鎮的背后一定要有生產、生意和生活。如果沒有這后面的這三個動力，就小鎮談小鎮，肯定死路一條。
今天上午我開局就開到這里，謝謝大家。
