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自新中國(guó)成立之初至今，縱觀整個(gè)國(guó)家的土地制度變革史，可以說(shuō)是一部生產(chǎn)關(guān)系不斷調(diào)整、適應(yīng)和促進(jìn)生產(chǎn)力發(fā)展的演進(jìn)史。中國(guó)飛速發(fā)展的秘鑰，其實(shí)也隱藏在了其間。國(guó)有資源進(jìn)行商品化、資本化的作價(jià)和溢價(jià)，就好像一個(gè)歷經(jīng)千年積累形成的巨大壓縮餅干，被資本之水浸泡后迅速膨脹，變得異常龐大不可想象。

巨大的土地紅利成為中國(guó)改革開放不可忽視的動(dòng)力源，正如恩格斯所說(shuō)：“沒(méi)有哪一次巨大的歷史災(zāi)難不是以歷史的進(jìn)步做為補(bǔ)償?shù)摹！碑?dāng)打開千百年的歷史畫卷之時(shí)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)：這是一種“歷史的補(bǔ)償”。一切都由生產(chǎn)資料所有權(quán)的變現(xiàn)而引發(fā)。否則，中國(guó)怎能30年就實(shí)現(xiàn)全世界罕見(jiàn)的城市化，20年就實(shí)現(xiàn)快速的高速公路化，10年時(shí)間就實(shí)現(xiàn)高速鐵路化？

新中國(guó)成立之初，國(guó)家實(shí)施均田制、消滅大地主，把土地歸還農(nóng)民，建立了以“耕者有其田”為特征的農(nóng)民土地所有制度，極大激發(fā)了農(nóng)民積極性，穩(wěn)固政權(quán)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

1952年為推動(dòng)城市化、工業(yè)化的發(fā)展，推進(jìn)社會(huì)主義改造，開啟了農(nóng)業(yè)合作化運(yùn)動(dòng)。從互助組、生產(chǎn)隊(duì)、初級(jí)合作社到高級(jí)合作社、再到人民公社運(yùn)動(dòng)以及后來(lái)的“撥亂反正”、人民公社解體，土地逐漸從農(nóng)民土地所有收歸集體所有，形成了“三級(jí)所有、對(duì)為基礎(chǔ)”的農(nóng)村土地集體所有制，也奠定了我國(guó)農(nóng)村土地集體所有制的形成。

1978年后推行“包干到戶”、實(shí)施家庭土地聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，推動(dòng)農(nóng)村農(nóng)業(yè)用地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，逐漸形成今天所謂的所有權(quán)與承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)的三權(quán)分置。同期以珠三角、長(zhǎng)三角等地區(qū)為代表的鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展也是建立在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)基礎(chǔ)上。

1998年無(wú)疑是中國(guó)住房制度改革歷史上值得紀(jì)念的一年。絕大部分的中國(guó)城市人群，最刻骨銘心的就是自這一年起，全國(guó)取消城鎮(zhèn)職工福利分房。

1998年后至今天房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，本質(zhì)是建立在國(guó)有土地不斷征用集體土地的基礎(chǔ)上。由此可以看出土地制度變革與經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化發(fā)展的關(guān)系非同一般。土地制度改革，歷來(lái)不是土地自身變革，他作為底層基礎(chǔ)，與上層建筑（經(jīng)濟(jì)、城市、人口、產(chǎn)業(yè)等）之間密切相關(guān)。

眾多的房地產(chǎn)財(cái)富神話在1998年開始紛紛上演，可以說(shuō)此后的二十年，是房地產(chǎn)開發(fā)商掘金最迅速的年月，是讓房地產(chǎn)開發(fā)商連做夢(mèng)都笑出聲的年代。房地產(chǎn)界是孕育中國(guó)富豪最多的一個(gè)領(lǐng)域。這并非戲言。2003年《福布斯》"中國(guó)內(nèi)地百名富豪榜"上，以房地產(chǎn)為業(yè)務(wù)的億萬(wàn)富豪達(dá)35人之多，即使到了2018年，前100名富豪中，依舊有超過(guò)1/4的富豪財(cái)富來(lái)源于房地產(chǎn)業(yè)，其中有3位房地產(chǎn)富豪的財(cái)富超過(guò)了1000億元人民幣。

狂飆突進(jìn)的地產(chǎn)黃金歲月背后，是土地紅利的噴薄而出，回想過(guò)去，這些年暴富的礦老板、電信巨富、石油大亨、地產(chǎn)巨鱷等其實(shí)無(wú)一不是借此方式實(shí)現(xiàn)暴富的。政府更是其間最大的獲利者，土地財(cái)政在GDP高速增長(zhǎng)中的比重毋庸諱言，在中國(guó)，這樣的資源作價(jià)事實(shí)可以說(shuō)比比皆是。

今天，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)再一次面臨著生產(chǎn)關(guān)系與生產(chǎn)力調(diào)整問(wèn)題。

第一，黨的十八大以來(lái)提出走以人為核心的新型城鎮(zhèn)化的道路，新型城鎮(zhèn)化面臨著一系列問(wèn)題，如農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口真正市民化問(wèn)題、土地等資源集約節(jié)約和環(huán)境友好的問(wèn)題、基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)管理服務(wù)完善的問(wèn)題、人民追求品質(zhì)美好生活和居住條件的問(wèn)題、城鎮(zhèn)化發(fā)展資金來(lái)源問(wèn)題等等，所有這一切離不開土地，新型城鎮(zhèn)化快速發(fā)展需要建立巨大土地需求的基礎(chǔ)上。

第二，城鄉(xiāng)一體化，鄉(xiāng)村與城市差距在拉大，快速城鎮(zhèn)化也帶來(lái)農(nóng)村一系列問(wèn)題：農(nóng)村空心化、耕地留荒、農(nóng)宅閑置、留守兒童和老人問(wèn)題、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)落后等等，快速城鎮(zhèn)化并沒(méi)有有效的解決農(nóng)村“三農(nóng)“問(wèn)題。

第三，今天快速城鎮(zhèn)化的發(fā)展，產(chǎn)生了新的現(xiàn)象，尤其是在東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和一些特大、中心城市，一方面是早期鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開始轉(zhuǎn)型升級(jí)，出現(xiàn)了大批鎮(zhèn)級(jí)工業(yè)園、村級(jí)工業(yè)園與村落雜糅一起，存在于大城市之中，城市更新勢(shì)在必行。

另一方面，逆城市化潮流推動(dòng)，發(fā)達(dá)地區(qū)和特大、中心城市周邊的近郊農(nóng)村成為發(fā)展文化旅游、休閑度假、健康養(yǎng)老以及安居住房等的主要戰(zhàn)場(chǎng)，近郊農(nóng)村土地成為香餑餑。

新型城鎮(zhèn)化需要探索新型土地供應(yīng)來(lái)源和供應(yīng)方式，同時(shí)海量沉睡和閑置的農(nóng)村土地亟待喚醒，一遍捆著草、一遍餓著牛，成為當(dāng)前最真實(shí)的寫照。

當(dāng)然，國(guó)家對(duì)農(nóng)村土地制度改革一直沒(méi)有停止過(guò)，不論是國(guó)家提出社會(huì)主義新農(nóng)村改造，還是成渝的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)，亦或是各大城市的城中村改造，各地都在做不同形式、不同模式的農(nóng)村土地改革嘗試。而黨的十八屆三中全會(huì)提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，明確了深化農(nóng)村土地制度改革的方向、重點(diǎn)和要求。隨后2014年推出農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革三項(xiàng)改革試點(diǎn)相繼展開，標(biāo)志著新一輪土地改革大幕拉開。

每一次歷史關(guān)口的選擇，都決定了以后的道路。張愛(ài)玲說(shuō)：“時(shí)代是那么沉重，不容我們那么容易就大徹大悟。”

新一輪土地改革內(nèi)容有哪些？又將帶來(lái)哪些機(jī)遇？智綱智庫(kù)北京中心智綱智庫(kù)北京中心通過(guò)大量研究總結(jié)出未來(lái)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)將呈現(xiàn)什么樣的產(chǎn)品格局：基于農(nóng)村土地改革的突破性探索，集體用地建設(shè)租賃住房將走向何方？