王志綱工作室
微信號：wzggzswx
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引言
在被房地產開發商作為營銷概念充分宣傳和炒作之后，“CBD”這一抽象的學術概念已經成為人們耳熟能詳的時尚名詞。
隨著北京、上海CBD規劃建設如火如荼的進行，全國不少省市也掀起了爭建CBD的熱潮。目前已提出建設CBD的城市有：天津、重慶、沈陽、濟南、鄭州、西安、成都、武漢、南京、杭州、廣州、大連、寧波、深圳等近２０個大中城市，甚至有些縣級市，也提出要建設自己的區域性CBD。某縣級市一位市長稱欲投資1700億元打造地方CBD。
“CBD熱”自然引起了國家的關注。2004年4月9日，國務院研究室向總理提交書面意見《關于流通領域的盲目投資和重復建設不容忽視》。該意見認為，鋼鐵、汽車、水泥、電解鋁等生產領域出現的投資過熱現象已經引起了有關方面的關注，但流通領域的盲目投資和重復建設還沒有引起足夠重視，不少地方仍然加速擴張，主要表現在7個方面：盲目投資打造大商場、商業街、會展中心、大型MALL、中央商務區（CBD）、大型物流園區和大型批發市場。顯然，CBD已經是此次國家宏觀調控的重要關注對象。
媒體上流傳一種比較主流的觀點認為，只有國際性的城市才可以建CBD，如美國紐約、日本東京、法國巴黎、英國倫敦等，中國目前只有北京、上海、廣州可以考慮建CBD，其他城市都不行。
于是，在學者的質疑和媒體的打壓聲中，很多城市的CBD計劃擱淺或延遲，一哄而上的“CBD熱”暫時歸于沉寂。
那么，我們究竟應該如何客觀地看待CBD，如何認識CBD與城市運營的關系呢？
一、解讀CBD
不了解CBD，就可能認為縣城也能建CBD，可能認為幾年時間就能建一個CBD；了解CBD，但以靜態的眼光看CBD，則可能言必稱曼哈頓、拉德芳斯，認為中國除了北京、上海之外哪里都不能建CBD。我們必須以動態的發展的眼光來看CBD。
（一）靜態地看，CBD的是少數大城市所特有的以商務功能為主的中心區。
CBD即“中央商務區”（Central Business District），是在一個大城市內，集中了大量的商務辦公、金融保險、商業貿易、信息服務、文化娛樂、會議會展、商務酒店、行政管理、高級公寓等配套設施，具備完善便捷的交通、通信等現代化基礎設施和良好環境，便于開展大規模的商務活動的城市中心區域。通常，CBD的功能可分為商務辦公（大企業總部、金融機構、律師事務所、廣告代理、會計師事務所等）、商務關聯的服務產業（高級酒店、高檔餐飲、娛樂業等）以及商品零售業（以大型百貨商場和高檔購物商店為主，即大型商場和購物中心，以及珠寶店、金店、名牌時裝店、高檔家具店等高檔零售商業街等）。這些功能的空間集聚與分異，形成了商務辦公區、零售商業區、娛樂及旅館區等相對獨立的子功能區，同時也形成CBD的核心區、過渡區和外圍區。CBD有四大特點：（1）核心性最強。它是城市功能的核心，是金融、貿易、零售商業、管理、服務等第三產業檔次最高、最為集中的地域，是城市中能級最高功能區，是城市競爭力的重要體現。（2）商務流最集中。由于CBD的可達性強，密集度最高，因而是城市中人流、資金流、信息流等商務流最集中和最頻繁的地區，具有最高的人際、信息交流量。人流量大，且晝夜人口差異較大，因而易造成交通問題、環境問題和“睡城”問題。（3）外向性最強。作為城市中吸引和輻射范圍最廣的功能區，外向度最大，國際性最強。（4）地價和租金最貴。是城市中建筑密度最高的功能區。
（二）動態地看，CBD的作為城市的“都心”，其內容與形態在不斷變化，CBD是提高城市競爭力和進行城市運營的重要內容。
CBD是隨著市場經濟的發展而不斷發展變化的。在不同歷史時期，在城市所處的不同的發展階段，CBD有不同的內容與形態?？v觀世界各國CBD的發展，大致可以概括為以下四個發展階段：
“第一代CBD”：以商業為主，商業與商務功能混合。零售業的集聚，由商業街發展為大型購物中心，大型百貨公司和高檔商業街云集，形成了最初的CBD，類似于今天的CRD（中央商業區）。
“第二代CBD”：商業與商務功能并立。在金融業日益主宰資本市場的條件下，由于大量商業活動的需要，大量金融機構在商業街或購物中心周圍云集，并形成城市金融中心和最便利的資金融通市場。城市購物中心與金融中心并立，構成了真正意義上的CBD的雛形。
“第三代CBD”：以商務為主，走向綜合化、高級化、國際化。大量的公司總部及其辦事機構在CBD集聚，促進了大量信息、咨詢、中介等服務機構的誕生，商務酒店和會議會展中心等也應運而生，并進一步強化了CBD的綜合性、外向型的服務功能。在商務功能日趨勢主導的同時，由于用地緊張，地價高漲，人口與產業的郊區化，導致CBD的商業功能不斷向外擴散，保留在CBD的商業則不斷高級化。隨著國際競爭日益激烈，國際地域分工的加深，除紐約、倫敦、東京之外，許多國家的大城市（包括中國北京和上海）紛紛加入國際性城市、世界城市、甚至全球城市的競爭，希望成為更高層次的經濟主導者。CBD的競爭，已經成為區域參與國際競爭的重要焦點。
“第四代CBD”：“新CBD”和“泛CBD”時代。隨著后工業時代和信息時代的到來，CBD的發展呈現出新的趨勢。第一個新趨勢是出現“新CBD”。由于自發形成的“老CBD”發展空間日益局促化，商務成本過高，交通與環境問題突出，而高速公路和軌道交通的迅速發展，以及大眾汽車時代和城市郊區化時代的到來，使“老CBD”發展出現空心化。在新城開發過程當中，在政府規劃的引導下，“新CBD”浮出水面。這種新CBD不同于傳統的CBD，它不是自然、漸進發展起來的，而是人為規劃和開發出來的。世界上大多數大城市的CBD都沿著“向城市中心點集中??由一個點向周邊擴散??在更高層次的中心集中”這樣一條軌跡在發展，倫敦道克蘭、巴黎拉德芳斯、上海陸家嘴、深圳福田等的開發即是佐證。第二個新趨勢，是CBD的發展呈現出“泛CBD”發展趨勢。隨著生產方式變革，信息技術的發展使實時接收手段提高，遠程服務實現，人們在網絡上的聯系代替了實際空間上的接近，大規模集中化生產方式被靈活的、柔性化的生產方式所替代。一方面企業可以把原來復雜的科研開發、生產、資金籌措、銷售等各個環節分解成若干相對獨立的、常規的部分，并安排人們在最合適的區位工作，企業的組織由以前的金字塔型轉變為結點網絡型。另一方面，全球化和信息化使大的公司企業，尤其是跨國公司，可以選擇在一個集中的區位調控管理整個公司企業。于是乎，在城市中心區CBD日益擁擠的同時，悄然出現了“商務公園”、“辦公公園”、“企業公園”、“生態辦公區（EOD）”、“總部基地”、“商務SOHO”、“休閑CBD”等一系列的“泛CBD”形態。
1995年，“美國國會技術評估辦公室”發表了一份題為“技術對美國大都市的重新塑造”的報告，分析了信息技術對產業組織和區位選擇的影響。結果表明，并不是所有高等級行業的所有部門都要留在CBD。如保險公司可以方便地通過電話、郵遞、傳真、電腦網絡與保險業政策執行者和客戶聯系；金融服務部的后臺辦公功能，如票據清算、匯款、信用卡辦理業務、銀行批發業務可以外遷至勞動力和辦公場地更為便宜的地區。在復雜的專業性辦公行業中，計算機和軟件研究開發人員往往可以搬遷到郊區工作。
綜上所述，商業是CBD的初始功能，金融、辦公、管理等商務功能則是商業功能的延伸與升級，兩者共同構成CBD的基本職能，并在不同發展階段占據不同的地位。CBD的價值在于它是城市的核心區，即“都心”，至于商業和商務應各占多少比例，要看城市的發展處于哪一發展階段。“都心”在城市有不同的內容和形式。CBD的發展并沒有固定的模式，它必然是因時因地制宜的。CBD的作為城市的“都心”，其內容與形式在不斷變化，CBD是提高城市競爭力和進行城市運營的重要內容。
二、CBD與城市運營
今天，在城市化和產業化進程當中，我們應該以什么樣的戰略高度來看CBD的意義與價值？
中心城市之間的城市競爭，必然包括CBD的競爭，這是不可回避的現實。隨著中國經濟的快速成長，跨國公司總部和正在加快進入中國的步伐，國內企業總部也進一步向北京和上海這樣的大城市集中，北京與上海的“總部經濟”進入黃金發展期，北京朝陽CBD和上海陸家嘴CBD的建設如火如荼，上海更是瞄準“世界城市”的戰略目標建設國際一流水準的CBD；深圳借CEPA東風正在加快福田CBD的建設步伐，力挽一度形成的所謂的被“拋棄”的不良形象；廣州也正在試圖從珠江新城CBD的失敗教訓中走出來，立足于珠三角及廣佛經濟圈新的發展態勢，重振雄風，東山再起；重慶、成都和西安正在角逐西部第一城、中國“第四城”，CBD的競爭正在這西部三雄之間悄然展開；杭州錢江新城CBD、鄭州鄭東新區CBD、南京河西新城CBD、哈爾濱群力新區CBD等，則是以新城區開發為契機，試圖以新的城市運營模式來打造新的CBD，以提高城市競爭力，強化區域性中心城市的地位與作用……
在市場經濟環境下，城市之間的競爭充滿變數，中國城市競爭格局正在重新洗牌。在未來10年乃至更長的時間里，將有一批黑馬城市異軍突起，也將有一批自我感覺良好的中心城市走向衰落。人們經常說，“大城市要強，小城市要特”，但大城市究竟應該強在哪里？當然應該強在綜合競爭力，但更要強在現代服務業。CBD正是大城市現代服務業最為密集的區域，是一個城市現代服務業發育水平的集中體現。
大城市的集散功能、資源配置功能以及創新功能，主要是通過服務業，特別是現代服務業來實現的。現代服務業與傳統服務業相比有三個重要特征，即高人力資本含量、高附加值和高技術含量。現代服務業主包括金融、保險、信息、會計、法律、咨詢、廣告、中介、物流、會展、研發、培訓等行業。從服務對象來看，現代服務業與傳統服務業有明顯區別：傳統服務業的服務對象主要是大眾消費者；而現代服務業的服務對象主要是生產者，即現代企業，尤其是現代制造業企業。現代制造業企業的建立，會拉動現代服務業的發展，反過來，現代服務業的發展，也會帶動現代制造業的升級，兩者是相輔相成的關系。在今天，世界已經進入到后工業化時期，以信息產業為主導的現代服務業已成為最先進的產業形態之一，現代服務業看似為“仆”，實則為“主”，因為它引領了經濟發展的潮流，它使制造業成為其實現目標與利潤的手段。按照走新型工業化道路的要求，要促進產業結構優化升級，就必須加快發展現代服務業。因此，像石家莊這樣的區域中心城市的產業發展戰略定位，如果不能把現代服務業作為重點突破方向，實現制造業與現代服務業雙輪驅動，則有可能在新一輪競爭中進一步被邊緣化。
CBD作為現代服務業的密集區，是城市發展的戰略空間，是城市與區域發展的引擎，能有力提升城市在區域中的中心地位與龍頭地位，提高城市綜合競爭力，使城市更加外向化和國際化。
CBD不是一個口號和概念，而是一個打造面向21世紀的新都心，培育現代服務業產業密集區的戰略目標。作為一個大城市，可以不喊CBD，但不能不打造面向21世紀的新都心，不能不培育現代服務業產業密集區。應該把CBD作為強化城市競爭力和城市運營的重要抓手。
三、對規劃和建設石家莊CBD的建議
規劃和建設CBD，應該站在經營城市的高度上考慮。新一輪的城市總體規劃將石家莊的城市定性為：“中國經濟增長第三引擎中的重要支點，首都經濟圈的第三極，冀中南經濟圈的經濟振興中心，河北省省會，中國醫藥之都，華北中南部的物資集散和交通樞紐。建成產業強大、生態優良、環境優美、功能完備、文化先進、交通發達的現代化大都市。”CBD的規劃和建設，應該緊扣石家莊的這一戰略定位。
首先，要跳出石家莊來定位石家莊CBD。要讓它參與到全國甚至世界經濟的大循環中，從而帶動整座城市和區域的發展。石家莊作為“中國經濟增長第三引擎中的重要支點，首都經濟圈的第三極”，其CBD的戰略定位與規劃應該研究環渤海城市群的發展態勢，尤其是要研究北京、天津的CBD的定位與規劃，與之錯位發展，差異化生存，形成互補互動的三足鼎立的格局，而不要把石家莊的CBD僅置于冀中南經濟圈的空間尺度進行思考。
是不是由于北京太強勢，石家莊就“燈下黑”，沒有發展？是不是北京有了強大的CBD，石家莊CBD就沒有發展？關于這一點，觀察一下長三角的城市格局，看看上海與杭州、南京等城市之間的關系，就不難得到啟發。當杭州灣跨海大橋（上海與寧波之間的跨海大橋）的方案被國家正式批復之后，一向從容不迫的杭州不禁感到后背發涼??杭州這一省會城市極有可能被邊緣化，區域中心城市的地位可能被動搖。面對這一競爭局勢，杭州迅速調整城市發展戰略，一是加速了“從西湖時代到錢塘江時代”的步伐，大開大合，撒縣設區，拉開骨架，把城市做大做強；二是大力打造新的“都市之心”，即推進大杭州未來CBD??錢江新城的規劃與建設，打造與上海CBD錯位發展的區域服務中心，強化杭州作為區域中心城市的吸引力與輻射力。杭州的發展理念是“做好配角也能成名角”。石家莊面對強大的北京，也應該樹立這種發展理念。只有與大北京對接，當好配角，找準自己的戲，石家莊成為中國城市當中的一個名角。
有專家以紐約和波士頓之間的關系為例，研究了現代服務業在區域一級城市和二級城市之間的分工與協同問題，研究結果是，紐約CBD固然強大，但波士頓CBD依有發展空間，并不因紐約CBD的極化而衰落，是錯位發展互補共生的結果。
其次，要緊扣石家莊的功能定位與主導產業定位來定位石家莊CBD。石家莊作為“冀中南經濟圈的經濟振興中心，河北省省會，中國醫藥之都，華北中南部的物資集散和交通樞紐”，這一城市功能定位，為石家莊CBD指明的重要方向。石家莊CBD建設應著眼于對區域經濟的服務與帶動，要立足于石家莊市城市發展戰略的需求。要體現“中國醫藥之都”和“華北中南部的物資集散和交通樞紐”的個性與特色，要著力培育相關的產業鏈，并將CBD作為產業鏈當中的現代服務業的主要發展平臺。應該認識到，CBD是石家莊未來20年城市發展的最重要的戰略空間之一，是石家莊適應經濟全球化、信息化、新經濟和中國加入WTO的城市空間發展的戰略選擇，也是做大做強石家莊的具體體現。
第三，要結合石家莊城市空間結構的優化與整合。
1、要結合石家莊作為華北商埠、華北中南部的物資集散樞紐的規劃，在相當一段時期內，比較現實地以強大的商業中心來啟動和活化CBD，樹立以大商貿帶動大商務的理念，不要過于超前地大搞商務寫字樓和大廈開發，欲速則不達。
2、要處理好CBD與城市新戰略空間（新城區）之間的關系，石家莊新戰略空間的成長離不開CBD的服務，而CBD的發展也需要新戰略空間的烘托。應以基礎設施為保證，以政府政策為導向，實現CBD與城市新戰略空間之間的交通網絡的全面整合與對接。
3、要結合石家莊地鐵規劃，并注重CBD地下空間的開發，使CBD成為真正的活力之城。
4、是要結合生態城市的規劃，適度超前地進行生態型CBD的規劃與建設，尤其是要規劃好CBD中的“城市留白”，可先將其作為大型城市商業公園和商務公園等大型綠地及公共空間使用，吸引人氣，培育形象，使CBD成為令人留連往返的魅力之城。
5、要結合數字石家莊的規劃，適度超前地考察信息CBD（E-CBD）的規劃，使CBD成為城市和區域的信息中樞。
6、嚴格控制并規劃好CBD居住用地，使CBD成為都市富人區之一，導入高收入高消費人口，帶動商業與商務消費，避免CBD夜間成為死城。
7、要為CBD的遠期開發做好土地的戰略性預留，不要急功近利，殺雞取卵。
要從城市的全局的和長遠利益著眼，不能操之過急，要把CBD作為城市經營的長期性大業來面對。CBD的建設與國家及城市的宏觀經濟的發展密切相關，建設CBD是一個投資大、周期長的發展過程，像石家莊這樣的城市，至少要用三十年，如果政府不能規劃好，控制用地，選擇性招商，加強監督，則CBD難免為一些短線運作的房地產所左右，搞得不倫不類。
石家莊CBD的規劃與建設，應該借鑒國內外大城市CBD的成功經驗，但不能套用任何一種既成的模式，應該結合自身的特點，打造富有個性的CBD，即使有些專家不認為它是CBD，那也沒有關系。發展才是硬道理，重要的是內容和結果，不是口號和形式。
石家莊，你一路走好！
[路虎，王志綱工作室北京中心，2004-7-30]
