王志綱工作室
微信號：wzggzswx
微信號：wzggzswx
2003年8月12日，黃浦江畔，晴空萬里。在上海浦東陸家嘴國家開發銀行大廈31層的一間會議室里，上海市城市建設投資開發總公司正式與工作室簽定了楊浦區新江灣城總體戰略策劃的協議。
墨跡未干，俯瞰著日新月異的浦江兩岸，上海城投的負責人頗有感觸地說了這樣一番話：“這可是我們城投，也可能是上海市政府有史以來簽定的001號合作協議。城投作為上海城市開發的主力軍，以前我們只與三種人打交道：要么是政府附屬的研究機構，要么是高等院校，或者是外資顧問公司。與你們這樣的民間戰略機構就一個城區的開發簽定策劃委托，還是第一次。但我們有信心，這個合作僅僅是開始，以后雙方合作的空間還很大。”
上海城投成立于1992年，主要負責政府財力投入的資金籌措、基礎設施建設、動遷房和房地產。目前擁有國資授權管理的資產逾千億，業務領域涵蓋城市環境、路橋、隧道、燃氣、水務、垃圾處理、地產開發等。這家企業僅在“九五”期間投資就達370億，籌措城建資金485億元，為這些年上海的城市建設立下了汗馬功勞。
進入新世紀，上海城投開始收縮房地產業務，集中精力做好三塊：一是為政府重大工程配套房（原來的動遷房）；二是市中心舊區改造的引領、示范；三是大型城區開發。而位于楊浦區面積達9平方公里的新江灣城，對上海城投來說，則無異于一次全新的考驗。
新江灣城原系空軍上海江灣機場，為滿足上海城市建設發展的需要，提高上海人民的居住質量，1996年5月，經上海市人民政府與空軍后勤部正式簽約，遷建江灣機場，建設示范居住區。1996年11月，經上海市地名委員會正式命名，其行政區劃為楊浦區，該區域西起逸仙路、國權北路，北抵軍工路，南至政立路，東靠閘殷路，占地總面積約13000畝，其中9000畝土地由上海新江灣城開發有限公司實施開發（在項目進行過程中，部隊的1250畝土地又劃歸上海城投所有）。1997年7月，新江灣城被市政府命名為“面向21世紀的示范居住區”。
在與工作室初次溝通時，上海城投負責新江灣區項目開發的老總開誠布公地說：“上海中心城區也就是600平方公里，新江灣就占1%多，這是塊寶地，堪稱上海城區絕版。韓市長考察了該項目，建議就其規劃向全世界招標。經過一年多的努力，目前總體規劃做出來了。我們不是地產商，更不是土地批發商。我們想通過該項目的開發和營運，為上海打造一個新的城標，為中國增加一個新的亮點，也使城投跨上新的臺階。一般地產項目可以不找你們，但像這樣的城區開發則非找你們不可。”
可以說，這個項目成功與否，不僅對上海的城市發展有著不可估量的意義，而且也意味著上海城投作為一個大型城區開發商，作為一個新型的城市運營商，能否得到政府最大限度的支持和認可。
適逢此時，工作室自2003年初進軍上海以來，一直在為金地集團和上海城開集團做項目策劃，對上海的城市發展態勢已有了自己的獨家心得，于是應上海城投之邀，順勢介入新江灣城的總體戰略策劃。
其實，這時的新江灣城的規劃設計招標已塵埃落定，并且已得到了市政府的認可。但面對國際水平的規劃，上海城投方面卻出于事關重大，總感到缺了點什么??這畢竟是上海中心區碩果僅存的最后一塊“蛋糕”呀。問題在哪里？用王志綱的話講，這個項目操作思路清晰，快破題了，但根本問題在于雖然一步到位做了規劃設計，關鍵是沒找到靈魂。這個項目不是規劃設計的問題，而是理念創新和資源整合的問題。
一個月后，經過反復論證和調研，一座有著更豐富內涵的、歷史意義更深遠的新江灣城浮出水面。
工作室認為：(1)上海作為中國的“經濟首都”正在加速成為“世界城市”，在此宏觀背景下，新江灣城不能僅滿足于“市級示范居住區”，不能僅滿足于“上海第一大盤”，不能僅滿足于“知識型、生態型的花園住宅社區”，應該有更高的目標，更遠大的理想！(2)上海的城市建設正進入“黃浦江時代”，沿黃浦江的南北發展軸面已成為上海新一輪的城市發展主軸，而新江灣城正處于這一發展軸之上，浦江兩岸的產業結構調整為新江灣城及其毗鄰地區帶來了巨大發展機會。因此，新江灣城應該成為黃浦江的“北節點”，和“世博會”一南一北，共同舞起“黃浦江”這條巨龍！(3)上海的服務業，尤其是現代服務業發展空間十分巨大，其中以信息服務為主的知識型產業，將是上海新一輪產業發展的重點。新江灣城依托高校云集的楊浦區，借楊浦打造上海的“中央智力區”（CID）之東風，應該成為“知識楊浦”的重要組成部分。
總之，對于上海，新江灣城是“科教興市”戰略的重要抓手，是黃浦江兩岸綜合開發的重要組成，是上海新城區的開發典范，是新一輪城區開發的代表、經營城市的新亮點。
對于楊浦，新江灣城是“知識楊浦”的核心組成和主要支撐，是楊浦區區域調整和產業結構升級的重要跳板，是楊浦區的“新客廳”與“新名片”。
“東方新硅谷，國際智慧城”??在工作室的眼里，新江灣城將是一座以知識型產業集群為核心，以高知識人群生活區為形態的、具有知識經濟時代生活方式特征的新城區；一座具有造血功能和孵化能力的城區；一座以城區經濟為核心，融合高科技園區經濟、大學城、教育產業三位一體的復合型城區；一座承載著上海新夢想的新城區。
就在新江灣城的藍圖逐漸成型之際，長三角的另一翼??古都南京也抑制不住城市化的腳步，又有一個占地面積30多平方公里的項目向工作室伸出了合作的橄欖枝。
2003年7月的一天，江蘇東恒國際集團董事長一行4人趕到上海面見王志綱商談合作之事。有意思的是，這個位于南京東屏湖的項目已經做好了三方面的工作：拆遷準備、前期定位、概念性總體規劃，但欠缺的還是戰略定位和整合資源的商業模式，還是需要工作室為項目開發找“魂”。
對于這種現象，王志綱認為，社會發展到今天，中國的房地產發展商從縱向看可分兩個層次，95%做專業開發商（住宅、商業、教育及體育等），而5%左右的有可能成為城市運營商。嚴格講，這個項目要操作成功，開發商必須改變自己的角色，由地產商變成城市運營商。一個合格的城市運營商必須要有相當的政府背景，深得政府信任，兼具良好的銀行信用，敢給你資源；資源變資產，資產變地產，地產變房產。同時其也要有一流的策劃、掌控能力。因此，這就要求企業在戰略宏觀層面上考慮得更多，尤其是各種資源的整合。
這個項目涉及的不是營銷的問題，而是能不能做，做什么和怎么做的問題，是用什么策劃理念整合資源的問題。一句話，東屏湖項目的魂到底是什么？這個項目在南京、蘇南、華東，能扮演什么角色？和其形成競爭關系的有哪些項目？只有這些問題解決了，才能找到聚合市場的興奮點，從而最大限度的擴大市場輻射面。
此外，開發商必須謹記，要“有所為，有所不為”，抓大放小，只做發展商不想做的而又至關重要的節點、引爆點，然后“喚起工農千百萬”，招商引資，共同拉動市場。
除了急于轉型的城市運營商，越來越多的地方政府也開始找上門來要戰略。
2003年8月10日，上海徐匯區宜山路上的工作室上海策劃中心。繼紹興之后，浙江省臨海市領導又聞訊而來，與王志綱傾心交流、對話，請王志綱及工作室前往臨海就當地城市經營作深入的了解。
8月29日至9月1日，王志綱及工作室項目組在臨海及周邊臺州地區做了為期4天的考察，就城市經營和區域發展戰略及旅游開發等問題與當地市委、市政府領導進行了廣泛的溝通與交流。
8月31日下午，王志綱為臨海科級以上干部作了關于臨海城市經營的主題演講。
隨后，市委五大班子主要領導一致決定委托工作室對臨海的城市發展戰略及城市經營進行策劃，并當場簽訂了協議。
……
____選自《城市中國》
