登場
當(dāng)名不見經(jīng)傳的星河灣在華南板塊的大地上盡情演奏了近三個月的獨奏曲之后，市場的目光漸漸落在了下一個出場的選手——南國奧林匹克花園身上。人們關(guān)心的是，如果說星河灣的橫空出世為華南板塊開了個好局，那么，緊隨其后的南國奧園能否推波助瀾、再掀狂潮?
2001年7月21日，北京申奧成功后的第八天，南國奧園隆重開盤。早上8時30分，中國奧申委特別助理魏紀(jì)中、中國申奧形象大使鄧亞萍、奧運冠軍王義夫等一行不遠千里來到了南國奧林匹克花園現(xiàn)場，參加南國奧園公開發(fā)售典禮，并與廣州市民一起分享申奧成功的喜悅。與業(yè)界人士的事先猜測相反，南國奧園此次開盤并沒有借北京申奧成功之機而大炒特炒“奧運概念”，顯得格外沉靜和理性。有意思的是，從來不打體育概念的華南碧桂園卻組織了一場“國際女子網(wǎng)球公開賽”來阻擊南奧開盤，沒想到重拳掄空，南國奧園沒有接招。在開盤典禮上，南國奧園戰(zhàn)略合作伙伴之一的中體產(chǎn)業(yè)董事長魏紀(jì)中透露了奧園準(zhǔn)備申請承辦2008年奧運村建設(shè)的構(gòu)想。魏老表示，奧園系列產(chǎn)品的開發(fā)，都是在為2008年奧運會運動員村的建設(shè)積累經(jīng)驗。言語背后，我們不難看出郭梓文進軍北京的決心和信心。申奧成功后，剛剛從莫斯科飛回北京的中國申奧功臣魏紀(jì)中先生又風(fēng)塵仆仆地來到廣州，以中體產(chǎn)業(yè)董事長的身份出席南奧開盤儀式。圖為王志綱（左）與其在南奧現(xiàn)場參觀、交流。廣州的地產(chǎn)記者和買家猶記得，21日當(dāng)天，整個南國奧林匹克花園內(nèi)簡直是人的海洋，處處人頭攢動；停車場根本就找不到泊車位；拿資料、喝水甚至上衛(wèi)生間都要排隊。選樓隊伍里三層、外三層，看樣板房的人在樣板樓外排了足足一百多米長的隊，要進去需要等兩批人出來才輪得上，即使這樣，每個人都是樂此不疲。廣州人看樓的熱情在南奧再一次得到了充分的體現(xiàn)。
每15分鐘一趟的看樓車從廣州各區(qū)帶來了一波又一波扶老攜幼的看樓人，由于賣得實在太快，開發(fā)商只好以每天一百多套的速度把“庫存”拿出來加推。南奧還增開了“取款專車”——許多人本是來看樓的，但看樓后想買又不夠落訂錢，于是開發(fā)商派出專車護送買家去銀行取錢。
類似的情景在南奧隨處可見：一位白領(lǐng)打扮的小姐對著電話著急地嚷嚷：“你快點來啦，學(xué)校、幼兒園都建好了，我看中的一套好單位單價每平方米還不到4 000元，不僅送全部裝修，而且還有你最喜歡的敞門大衣柜。”
一時間，“華南新軍南奧熱賣”的消息充斥了廣州各大媒體的房地產(chǎn)版面。
南國奧園究竟有什么神奇的魅力呢?難道僅僅是因為其清新的外表、獨特的戶型、時尚的概念和美麗的生活口號?跟三個月前星河灣的亮相一樣，南奧的開盤也成了業(yè)界關(guān)注的焦點。但當(dāng)夾雜在看樓隊伍中一批又一批的同行仔細地觀察、打量、挑剔著南國奧園的時候，他們也不得不佩服南奧渾身所散發(fā)出的那種深受年輕人喜愛的與眾不同的氣息。令這些行家們感到納悶的是，這里的氣氛為什么能與別的樓盤不一樣，總是那么生機勃勃和充滿活力。可誰曾想到，僅半年多前，這1 000畝地還是一片荒地和土坡。這么短的時間，一座既現(xiàn)代又充滿異國風(fēng)情的小城就展現(xiàn)在了人們眼前，它到底是怎么做出來的?它是如何在前有狼（老牌的祈福、碧桂園，新生的星河灣）、后有虎（野心更大的錦繡香江、華南新城）的華南板塊中脫穎而出的?更讓人搞不懂的是，南奧并沒有大打廣告，怎么會有這么多人來？賣得這么快?在南奧，理智、成熟的廣州買家怎么會變得如此沖動，在短短的時間內(nèi)就下定了掏錢買樓的決心?其認購之快速、反應(yīng)之熱烈仿佛不是在買樓……事實正在眼前發(fā)生，諸如此類的疑問卻始終縈繞在諸多同行的心頭，久久揮之不去，成為難解的謎團。
7月22日，南奧開盤的第二天早上，人們驚奇地發(fā)現(xiàn)奧園老板郭梓文陪同前來剪彩的合作伙伴中體產(chǎn)業(yè)的總經(jīng)理打了一場高爾夫。在清晨的陽光下，漫步在綠草如茵的球場上，郭梓文看起來心情很不錯。隨行的人都不免有些疑惑：難道老板忘了南國奧園正在開盤嗎?
南國奧園從拿地到前期策劃、從施工到市場推廣，一共只用了九個月的時間。這樣的開發(fā)速度和操作效率是很多大盤開發(fā)商想都不敢想的，但南國奧園卻輕而易舉地做到了。
郭梓文自有他氣定神閑的理由。
新生活的領(lǐng)跑者
在很多人的記憶里，奧林匹克花園向來是一個不按常理出牌的家伙。1999年下半年，廣州奧園在強手如林的洛溪板塊小試牛刀，憑借其新鮮的運動主題的概念地產(chǎn)和令人難忘的廣告推廣一炮而紅，令很多行家記憶猶新。隨后，番禺奧林匹克花園的成功，再一次驗證了“體育+房產(chǎn)”的復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式的威力。短短三年之后，廣州地區(qū)第三個奧園粉墨登場。人們還依然會追捧又一個奧園嗎?南國奧園又將上演什么劇目呢?
行家們都認為，奧園的每一次廣告運動都是與眾不同的，它總是在適當(dāng)?shù)臅r候敲擊買家的心，尤其善于借勢借力。可這一次，南國奧園仿佛睡著了。
從三月份起，華南板塊的浪潮聲由遠及近，一步步?jīng)_向頂峰，星河灣是這浪潮中最引人注目的一條船，它所承載的關(guān)注和目光是常規(guī)的廣告效應(yīng)遠遠無法達到的。直到2001年4月27日，星河灣開盤的前一天，南國奧園的第一個廣告才終于出街——“一生的幸福，值得60天的等待!”多么溫存的一句暗示：60天后，你將迎來一生的幸福。既然是一生的幸福，60天的等待還算長久嗎?這令人會心一笑的一幕不禁使人想起了兩年前的洛溪之戰(zhàn)，當(dāng)碧桂園揮師廣州、攻城掠地、不可一世之時，突然從斜刺里殺出一個廣州奧林匹克花園，它用有些稚嫩但卻不無悅耳的嗓音溫柔地告訴人們：“雖然我不認識你，但是我要謝謝你!”未見其人，先聞其聲，在這款款耳語之間，不知換取了多少一見鐘情的目光。當(dāng)年廣州奧園的口號“運動就在家門口”，宛如一首通俗的流行曲迅速傳遍了廣州城，而今天的南國奧園有了更豐富的內(nèi)涵和更打動人心的氣質(zhì)——“新生活的領(lǐng)跑者”。此時的奧園，是那么自信，又是那么標(biāo)新立異，它有點兒另類卻又熱力四射，常常給人意外的驚喜。
果然，南國奧園在以后的日子里更是好戲連臺。
轉(zhuǎn)眼到了“六一”。此時，距南國奧園開盤僅剩一個多月的時間了。迎接華南板塊各大盤的不是兒童們天真快樂的笑臉，而是圍繞社區(qū)學(xué)校展開的新一輪教育戰(zhàn)。祈福新村和碧桂園的社區(qū)教育早已名聲在外；華南新城先下手為強，“傍”上了華師附中；星河灣也和百年名校——執(zhí)信中學(xué)，牽手聯(lián)辦番禺執(zhí)信；廣地花園找到了培正。就在所有人都為南奧“棋慢一著”而擔(dān)心之時，南奧赫然在報紙上拋出了繡球——“南奧學(xué)村”，面向全國進行公開招標(biāo)，它不但響亮地提出了打造國際化終生教育學(xué)村的理念，還對入選學(xué)校的軟硬件提出了詳細要求，好一個別人求愛我招標(biāo)!名校熱烈響應(yīng)，市場連聲稱好，而發(fā)展商們卻目瞪口呆，原以為奧林匹克花園只會守著一片體育資源過日子，不想它冷不丁又冒出個聞所未聞、見所未見的學(xué)村!
南國奧園已經(jīng)不再只是復(fù)合地產(chǎn)和體育了，教育的元素也悄然融入了其中。
緊隨其后，南國奧園的一組“生活就像高爾夫”的廣告又迎面而來！什么意思?生活怎么會像高爾夫?高爾夫，聽說過但沒見過,見過也沒玩過，一個球證三五十萬，打一場球近千塊，別開玩笑了!南奧將平常的家居生活同“貴族運動”高爾夫扯在一起，使市場既興奮又疑惑。直到人們了解南奧的高爾夫是區(qū)別于以往的都市高爾夫和鄉(xiāng)村高爾夫的第三種高爾夫、是與人更為親近的社區(qū)高爾夫、是跟打一場網(wǎng)球、保齡球的費用相差無幾的運動時，人們才明白了。看到南奧的電視廣告，男主人用雨傘、女主人用晾衣叉擊打高爾夫的幽默場景，人們心動了。開盤的時候，一百多畝的高爾夫球場成了一大景觀，買家爭相觀賞，駐足難返。
廣告，特別是房地產(chǎn)廣告必須喋喋不休地賣產(chǎn)品嗎?地產(chǎn)廣告能不能多與人溝通、多體現(xiàn)對人的關(guān)懷、更有人情味一些呢?
從2001年6月底開始，南國奧園開始在《廣州日報》同一位置連續(xù)刊發(fā)了20期的《新生活雜志》，首開房地產(chǎn)報紙廣告雜志化宣傳之風(fēng)。每期《新生活雜志》由幾個固定的板塊組成——幾張與項目有關(guān)的圖片，或者環(huán)境或者設(shè)施；關(guān)于項目的進展和動態(tài)；屋內(nèi)陽光拂地靜靜的一角，并配以溫馨、平實、美麗的文字。這些樸實平和的文字和關(guān)于項目的點點滴滴，彌漫著奧園生活方式的特有氣息，如同春風(fēng)化雨。它潤物細無聲地浸潤著“城市精英”——他們往往是高文化、高品位、高素質(zhì)的“三高”人群，是奧園產(chǎn)品的重點目標(biāo)人群。在一段時間里，看《新生活雜志》，享受被文字打動得微酸的感覺，成了城中白領(lǐng)每天早上的期盼之一。
直到開盤前一個星期，《新生活雜志》才停止了和風(fēng)細雨般的訴說，轉(zhuǎn)為有關(guān)產(chǎn)品賣點的實際陳述。奧園的戶型設(shè)計一向獨領(lǐng)風(fēng)騷，深受年輕人的喜愛，如廣州樓市最早出現(xiàn)的躍式設(shè)計就是當(dāng)年廣州奧園的創(chuàng)新。這次，南奧更給出了“戶戶都是樣板房”的承諾：買到的房子跟樣板間里看到的房子。有記者這樣形容南奧的樣板房：“整個兒一個小妖精。從樣板房走出來后，應(yīng)該先用一盆冷水澆一下，看看能不能清醒過來，如果還決定要買，那就沒辦法了!”南奧產(chǎn)品的魅力由此可見一斑。
細致造就完美。南奧依托其新技術(shù)研發(fā)中心多年來累積的實力，并從國內(nèi)外專業(yè)廠家精選各種新型優(yōu)質(zhì)建材精心打造，其個中處理的心思贏得買家陣陣掌聲，極富個性的躍式設(shè)計、一體化的廚衛(wèi)精裝修、溫馨舒適的衣柜、時尚精致的面盆等，都成為買家駐足觀賞的亮點。
南奧展現(xiàn)的不僅僅是出色的房子，每一個到南奧的人看到的都是一個有品位、有格調(diào)、生動自然的新城。小學(xué)、中學(xué)、購物中心、超市、高爾夫球場、撒野公園、公交車站等一切與生活相關(guān)的配套設(shè)施，全以看得見、摸得著的實景展現(xiàn)于眼前，人們此前的種種疑慮、擔(dān)憂通通煙消云散。事實上，從元月開工到7月開盤，南奧人只用了七個月的時間就完成了上述工作，令號稱“中國房地產(chǎn)第一品牌”的萬科都感到震驚。
開盤即封盤
2001年7月29日下午3點半，開盤僅一周的南國奧園售樓大廳里依舊是人滿為患，現(xiàn)場廣播突然傳來令人意想不到的消息：“各位購房者，我們排常抱歉地通知大家，南國奧園首批推出的單位已經(jīng)全部售罄，現(xiàn)在開始正式封盤。”也就是說，從7月21日公開發(fā)售到29日封盤，南國奧林匹克花園創(chuàng)下了今年以來廣州樓市的一項新紀(jì)錄，開幕即閉幕。在今天越來越理性的廣州市場、在堪稱中國房地產(chǎn)市場競爭最激烈的華南板塊、在入行僅僅幾年時間的奧園身上，這不能不說是一個奇跡，不能不讓人深思。
就在南奧異軍突起的時候，星河灣的老板黃文仔也無時無刻不在關(guān)心著華南板塊的局勢。令黃文仔高興的是，南奧開盤當(dāng)周，星河灣的市場業(yè)績不僅沒有受到擠壓，反而比平時賣得更好，一周賣了3 000萬。黃文仔給王志綱打來電話興奮地說：“星河灣和南國奧園的確是共榮共贏!”南國奧園剛一開盤，浩浩蕩蕩的看樓大軍從廣州市區(qū)奔涌而來。對南奧的成功，奧園總策劃王志綱這樣評價道：
兩天賣出800套，一周封盤，開幕即閉幕，不是傳奇，更不是神話，而是科學(xué)，也是真正的策劃所追求的最高境界。策劃所強調(diào)的大勢把握、戰(zhàn)略至上、策略制勝，在項目實施之前就應(yīng)該已經(jīng)全部到位，其情其景猶如十月懷胎的基因嬰兒，其命運與前途在胚胎設(shè)計之初、降臨人間之時即已注定。
南國奧園早在開盤之前，其戰(zhàn)略層面的理念開發(fā)、概念設(shè)計、要素整合、復(fù)合推進就已被考慮得清清楚楚、明明白白，也已用沙盤推演了很多次。加之郭梓文在殘酷的商戰(zhàn)中已經(jīng)打造出一支能征善戰(zhàn)的職業(yè)經(jīng)理人隊伍，已經(jīng)具備一套模式化的操作規(guī)程，能夠快速反應(yīng)、動態(tài)調(diào)整，所以，南奧的成功是必然的。如果心中無數(shù)，在開盤之際，郭梓文能優(yōu)哉游哉地揮桿擊球嗎?
為什么在市場發(fā)育最成熟、房地產(chǎn)競爭最殘酷的珠江三角洲，金業(yè)集團總是福星高照?1999年，占地僅二百六十多畝的小字輩廣州奧園在當(dāng)時洛溪新城、麗江花園、廣州碧桂園的重重包圍中脫穎而出，一炮走紅，到后來番禺奧林匹克花園次第引爆，再到今天華南板塊的南國奧園旋風(fēng)，三年五個奧園的成功，靠的究竟是什么?
奧園，在廣州業(yè)界堪稱一匹黑馬，一只繁殖力極強的黑馬。當(dāng)業(yè)界的競爭對手還在對昔日廣州奧園的“運動就在家門口”耿耿于懷的時候，奧園卻“輕舟已過萬重山”，由當(dāng)初的一個廣州奧園裂變?yōu)槲鍌€奧園了(廣州奧園、番禺奧園、南國奧園、上海奧園、北京奧園)。用奧園掌舵人郭梓文的話就是，“一年(2001年)生了三個仔(南奧、北奧、上奧)”。據(jù)悉，奧園已經(jīng)制訂了全國性的擴張計劃，也許過不了幾年，在全國的主要大中城市，人們都能看到奧園的身影。
在談及南國奧林匹克花園為什么成功以及它到底用什么地產(chǎn)概念時，郭梓文說道：“如果認為奧園只是運動健康型社區(qū)，那就有失偏頗了，因為奧園從來都不是守著運動資源過日子的。自廣州奧園入市以來，全國不乏運動型社區(qū)，一些發(fā)展商也加大了社區(qū)內(nèi)運動健康設(shè)施的投入。但奧園絕不僅僅是‘體育+房地產(chǎn)’這么簡單，奧園有著自己獨特的內(nèi)涵。奧園引入是復(fù)合地產(chǎn)概念，進行的是多種行業(yè)的資源整合，一切有利于業(yè)主生活的資源都將是奧園復(fù)合嫁接的對象。而這一切，又是以奧園目標(biāo)消費群的需求為參照的。”
用王志綱的話講，奧園成功依靠的就是整合各種與人們生活的基本需求息息相關(guān)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。南奧的成功是復(fù)合地產(chǎn)對單一地產(chǎn)的勝利，是電腦對算盤的勝利。
那么，究竟什么是復(fù)合地產(chǎn)?它何以屢戰(zhàn)屢勝?它從哪里來?如果要追根溯源的話，我們還得從一段鮮為人知的故事說起。
