一個理論的誕生
五年前，郭梓文還是一個專門從事酒店和裝修業(yè)的承包商；一年前，他的金業(yè)集團年開發(fā)能力已達二十多萬平方米，成為全國房地產(chǎn)市場上為數(shù)不多的跨區(qū)域開發(fā)商。
2001年，他的南國奧林匹克花園更成為樓市的創(chuàng)紀錄者，其兩天800套的銷售紀錄在強手如林的華南板塊刮起了一股強勁的“南奧旋風”。一向矜持的“樓市大佬”萬科，其高層職業(yè)經(jīng)理人隊伍先后來踩盤考察三次；王石也和郭梓文進行了密切的交流，直言奧林匹克花園的開發(fā)模式給萬科帶來了很大的沖擊。
郭梓文曾相當幽默地評述了金業(yè)集團五年的成長歷程：“1996年開發(fā)金業(yè)別墅花園的時候，我們是一個項目公司；現(xiàn)在，我們開發(fā)五大奧園，是一個專業(yè)公司。1996年開發(fā)金業(yè)別墅花園的時候，我們還是一個家族企業(yè)；現(xiàn)在，我們是一個股份制企業(yè)。1996年我們開董事會是用家鄉(xiāng)話，后來用番禺話；現(xiàn)在是用普通話，以后也許會說英國話。1996年開發(fā)金業(yè)別墅花園的時候，我們是老板領(lǐng)銜主演；現(xiàn)在，我們有了一個強有力的班子。若僅憑我一己之力，就算三頭六臂，也無法駕馭全國不同地域的五個奧園開發(fā)?！?br/>
一斑而窺全豹，郭梓文率領(lǐng)著一支年輕的隊伍跑步前進，短短五年時間，其積累名氣的速度與積累財富的速度一樣令人吃驚。
五年來，在金業(yè)集團高速發(fā)展的每一個階段，臺前幕后都閃現(xiàn)著王志綱工作室的身影。雙方的合作直接推動了金業(yè)集團邁上一個又一個新臺階。然而，在這五年多的財智互動中，最令人難忘的恐怕還是一段長達半年之久的理論探索與創(chuàng)新，也正是在那個時候，“復合地產(chǎn)”這個地產(chǎn)開發(fā)模式的新生兒悄悄落地了。
讓我們把時鐘撥回到1998年的夏天，獅子洋畔，番禺南沙。
剛剛完成番禺金業(yè)別墅花園的郭梓文又一次風塵仆仆地來到王志綱工作室，請工作室為南沙的一個項目進行前期策劃。1998年夏，王志綱工作室與郭梓文在番禺南沙開始了長達半年的理論探索，終于醞釀出泛地產(chǎn)、復合地產(chǎn)的開發(fā)理論和開發(fā)模式。1999年，廣州奧園一鳴驚人，郭梓文深有感觸地說：“奧林匹克花園是王志綱工作室的精神產(chǎn)兒?！眻D為當年王志綱（右）與郭梓文一起考察中華養(yǎng)生園地形。當時的南沙，還沉睡在珠江的懷抱之中，海風襲襲，令人不無蕭瑟之感。但其獨特的地理位置和發(fā)展前景，還是引起了郭梓文的注意。從地圖上看，南沙地處珠江三角洲的中央，為粵港澳的輻輳之地，而虎門大橋橫貫全境，可謂天賜之合?；粲|已先行一步在南沙投資經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，按照當時的情景，人們仿佛看到一個外向型的海濱新城即將崛起。
很快，郭梓文在南沙的項目就有了一個動人的名字——“中華養(yǎng)生園”。為了做好這個項目，王志綱工作室一如既往地展開了新一輪的大勢把握，開始了長達半年的理論探索。遠離了都市房地產(chǎn)開發(fā)的黃金旺地，遠離了鋪天蓋地的概念炒作和喧囂，丘陵起伏的南沙不失為拓荒者和思想者們的一塊絕好的試驗田。
未來中國的房地產(chǎn)將向何處去?這個聽起來很簡單的問題每天都懸在王志綱工作室的案頭。憑借幾年的經(jīng)驗和積累，工作室已經(jīng)感到在繁榮的房地產(chǎn)市場背后正潛伏著一場看不見的危機，一個住宅產(chǎn)品過剩的時代即將到來，一個大浪淘沙、英雄莫問出處的時代即將到來。新的市場環(huán)境下，必須在思路上尋找新的突破。
半年的苦苦求索使工作室終于得出了自己的判斷和解決之道，翻開當年的《中華養(yǎng)生園策劃報告》，我們可以清楚地看到這樣一段分析：
絕對過剩的市場呼喚新的突破點
1995年碧桂園模式一舉成功，作為中國房地產(chǎn)開發(fā)和發(fā)展的典范及里程碑，它已成為概念房地產(chǎn)階段的重要標志性項目。其后，便是業(yè)內(nèi)水漫金山式的同構(gòu)化競爭，造成了無論是別墅、豪宅，還是公寓、寫字樓之間的大量相互克隆。經(jīng)過五年的不斷宏觀調(diào)控，我國房地產(chǎn)業(yè)已從最初的風起云涌、大起大落到現(xiàn)在的小心翼翼、謹小慎微，業(yè)內(nèi)的發(fā)展速度已得到了基本控制，法律體系也已初步形成，行業(yè)管理水平明顯提高，并初步建立了以住房為中心的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，行業(yè)的競爭因素已深入到土地儲備、融資能力、品牌、政府資源、信息等五個方面。但業(yè)內(nèi)形勢依然不容樂觀。
總而言之，我國房地產(chǎn)業(yè)仍然被一團迷霧所籠罩，房產(chǎn)過剩早已是不爭的事實。在房地產(chǎn)業(yè)進入概念地產(chǎn)這一新的歷史時期，像霧像雨又像風的傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場面臨著前所未有的嚴峻考驗和挑戰(zhàn)。它的前途何在?它的突破點何在?它的下一個引導點和制高點又何在?
為了實現(xiàn)這驚人的一躍，在更大的范圍內(nèi)整合更多的資源，王志綱工作室開始了對健康、體育、教育、旅游、休閑等產(chǎn)業(yè)的長期關(guān)注和研究。
在中華養(yǎng)生園項目中，王志綱工作室在把目光投向新興的健康產(chǎn)業(yè)的時候，發(fā)現(xiàn)了供需矛盾的背后健康產(chǎn)業(yè)所蘊藏著的巨大商機：
一方面，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和文明的進步，人們在解決溫飽、邁向小康和富裕之路的進程中，保健意識日益增強。如何提高生命質(zhì)量，實現(xiàn)人自身的可持續(xù)發(fā)展，已成為全社會普遍關(guān)注的問題。由此，形成了對健康產(chǎn)業(yè)日益擴大的市場需求。
另一方面，傳統(tǒng)的醫(yī)院不能滿足人們解決亞健康問題的需要，雖然有一些“醫(yī)院+星級酒店”的服務模式，但與傳統(tǒng)醫(yī)院相比，它們只是量上的不同，而沒有質(zhì)的飛躍，其改革只是服務形式上的改革。在技術(shù)力量方面，它們多依附于某個醫(yī)療機構(gòu)，沒有自己獨立的技術(shù)力量，甚至有的技術(shù)條件還不如傳統(tǒng)醫(yī)院，這是其致命弱點。
第三方面，現(xiàn)有的此類醫(yī)院，雖附設(shè)有康復、療養(yǎng)功能，但卻沒有一家醫(yī)院把亞健康病人作為主體服務對象，并有意識地對其進行深入、全面地治療。因此，不能在根本上解決日益激化的供需矛盾。
凡此種種表明，人們的需求被壓抑了，以亞健康人群為主要服務對象的健康產(chǎn)業(yè)處于自發(fā)、分散、獨立和無序的低水平階段。然而，在市場經(jīng)濟條件下，這種供需嚴重失衡的局面不可能長期持續(xù)下去，因為強有力地需求與無力的供給之間的巨大反差蘊藏著巨大商機?，F(xiàn)在的問題不是有效需求不足，而是沒有形成切中賣點的強有力的供給，以亞健康為主體的健康產(chǎn)業(yè)正處在蓄勢待發(fā)、呼之欲出的臨界點上。
怎么在房地產(chǎn)行業(yè)和健康產(chǎn)業(yè)之間為中華養(yǎng)生園尋找一條全新的道路呢?
王志綱工作室在報告中這樣寫道：
從房地產(chǎn)的發(fā)展來看，過剩的市場呼喚新的突破，必須跳出房地產(chǎn)做房地產(chǎn)，從新的角度，以新的思路，在更廣的范圍內(nèi)整合各種資源，尋找房地產(chǎn)開發(fā)新的制高點；從健康產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來看，亞健康人群的市場需求，尤其是成功人士在這方面的市場需求十分強勁并日益擴大，而與之相應的供給還很薄弱，市場呼喚有效的供給方式，供需矛盾之中蘊藏著巨大的商機，以服務亞健康人群為主導方向的健康產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出噴薄欲出的態(tài)勢。
獅子洋國際中心的龍頭項目——中華養(yǎng)生園，正是在這種時空背景下被隆重推出的。它的出世呼應了這個時代的饑渴需求。
中華養(yǎng)生園項目的隆重推出，正是基于對現(xiàn)代人健康水平和健康質(zhì)量的深深思索，它以全新的生命、健康理念將房地產(chǎn)業(yè)資源和健康產(chǎn)業(yè)資源進行了有機、合理、科學、經(jīng)濟嫁接，在天時、地利、人和的條件下，以健康產(chǎn)業(yè)為核心，創(chuàng)造性地把養(yǎng)生保健與休閑娛樂巧妙地融為一體，從而對人們的生活產(chǎn)生了劃時代的影響。
集保健療養(yǎng)、休閑娛樂、社交商務等多種功能于一體的養(yǎng)生園作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與健康產(chǎn)業(yè)的嫁接體，絕非“1+1=2”的簡單克隆與機械拼湊，而是對舊要素的新組合，是一種創(chuàng)新，是一個全新的概念，它必將釋放出巨大的能量，帶給房地產(chǎn)業(yè)與健康產(chǎn)業(yè)一場革命性的變化，開辟出一個新的紀元。
事隔三年，當我們重讀這段熱情洋溢的文字時，依然不能不為當時的探索者們的敏銳和激情所打動。而復合地產(chǎn)的理論，早在王志綱工作室為中華養(yǎng)生園進行前期策劃時就已播下了第一粒種子，邁出了至為關(guān)鍵的一步。
后來由于種種客觀原因的限制，中華養(yǎng)生園未能啟動，但王志綱工作室經(jīng)過半年時間孕育出來的復合地產(chǎn)理論，卻從此煥發(fā)出了不可阻擋的魅力。
可以說，1999年廣州奧園的成功，不過是復合地產(chǎn)的一次小牛刀試，是中華養(yǎng)生園時期誕生的復合地產(chǎn)開發(fā)模式的一個中試產(chǎn)品。郭梓文曾深有感觸地說過：“廣州奧園是王志綱工作室的精神產(chǎn)兒?！倍裉炷蠆W的成功，則再一次驗證了復合地產(chǎn)強大的生命力。
龍行天下：奧龍計劃[1]東征告捷星星之火，可以燎原。短短三年多的時間，奧林匹克花園早已不再是當年以“巧、快、靈”打天下的神奇小子，而成了一支名副其實的聯(lián)合艦隊了。廣州奧園、番禺奧園、南國奧園的相繼成功，也不過是“小荷才露尖尖角”，一個醞釀已久、強強聯(lián)手、橫掃全國的“奧林匹克之龍計劃”正悄悄浮出水面，在不久的將來，奧林匹克花園將成為一支跨地域的集團軍。哪里有人群，哪里有地產(chǎn)，哪里就有奧林匹克花園的影子。
“奧龍計劃，是奧林匹克花園的全國連鎖開發(fā)計劃；奧龍將是中國房地產(chǎn)界的第一個連鎖品牌，是地產(chǎn)界的麥當勞?！蹦蠂鴬W園一戰(zhàn)功成，面對媒體，郭梓文躊躇滿志：“南國奧林匹克花園只是奧龍計劃當中的一步，與南奧同時啟動的項目還有上海奧林匹克花園和北京奧林匹克花園?！睆漠a(chǎn)業(yè)疊加的地產(chǎn)經(jīng)營模式中嘗到甜頭的郭梓文，以體育產(chǎn)業(yè)的整合疊加來從事房地產(chǎn)經(jīng)營，并希望借助“奧龍計劃”和連鎖經(jīng)營擴大資源整合的范圍。
使郭梓文自信的，不只是眼下南國奧園的成功，因為在南奧開盤之前，全國連鎖的奧龍計劃已經(jīng)在上海成功地打響了第一槍。
2001年6月30日，上海奧林匹克花園一開賣就迎來了從四面八方趕來追捧的人群，這令多年在上海市場摸爬滾打的老江湖們感到不可思議，難道奧林匹克旋風會“傳染”，從華南又帶到了華東?有人感慨地對上海奧園總經(jīng)理陳穗建(當年的廣州奧園總經(jīng)理)說：“上奧旋風是上海房地產(chǎn)市場的一個奇跡?！?br/>
也許這個奇跡來得是太容易了。在此之前，當?shù)乜春蒙虾W林匹克花園這個“外來戶”的人并不多，理由很充分：首先，項目地段的位置不好，周邊的生活配套不齊全；其次，上海市場是最挑剔、最理智、也是最難落訂的。業(yè)界曾流傳著這樣一句話，“上海人買樓要看三四十次，廣州人買樓看七八次，北京人買樓看三四次，東北人買樓不用看?！痹掚m有些夸張，卻足以說明上海奧園面對的是什么樣的市場。
為此，在上海春季房展會的前20天，郭梓文專程飛到上海，為其派駐上海奧林匹克花園的大將——上海奧林匹克花園總經(jīng)理陳穗建“打氣”。而5月15日再次飛抵上海的郭梓文，得到的卻是陳穗建報告的喜訊：“春季房展上，上海奧園只是露了露面，就有兩千三百多人登記認購，掏錢下定金的消費者超過六百人。”
6月23日，郭梓文應邀參加上?！熬幼「淖兾磥怼钡禺a(chǎn)高峰論壇，此時的上奧已開始準備“總攻”，因為預訂買家已達3 000人，不得不停止內(nèi)部認購。
其實，早在奧龍計劃東征之前，郭梓文與擔負東征重任的陳穗建就一起分析了上海奧園的定位和思路。經(jīng)過廣州市場的多年洗禮，理念先行和資源整合的意識已深深地滲入到郭梓文的思維方式中，他認為：“上海奧園必須在廣奧和番奧的開發(fā)模式和產(chǎn)品基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新。其一，廣州奧園只有260畝，而上海奧園四倍地盤的項目在各方面都不只是四倍的關(guān)系；其二，上海的文化大背景不一樣，目標客戶群消費時的關(guān)注點也大不一樣。因此，上海奧園的整盤工作，包括園林景觀、功能設(shè)施、體育設(shè)施、藝術(shù)品和健康概念等，都應圍繞上海當?shù)氐奈幕拖M特點而進行。”
在消費觀念更為開放和理性的上海，奧園的復合地產(chǎn)概念能不能被上海買家所認同，就看上海奧園能不能尋求到適合當?shù)厣鐣h(huán)境和人文環(huán)境的產(chǎn)品定位了。
上海海派文化的國際化和現(xiàn)代化，給郭梓文和董事局成員帶來了上海奧園文化構(gòu)思的靈感。上海人好靜，崇洋而不媚外，尚雅而不從俗，理性而不感性。所以，上海奧園在兼顧“價廉、物美、有特點”這三大商品暢銷基本原則的同時，必須在業(yè)界扮演“新生活領(lǐng)跑者”的角色，“五環(huán)旗下的國際社區(qū)，健康美麗的現(xiàn)代生活”的文化理念因此而確立。在小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計、園林及文化氛圍的營造上，上海奧園也有意識地進行了一些特殊處理，實現(xiàn)了與上海海派文化的對接。
全新的開發(fā)理念，為上海奧園的社區(qū)硬件與軟件、內(nèi)容與形式、外觀與內(nèi)涵的創(chuàng)造帶來了無限的空間，因此而展開的市場營銷變得游刃有余。有備而來的上海奧園，一亮相便讓精明的上海人眼前一亮。
奧園連鎖開發(fā)接二連三的成功，似乎可以歸結(jié)為“整合”兩個字。唯其對各種優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)資源的整合，才有了第一個奧林匹克花園；唯其對人才和機制的整合，才有了今天的上海奧園——只需派出一個“洪長青”，就可以打下一片新江山；唯其對企業(yè)和品牌的整合，才迅速崛起了一個橫掃全國的奧林匹克之龍計劃。
短短五年，郭梓文帶領(lǐng)金業(yè)集團實現(xiàn)了“出成果、出品牌、出機制、出人才、出網(wǎng)絡(luò)”的目標，每一個項目的成功都為以后企業(yè)的發(fā)展預留了更大的空間。對于“出品牌、出機制、出人才、出網(wǎng)絡(luò)”，郭梓文有著自己更深刻的理解：
出品牌——就要處理好項目品牌和企業(yè)品牌的關(guān)系。1999年廣州奧園的成功，初步樹立了金業(yè)集團的項目品牌，隨著以后幾個奧園的連續(xù)成功，金業(yè)集團漸漸完成了由項目品牌到企業(yè)品牌的過渡。企業(yè)品牌好像一條蘇伊士運河，一旦開通就可以同時航行很多條船，獲取最長遠而穩(wěn)定的收益。試想一下，如果沒有前幾個奧園的成功，奧龍計劃從何而來?
出機制——金業(yè)集團已經(jīng)從早期單純的項目公司發(fā)展成為今天的股份公司，并正在籌備上市。郭梓文心里清楚，奧龍計劃要想走得遠，資本市場的支持是少不了的，而一旦成為上市公司，資金也就有了基本的機制保障。
出人才——人都說郭梓文帳下有五虎上將，每一員上將把守著一個奧園。“帥威不如將威”。在郭梓文看來，一個企業(yè)家必須做好人力資源的戰(zhàn)略規(guī)劃，否則，再好的戰(zhàn)術(shù)也沒有用。在整個企業(yè)的管理中，從某種意義上說，郭梓文就是奧園的精神教練。郭梓文對于下屬素質(zhì)和能力有較強的洞察力和判斷能力，并能為下屬提供相應的發(fā)展空間，這為奧園的連鎖擴張?zhí)峁┝嗽丛床粩嗟男迈r血液。在不久前廣州、深圳大盤的互動會議上，郭梓文直言不諱地說出了自己的人才經(jīng)：“奧林匹克花園未來的目標就是要一年造就十個百萬富翁，一個千萬富翁!”
出網(wǎng)絡(luò)——房地產(chǎn)具有不可移動的特征，因此，相對于家電等行業(yè)來說，房地產(chǎn)是個很特殊的行業(yè)，經(jīng)歷了起起落落、大悲大喜的房地產(chǎn)開發(fā)商們大多走不出“陣地型”和“板塊型”這兩種發(fā)展形態(tài)。
但郭梓文認為奧園不同，他就是要通過南國奧林匹克花園、上海奧林匹克花園、北京奧林匹克花園來打破這種格局，實現(xiàn)房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營。郭梓文的理想是，通過奧龍計劃的啟動，用三年的時間實現(xiàn)總銷售額100億元的目的。
一個成功的實踐勝過一千打綱領(lǐng)，上海奧園的成功對奧龍計劃的推進無疑是巨大的。與此同時，奧龍計劃進軍北京的鼓聲也已經(jīng)敲響，也許用不了多久，奧林匹克花園輻射全國的一天就會早日來到。
“奧龍”解密
1999年7月廣州奧園成功之后，金業(yè)集團及其合作伙伴——北京中體產(chǎn)業(yè)股份公司和沈陽華新集團，就共同邀請王志綱工作室為他們進行奧龍計劃的策劃工作。這次為期幾個月的策劃不僅使每一個參與“奧龍計劃”的人都對奧林匹克花園本身有了更深刻的認識，也為奧園的連鎖經(jīng)營進一步夯實了理論基礎(chǔ)，奠定了未來發(fā)展的大方向。
首先，王志綱工作室通過大量的研究，深入分析和總結(jié)了奧林匹克花園所特有的開發(fā)理念和開發(fā)模式。
在奧龍計劃中，王志綱工作室指出，奧園的開發(fā)模式是“概念復合型”開發(fā)模式，是復合地產(chǎn)的初露頭角。從廣州奧園的一舉成功來看，廣州奧園雖小，卻天生是一個“龍種”。其精髓是：
專業(yè)化房地產(chǎn)商+復合型地產(chǎn)的開發(fā)理念+資源整合力+具唯一性、權(quán)威性的體育資源庫+獨到的市場推廣及公關(guān)策劃運作+優(yōu)秀的產(chǎn)品。
奧園的開發(fā)理念可以闡述為：
——以連鎖經(jīng)營之模式實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)的有效對接；
——在原創(chuàng)性的復合房地產(chǎn)理論指導下整合多種資源；
——以全新的服務理念，滿足有效需要、激發(fā)潛在需求、活躍市場需求；
——以超常規(guī)的營銷、推廣、策劃思維啟動新的市場消費熱點；
——以獨特、領(lǐng)先的技術(shù)手段，創(chuàng)造一種“科學運動，健康生活”的全新生活方式。
奧龍計劃，正是要以跨地域快速擴張及跨行業(yè)聯(lián)合發(fā)展的模式，借助權(quán)威的體育資源與渠道，使奧園在具備獨特競爭優(yōu)勢的同時，在快速的連鎖擴張中保持領(lǐng)跑者的姿態(tài)。
奧龍計劃的擴張過程無疑是一個整合社會資源的過程。在這個過程中，奧園輸出的主要是品牌、管理方法和經(jīng)營模式，加盟者則是利用自有資金或資源優(yōu)勢結(jié)合奧林匹克的資源贏利。奧龍計劃在體現(xiàn)郭梓文整合資源、合作共贏的經(jīng)營理念的同時，最終目標是要使奧林匹克花園成為中國房地產(chǎn)連鎖經(jīng)營的第一品牌。
其次，對于奧林匹克生活方式的本質(zhì)內(nèi)涵，工作室也做了深入的研究和闡述。對于奧林匹克生活方式的核心內(nèi)容，王志綱工作室提交的奧龍計劃報告上是這樣描述的：
——我們提供給業(yè)主的不僅僅是一個生活空間，更重要的是70年的生活時間，是奧林匹克的生活方式。
——奧林匹克生活方式旨在倡導一種健康、科學、文明的生活。這種生活的構(gòu)成要素不僅僅是優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、舒適合理的居住空間、完美的生活配套和先進的現(xiàn)代化設(shè)施，更重要的是以“健康管理”為核心的健康管家服務系統(tǒng)、與社區(qū)生活融為一體的各種體育運動設(shè)施、以奧林匹克文化為主要內(nèi)涵的社區(qū)文化交流活動。以上這一切旨在為業(yè)主構(gòu)筑融健康的身心、健康的生活觀念和行為、健康的家庭、健康的人際關(guān)系、健康的成長、健康的環(huán)境、健康的文化為一體的社區(qū)生活。
——居住不僅僅意味著休息和睡覺，正如運動不僅僅意味著強身健體一樣。我們期望的是，生活在奧林匹克花園的業(yè)主們，從此擁有一種全新的生活。家在奧園，這里的孩子將在運動中更具適應性和獨立性，更能與人合作，更靈活、敏捷，更善于面對未來的挑戰(zhàn)；這里的女性將更加健康美麗而無須寄希望于美容與減肥；這里的老人將不再輾轉(zhuǎn)于病床，不再沉迷于麻將。
——健康不僅僅意味著個人的身體健康，更重要的是心理健康。奧園提供的不是豪華的賓館式的家，奧林匹克生活方式實際上體現(xiàn)了人們對于家園的追求，是一個從物質(zhì)到精神，從有形到無形的演變過程。奧園提供的不僅是健康的身心，還有健康的家庭關(guān)系、健康的人際關(guān)系和一個健康的社區(qū)。
其三，王志綱工作室指出，對于奧林匹克花園來說，體育社區(qū)的旗手舍我其誰?創(chuàng)造體育社區(qū)是奧龍計劃的初衷與起點，也是奧龍計劃的終極追求。體育資源是奧龍計劃不可或缺的血脈。所謂的奧林匹克生活方式，旨在倡導一種健康、科學、文明的生活。而奧園所擁有或能使用的體育資源具有高度的權(quán)威性和排他性，是其他開發(fā)商所望塵莫及的。
體育要真正實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，必須以體育消費的大眾化為前提，只有體育消費大眾化了，體育才有發(fā)展的前途。最能提供體育消費的方便場所就是社區(qū)，如果能抓住機遇，打好社區(qū)體育這張牌，對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，這將會是很得力的一個賣點和利潤增長點。奧龍計劃畢竟是一種長期的戰(zhàn)略。對它而言，發(fā)揮奧園的獨特品牌優(yōu)勢，搶占各大城市的健康與運動主題房地產(chǎn)，已是迫在眉睫。因此，奧園一方面忙于“南奧”、“上奧”、“北奧”的建設(shè)，另一方面，則在捕捉著下一步的整合目標。
其四，王志綱工作室總結(jié)出了關(guān)于奧園模式的兩個理論模型。
與星河灣老板黃文仔“內(nèi)圣”式的開發(fā)哲學截然相反，郭梓文是典型的“外王”式開發(fā)商。南國奧園成功發(fā)售后，郭梓文在接受媒體記者采訪時指出，南奧的勝利同廣奧一樣，是復合地產(chǎn)對單一地產(chǎn)的勝利，奧園是復合地產(chǎn)，是多種行業(yè)資源的整合。一切有利于業(yè)主生活的資源都是其復合嫁接的對象，更重要的是，一切嫁接對象的選擇都以其目標消費群的需求為標準。
1?奧園目標市場模型
(模型出處：王志綱工作室理論研究部，2000年11月)如上圖所示，設(shè)收入水平和文化層次兩個指標，按低、中、高三個水平層次，可以將目標市場群劃分為九個組群。
在奧園的主流消費群中，首先可以排除四個組群：高文化、高收入的“頂級貴族階層”；高收入、低文化的“庸俗暴發(fā)戶階層”；以及中文化、低收入的“清貧工薪階層”；低文化、低收入的“社會底層”。
所以，奧園的主流消費群由以下五個組群構(gòu)成：
A型：高文化、中收入的“知識英才階層”；
B型：高文化、低收入的“前衛(wèi)另類階層”；
C型：中文化、高收入的“社會精英階層”；
D型：中文化、中收入的“高級白領(lǐng)階層”；
E型：低文化、中收入的“普通市民階層”。
其中A、B兩個消費群是奧園消費群的中堅力量。
2?開發(fā)理念模型
通過對目標消費群的進一步研究，王志綱工作室提出，奧園的開發(fā)將始終追求高功能價值與高文化價值。(模型出處：王志綱工作室理論研究部，2000年11月)如圖所示，按功能價值(有形的、實物的、實用的、基本的價值)和文化價值(無形的、心理的、理念的、品牌的、附加的價值)兩個指標以及高、中、低三個水平層次，可以將房地產(chǎn)開發(fā)模式劃分為不同的類型：
合生創(chuàng)展：高功能價值、低文化價值；
碧桂園：中高功能價值、低文化價值；
奧園：高功能價值、高文化價值 ；
萬科、麗江：中高功能價值、中高文化價值；
現(xiàn)代城： 中功能價值、高文化價值；
上河城：低功能價值、高文化價值。
可見，不同的房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)有不同的開發(fā)理念和競爭策略，奧園模式選擇的是功能價值與文化價值并重的“雙高”模式。在其他的房地產(chǎn)開發(fā)模式中，最逼近這一模式的是萬科模式、麗江模式和現(xiàn)代城模式。事實上，這兩種房地產(chǎn)開發(fā)模式也被市場實踐證明是最成功的。
在房地產(chǎn)開發(fā)的早期(20世紀90年代初)，中國房地產(chǎn)開發(fā)多為“雙低”模式，即房地產(chǎn)就等于鋼筋加水泥的蓋房子階段；其后(90年代中期)，隨著市場競爭的加劇，開始逐步向中高功能價值、低文化價值的模式過渡，出現(xiàn)了以碧桂園為代表的模式；再后來(90年代中后期)，隨著同構(gòu)競爭的日益加劇，以萬科、麗江為代表的開發(fā)商走向中高功能價值、中文化價值的開發(fā)模式，在提高功能價值的同時，文化價值日益成為制造產(chǎn)品差異化、超越市場同構(gòu)競爭的有利武器；再到后來(20世紀末、21世紀初)，也就是最近一兩年，奧園模式、另類模式(現(xiàn)代城與上河城)浮出水面，把主題、概念、理念、文化與生活方式演繹得盡乎極致。當然，在超越傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式的過程中、在功能價值方面，三者還是選擇了不同的路徑，落實到文化價值上，有的就顯得生動充實，而有的就顯得比較虛浮。
應該說，奧園模式更接近于房地產(chǎn)開發(fā)的理想模式，是一種相對完美的、富有生命力的房地產(chǎn)開發(fā)模式。當然，它也必定是最高難度的、最富于挑戰(zhàn)性的房地產(chǎn)開發(fā)模式。而現(xiàn)代城與上河城這樣的另類模式卻很難被廣泛地推廣與應用。
也正因為如此，奧園開創(chuàng)了中國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全新模式和房地產(chǎn)競爭戰(zhàn)略的新型模式，在短時間內(nèi)造就了一個聲名顯赫的新興房地產(chǎn)品牌。
2001年7月13日，郭梓文收到了鄧亞萍發(fā)自莫斯科的賀電，7月17日上午又接到了中奧基金會要求參與奧龍計劃的消息。北京申奧的成功，對于奧園正在實施的奧龍計劃，不啻于一個新的契機。郭梓文雄心勃勃，要使奧林匹克花園成為中國健身連鎖與體育產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的第一品牌，他要使奧園成為房地產(chǎn)界“新生活的領(lǐng)跑者”。
南國奧林匹克花園，雖不過是王志綱工作室和郭梓文對復合概念地產(chǎn)和房地產(chǎn)連鎖經(jīng)營的又一次探索。但它的成功，為奧龍計劃的品牌擴張再次奠定了堅實的基礎(chǔ)。
